1、03 重庆中高端物业别墅花园洋房市场分析重庆中高端物业别墅、花园洋房市场分析1. 重庆别墅市场分析别墅是房地产细分市场中的一种高端物业产品，它效劳于金字塔尖的成功阶层，是大多数高收入人群追求居住享受的终极目标，在房地产开发中占有较小份额，却拥有非凡的身价。重庆的别墅起源较早，经历十余年的积累沉淀，正伴随着重庆房地产行业的不断开展而走向成熟，开展至今更是呈现出一个供给丰富，各具特色的高端物业市场。经历了2021年楼市经历深度调整，2021年的重庆房地产市场迅速回暖，而高端物业那么再次以精细的产品品质、稳定的价格走势在市场中走势稳健，本文结合2021年市场中的主要在售别墅工程进行回忆分析。1.1
2、2021年主城各区别墅分布及供给截至到2021年11月，重庆主城市场有16个在售别墅工程，总供给面积约46万平方米，主要分布在南、北区域。其中，北部区域渝北区、江北区最多，共有在售别墅工程9个，占市场总量一半以上；南部区域南岸区、巴南区有5个在售别墅工程；其他区域别墅工程相对较少，沙坪坝区有2个别墅工程，主要是龙湖东桥郡和富力城工程。自北部新区设立以来，政府对北部区域从根底设施到经济环境给予了大力支持，北部区域已成为重庆别墅市场档次较高、工程最集中的区域；南部区域那么依托得天独厚的自然景观资源成为别墅工程开发旺地。1.2 开发规模重庆别墅开发主要分为两类，一类是纯别墅工程开发，2021年市场中
3、在售纯别墅工程共有6个；另一类是建设于大型综合工程里面的别墅组团，2021年在售的大型综合工程中有10个楼盘进行了别墅组团的开发。从工程占地规模来看，重庆市场的纯别墅工程大多占地500亩以下，主要集中在300500亩之间；1000亩以上的纯别墅工程只有3个，分别分布在北部新区、南岸区和沙坪坝区。从工程建筑规模来看，建筑面积在10万以下的低密度别墅工程占一半以上，共有8个；建筑面积在1030万的别墅工程占三分之一左右；建筑面积在30万方以上的别墅工程。1.3 别墅形态重庆别墅市场的物业形态较为丰富，除了根本的独立别墅、联排别墅、叠拼别墅形态之外，随着产品的不断创新和开发商对产品个性化的追求，市场
4、上逐渐衍生了一些新的概念别墅，如龙湖悠山郡推出的介于独栋与联排之间的“独院别墅，复地别院推出的由独栋和联排围合而成的“院落别墅，龙湖睿城推出的由联排和叠加组成的“大院别墅等。这些创新产品或是强调别墅的私密与尊贵，或是突出了邻里间或近或远的和谐气氛，在丰富的市场的同时也为消费者提供了更多的选择。市场中的纯别墅工程，还细分为纯独栋别墅工程、纯联排别墅工程和包含了各种别墅形态的复合型别墅工程，目前纯别墅工程仍以复合型别墅工程为主，纯独栋及纯联排别墅工程相对较少。1.4 物业分类结合重庆别墅市场特征，市场中的别墅主要分为豪华型别墅、高档别墅、中档别墅、经济型别墅。豪华型别墅工程主要以独立别墅为主，拥有
5、高附加值的配套和景观资源，面积较大、总价较高；高档别墅、中档别墅涵盖了独立、联排、叠拼等各种形态的别墅工程，总价受楼盘品质、面积大小及景观资源影响较大；经济型别墅那么主要为大型综合工程内的别墅组团，以联排、叠加为主，面积较小、总价较低。分类形态主力面积销售总价特征代表楼盘豪华型独立别墅300以上500万元以上注重产品细节和品质，拥有高附加值的配套和景观资源。保利国际高尔夫花园、保利小泉别墅、棕榈泉国际花园等高档以独立别墅为主300以上500万元以上拥有工程内明显的资源优势坡岭顿小镇、协信阿卡迪亚、融科橡树澜湾等中档包括独立、联排、叠加等200-350200-500万元产品个性化突出，客户群体广
