1、南礼士路19号危旧房改造项目前期物业管理投标南礼士路19号危旧房改造项目前期物业管理投标南礼士路19号回迁小区前期物业管理投标书 投标声明及投标人资质证明文件 第一部分 社区管理构想 第二部分 南礼士路19号回迁小区管理处管理职责 第三部分 南礼士路19号回迁小区物业管理目标 第四部分 实现目标的保证措施 第五部分 工作计划 投 标 声 明 致北京建工集团有限责任公司： 1、在考察南礼士路19号项目物业现场和研究了项目的所有招标文件、图纸后，我方愿接受贵公司投标邀请并按招标文件的要求，承担上述项目的全部物业管理服务工作 2、如果贵方接受我方投标，我方保证在接到项目开工的指令后在招标文件规定的期
2、限内完成合同规定的全部工作 3、我方同意在从规定的递交标书截止之日起90天内遵守本投标在该期限满期之前，本投标对我方始终有约束力，并可随时被接受 4、在正式合同协议制定和签署之前，本投标书连同贵方的中标通知书应成为约束贵、我双方的合同 5、我方理解，贵方不一定接受最低报价的投标或其他任何你们可能收到的投标 投标方： 物业管理有限责任公司 法定代表人： 或授权代理人： 联系电话： 年 月 日 法人授权委托书 北京建工集团有限责任公司： 有限责任公司法定代表人 授权代表本公司，特此任命 为本公司的正式和合法的代理人，并授权该代理人在有关南礼士路19号项目住宅小区前期物业管理的投标方面，以该公司的名
3、义代表该公司签署投标书，进行谈判，签署合同和处理一切与此有关的必要事务 本授权书于XX年x月x日签字生效，特此声明 法定代表人： 签字盖章： 投标人代表： 签字盖章： 投标人全称： 物业发展有限责任公司 投标人公章： 公司营业执照与资质证书复印件 北京市利嘉物业管理有限公司简介 北京利嘉物业管理有限公司是一家新兴的物业管理服务商，注册成立于XX年11月，是荆州市物业管理协会会员单位公司资质齐备、制度完善，以各类物业管理、咨询、培训为主要业务其中管理项目有目前受托管理的宁波金达利集团开发的观邸城市别墅项目和已经签定合同即将正式接管长宏地产开发的天缘居城市花园项目，咨询顾问项目有安徽马鞍山中百物业
4、公司的格林春天等项目目前共有员工35人，所有管理人员均持有建设部物业管理经理上岗资格证，骨干员工都有在红苑大酒店、顺驰太阳城、投资广场等本地或深圳等星级酒店和名企大型住宅、国优写字楼项目多年工作经历 利嘉物业秉承“服务创造价值，品质成就未来”的理念、以“客户满意是我们永恒的追求”为宗旨，倡导“以人为本”的亲情管理模式，视客户为我们朝夕相伴的亲人和朋友，珍惜客户的信任，以积极热情的心态去满足客户的服务需求，把诚信的服务和客户发自内心的赞誉，视作公司发展最牢固的基础 公司地址：荆州市武德路99号观邸城市别墅商业南3- 联系电话：0 公司网站： E- : QQ: 我们的优势 利嘉物业核心管理人员是伴
5、随着利嘉物业公司诞生、发展过程逐步锻炼、成长，并始终以感恩的心态和身为利嘉物业人的自豪感和使命感来规范和努力工作，自始至终有着浓烈利嘉物业情结的职业经理人 利嘉物业核心管理层是由一批深爱物业与酒店管理管理事业并在物业管理行业拼搏实践5-XX年，在投资广场、顺驰等知名企业工作多年，有专业深度积累、正值而立之年的职业经理人共同组成的物业管理团队他们一方面能在日常管理中带给员工最直接的思想、经验灌输，另一方面能为接管物业提供独到创意及全面建议 利嘉物业的市场化、经营型定位与探索以及团队的整体磨练，己造就利嘉物业人乐观、自信、团结、务实、求真、高效、重管理善经营的工作作风 利嘉物业在行业中己树立的良好
6、口碑与声誉，能够给所有的客户带来优质管理服务的信心保证，展现物业投资的价值和潜质 利嘉物业引进国际知名物业管理顾问戴德梁行等行业先进的管理模式，最优化和科学的管理方案，致力做物业管理这一劳力密集型行业中的管理密集型企业，能有效的提高管理服务效率，降低管理成本，创造盈利的空间 成熟、专业的服务资历和经验，能在最短的时间内，度身组建物业管理服务队伍，并透过有系统的培训及标准化的规章流程，使管理服务有序开展 第一部分 社区管理构想 社区建设模式 项目位于西城区南礼士路19号，其四至为：东至建工集团公司办公楼、市政总公司办公楼、南至核工业部招待所、第二炮兵招待所、西至南礼士路三条南里、市政委办公楼、北
