1、物业百问百答 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT物业百问百答誉景名居客户服务中心物业服务百问百答一、收费及服务1、物业管理相关的收费标准有何依据答：普通住宅的物业管理费综合服务费标准，由市物价部分会同市物业管理主管部门制定，高标准住宅的物业综合服务费标准，由物业公司与业委会协商确定，向当地房管部门备案（或管理费计收根据物业所在地物价主管部门核定价为准）。根据关于公布东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知（东价2004136号）、转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知（东价200720号）、印发的通知(东价（2
2、01052号）、关于规范我市机动车停放保管服务收费管理的通知（东价201034号）等文件精神，誉景名居物业管理相关的收费标准以下：1）管理费的收费标准以销售（建筑）面积元/平方*月；（根据东莞市住宅物业服务收费政府指导价，本小区按照东莞市住宅物业管理服务等级标准执行三级服务标准的物业服务。管理费自交付使用之日起开始计付管理费，以收楼通知书上注明的具体时间为准）2）住宅水费：元/立方米（即元/立方米（含排污费）元/立方米（垃圾处理费）。若有调整按最新标准执行；未抄表到户时由管理处代收）3）住宅电费：元/度（若有调整按最新标准执行）4）车位停车费：月租350元/月5）车位服务费：50元/月（照明、
3、维护、车场清洁卫生等费用）6）车位临时收费：首1小时（含）为免费，超1小时以上6（含）小时以内为5元，满6小时以上的每2个小时1元；7）装修保证金：高层、多层住宅（带电梯）： 3000 元/户；商铺：100（含）以下 3000 元/户；100以上 8000 元/户。8）装修垃圾清运费：按国家规定收费标准：一次装修4元/平方，二次装修2元/平方；9）装修施工出入证押金30元，工本费10元，延期工本费5元；2、物业服务管理费由哪些组成部分答：根据印发东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则的通知(东价201052号)的东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则第十
4、四条、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；（3）物业管理区域绿化养护费用；（4）物业管理区域清洁卫生费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（7）办公费用；（8）物业服务企业管理费分摊；（9）物业共用部位、共用设施设备产生的水电费用（不含二次供水加压电费）；（10）物业服务企业固定资产折旧；（11）经业主同意的其它费用。3、管理处提供哪些有偿服务或无偿服务答：为了更好更便捷地为业主提供服务，小区将制作便民服务手册，有
5、关收费项目和收费标准已列明清楚，若有不明之处欢迎来电咨询。4、收楼时为何要预交三个月的管理费答：目的是为了确保物业公司各项工作的顺利营运，保证为业主提供优质服务，预防业主长时间外出，而无法及时交纳费用而影响物业公司的正常运行，故入伙时业主须一次性交纳三个月的物业管理费（也称新项目的启动资金）5、为什么要收取维修资金收费依据是什么怎样收费答：1）目的：为了更好地维护本小区的物业，确保小区共用部位、共用设施设备在保修期满后能够得到有效与及时地修缮和更新、改造，并获得相应的资金保障；因此业主应按照相关规定交纳专项维修资金，以使物业能够达到增值、保值及延长物业使用寿命目的。2）收费依据：A、根据中华人
6、民共和国主席令第六十二号物权法第六章第七十六条、七十九条对专项维修资金筹集及使用的明确规定执行；B、根据国务院2003年9月1日起执行的物业管理条例第二章七条四款之规定：业主应按照国家有关规定交纳专项维修资金，第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金；C、根据建设部、财政部发布由2008年2月1日起施行的住宅专项维修资金管理办法第十二条规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户；第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售