6、泛庆隆南山高尔夫、龙湖悠山郡、佰富高尔夫别墅等经济型以联排、叠加为主150-25080-200万元兼顾别墅的品质和洋房的价格龙湖东桥郡、蓝光十里蓝山、同景国际城法朵、重庆奥林匹克花园等1.5 销售价格别墅价格受工程品质，景观差异，赠送空间、户型结构等多方面影响较大，特别是独立别墅与联排别墅、叠加别墅之间更是相差甚远。整体来看，豪华型别墅单价均在15000元/以上，总价一般在800万元以上；高档别墅单价在11000-15000元/之间，总价在500-1000万元之间；中档别墅单价在7000-15000元/之间，总价在200-500万元之间；经济型别墅单价在8000元/以下，总价在80-200万之
7、间；市场中还有一局部总价在80-120万之间面积较小的紧凑型别墅。1.6 销售进度2021年别墅市场上消化速度较好的主要是经济型别墅和品牌企业开发的别墅工程。开盘均价在6500-7000/左右的“蓝光十里蓝山，以及虽然单价在90001000元/的“龙湖东桥郡别墅，但是在整个2021年的回暖市场下，结合产品自身的不俗品质，根本上开盘销售就到达80%以上。本地知名开发商龙湖地产以成熟的别墅开发经验一直受到高端市场追捧，2021年先后推出“龙湖江与城、“龙湖悠山郡、“龙湖东桥郡四个别墅工程，也在逆市中再创佳绩。此外，还有局部采用少量多推的楼盘，也取得了不错的销售成绩，如“绿地翠谷每次推出约20余套别
8、墅，累积别墅销售率到达80%以上。从销售套数上分析，销售较好的别墅工程月均销售约三十套左右，且多数为总价较低的经济型别墅；豪华型别墅由于总价较高，消化速度相对较慢；中高档别墅工程供给量占市场主流，价格优势不明显，月均销售在几套和二十余套之间。1.7 客户群体别墅的客户群体最根本的特征就是高收入，属于金字塔尖很少的一局部社会群体。结合重庆别墅市场购置人群的大致特征来看，豪华别墅产品不仅吸引了重庆外乡的成功人士，还有3成左右的外省市购置人群；中高档别墅客户群体较广泛，有企业家、企业高管、少量外籍人士及医生律师等；而经济型别墅客户群那么主要是中小型企业业主、建筑设计师、公务员等。同时，由于购置者所追
9、求的居住品质及爱好不同，也会做出适合自己的选择。2. 产品分析2.1 规划分析布局沉着积率上来看，豪华型别墅的容积率均在0.35以下，中高档别墅的容积率在0.4-0.8之间，经济型别墅的容积率在0.4-1之间。豪华型别墅对容积率的控制较严格，而中高档和经济型别墅无明显差异。在景观利用上，别墅产品都会采用优先尊重原生地貌的布局方式。豪华别墅不仅拥有天然的自然景观，还打造了稀有的高尔夫球场或湖泊等资源，多数采取排列式或半围合式，做到资源共享最大化；高档别墅绝大局部拥有工程内最好的江景或水景资源，以排列式为主；中档别墅主要采用排列式+组团式，经济型别墅由于景观资源较少，以组团式为主。景观目前重庆市场
10、上的别墅工程，大多数都具有良好的生态环境及自然景观资源。园林景观风格主要以欧美风格为主，也有少量的中式和现代风格。豪华型别墅和高档别墅，最大的特点就是拥有工程内最好的景观资源，包括高尔夫球场，湖泊等，使业主在自己的家里就可以享受到自然景色，强调的是一种大气尊贵的生活气氛，不再着力于在公共区域的打造，相反将更多的空间退让为业主的私家花园或庭院，由业主依据各人的喜好来修建。 保利小泉-原始森林景观 庆隆南山高尔夫-高尔夫景观中档别墅和经济型别墅那么更多的利用公共区域突出共享的景观设计，如亭廊，雕塑，喷泉等，特别是建在大型综合工程的别墅组团中的经济型别墅，所享有的自然景观和私家花园相对较少。 绿地翠
