1、休闲养生度假酒店项目可行性研究报告 “一家”休闲养生度假酒店项目建议书编制单位：桂林缘文创意咨询有限公司公司编制时间：二一七年十二月第一章 项目总述一、项目基本概况1、项目名称“一家”休闲养生度假酒店项目。2、项目性质：新建/旅游配套服务设施。3、项目实施单位*有限责任公司。4、项目地点*。5、项目周边环境拟建休养生度假在*旅游专线上，辖区内旅游资源丰富，是*乡村旅游建设示范点之一，是*重要的旅游乡镇。项目区内有明仕田园、圣泉谷、汽车营地等是其境内重要景点，5、投资金额项目固定资产总投资为2706.62万元，其中：建设安装工程费为2354.35万元，其他费用为290.27万元，建设期利息为62
2、万元。6、资金来源：企业自筹及商请银行贷款。根据我国国家对建设项目资本金的要求，结合本项目实际，采取企业自筹资金方式，资金来源为企业自有+商业贷款+社会机构基金。本项目总投资为2706.62万元，自有资金1906.62万元，拟向银行贷款额度为800万元。7、建设周期：24个月（2015年10月-2017年5月）8、项目建设规模与建设内容本地段正处于*，其周边地段旅游发展情况，根据地段的实际情况和周边的环境本项目的名称初步定为休闲养生旅游度假酒店项目。项目总规划建设五个休闲养生度假酒店，每个酒店占地模5亩，建筑面积为2000平方米；总占地规模25亩，总建筑面积为10000平方米，土地采用租用村庄
3、形成进行开发建设，即与当地村屯集体土地股份合作方式。项目建设内容包括：酒店建设主要中式风格两层四合院落为主，建设5座2层单体酒店，每座酒店主体工程地上建筑面积为2000平方米，总建筑面积为10000平方米；每座酒店配30间客房，共有客房共约150间，共设停车位60个，限高20米，综合容积率0.6，绿化率20（最终土地面积以及规划条件以获批准的规划为准，下同）,并在配套建设特色养生堂、品茶室、孔子学院、知趣堂、特色餐厅、观景塔、水、电、道路、绿化等各类配套服务及基础设施。项目建设成后是一个集住宿、观光、文化体验、旅游、餐饮、度假、休闲、娱乐、养生等为一体的具有民俗文化、休闲养度假酒店。9、项目运
4、营方式酒店将通过与当地村屯集体土地股份合作方式进行开发建设运营。以*中的村屯成立乡村旅游合作社为主体，利用村屯集体用地中的荒地、坡地、旱地等闲置、低效益土地进行开发建设，与公司进行股份制合作，合作中村屯占20%项目股份，每年按所占股份分红。10、项目经济效益本项目可以为地方发展带来可观的旅游经济效益，实现年销售收入 1125万元，年平均利润总额584万元，项目全部投资税后的财务内部收益率为：14.27%，投资回收期为6.15年。本项目投资效果明显，具有一定的经济效益，在财务上是可行的。二、项目主要功能定位（特点）“一家”休闲养生度假酒店项目位于*最为有名的是国家AAAA级旅游景区德天跨国大瀑布
5、旅游专线上。本项目的突出特点是智能化突出，综合性强，不同于目前存在的纯商务酒店模式，而是本目将依托*市及*良好旅游资源、乡村自然人文风景、民俗民风，为国内外游客提供乡村住宿、餐饮、娱乐度假等功能的独立旅游住宿经营主体配套旅游服务设施；将酒店打造成主题鲜明，文化深厚，具有壮族文化特色的、建设设备完善、外部环境天然优美、内部环境质朴民族文化浓厚、设施设备健康方便现代化的酒店，集品质、幽雅的客房、观光度假、商务、疗养、餐饮、购物、体验、休闲娱乐、信息交流为一体的大型绿色乡村养生度假旅游专线生态酒店。本项目集星级客房、观光度假、商务交流、娱乐、国际国内主题文化交流为一体，本项目开发项目的开发，在一定程
6、度上填补了周边无休闲养生旅游服务设施，为第一个休闲养生型酒店项目，满足市场的需求。三、项目用地描述1、土地规划使用性质本项目原规划为农村集体建设用地，现拟调整商服用地。项目所在区域为该旅游线上黄金地段，地块周边集聚了明仕田园、圣泉谷、汽车营地等是其境内重要景点旅游景点，辐射周边游客近2000人次。2、项目用地进展情况本地块主要以村中集体建设用地中荒地、坡地、旱地、林地为主，周边为多层旧式住宅及村庄居民区，整体来看，地块较为规整，地势平坦，交通方便，生活便利；视野开阔，开发建设条件具备。3、基础设施及配套设施条件项目拟建地点*，环境条件良好、拥有优越的地理位置，秀丽的自然风光和独特的自然景观，群