7、房单位不得将房屋交付购买人。3）收费标准：根据有关法律、法规的规定以住宅买卖双方签订商品房买卖合同约定中的建筑面积40元/、非住宅建筑面积50元/收取首期专项维修资金。4）资金收取方式：业主收楼时到指定托管银行（东莞银行）进行缴存。5）资金使用：住宅专项维修资金的使用将遵循方便快捷、公开透明，受益人和负担人相一致的原则，在住宅共用部位、共用设施保修期满后开始使用，当对全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，将有物业管理公司提出住房维修资金使用计划，经业主大会通过后实施，对部分业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造的，有物业管理企业提出住房专项维修资金使用计划，经
8、专有部分占建筑面积及人数2/3以上的业主通过后方可实施。6）管理与监督：住房专项维修资金的管理将实行统一缴存、委托银行办理专用资金账户、专户存储、按栋设帐、分户核算、专款专用、所有人决策、定期公布、接受政府及业主监督的管理原则，业主缴存的住房专项维修资金属于全体业主所有，严禁挪作他用。7）法律责任：违反物权法、物业管理条例及住房专项维修资金管理方法相关规定，侵占、挪用住房专项维修资金的，将接受东莞市人民政府财政部门及房地产主管部门的依法处理。6、物业管理费是否包括公共水电费分摊答：根据印发东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则的通知(东价201052号)的东莞市物价局、东莞
9、市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则“第十四条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（九）物业共用部位、共用设施设备产生的水电费用（不含二次供水加压电费）”，故物业管理费已包括公共水电费的分推，公共水电费分推是指：园区的道路路灯、楼道照明，二次供水加压，变压器变损（小区公用变压器至住户），水泵、电梯等运行产生使用的电费。7、小区物业管理费从何时计收答：根据有关物业管理法规规定，物业管理费的收取时间以开发商收楼通知书约定时间开始计收费用。未经综合验收的房屋不能交付使用，业主如果在明知该房屋未经验收即入住的，因该房屋质量方面出现问题而给业主自己造成损失的，业主也应承担相应的责任。但
10、作为物业管理费来说，必须是在该房屋合法交付使用后才能收取。 按照广东省物业管理条例第二十和二十一条规定，物业竣工后综合验收前属于前期管理，前期管理费用由建设单位负责。未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理费用。根据广东省物业管理条例（1998年颁布，现行）第二十条规定：“物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责，建设单位应当依照有关规定签订前期管理守则，并在售房时予以明示。”第二十一条规定：“建设单位必须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理服务费用。”8、对于售
11、买或赠送的私家花园如何收取管理费答：管理费的计收是按购房合同约定的建筑面积计算，对于赠送的私家花园，将根据双方签署的合同约定（最终以房产证标示之建筑面积计算）。私家花园不另外计收管理费，但如果业主要求物业公司对其花园提供服务的，将按有偿服务形式另外收费。9、房屋的免费保修年限答：详见住宅质量保证书的内容。二、配套设施设备1、室内有哪些配套设施答：1）配套：水表、电表、天燃气表、强电箱、弱电箱、电话接口、宽带接口、光纤到户。2）智能系统：可视对讲、紧急按钮、燃气感应器、家庭安全报警2、如何申请开通可视对讲是否收取开通费保修期限答：业主在装修验收合格之后，向管理处提出开通申请，由管理处负责登记、预
12、约上门免费开通，保修期限为一年。3、如何开通天燃气怎样收费燃气表的使用年限答：由于天燃气直接由东莞市新奥燃气公司提供各项服务，故各项服务工作开直接致电燃气热线：95158咨询、办理业务。4、如何开通水电水电表的保质年限入住后水电表坏了更换是否收费答：1）开通水：业主收楼后可以亲临或致电客户服务中心办理开通手续。开通电：小区业主申请用电均需到供电公司窗口申请（为了方便客户，客户服务中心即可办理代收资料报送工作），业主携带的资料包括身份证原件及复印件、产权证明文件（购房合同书、房产证或物业公司证明）及提供农村商业银行（农村信用社）、工商银行或建设银行卡（储蓄卡）、开户人身份证原件及复印件，供电公司
13、收到申请后三个工作日内将派人前来安装电表，不去申请则不予安装。2）水电表的保质年限为1年。3）入住后水电表坏了在保修期内免费更换，在保修期外收费更换或业主自行购买更换。5、电话、宽带、有线电视如何开通答：电话、宽带、有线电视由业主自行申报开通。6、水、电、天然气起止码如何起计答：交房时物业公司、开发商、业主三方到屋内对房屋及各类设施、设备进行验收时会当面抄录水、电、燃气的起码，并交业主签字认可。7、小区内提供哪些娱乐设施和场所答：为给小区业主提供舒适、舒心、健康的生活环境，配套有游泳池、棋牌室、咖啡厅、儿童游乐场、等。三、管理服务1、物业管理提供哪些服务答：1）工程管理：主要是对物业及配套设备