11、谷-中庭小景 坡岭顿小镇-喷泉亭廊配套别墅工程的配套主要表达在工程内的景观资源配套，商务功能配套，生活配套等。景观资源配套包括有山景、江景、湖泊、公园、高尔夫球场等，豪华别墅和高档别墅一般都拥有较好的景观资源。商务功能配套包括有星级酒店，高级会所，俱乐部，度假公寓等，拥有高尔夫球场的豪华别墅或者体量较大的高档别墅大多都拥有较高档次的商务配套。生活配套包括商业街、运动设施等，并且普遍存在各档次的别墅工程内，其中社区商业的体量多数在3000-8000之间，而一些规模较大的综合型工程内往往规划较大体量的商业。另外，位于南泉板块的别墅都会将温泉资源利用起来，实现温泉入户。 北滨一号商业街 十里蓝山风情
12、街2.2 建筑单体分析建筑风格豪华型别墅在建筑风格上多数选择较沉稳庄重的欧美风格，但其侧重点又有所不同，如保利小泉别墅采用美式赖特乡村风格，突出的表达了回归自然，归隐山林的开发理念；棕榈泉采用的欧美湖滨建筑风格，加上纯粹的棕榈树，将向往自由，追求品质生活的理念充分表达。 保利高尔夫花园-北美建筑风格 棕榈泉国际花园-欧式建筑风格中高档别墅及经济型别墅的建筑风格较为丰富，主要可以分为欧美，北美，法式，英伦，地中海，意大利托斯卡纳，中式，现代简约及混合风格等。较多采用的是地中海风格，中式和现代简约风格较少。 橡树澜湾-北美庄园风格 庆隆南山高尔夫橘香郡-托斯卡纳风格立面特征别墅产品的外立面普遍采用
13、瓦屋顶，高档涂料和文化石的搭配，非常注重细节的打造，表达出工程风格的纯粹，比方托斯卡纳风格的别墅会设计挑空的塔楼，凹凸的阳台，花式窗棂，百叶窗，铁艺等；英伦别墅45的坡屋顶，雕塑感的烟囱，红砖墙等。在色彩方面，大多别墅工程并不局限于统一的外立面颜色，如坡岭顿小镇的独栋别墅将三种不同的建筑风格混搭在一起，每栋建筑各具特色。坡岭顿小镇-风格混搭户型设计在面积分布上，豪华型和高档型别墅的建筑面积主要在300以上；中档别墅的主力面积在200-350之间；经济型别墅主力面积在150-250之间。在楼层布局上，豪华别墅和高档别墅一般单层面积较大，总楼层3-4层含地下或半地下层，中档别墅和经济型别墅2-4层
14、。负一层一般布局以储藏室、车库、工具间或游戏室为主；一层布局以公共空间为主，主要布置厨房、餐厅、起居室、客人房、工人房等；二层通常会考虑用做半私密、私密空间，如家庭厅、次卧室等；三层布置那么主要为私密空间，包括主卧室、书房、露台和阁楼等。花园及车库豪华别墅的私家花园主要面积在400-1000之间，中高档别墅的花园面积差异较大，在几十平方米和几百平方米之间，而经济型别墅的花园面积较小，一般只有70-80。一般情况下每户别墅会配有一个车位的室内车库，而在屋外通常会留有室外停车空间，但是豪华型别墅多数为室内双车位配置，少量经济型别墅只配置了地面停车位。3. 市场特征分析3.1短期供给充足，竞争压力较
15、大根据对在售工程的后期供给和潜在工程的统计来看，重庆别墅市场短期开发充足，预计2021年别墅工程将达三十余个。别墅的集中供给在给购置者提供更多项选择择的同时，也加剧了工程间的竞争压力，尤其是总价在300万以下的中档别墅和经济型别墅竞争更为明显。3.2南北区域供给为主，新兴板块开展较快目前别墅供给主要集中在北部片区和南部片区，西部和中部片区相对较少，总共只有5个在售别墅工程。从的潜在工程来看，未来市场供给仍以南北开发为主，西部片区供给将有所增多。目前北部新区的大竹林、礼嘉板块，南岸区的南山、茶园新区板块等已形成别墅开发的热点区域，而沙坪坝的西永大学城等板块随着市场的逐步开发，也都有着较快的开展。
