1、国家宏观政策对房地产市场的影响 1国家宏观政策对房地产市场的影响一、重大政策回顾1、金融政策： 央行频繁加息（07年至今已有5次）。2007年3月18日起，金融机构人民币存贷款基准利率同步上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年5月19日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。2007年7月21日起，金融机构一年期存贷款基准利率同步上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年8月22日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上
2、调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29% 07年历次存款准备金率调整：调整时间 调整内容 调整幅度07年1月15日 存款准备金率调至9.5% 0.5%07年4月16日 存款准备金率调至10.5% 0.5%07年5月15日 存款准备金率调至11% 0.5%07年6月5日 存款准备金率调至11.5% 0.5%07年08月
3、15日 存款准备金率调至12% 0.5%07年09月25日 存款准备金率调至12.5% 0.5%07年10月25日 存款准备金率调至13% 0.5%2、税收政策： 1月25日，国家税务总局下发的2007年全国税收工作要点指出，今年要深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”，研究收取住房保有环节税种，以增加持有大户型的成本，鼓励中小户型消费”。 国家税务总局发布 “关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收3060不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。 财税两局：城
4、镇土地使用税提高2倍需严格征收国税总局与财政部联合发出通知，针对从1月1日起上调的城镇土地使用税标准需严格贯彻落实。目前适用的城镇土地使用税每平方米年税额在原定基础上提高2倍，同时将外资企业纳入城镇土地使用税的征税范围，且警示不得随意减免土地使用税。 调整商品房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买商品房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。3、土地政策： 土地增值
5、税开始实行严格征收。国家税务总局发布 “关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收3060不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。 国土资源部：六项措施深化土地市场治理整顿日前，国土资源部为进一步深化土地市场治理整顿工作，促进房地产市场用地秩序根本好转，国土资源部门将突出整顿重点，抓好六个方面的工作： 对房地产开发用地进行一次全面清查。 科学编制年度供地计划，进一步调整土地供应结构。 坚定不移地执行经营性用地招拍挂出让制度，进一步规范土地出让行为，维护市场公开、公平、公正。 进一步严格控制土地出让的
6、地块面积。 进一步加大土地批后监管力度。 继续严肃查处违法用地案件，曝光一批典型违法案件。4、其他方面： 国六条：针对近一个阶段以来，房价涨幅过高过快等问题，国务院常务会议强调，“进一步搞好房地产市场引导和调控，要坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。”在这样的指导方针中，虽对以前的调控有所传承，但更多的地方，体现了与过往不同的整治理念，而“国六条”相应措施的提出，更显示出政府准备把解决房地产中存在的问题，当作一项长期的工作来进行。国六条中的“90/70”政策，明确新建住房结构比例。十一五时期，要重点发展普
7、通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。“国六条”具体内容为： (一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。 (二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。 (三)合理控制城市房屋拆迁规模和
8、进度，减缓被动性住房需求过快增长。 (四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 (五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 近几年国家出台了一系列宏观调控政策(1)综合性政策“国八条” 内容及出台背景或目的：2005年3月国务院针对房地产投资过快出台八点意见稳定房价, 调控上升到政治高度。一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督
9、促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 执行力度及带来的影响：“国八条”是国家对近年来火热的房地产市场从宏观政策上加以调控，但政策措施对市场的指向和操作性并不强。这些政策没能根本性地解决房价增长过快的问题，反而一些城市的房价出现了反弹，如深圳、上海等；少数大城市还存在的房价还是增长过快、住房供应结构不合理矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等情况，房价成为了关系到国计民生的大问题。 对重庆房市的影响：“国八条”改变了重庆人的购房打算，消费者对
10、“国八条”对房市规范和影响寄予了较大期望。老百姓逐渐改变置业计划，等待经济适用房和廉租房的相关措施出台，购买真正适合他们的低价住房。这些消费者主要集中在低收入阶层，同时也是目前商品房的主要消费群体。重庆市在结合房市特点进行调控的情况下，首先要加强对廉租房和经济适用房的政府研究和监管，“国八条”对重庆房市的调控。(2)土地政策出台时间出台单位 政策内容目的或影响2004年3月30日国土资源部监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(即71号令)，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31
11、日前将历史遗留问题处理完毕。彻底封死了土地协议出让的口子。2006年月日国土资源部国家工商总局发布国有土地使用权出让合同补充协议，对出让土地的竣工时间、投资总额、单位用地面积投资强度、宗地容积率、建筑系数等合同条件及违约责任进行了明确约定。旨在防止出让之后的土地囤积、炒卖，通过土地开发强度调整房地产开发结构。2006年8月1日国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和 协议出让国有土地使用权规范正式施行。 规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有 土地使用权的范围作了细化，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决 机制。2007年10月10日国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规
12、定(39号令)，土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。直指土地开发市场的囤积土地问题，敦促开发商加快手中土地的开发，加大楼市供应量，对平抑楼价有着较大的作用。（3）税收政策出台时间出台单位政策内容目的或影响2005年5月11日国务院办公厅转发建设部等七部门关于做好稳定住房价格工作的意见。其中明确规定，自6月1日起，国家对个人购买住房转让售房时将视具体情况征收全额或部分营业税。抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为。“持币待购”成气候，市场交易量急剧下降。随即各地细则纷纷出台，期房禁转、普宅范围等具体政策让炒房者无从容身，房地产过热态势得到相当缓解。200
13、6年月日国家税务总局颁布国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知，规定将原预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，将房地产项目预售收入税率提高；房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠。旨在通过细化税收政策调控房地产市场。2006年月31日国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（国税发号文件），规定年月日后，个人将购买不足年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过年（含年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续，如果不能提供属于普通住房的证明，一律要征收营业税。一定程度上抑制投机和投资性购房需求。2006年7月26日国税总局
14、发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（号文），宣布从月日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。释放了严格二手房交易个人所得税征管的强烈信号。2007年1月16日国税总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款，有效打击了房地产企业囤积土地的势头。（4）金融
15、政策出台时间出台单位政策内容目的或影响2004年4月11日中国人民银行从2004年4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率。目的是限制商业银行的信贷盲目扩张，首要是调控房地产业。2005年3月17日中国人民银行取消5年以上住房商业贷款优惠利率，贷款利率下限由原来的5.31%提高到5.51，并放开了贷款利率上限；住房公积金贷款利率上调0.18%；对房价上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。全面提高了所有购房者的供房负担，提高购房门槛；打击了市场上部分潜在购房
16、者对房价的乐观预期，对需求将产生明显的抑制作用。2005年7月21日中国人民银行发布了中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革的公告，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。根据对汇率合理均衡水平的测算，人民币对美元即日升值2%。让此前扑朔迷离的中国楼市的未来更加复杂化，让在全球化背景下的中国金融改革和未来房地产发展方向和趋势前景更加不明朗。2006年4月28日中央银行全面上调各档次贷款利率027个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由612上调至639；上调金融机构贷款基准利率，一年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的提高到。主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。2007年3至12月中央银行连续六次提高存贷款利率，基准利率调整至7.83%,利率下限调整至6.66%、个人住房公积金存款基准利率调整至5.22%,储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。一轮接一轮的宏观调控将让银行抽身上岸，也令大批的“地产股”成为新时尚。2007年9月27日中国人民银行银监会发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。能令“投资大鳄”知难而退,是否会导致“自住买家”畏难不前,利弊尚在争论之中。