7、至南里士路三条 本公司拟以“文化交流建社区，物业服务创品牌”打造南礼士路19号回迁小区优美居住环境 第一、以社区文体活动为切入点，充分利用双休日、节假日和民族传统节日有组织的开展丰富多彩的文体活动，包括老年健身活动，私家车自驾游、“六一”儿童文体晚会等； 第二、在社区业主中聘请乐于公益活动的退休教师成立的社区协会，开展社区宣传以及书法、绘画、灯谜、故事会、时政演讲等竞赛，丰富社区文化氛围； 第三、利用宣传栏和增设具有浓厚文化氛围的警示语路牌、标牌营造社区外围文化环境； 第四、物业管理服务注重营造尊老爱幼、安定祥和的社区氛围 社区管理模式 社区管理坚持物管与业主自治相结合，齐抓共管，共建社区为此
8、，针对南礼士路19号回迁小区社区，物业管理服务采取如下图所示的管理模式： 保安队 安全防范 综合 治理 车辆管理 消防管理 业主委员会 物业管理公司 物业管理处 保洁绿化组 小区保洁清运 除四害消杀 绿化养护 环境整治 设备维修组 房屋修缮管理 设备管理 设备运行 业主小修 综合组 内部行政管理 社区公共事务 精神文明建设 从上图可以看出，管理处在公司的领导下，在南礼士路19号回迁小区业主委员会和全体业主的指导和监督下，实行我公司总经理领导下的主任负责制管理处主任下面设管理员、班组长，班组长下面为作业员工其编制力求精干，人员力求一专多能 社区服务质量控制体系 总经理 管理者代表 管 理 质控小
9、组 服 务 务 流 业主信息 程 评 估 A 综合管理部 B 品质部 C 工程主管 D 安全主管 E 保洁绿化主管 F 财务部 G 行政主管 H 经营管理部 物业管理处 人力资源配置 考虑到南礼士路19号回迁小区物业管理费标准，人力资源配置力求从紧，以降低管理成本不足部分通过公司人力资源整合来弥补其中，设施设备检修及房屋修缮管理、绿化综合整治通过公司综合管理部统一调配 根据计划，将配置主任1人、保安队长1人、设备管理和维修兼房管员1人，共计3名管理人员；另配置保安员6人、保洁员3人、财务收费兼客服接待1人；总共13人 第二部分 南礼士路19号回迁小区管理处管理职责 管理处主任 1、代表公司负责
10、管理处的全面工作 2、负责代表公司与业主委员会签订委托管理合同并可在得到授权范围以内代表管理处与外部的合法组织、团体、个人签订相关的文件、合同 3、负责管理处的物业接管验收和策划管理方案，并组织实施 4、负责管理处经营管理工作及管理处内的各种费用收缴工作，确保收支平衡及部门持续稳定发展，积极完成公司下达的年度经营指标 5、认真执行国家的有关政策、法规以及公司制定下达的各项工作方针、计划，并制定管理处的各项基本工作的计划和组织实施、检查 6、负责管理处的员工技能培训和考核工作，负责管理处操作员工的工作指导，考评和辞退 7、负责每半年的财务报告的公布并对结果负责 8、负责小区社区文化活动计划的实施
11、 9、完成公司领导交办的以及质量体系规定的其他工作 管理员 1、在管理处主任领导下，协助开展管理处内部管理事务及住户沟通、来访接待等工作，协助经理组织实施各经营管理工作，完成各项经营管理目标； 2、具体负责管理处的费用收缴工作； 3、根据管理处主任的计划具体负责社区文化活动的实施； 4、负责接待来小区检查、指导工作的各级领导、业务部门和外地参观考察、来人来文的接待、传递的管理工作； 5、负责维修、家政服务的统筹安排； 6、负责管理处的房屋巡检，基础管理工作的日检和错误纠正； 7、负责主持管理处的周工作总结会议，并记录文件； 8、负责管理处的相关的资料管理，行政等往来公文的起草 保安班长 1、严