16、3.3产品差异突出，档次价差明显市场中的在售别墅工程由于自然资源差异，以及产品定位、品质配套、建筑单体设计等多方面的因素，各个工程之间差异性较为突出，特别是纯别墅与综合工程别墅组团之间的品质差异，还有纯独栋别墅与复合型别墅之间品质差异，都有着极大的档次差异，并且各档次别墅之间的价格也有较明显的价差，尤其是豪华别墅、高档别墅和经济型别墅都有较明显的价格区间。3.4豪华型别墅逐渐减少，经济型别墅日渐走俏由于土地的稀缺性和国家政策对别墅工程开发的限制，长远来看别墅开发将会逐步减少，特别是以独立别墅为主的豪华型别墅会愈加稀少、弥足珍贵；而另一方面总价较低的经济型别墅工程，由于拥有洋房的价格、别墅的品质
17、而逐渐受到市场的追捧，加上普遍采用低开高走的价格策略，逐渐成为市场销售的主流。4市场预测及趋势从潜在的别墅工程来看，未来别墅工程依然主要集中在南部区域和北部区域，纯别墅工程将越来越少，大多是建设在综合工程中的别墅组团。占地千亩以上的综合性工程“富力城、“鲁能领秀城、“金科太阳海岸规划了别墅组团，而且富力地产将推出重庆首个精装别墅工程“富力南山公馆。近几年，重庆市场中的别墅供给主要是前几年的土地储藏，并且短期内还有着充足的供给量，长远来看，由于国家对别墅及低密度住宅用地的严格限制，纯别墅工程将会逐步减少。从2003年起，国土资源部就开始出台相关政策禁止别墅用地的供给，2006年别墅、高尔夫球场、
18、赛马场等工程用地被明令禁止，国土资源部对“独门独院界定为别墅范围，低密度住宅纳入到高档住宅或高档公寓范围，这意味着未来市场中高品质的纯独栋别墅工程将在市场中消失。从需求来看，别墅受国家宏观经济走势的影响较大，而受房地产政策影响较小，目前中国经济开展趋好，富裕的人群在不断攀升，同时也意味着未来别墅的需求随着经济的开展而增多。图表 1：潜在别墅工程楼盘区域开发商占地规模规划预期面市时间富力南山公馆南岸区重庆富力城房地产开发约45亩工程位于南山风景区，规划为全精装修的独立、联排别墅物业预计2021年上半年海昌加勒比南岸区海昌集团重庆极地实业276亩预计2021年上半年持续加推中冶北麓原北部新区中冶置
19、业重庆180余亩工程位于北部新区鸳鸯组团，建筑风格为现代北欧风格，规划为高层公寓、电梯洋房、联排别墅等物业预计2021年鲁能领秀城南岸区鲁能集团约2000亩工程位于茶园新区，规划为西班牙风格的洋房、别墅等物业待定东海汤山别院巴南区重庆东海房地产开发集团未知工程定位为温泉地产工程，目前正在规划期间。未知俊峰童家桥工程沙坪坝区重庆俊峰置业未知工程位于童家桥，规划为洋房、别墅工程，目前处于规划阶段未知5 典型别墅工程5.1 沉稳静谧保利小泉别墅保利小泉别墅位于南岸南泉板块，工程占地315亩，并租用工程后山160亩林地资源，总建筑面积5.8万。工程规划独立别墅115栋，分三期开发，容积率仅为0.25，
20、是目前重庆别墅市场上容积率最低的别墅工程，是重庆顶级别墅的代表。保利小泉别墅工程选址在南山温泉风景区内，背依建文峰，面临花溪河，拥有着最原始的生态资源，依据“在保护中开发，在开发中保护的开发理念，工程内保存了包括黄桷兰、香樟树、桂花树、栾树等在内的1400多株胸径30CM以上的原生古木，并结合山体和原始景观风貌，将建筑分散的散置于山林间，着力打造了赖特式的建筑风格。另外，与其他别墅不同的是这里多了一层历史文化的色彩，至今景区内还留有蒋介石别墅、陈果夫公馆、八德堂等民国时期的多处历史遗迹与人文景观。保利小泉别墅因其拥有“山、林、泉、史等得天独厚的自然资源和蕴藏的深厚的历史文化底蕴，成为重庆目前最