7、山连绵起伏，形状各异，山上有奇峰，山里有奇石，山下有乌溪江婉延而过，山水互相映衬，构成一幅幅美丽的自然景观，是新型的城郊乡镇，基地项目的实施配套完善、施工条件具备，能够满足项目建设需要。4、政策保障措施项目的建设符合国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要、国家休闲区旅游产业发展规划、*市旅游发展总体规划 (20062020 年)等一系列旅游发展政策，从财政支持、税收扶持、收费优惠、用地优惠、其他政策优惠等方面，扶持现代文化与旅游产业加快发展，打破城市和乡村相互分隔的壁垒，逐步实现城乡经济和社会生活紧密结合与协调发展，逐步缩小城乡差距，使城市和乡村融为一体，对于发展*旅游经济，促进城乡经济社会一
8、体化新格局的具有重有战略的意义。四、项目编制原则1、与城镇发展相协调休闲娱乐开发与城镇发展衔接，与城镇公共基础设施配套，还要协调好项目开发与环境保护之间的关系，使项目开发与经济社会发展协调一致。2、因地制宜，适度超前由于地理环境和历史文化环境的影响，规划应与*与的社会发展战略衔接，依托本地资源，明确优势，抓住机遇，预见未来发展的可能性，高起点和高标准地引导文化休闲娱乐的发展。在项目规划在充分研究本地文化的基础上，要因地制宜，突出特点，强调个性，通过创意和策划，塑造具有明显差异性的独特创意文化旅游产品与形象。3、可持续发展原则项目要突出优势就是要经营环境服务设施与景观好。因此在规划设计和开发过程
9、中，要突出“环境就是生产力”的原则，进一步加强对生态环境的保护和建设，保持人与自然的和谐关系。以可持续发展为目标，保护、开发、利用相结合，实现生态、经济、社会效益的综合协调。五、指导思想1、充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、文化、舒适和多功能性。2、项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。3、项目建设是按照*城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和提高项目建设所在地的农村经济发展功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4、酒店设计既要
10、现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。六、项目编写依据本可研报告是我们在通过深入、详实的调查研究基础上，通过客观分析和经济评估，为今后的项目投资运作、实施设计、招商引资提供科学和全面的决策依据。1、国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版，2013年修改）；2、国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录2011；3、国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见（国发201431号）；4、国务院办公厅国民旅游休闲纲要(2013-2020年)的通知（国办发201310号）；5、
11、中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议；6、国家新型城镇化规划(20142020年)；7、建筑节能设计标准（GB50189-2005）；8、旅馆建筑设计规范JGJ62-2014；9、*市国民经济和社会发展第十二个五年规划钢要；10、*市旅游发展总体规划 (20062020 年)；11、*城总体规划(2012-2030)；12、*市国民与社会经济发展“十二五”规划；13、*城市发展总体规划（2010-2030年）；14、*土地利用总体规划（2009-2020年）；15、项目区自然及社会经济条件的有关基础数据和有关资料文献、网络信息等。七、编制范围本项目建议书依据国家有关政策要求
12、，从项目建设背景及行业市场前景、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、建设规模、投资估算及资金筹措、效益分析。同时，根据场地的条件，提出项目的初步建设方案，并提出项目有关建议和意见。其主要内容包括如下十个方面：1、确定酒店项目建设的市场与定位。2、确定项目建设内容与主要实施方案。3、确定项目经营模式与管理模式。4、确定项目发展目标。5、确定企业组织机构及劳动定员。7、项目实施进度建议。8、分析技术、经济、投资估算和资金筹措情况。9、预测项目的经济效益和社会效益。八、项目综合评价 本项目建设规模较大、基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已