12、格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度； 2、熟悉和遵守国家有关安全的法规法律，熟练掌握各种保安用具的特性和使用方法，懂得处理各种突发事件和应付各种危险状况； 3、熟悉掌握所管辖的物业基本情况，能够根据辖区特点，设定岗位地点、巡逻线路和巡逻频率；协助管理处主任制定辖区安全保卫方案； 4、在管理处主任和安全主管的指导下具体负责物业内门岗，巡逻岗等的作业监督，发生不可预见的事故，第一时间赶到现场指挥； 5、协助管理处主任处理安全投诉和安全隐患整改； 6、负责安全班的员工的日常管理、业务考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进安全管理员业务素质的不断提高，所有涉及本组工作及本
13、专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任； 7、负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任；完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作； 8、负责本管理处的安全业务统计；和安全班的值班记录整理，工作的总结安全班的业务业余培训； 9、关注队友的思想状况，努力提高全体的素质水平，以身作则，作业中随时纠正错误； 保安队员 1、对保安班长负责，按时完成班长交办的各项任务； 2、严格遵守公司制定的劳动纪律及管理处各项规章制度； 3、负责在保安班长的安排下使用小区门禁系统，监控系统、对讲系统，消防报警系统， 保证物业的安全监控人员的进出，和管区内的人员安全的举动； 4、负责小区门岗的站岗，登记来访者
14、和大件物品的出入防止物品随意流失和危险品进入物业； 5、巡逻物业内部，保证不受人为的破坏，遇到业主求救，马上支援； 6、监视整个辖区的情况，预防玩火、爬墙、打架、小偷小摸、抢劫等事情发生， 同时禁止有损害别人的利益的情况发生； 7、认真作业，遇到情况作记录，受权限和手段等因素影响不能马上处理的通知班长和其他队友来处理； 8、指挥车辆有序进出，有序停放，防止车辆被破坏和盗窃； 9、负责在班长的统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作，并且做消防演习，保证有事可以马上行动； 10、一旦发生火灾或其他事故必须马上集合，在指挥下到现场作业； 11、负责协助班长向管理处提交管辖范围内安全设备、设施的更新
15、、改造方案，并在领导的安排下负责具体实施项目整改； 12、努力学习安全保卫的技术，提高自身的素质，以更好的业务水平更好的态度服务业主、社会； 13、负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理，疏散人群，扑灭火灾，事前通知业主停水电，以便作业； 14、完成班长和管理处领导交办的其他工作 保洁绿化组长 1、负责协助公司环境清洁绿化主管对本项目及新增项目的接管及验收工作，做好前期的环境管理工作，包括环境清洁设施，环境的污染的受损度的检测，以及防止受污染的设施、设备的安装试用等；特别是声、水、大气、电磁、光等方面的污染 2、负责环境清洁绿化组的员工的日常管理、考核，清洁保洁的教育和物业知识的
16、培训，并对培训效果进行考核，以促进环境清洁管理员业务素质的不断提高，所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任； 3、安排专业人员对绿化带和植物，水池等地方进行养护；保证原来的设计达到要求； 4、参照实际需要和技术标准进行消杀作业，保证环境整洁 5、在管理处主任的指导下具体负责物业内各处地方的清洁保洁作业及监督工作； 6、负责所有涉及清洁绿化的技术服务工作并承担相应责任；完成日常使用的专业技术资 料的搜集、管理工作； 7、负责管理处保洁用品仓库的管理； 8、完成管理处主任交办的其他工作 保洁员 1、负责在管理处的清洁、保洁消杀工具进行一线工作，保证环境的清洁卫生； 2、参与