21、顶级的别墅之一，也正以低调、静谧、藏秀、内敛的风雅之姿被各界成功人士珍藏。5.2 大气豪华保利国际高尔夫花园保利国际高尔夫花园位于北部新区金开板块，工程总占地3750亩，其中别墅用地1200余亩，高尔夫球场用地约2400亩。工程规划纯独立别墅534栋，容积率0.32，拥有2座国际标准18洞高尔夫球场，是重庆房地产市场较早开发高尔夫别墅工程楼盘之一，并且目前已全部投入使用。保利国际高尔夫花园有着完善的配套设施和效劳，成为重庆豪华别墅的代表。工程内的高尔夫球会所建筑面积约1.1万，配置VIP包厢、餐厅、大厅酒吧、球具室、户外观景平台、SPA、茶吧、更衣室、三温暖POOL、出发站等众多休闲娱乐及功能
22、性设施；工程有约7000拥有社区效劳、商务会客、休闲健身等功能的业主商务效劳中心及18000高尔夫风情商业街，并均已建设完毕；未来规划建设一所18班的国际双语小学，方便业主子女就学；另外还将建设约30000的五星级高尔夫度假酒店。该工程自2005年四月开盘至今， 凭借高品质的产品开发和高端的配套效劳，吸引了大批的高端客户，目前已推售别墅450余套，并有近三成业主入住，而随着独栋别墅开发越来越少，其后期供给物业也将受到市场的亲睐。5.3 优雅考究龙湖悠山郡龙湖悠山郡位于北部新区的新兴板块礼嘉，工程总占地400亩，一期规划为200-400的英伦田园独院别墅，共201栋。该工程是龙湖地产在重庆继香樟
23、林、蓝湖郡之后又一精品别墅工程，着力打造了庄重、古朴、恬淡、悠然的英伦田园风光。在风格方面通过尖屋顶、阳光屋、tudor风格红外墙的建筑将英伦的优雅得以诠释；在园林景观方面大量运用了银杏、雪松以及白桦林等树种，表达出独有的恬静悠然；而在户型方面也较考究，采用了双主卧以及客厅、饭厅和家庭厅的3厅设计，同时注重突出大面积的赠送空间，包括露台、底层面积及双车位的赠送，在追求高尚、优雅的品质生活的同时，也给予客户最大的实惠。工程自2021年4月开盘销售以来，以少体量、多批次的推盘策略，在4-12月期间共推出别墅118套，现已售出100余套，而在其购置的客户群中不乏龙湖的老业主及以投资为购置目的的购置者
24、，龙湖品牌在高端市场已有着深厚的影响力。5.4 精美别致坡岭顿小镇坡岭顿小镇位于南岸茶园新区，工程占地460亩，总建筑面积11万，容积率0.46，规划设计别墅299套，是目前重庆市场上为数不多的大型纯独栋社区之一。坡岭顿小镇以纯粹的西班牙风格为主体，并结合了同属西班牙风格的圣塔芭芭拉风格和浪漫的意大利托斯卡纳风格相互交错分布，并且在5种根本户型根底之上变化出不同的外立面风格，再配以纯手工制作的文化石雕刻、陶土瓦、雕花、花架等的外立面装饰，使得户户不同，栋栋独具个性。工程整体规划布局合理，色调柔和，风格纯粹，充分展现出工程的灵气与精致，也因此受到客户的广泛喜爱。该工程自2007年4月开盘至今，共
25、推出房源268套，销售逾200套，月均销售20套左右。5.5 清幽闲适蓝光十里蓝山蓝光十里蓝山位于巴南区渝南大道，依山而建。工程占地逾400亩，规划建筑面积24万，分三期开发，包括别墅和洋房物业，一期规划别墅188套。该工程背靠南山风景区，充分结合南山山麓原始自然坡地的地形地貌，依山就势、因地制宜，利用自然跌落的原生山谷，引入独特的意大利台地园景观，将工程打造成托斯卡纳的山地风情小镇。十里蓝山不仅拥有自然幽静的居住环境，同时还修建了位于山顶的阿普安山地公园和具有浓浓异域风情的乔凡尼商业街，近一万的公园内设置了网球场、篮球场、慢跑道、散步道、健身器材等设施，而独具特色的商业街在提供生活配套的同时