14、、设施的管理（包括供水、供电、供气、通讯、照明、排水、排污、排气以及其他公用休闲设施等）的维修、养护、管理，确保这些设备设施处于良好的运行状态。 2）秩序维护：通过门卫、巡逻、电视监控等为防盗、放破坏、防意外灾害事故以及防止其他违法行为而开展的一系列秩序维护工作，从而排除各种干扰，解除用户的后顾之忧。协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范。3）消防安全：物业管理企业的每一个员工都成为义务消防员。通过贯彻“预防为主，防消结合”原则，认真做好消防日常管理、消防设备管理、消防演习和防火知识宣传及火警应急处理等，达到预防火灾发生、对火灾隐患进行整改、最大限度地减少损失、确保业主和住户的
15、安全为目的。4）环境卫生：保洁员定时收集和清运垃圾废物，经常打扫卫生、清洗地面等，确保物业区域内的公共地方和公用设施卫生、整洁。5）园艺绿化：主要包括道路绿化、公共地方绿化、公共设施绿化等，通过对花草树木的设计、培植与养护，为住户提供清新怡人、树绿花香的生活环境。6）车辆管理：统一物业区域的车辆停放，保持辖区内的道路、过道等通畅，确保用户车辆安全、避免损坏。7）社区文化建设：定期举办社区文化活动主要是为了小区业主的文化生活，加强业主与公司、业主与业主之间的联络、营造和谐、健康的社区氛围。往后的管理工作容易取得业主对管理工作的理解和支持。同时亦可巩固光大地产的品牌形象，为以后开发打下坚实基础。8
16、）其他服务：物业装饰、装修的管理服务；物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案的保管。四、业主收楼答疑1、谁是真正的业主业主和住户的区别在哪里答：物业管理条例第六条明确指出，房屋的所有权人为业主。即只有拥有物业的所有权的人（房屋的产权拥有者）才是真正的业主，而租户包括业主的亲友均不能称为业主。住户是指该房的居住人或使用人称为住户，住户对房屋只有居住权，无权售卖。2、如何办理收楼手续需携带什么资料答：业主至收到物业交付使用通知书起，以收楼通知书上的收楼时间为准，携带业主身份证原件及复件、两张一寸彩色照片、收楼通知书到物业客户中心办理收楼手续。3、如果业主本人没有时间，可否委托家人收楼需怎样办理答：
17、以购房合同登记的名字为准，若业主本人没有时间安排收楼而委托家人或别人时，按照相关法律规定需出示业主委托书（或委托公证书）、委托人身份证原件及复印件、受委托人身份证原件及复印件、收楼通知书及业主一寸彩照两张即可办理收楼手续。4、业主名有几个的，是否只需其中一位亲临办理即可答：若商品房买卖合同里有注明几个业主名的，其中一个业主来办理收楼手续的也可以。5、能否出示“五证二书”，能不能复印一份带走答：所谓“五证”是指：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房销售许可证；东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书。“二书”是指：住宅质量保证书、住宅使用说明书“五证”不可以
18、带走，“二书”可以带走。6、管理处的上班时间是多少，电话下班后还可以收楼吗答：管理处工作时间：上班时间：早上8：00-21：00 下班后电话将转线至监控中心。3）若因业主工作繁忙白天没有时间来收楼，要求下班后来收楼的，需提前进行预约，管理处将安排相关工作人员进行加班等候业主前来收楼，为确保业主收楼流程畅通有效，建议业主最好按管理处的上班时间来办理相关手续。7、房屋的建筑面积和套内面积以什么为标准如何得出答：最终以房产管理部门测绘的测量为准，按房屋买卖（预售）合同中约定处理。8、如果实际面积与购房合同所登记的销售面积有偏差如何处理答：对此问题，房地产公司始终依照政府有关管理规定及预售契约的有关约
19、定，按照广东省商品房买卖合同细则执行；商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差、下同），双方可按以下原则处理：1）差异值为+%以内(含本数)的,买卖双方不作任何补偿；2）差异值为+%以上（不含本数）至+3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3）差异值超过+3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。面积差异百分比= 产权登记面积合同约定计价面积 X100合同约定计价面积最终以测绘的测量为准，按房屋买卖（预售）合同中约定处理9、房屋这么多的质量问题（如：空鼓、裂缝）是否可以不交管理费答：不可以