13、具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。项目建设地位于*旅游专线上，*明仕田园风光旅游风景区自然景观优美而独具特色，辖区内旅游资源丰富，是*乡村旅游建设示范点之一，是*重要的旅游乡镇，极具旅游开发价值。项目建设地在方圆150 km范围内，集中了大部分人口及游客，旅游开发直接受到周边城镇的带动。本项目的建设将极大地完善*及*旅游配套服务设施，弥补当地高端旅游配套设施严重不足的现象，可带动周边区域内相关产业的发展和加速地区产业结构的调整，有利于政府招商引资。因此，本项目的建设是必要的。项目建成后，有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升村镇形象做出一定
14、贡献；有利于促进*风貌协调，提升城镇品质，也将填补乡镇无休闲养生及旅游专线酒店市场的空白。因此本项目具有较好的社会与经济效益。本项目属合国家新型城镇化建设与文化旅游产业开发建设产业政策，具备开发条件，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。项目实施后具有良好的经济效益和社会效益，项目的建设是必要的，经技术、经济、市场等方面论证，项目建设可行。项目各项经济指标如下：表1-1：项目主要经济技术指标表序号指标名称单位数量备注一建设规模用地面积16666.7525亩酒店座5其中：1个洒店3333.55亩建筑面积2000总建筑面积10000二建筑指标容积率0.60建筑密度%35绿化率%45建筑高度米2
15、0三主要经济指标1项目总投资万元2706.621.1建筑工程万元2354.351.2工程建设其他万元225.771.3预备费万元64.51.4流动资金万元01.5建设期利息万元622资金来源及构成万元27072.1业主自有万元19072.1银行贷款万元800四财务评价指标1财务效益1.1年销售收入万元11251.2年总成本费用万元584.431.3年经营成本万元384.51.4年增值税、销售税金及附加万元74.261.5年利润总额万元5841.6年利税总额万元658.261.7年税后利润万元4382主要财务指标2.1投资利润率21.57%2.2销售利润率38.93%2.3全部投资收益率（ROI
16、）16.18%2.4财务内部收益率(FIRR)20.94%所得税前2.5财务净现值 （ic=8%）万元2072.61所得税前2.6财务内部收益率(FIRR)14.27%所得税后2.7财务净现值 （ic=8%）万元1082.47所得税后2.8投资回收期年6.152.9贷款偿还期年5.87折算成月月69第二章 项目建设背景及必要性分析一、项目建设背景分析1、项目提出背景随着社会的发展，农家乐也在不断的进步，目前，我县城郊和沿山地区的不少农家乐已经扩大规模，乘着全县大力发展乡村旅游业的东风，走向了乡村养生度假酒店的发展模式。2015年的中央一号文件对乡村旅游与休闲农业，做了前所未有的重点描述，首次将
17、乡村生态休闲及旅游观光价值挖掘、旅游村镇建设、产品打造、基础设施建设、营销及运营管理、扶持政策、旅游扶贫等写入一号文件，并给予了战略指导，这意味着我国乡村旅游将面临巨大的发展机遇。近年来，随着*的旅游业的深入发展，以乡村山水风光为主题的休闲旅游得到了快速发展，形成了以田园风光休闲为主的乡村旅游。然而*这种以当地农民自发开发的“农家乐”式休闲，经营结构单一，无配套的服务项目，无旅游接待能力，还远未形成一个产业，面对乡村休闲旅游发展的新趋势和机遇，我们提出建设在*建设“一家”休闲养生度假酒店，该项目是集养生保健，休闲娱乐，住宿，特色旅游，文化传播与交流一体特色休闲养生乡村酒店，它不同于城市商务酒店
18、、度假村的最大区别，就是它各自具有独特的文化个性，有着其特殊的文化符号，在旅游接待上注入了各自的人文内容，是依托*乡村自然人文风景、民俗民风、为国内外游客提供乡村住宿、餐饮、娱乐度假等功能的独立旅游住宿经营主体。2、旅游发展背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该