17、使用专业的工具，对指定的物业进行环境检测；对建筑外部的墙面等按计划清洁 3、在墙角，下水道，停车场，排水沟，化粪池等卫生死角按照安排清理；巡逻物业内部，保证清洁设备不受人为的破坏，随时保证环境的清洁卫生状况受控； 4、认真作业，遇到情况作记录，受权限和手段等原因不能马上处理的通知其他队友和班长来处理； 5、负责在管理处的统一安排下参与消防演习，保证有事可以马上行动 6、；努力学习本行业的技术，提高自身的素质，以更好的业务水平更好的态度服务业主、社会； 绿化员 1、绿化员工要熟悉小区的绿化布局以及花草树木的品种数量，掌握花草树木的种植季节、生长特性、培植管理方法 2、对花草树木要定期清除杂草、防
18、治病虫害、松土、施肥，并修理枯病枝、伤害枝等，更换死亡苗木，浇水 3、绿化工有接受专业技术培训和学习的义务，须虚心学习，努力工作，提高自身素质 4、要保证绿化场地不留杂物、不缺水、不死苗、不被偷窃，遇到有违章违法行为要及时加以劝阻，不听劝阻的要及时报告保安人员和主管人员，协助对其劝阻和处置 5、绿化工在小区内发现有下列行为，要及时加以劝阻和及时报告： 未经许可，随意侵占公用绿地； 攀折、损坏花草树木、园林小品； 在绿地上停放、行驶各类车辆或堆放杂物 绿化工对于违反上述5款的行为，有权协助保安人员和主管人员要求违章者赔偿，并酌情处以罚款 6、绿化工要维护和保养好自己的各种工具和公用设备、设施，如
19、：三轮脚踏车、喷淋设备、割草机、橡皮管等，如有遗失或损坏须照价赔偿 7、及时做好每天的工作记录，并及时记录下违章情况以及解决办法等 8、绿化工须服从主管人员的工作安排和调动，并做好整个包干区域内的环境卫生工作 9、绿化工要接受主管人员和各级领导对绿化工作的巡视检查 10、绿化工必须认真负责完成自己职责范围内的工作，主管人员将视其工作态度给予奖惩 综合维修员 1、负责辖区内公共区域所有设施的管理、维修和维护工作； 2、负责辖区内工程维修投诉的解释和处理工作； 3、负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，并及时为住户提供服务，并按 维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进
20、服务； 4、负责按照质量要求对小区内所管辖的设备、设施进行检查包括消防和给排水 设备设施，水厂供水及消毒净化设备设施、及交换设备设施进行大、中修及更新改造计划的具体实施； 5、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作； 6、负责落实公司的公共区域设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表； 7、在管理处主任和公司工程主管的指导下具体负责小区内改建、扩建项目的施工及现场 监督管理工作并全面负责施工现场安全管理工作； 8、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本，使设备无漏油，漏电等现象发生， 努力0故障； 9、负责按照报修流程和入户维修制度进行业主家中有关弱电维修及其他特约服 务
21、方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95% 第三部分 南礼士路19号回迁小区物业管理目标 根据招标文件中物业管理质量目标和我公司就南礼士路19号回迁小区社区的建设模式构想，拟按下列管理服务质量目标分阶段逐步实现 总体目标 我公司中标后，力争半年内达到社区环境协调统一，房屋外观整洁美观；设施设备运行良好；实现封闭式管理，无治安消防责任事故；环境卫生整洁美观；绿化景观规划合理，管理有序，长势良好；社区精神文明建设全面展开，社区活动丰富多彩，初步实现“文化交流建社区，物业服务创品牌”的目标；特色物业管理服务逐步开展，为业主分忧解难；优美、温馨