20、。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。房屋质量问题是由开发商造成的，不属于物业管理公司负责的范畴，因物业管理与房屋买卖是两种不同的独立的法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业户一般不应该因开发商的问题而拒绝交付物业管理费。业户只要实际接收了物业，在拥有该物业的过程中已享受了服务，就有缴交管理费的义务，对于房屋质量缺陷，业户可另行与开发商协商维修。10、因室内遗、漏工程问题可否因此不收
21、楼答：任何一件产品的设计者和生产者都将力求完美，我们每一套房子也一样，在交房前已通过政府相关部门的检查、验收，对部分业主在收楼中发现室内遗、漏工程以及入住后出现的工程和设备设施（国家相关法律保修期内）问题，已要求相关施工单位成立维修小组处理。同时业主也可将上述问题汇总在客户收楼书中，开发公司将按照国家规定的保修期进行保修。11、收楼后房屋的质量问题如何维修答：对于业主收楼时所发现的房屋工程质量问题，管理处将进行记录在案，并要求相关施工单位或成立维修小组按保修期进行保修处理。12、地面/内墙面为什么有裂纹答：建筑材料的热胀冷缩、粉刷层与墙体两种材料粘合不好产生裂纹。这种小裂纹不会影响入住、使用、
22、装修。业主在装修时可以解决。13、保修期以及因其他原因未约定时间收楼，物管费如何计算答：以交房约定的房屋交付使用日期起算或者提前收房的时间为准。14、室内为什么不敷设线路答：购房合同中约定为毛坯房，室内管线的敷设由业主装修自行负责。15、如何办理出入智能卡（如：业主、住户证）需要什么资料一户可免费办理几张智能卡答：按照东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则的通知（东价201052号）中第二十一条规定：物业小区实行出入证管理的，应当为业主免费提供每户不少于3张出入证（其中有车位的不少于1张车辆出入卡），业主申请多配置或因遗失、损坏等需要重新办证的，物业服务企业可按制作成本收取
23、工本费；景湖时代城业主需办证智能出入证的，需携带本人身份证（户口本、驾驶证、台湾同胞证、港澳证）有效证件原件或复印件、一寸彩照两张到客户服务中心办理办证手续，办理住户证件时必须同业主本人确认同意后方可办理。16、为什么业主登记时要张贴照片答：为了我们全体工作人员能够更快的认识和熟悉业主。17、可否不填写业主家庭情况登记表答：希望各位业主能够配合我们的工作尽量详细填写，特别是常住人口的情况、业主联系电话包括紧急联系电话，目的就是为了更好的服务业主，了解业主，出现紧急情况及时通知业主，社区活动等紧急通知也能够以最快速度传递给业主。18、门禁IC卡如何使用如不慎丢失怎么办损坏怎么办操作权限如何答：门
24、禁IC卡是业主进出小区的通行证和电子钥匙，严禁转借，请勿污损、扭转、接近磁体或强磁区域，请注意保管。若遗失IC卡须尽快向管理处挂失，物业管理员会及时取消该卡的功能。IC卡若损坏或无法使用，需另行补办，交纳押金20元/张，损失或遗失押金不退，IC卡仅供本单元业主使用，不通用，各单元的业主职能用作进入自住单元，不能进出其他单元。有车业主在交纳停车费后可以和车场管理系统通用。19、小区的详细地址邮编多少答：东莞市常平镇环城路袁山贝路段誉景名居 52356020、学生就读问题如何解决有哪些分配学校是否有学生接送服务答：3）本小区不提供学生接送服务，可以协助联系其他业主们由业主自行组织学生接送服务。21
25、、申请办理房产证如何办理答：以律师的答复为准。五、装修服务答疑1、业主能否自建装修答：根据住宅室内装饰装修管理办法中规定，住宅室内装饰装修需具有相应资质等级的设计单位和公司提供设计方案和图纸、营业执照等，由所在的物业服务管理企业批复同意施工后方可进行室内装修，若业主要求自行室内装饰装修的，由业主自行承担相关的一切责任。2、装修申请如何办理，需要什么资料一定要业主本人亲临吗答：业主提供：业主本人身份证或复印件、装修申请书、装修平面图及装修材料说明，并签订装修承诺书；若受业主委托的需提供：业主本人身份证原件及复印件、业主委托书、受委托人身份证原件及复印件、装修申请书、装修平面图及装修材料说明，并代