19、产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。目前旅游业已是世界第一大支柱产业。中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足进步。政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。酒店作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，酒店业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。*历史悠久，文化底蕴深厚。与越南山水相依，边境线长达43公里，拥有3
20、8万人口，其中98%为壮族民众，有着丰富的骆越文化资源。*内座落着世界第四、亚洲第一大瀑布群德天跨国大瀑布，2014年，*被评为“中国长寿之乡”。奇特的自然环境和深厚的文化底蕴，形成了*丰富多彩、绚丽多姿的地方风俗。悠久的历史文化特色，鲜明的地域特征，渗透到文化艺术、生产生活、风俗习惯等各个领域，*民俗文化处处表现出鲜明的个性。*先后提出了实施“旅游旺县”“旅游强县”“生态旅游*”的发展战略，加快旅游产业转型升级，旅游产业不断发展壮大，加快当地经济社会快速发展的作用日益凸显。*旅游资源十分丰富，山水可与桂林媲美，明仕田园有小漓江之称；目前已发现可供开发利用的旅游景区景点共有40多处。境内共有德
21、天瀑布、龙宫仙境等景点42个，其中国家特级景点一个，国家一级景点6个，国家二级量点15个，国家三级景点20个。旅游是堪圩另一产业，辖区内旅游资源丰富，是*乡村旅游建设示范点之一，是*重要的旅游乡镇。明仕田园、圣泉谷、汽车营地等是其境内重要景点，典型的喀什特地貌和迷人的田园山水画廊赢得国内外游客的青睐，平均每天客流量达2000人以上。堪圩距离德天瀑布37公里，这里山名水秀，风光俊朗清逸，明仕壮族民居博物园、明仕旅游山庄等旅游设施于2008年10月建成，这里是中国最美的乡村渡假营地，有“隐者之居”的美誉。近年来，该县按照山水园林城市的发展理念，深入实施“东扩、南延、西跃、北进”城市发展战略和小城镇
22、“四个一”工程，加快城市、村镇规划编制、小城镇和新农村建设步伐。结合旅游产业该县深入实施城乡风貌改造工作，重点对*弄斗屯、那排等景区、公路周边的村屯进行立面装修，鼓励农民发展农家乐休闲旅游，促进了旅游产业良性发展。优美的自然景观和积淀吸引了海内外众多游客。随着高档消费群体日益扩大，星级宾馆客房在*供不应求，旅游业发展受接待能力受制约。每年3月-11月和春节前后1个月，全县宾馆均须提前预约。进入旺季，来*旅游人数日均1万人次以上，春节、五一、十一黄金周及平常周末日均接待人数近2万人。现有的旅游接待能力远无法满足需求。目前，*四星级宾馆客房出租率达72%，且有不断上升之势。另一方面，四星级宾馆规模
23、较小，一般客房数只有100-160间，接待一个中型会议或一个大型旅游团需3-4家宾馆合作。接待能力远不能满足游客需求，致使许多慕名而来的游客，只能走马观花，匆匆而过，80%以上客人要到50公里*或市区入住，第二天再返其他旅游景点旅游，饱尝乘车劳顿之苦和成本增加。旅游接待能力不足给游客带来诸多不变，制约了*的旅游业发展。根据*及周边地区投资环境和市场需求的变化，结合该区域市场环境、特征、构成和容量，经分析认为：在*进行适应市场需求的商业、服务业、旅游业项目建设（如建设养生休闲等）尚有很大空间区位。因此，业主审时度势、把握机会、根据目标市场（养生型度假酒店为空缺）特点，重新确定发展方向，决定将*建
24、设休闲养生度假酒店项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。本项目建设对改变*及*旅游基础设施落后状况，缓解*乃至整个区域游客人数大幅度增长和接待能力不足的矛盾，促进旅游业的发展是十分必要的。3、符合国家发展现代服务业发展规划 党的十八三中会会明确指出“加快传统产业转型升级，推动服务业特别是现代服务业发展壮大，合理布局建设基础设施和基础产业”。2014年国家新型城镇化规划（20142020年）明确提出，城镇化是现代化的必由之路。推进城镇化是解决农业、农村、农民问题的重要途径，是推动区域协调发展的有力支撑，是扩大内需和促进产业升级的重要抓手，对全面建成小康社会、加快推进社会主义