22、、文明的小区环境初步形成 房屋及维修管理目标 1、严格执行业主公约，建立健全房屋附着物管理制度，杜绝各种有损观瞻和违反有关法规和业主公约的私搭乱建行为； 2、制定房屋年度维修保养计划，承担房屋保修期外的小修；及时报请业主委员会房屋大中修计划，并严格按照公开、公正、公平的原则聘请专业公司进行大中修；保修期内出现的房屋质量问题，及时敦促开发商进行整改； 3、建立巡检制度，月检/季检覆盖率% 4、建立健全房屋装修管理制度，并严格控制装修全过程，决不永许违规操作，对小区负责，对业主负责 5、业主/租赁户的装修方案审批%，过程监视及合格验收率% 共用设备管理目标 1、供电系统 建立健全安全用电管理制度及
23、停电应急处理措施； 与供电部门保持良好关系，提前做好应急准备； 每月对配电箱、每季度对配电设备及其线路进行一次维护保养，每半年对配电设备及其线路进行一次小修； 建立巡检制度，月检/季检覆盖率%，完好率%，检修及时率%，检修一次合格率98%，安全运行率%，设施设备标识标牌正确率%，完好率98% 2、弱电系统 建立健全弱电管理制度及事故应急处理措施； 设备运行记录保存年以上； 每周对弱点系统进行一次维护保养； 建立巡检制度，月检/季检覆盖率%，完好率%，检修及时率%，检修一次合格率95%，安全运行率% 3、消防系统 消防知识宣传教育和消防演习每年两次； 建立健全消防设备维修保养计划，确保设备正常启
24、用； 房屋装修严格审查，杜绝易燃材料进入小区和电线私拉乱接等火灾隐患； 制定突发火灾应急处理预案，疏散示意图，引路标志完好，消防通道畅通； 建立消防设施巡检制度，月检/季检覆盖率%，完好率%，安全运行率%，重大设施设备日常维护覆盖率/保养率%，设施设备标识标牌正确率%，完好率98% 年度无火灾事故发生 4、给排水系统 设备、阀门、管道工作正常，排水系统通畅，建立台帐，清楚点位； 制定事故应急处理预案； 宣传节约用水； 制定给排水系统维修保养计划，并按计划严格实施； 建立巡查制度，月检/季检覆盖率%，完好率98%，检修及时率%，检修一次合格率%，安全运行率%，设施设备标识标牌正确率%，完好率98
25、% 年度内无人为损坏 共用设施管理目标 1、楼道灯、庭院灯、草坪灯完好率； 2、儿童游乐设施无安全隐患，完好率； 3、道路通畅，路面平坦； 业主报修 1、急修：随叫随到，两小时有结果； 2、小修：及时到位，一天内有结果 保安及车辆管理目标 1、安全管理 封闭式管理，建立外来人员登记制度，杜绝安全隐患； 24小时值班巡逻，固定岗与游动岗相结合，实行点面控制，不放过任何安全死角； 加强投递管理，推行代订代送服务保安代送投递，杜绝送货员进入社区； 业主废旧物品回收，须在指定地点处理，回收人员不再进入社区； 制定安全防范措施及安全管理制度，进行安全知识宣传； 在危及人身安全的地方设立警示标志； 限时巡
26、逻(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)覆盖率%有效率 95%隐患信息传递准确率/及时率% 年度内无治安责任事故 2、车辆管理 增加导向标线、标志，转弯处设立警示标牌； 更换半地下停车场车位牌，提高档次，增加行车标志； 建立业主车辆档案，凭小区专用车牌停车； 外来车辆进行登记管理，凭证进出； 重新规划自行车停车棚，集中停放，统一管理，凭证进出； 环境卫生管理目标 1、清洁卫生划片包干，责任到人； 2、清洁卫生执行南礼士路19号回迁小区小区卫生标准； 3、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率%； 4、环境卫生日检查合格率95%； 绿化管理目标 1、根据植物生长特性和季节