26、签订装修承诺书。装修单位提供：1）营业执照副本及资质证书复印件（需加盖红色公章）、法人代表委托书（加盖红色公章）；2）施工人员身份证（或暂住证）、电工证（IC卡式）复印件；3）施工图纸（包括：平面图、墙体改动图、电路图、给排水布置图、电路系统图、用电负荷表、天花图、防水施工方案，比例1：100）4）装修施工人员相片2张/人；5）家居装修合同复印件。3、装修审批需多少时间答：管理处自收到合格完整的装修申请书、图纸等资料起三个工作日内进行批复。4、装修手续如何办理答：最终以管理处经理批复为准，由物业客服中心客服助理负责通知业主或装修负责人携带资金到客服前台办理装修入场手续，待业主或装修负责人亲临客
27、服中心后，由客服助理负责填写装修施工许可证及装修施工人员出入证，然后再让业主或装修负责人到财务交纳装修保证金（3000元）和装修垃圾清运费（建筑面积4元/），方可办理装修入场。5、装修时为何要交保证金和垃圾费，以何为依据答：根据转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知东价200720号“七、业主对其物业进行室内装修的，物业管理企业可按如下规定收取相关装修管理费用：1）、装修垃圾清运费。装修产生的垃圾（余泥）由业主或使用人自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运费用由业主与物业管理企业根据装修的具体情况，按房屋建筑面积不超过4元/平方米的标准协商确定。2）、证件工
28、本费。物业管理企业对装修工人出入实行持证管理的，如证件回收后能多次使用，可按不超过30元/证的标准收取押金，证件完好退回的应如数退回押金；如证件回收后不能再次使用的，可收取不超过5元/证的工本费。3）、装修保证金（押金）。在业主或非业主房屋使用人进行房屋装修时，物业管理企业可向业主或非业主房屋使用人、装修承建单位收取装修保证金（押金）。装修保证金（押金）标准由物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位在装修协议中约定，但住宅物业的装修保证金标准不得超过8000元。装修保证金（押金）用于装修对物业公共部位损坏的修复。装修未对公共部位造成损坏的，物业管理企业应在装修验收合格后3个月内退还装
29、修保证金（押金）。物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位计算装修损坏赔付标准时，应出示修复的工（料）价单。4）、除上述费用外，物业管理企业不得强制收取与装修管理相关的其他任何费用。6、装修垃圾费可不可以不交，由自行清理答：若业主不愿交纳装修垃圾清运费的，由业主自行清理装修垃圾，并用麻布袋装好再安排装修搬运工直接搬运上车，需注意的是业主自行清理装修垃圾的，不可将自家的装修垃圾堆放在公共、公用或指定的装修垃圾堆放点进行存放。7、装修时一定要做防白蚁吗可不可以自己做答：因为装修中大量使用木档、木地板、护墙板凳各种木制品，为白蚁的栖息和繁殖提供了广阔和丰富的食物来源，而气候变暖和白蚁生活学
30、性的变化，使白蚁对环境的适应能力大大增强，致使各类房屋装修后的白蚁危害频频发生。1）根据城市房屋白蚁防治管理规定（中华人民共和国建设部令第130号）第二条本规定适用于白蚁危害地区城市房屋的白蚁防治管理。本规定所称的城市房屋白蚁防治管理，是指对新建、改建、扩建、装饰装修等房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的管理。凡白蚁危害地区的新建、改建、扩建、装饰装修的房屋必须实施白蚁预防处理。第十四条原有房屋和超过白蚁预防包治期限的房屋发生蚁害的，房屋所有人、使用人或者房屋管理单位应当委托白蚁防治单位进行灭治。房屋所有人、使用人以及房屋管理单位应当配合白蚁防治单位进行白蚁的检查和灭治工作。第二十条
31、房屋所有人、使用人或者房屋管理单位违反本规定第十四条规定的，房屋所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，可以对责任人处以1000元的罚款。2）根据东莞市房屋白蚁防治管理办法第二条 本办法适用于本市行政区域内房屋的白蚁防治管理。本办法所称的房屋白蚁防治管理，是指对新建、改建、扩建、装饰装修等房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的管理。第九条 新建、扩建、改建、装饰装修的房屋，必须实施白蚁预防处理，建设单位应将白蚁预防工程列入基建项目内容，并将白蚁预防费用列入工程概预算。第十五条 原有房屋和超过白蚁预防包治期限的房屋发生蚁害的，房屋所有人、使用人或者房屋管理单位应当委托具有白蚁防治资质的单位进行灭治。房屋所有人、使用人以及房屋管理单位应当配合白蚁防治单位进行白蚁的检查和灭治工作。第二十二条 房屋所有人、使用人或者房屋管理单位违反本办法第十五条规定的，市房产行政主管部门可以对责任人处以1000元以上1万元以下的罚款。根据上述相关法律法规的规定，在房屋装修时，请专业的防治机构进行白蚁预防处理。8、装修保证金和