26、更是一种别样的休闲景致，清幽闲适的生活在此得以实现。作为成都蓝光集团首个入渝工程，十里蓝山采取低开高走的价格策略，其联排别墅的均价已低于局部花园洋房的价格，正是凭借如此高的性价比，在开盘当日便根本售罄，为后期的产品开发销售打下了坚实的根底。2. 重庆花园洋房市场分析相对于高端物业的别墅，花园洋房是更多处于中产阶级的置业首选，花园洋房以其低于小高层、多层的建筑容积率，“退、错、院、露的多样附加值空间，以及各种风格的立面造型，在市场上赢得了中端消费人群的青睐。目前，重庆的花园洋房市场主要在往北部区域扩展，在经历了以前经开大道花园洋房的集中竞争之后，目前在北部区域花园洋房最为密集的区域应该是在202
27、1年的渝北两路。旭辉朗香郡、御城华府、富悦麓山别院，以及华港翡翠城的不断出现，将加剧该区域的竞争剧烈长度。区域工程名称区位开盘时间供给套数南部片区同景国际城南岸茶园新区2021年2月2021年3月2021年11月48套46套216套山千院南坪5公里2021年10月80套天景雨山前南坪6公里2021年10月80套海昌加勒比南坪南山2021年2月2021年11月125套48套曦园柳镇巴南区2021年3月2021年4月2021年5月96套264套120套中铁山水天下南坪茶园2021年4月2021年6月2021年9月2021年11月96套43套85套12套蓝光十里蓝山巴南区2021年4月2021年6月
28、2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月54套36套36套36套36套128套融汇半岛巴南区2021年6月2021年9月50套80套小计1815套北部片区复地别院北部新区金开大道旁2021年3月2021年4月132套24套龙湖悠山庭院北部新区礼嘉2021年3月2021年4月2021年6月2021年7月2021年8月127套127套154套153套136套山语间渝北两路2021年4月110套恒大华府金开大道入口2021年5月2021年9月120套70套旭辉朗香郡渝北回兴2021年6月2021年8月30套132套小计1315套西部区域广厦城洛卡庄园九龙坡摊子口2021年3月202
29、1年4月40套20套金科阳光小镇九龙坡华岩2021年4月2021年7月88套60套同天依云郡九龙坡高新区二郎科技新城2021年7月2021年10月2021年11月90套20套90套小计408套1 分布区域2021年的花园洋房供给分布特征上看，以南部为主，占到了总体的%；其次是北部区域，南岸区和九龙坡区占到了总体的%，西部区域分布较少。从整体布局上看，南岸区主要分布在南坪、巴南区域，就北部区域而言，主要分布在金开大道，以及渝北两路回兴。2 供给量截至到2021年11月，花园洋房总供给套数约为3538套，今年的花园洋房整体供给区域以南部为主，以往的北部片区在2021年供给量明显减少，但是在2021
30、年，尤其是在渝北的两路版块，将陆续出现较大体量的花园洋房供给。3 自然资源条件区域工程名称区位自然资源条件南部片区同景国际城南岸茶园新区无明显自然景观山千院南坪5公里无明显自然景观天景雨山前南坪6公里坡地建筑，自然景观优越海昌加勒比南坪南山南山天然自然景观曦园柳镇巴南区台地景观设计中铁山水天下南坪茶园山地建筑风格蓝光十里蓝山巴南区南山天然自然景观融汇半岛巴南区长江自然景观北部片区复地别院北部新区金开大道旁坡地建筑，临崖景观龙湖悠山庭院北部新区礼嘉无明显自然景观山语间渝北两路临崖景观恒大华府金开大道入口无明显自然景观旭辉朗香郡渝北回兴坡地建筑西部区域广厦城洛卡庄园九龙坡摊子口坡地建筑金科阳光小镇九龙坡华岩无明显自然景观同天依云郡九龙坡高新区二郎科技新城彩云湖景观从各工程依托的自然景观资源来看，多数工程无强势自然资源。从南