25、现代化具有重大现实意义和深远历史意义。在2010年国家颁布的国务院关于加快发展服务业的若干意见中指出，服务业是国民经济的重要组成部分，服务业尤其现代服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。国家“十二五”规划对服务业着重提出“两个比重”的概念，即“十二五”期间，服务业增加值占GDP的比重、服务业劳动就业占全部就业人口的比重。到2015年，中国将迎来重要拐点全面进入服务经济时代。到2015年，全国农业增加值占GDP比重将由现在的接近10%下降到7%，工业比重将下降至45%，而服务业比重将从目前的43.4%上升到48%。显然，到“十二五”末期，服务业将成为第一大产业。当前我国经济社会正
26、处于重要的战略转型期，我国三次产业结构中第二产业比重明显偏高，现代服务业对整个国民经济的贡献水平和比重明显低于发达国家，加快服务业发展和升级，对于推进工业化、新型城镇化、国际化、现代化、产业化的发展，具有十分重要的战略意义。零售、批发、餐饮、娱乐、文化旅游等商业业态都是现代服务业的重要领域，商业旅游开发项目往往在一个区域和空间范围内大面积密集布局和有机集成各种现代服务业产业要素，实现内部有机互动，良性循环发展，往往成长为独居特色和富有生命力的现代城市产业系统。因此，本项目作为*内酒店开发项目的发展思路和方向非常契合国家有关支持现代服务业发展的战略决策和发展定位，将成为现代服务业的优良发展载体。
27、二、项目建设的必要性1、满足休养生旅游市场需求 在后工业化时代的今天，随着我国人民生活水平的不断提高，我国法定假日的延长，人们生活条件的改善，旅游已日益成为人们生活中必不可少的一部分。因为城市化进程的加速，工作节奏的加快，自下而上竞争压力的增大，人们对于乡村美丽的风景、幽雅宁静的环境、清新的空气、淳朴浓厚的生活风味，人与自然和谐相伴的“慢生活”方式、保存久远的文化传统等越来越向往，因而越来越多的人选择到乡村去旅游。他们选择到乡村旅游，真正的体验农村生活、得到身心放松。但是由于乡村中的酒店较少且游客也比较多，特别是在长假期间，人们发现很大需求缺口。我们需要相应的发展乡村酒店才能满足这些市场需求，
28、才能使乡村的旅游有一个更好的发展前景。作为旅游业的强有力的后备力量，只有通过应时发展，才能保证旅游业在乡村健康发展。应该说这些为了满足市场的需求，极大的缓解了市场对酒店的需求远大于供给的矛盾，促进了旅游市场的健康发展。大部分乡村旅馆是以当地家庭为依托，以当地居民为经营管理者，以当地特色为支撑点，以让游客参与体验为主要形式。入住者可以通过自己的亲身体验全面了解当地民风民俗，同时乡村旅馆还注重游客的参与性，让游客在亲自参与其中原汁原味地领略体验一番农作乐趣、农家野趣。并且在与当地居民近距离的接触中，游客可以与当地居民进行情感交流，乡民的淳朴、善良将会填补都市居民的情感空虚。即满足了旅游者“三亲”体
29、验需要：亲知、亲行、亲情。2、项目建设是更好地保护生态环境，开发和利用旅游资源，完善旅游配套设施的需要 旅游业可持续发展是以保护资源、尊重资源的原貌为前提的，既满足当代人旅游的需求，又不对后代人旅游的需求造成危害。“一家”休闲养生度假酒店作为宾馆饭店的补充，可以缓解旅游地的社会承载力和环境承载力，降低各种现代文明对旅游地的污染，减少了破土动工建造旅舍的机会，使之对环境的影响降到最低。在各景区尤其是自然风景区建立休闲养生度假酒店，它的环境保护效应更是明显。如果那里没有相应的旅游接待设施，不但给旅游者带来了极大的不便，而且还有可能造成旅游者就地取材破坏生态环境的严重后果。休闲养生度假酒店在外观上能
30、够与周边环境融合一致，在具体的接待过程中能够最低限度地减少污染。它既保护了当地的生态环境又起到了保护生态的示范作用。所以它对旅游业的可持续发展有着重要的意义为强化*作为*近郊休闲度假旅游基地的功能，同时为改善长明仕田园区内的服务配套、生态环境等条件，依托良好的自然山水景观资源，并与明仕田园生态环境保护、历史传统文化有机地结合起来，将其打造成以旅游服务和开发为产业导向，“一家”休闲养生度假酒店项目是明仕田园风景区旅游配套设施的重要组成部分，它的建成将改善该旅游区内养生度假酒店空白的局面，同时，将极大的提升风景名胜区内休闲、度假、会议、会务等功能，带动整体区域旅游经济的发展。3、项目建设是推进城郊旅游市场互动，进一步推动旅游业发展的需要发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志。随着旅游业的兴起，旅游产业作为新的经济增长点已经受到乡党委、政府高度重视。利用现有的优势大力发展旅游业，已成为*经济发展不可缺少的一部分。旅游和人文资源极其丰富。目前，年接待游客近百万万人次。兴旺的旅游业和各种经济文化活动，