27、变化制定年度养护计划，分解到夏秋季和冬春季分段执行； 2、保持植物生长茂盛，修剪整齐美观，无虫害达到二级标准； 3、绿化检查合格率95%；小区绿化年成活率95%； 精神文明建设 1、充分利用双休日、节假日和民族传统节日有组织的开展丰富多彩的文体活动，包括老年健身活动，私家车自驾游、“六一”儿童文体晚会等； 2、聘请乐于公益活动的退休教师成立社区协会，开展社区宣传以及书法、绘画、灯谜、故事会、时政演讲等竞赛，丰富社区文化氛围； 3、利用宣传栏和增设具有浓厚文化氛围的警示语路牌、标牌营造社区外围文化环境； 4、物业管理服务注重营造尊老爱幼、安定祥和的社区氛围 5、业主满意率95以上； 特色物业管理
28、服务 1、通过我公司保洁服务中心和机电维修中心逐步在社区内开展家政服务，包括家庭保洁、家电维修服务； 2、开展有偿代订代送服务； 3、开展有偿洗车服务； 4、开展业主空置房代租代售服务 业主投诉 1、业主有效投诉处理回复率%； 2、限时服务承诺实现率95% 第四部分 实现目标的保证措施 为确保上述管理服务目标得以实现，本公司除加强自身管理外，针对南礼士路19号回迁小区小区推出“全身心、全方位、全透明、全过程、全天候”的五全服务模式，辅以专项管理制度和各工种、各岗位工作质量标准，通过有效的管理手段，实现目标，兑现承诺 五全服务 本公司致力于追求“承接一个项目，塑造一个精品”的企业目标，结合对南礼
29、士路19号回迁小区以“文化交流建社区，物业服务创品牌”的社区定位，借助在我们在其他项目取得的成功经验，拟在南礼士路19号回迁小区推出“五全服务”模式 全身心：园中物业不仅全员参与社区建设，更注重引导全体业主共同营造社区氛围； 全方位：服务不仅仅是物业管理，更是业主、物业人和社会三者之间的和谐相处； 全透明：服务的内容是透明的，服务的过程是透明的； 全过程：服务的过程有始有终，服务的结果让业主满意； 全天候：24小时响应服务，以满足业主的需要为己任 专项管理制度 1、房屋二次装修管理制度 依照国家相关法律法规，物业管理对小区内的业主的房屋装修装饰进行专业管理； 业主要对南礼士路19号回迁小区的房
30、屋进行装修，须先到管理处报批申请；列明装修装饰的具体方案，不得违反相关规定； 管理处在6个工作日内由专业人员审批，签署意见后发还业主； 审批意见必须依照国家法规，而且兼顾业主的合理要求； 业主的装修装饰行为受管理处监督； 装修装饰活动必须在规定时间内进行，并且严格遵守国家有关规定； 一旦发现违规的，管理处有权现场制止继续作业开出整改通知书，业主必须及时整改，承担相应责任 经会同管理处对装修工程验收合格后，业主方可入住 2、房屋外观管理规定 遵守小区业主公约的相关条款 3、安全用电管理规定 各住户不得在户外私接线路； 在户内不得使用超过额定功率的电器； 出门外出，注意家里的电源开关关闭； 不得将
31、家庭电器放到儿童可以随意玩耍的地方； 注意用电安全，防止发生事故 4、停电应急处理措施 、若因供电部门的原因需要暂时停电，管理处接到通知后30分钟内予以公告； 、因不明原因停电的，立即关闭相关设施电源，以保证安全； 、启动后备设施，保证临时用电供应； 检查供电系统； 针对原因进行处理； 不能马上恢复正常的，及时通知业主，敬请原谅； 以最快的速度修理完毕 5、突发火灾应急处理预案 接到警报 确认 动 员 疏散无关人员 救 火 管理处主任 管理员 安全班长 绿化清洁组 6、供、用水事故应急处理预案 接到事故警报，寻找事故原因； 关闭相关阀门，切断来源； 仔细检查，进行维修处理； 处理完毕，调试； 清理工作现场； 将此次的事故详细记录，并向主任报告 7、小区安全防范措施 必须了解和掌握小区内各种保安设施的操作和效能例如：对讲机、警钟、密码锁、闭路电视等善用各种已有的设施，以免减弱防盗效果； 熟悉小区内各住户，记住住户姓名、年龄、家庭成员、职业及联系电话此类资料须保密，不得泄露 与业主和业委会保持密切联络，
