1、沈阳房地产市场形势分析XXXX年年报78页2010年沈阳房地产市场形势分析与2011年展望2011年1月25日第一部分2010年全国房地产市场形势分析一、全国房地产市场开发完成情况 （一）全国房地产开发投资情况1、固定资产投资我国固定资产投资的总额逐年上升，预计2011年我国固定资产总额将超过2010年，这有利于房地产行业的发展。 (数据来源：国家统计局， 截止日期：2010年9月)2、房地产投资我国房地产投资多年来一直保持着增长的态势。2010年，我国累计完成房地产投资46267亿元，同比增长33.2%。 (数据来源：国家统计局， 截止日期2010年12月)（二）全国房地产开工与竣工情况1、
2、商品房商品房施工面积一直保持稳中有升的态势，2010年施工面积和新开工面积提升较多，但竣工面积与2009年基本持平，预计2011年商品房竣工面积将较多。 (数据来源：国家统计局， 截止日期：2010年12月)2、商品住宅2011年，全国商品住宅竣工面积同比增长0.6%。 (数据来源：国家统计局， 截止日期：2010年12月)二、全国房地产市场销售分析 （一）全国商品房销售分析2008年商品房销售面积首次出现下降，2009年市场复苏开始到2010年，销售面积持续增多，但2010年增长率只有10.1%。 (数据来源：国家统计局， 截止日期：2010年12月)（二）商品住宅销售分析2010年商品住宅
3、销售面积增长缓慢，同比增长8.0%。 （数据来源：国家统计局， 截止日期：2010年12月）三、全国房价走势分析 4月国家抑制房价政策出台，5月份开始，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比下降，环比呈微小震荡事态。 (数据来源：国家统计局， 截止日期：2010年12月)四、全国房地产开发景气指数2010年，全国房地产开发景气指数呈小幅震荡起落，但10月份以后，降低幅度增大。 (数据来源：国家统计局， 截止日期：09年12月)五、全国房地产政策分析1、金融政策类别日期政策政策要点金融政策2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金
4、融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建
5、筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.21二套房以住房套数界定 不再以贷款为准银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。2010.05.02央行年内第三次上调存款准备金率
6、5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。2010.07.12银监会：严格执行差别化房贷政策 不能动摇针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。2010-10-29 首套房贷最低利率将上调至8.5折 7折优惠取消日前各家商业银行接到口头通知,取消对首套住房贷款利率7折优惠,仅允许执行同档期基准利率最低下浮15%,即首套房贷优惠
7、利率最低按8.5折执行。这意味着,2008年底开始实行的首套房贷利率7折优惠政策将成为历史。2010.11.03四部委全面叫停第三套住房公积金贷款中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。2010.12.06银监会要求银行严查开发贷款银监会向商业银行下发一份房地产央企“红名单”，银监会新闻处负责人6日晚回应称，今年9月，银监会向银行下发了主业含房地产的中央企业名单，要求银行加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，继续加强风险管控工作。2010.12.09银监会发布了关于信托公司房地产
8、信托业务风险提示的通知通知要求，各信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的的合规性和风险状况，包括但不限于信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足四证齐全、开发商或其控股东是否具备二级资质、项目资本比例是否达到国家最低要求条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。2、税收政策类别日期政策政策要点税收政策2010.11.12贷款购二套房，按3%缴纳契税个人购买家庭惟一普通住房，且面积在90以下的，按1%征收契税。如果是非家庭惟一住房，但房屋属性为普通住宅的，无论何时备案，从11月12日起，一律要按照3%的契税标准执行。3
9、、住房保障类别日期政策政策要点住房保障2010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。2010.04.13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快
10、上涨。2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010.06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
11、2010.06.12住建部等七部门发文 加快发展公租房由住房城乡建设部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。2010.09.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2010.09.18李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调
12、，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房.2010-10-31 中央巩固楼市调控成果 三套及以上房贷暂停发放为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。4、土地政策类别日期政策政策要点土地政策2010.03.10国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010.09.27国土部住建部出重拳 闲置土地
13、一年以上禁拿地土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（下称通知），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。政策回顾：2008年出台的楼市扶持政策，导致了2009年全国楼市的强势反弹，量价齐飞。宏观经济面上，2009年GDP“保八”目标的实现，“V”型复苏态势确立后，过快上涨的房价已经为政府部门所关注，2009年年底的“国四条”提前给2010年政策调控年做了铺垫。2010年可谓名副其实的“政策年”，年内政策出台频率密集、打压力度不断加强，并且覆盖范围广，囊括土地政策、税收政策、信贷政策
14、、货币政策和住房政策等；其中，信贷利率政策成为调控房地产市场的主要手段，政府希望借助多重政策的叠加效应，遏制房价的不断上涨，但是有的政策因其长期空转或执行落实效果太差，让人感觉有些忽悠的成份。2010年房地产调控中政府着力于打击短期投机行为和规范房地产市场秩序，国务院的一系列新措施，尤其是暂停发放第三套及以上住房贷款、暂停非居民住房贷款和限定购房套数等措施在实质上已经在一定程度上封堵了货币供应和房地产贷款效应的释放空间，无论是投资投机性需求还是改善性需求都很难通过银行贷款（甚至全款）购买第二套及以上商品房，在这种情况下，房地产市场的资金面已经严重紧缩，政策的货币供应量和银行贷款投放对商品房价格
15、的推动机制已不通畅，房价的上涨将受到抑制。从政府而言，如果商品房的投资性需求无法得到有效抑制，各路资金流入房地产的情况就难以得到改变，因此在本年调控中政府不得不从抑制投机性需求入手防止这种情况的继续恶化。尽管调控力度在某个阶段必然会有所减弱，但未来政府还将在一定程度内继续限制投资投机需求，使商品房回归居住属性。究其根本，政府不仅担忧房价过快上涨引发的民生问题，更令政府无法忍受的是房地产强大的吸金能力将消弱实体经济发展的动力，以及资产价格泡沫的膨胀极易使中国重蹈日本的覆辙。通启观点：住房问题未来将继续由三方合力解决：一是加快保障性住房建设，采用“公租”的形式解决大多数买不起房的城市中低收入阶层的
16、住房问题；二是发展商业性房屋租赁公司的办法向那些有稳定现金流收入但暂时买不起的年轻白领提供不同档次的商业租住房源；三是富裕的中产阶级通过自己购买商品房的形式来解决居住问题。过渡期主要通过限购、提高交易成本、提高持有成本等办法抑制投资、投机性需求，抑制房价过快增长。值得一提的是：未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性。未来大多可出让土地集中在郊区，同时土地出让金相当于一次性收70年费用，实际上透支了未来政府的收入。物业税（房产税）作为一种长期持续的地方性财政收入将成为政府的必然之选。第二部分：2010年沈阳房地产市场形势分析1、金融政策类别日期政策政策要点金融政策20
17、10.1.21沈阳公积金贷款首付不低于20% 优惠政策停止随着“25条房产新政”的到期，市民买卖房屋时享受维修基金、房产交易手续费、登记费等相关费用均恢复了正价。沈阳市的住房公积金贷款政策也略有调整，“住房公积款购买商品房最低首付款比例不低于购房总价款的20%”现已调整为“首付款不低于30%”。2010.2.4沈阳房贷7折优惠可正常申请，政策随时改变中国银行下发通知，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折，并全面停止与中介二手房合作。2010.5.12沈阳用公积金买二套房首付不低于五成公积金贷款政策已悄然发生变化。还完首套房贷再购房时，借款人需要先申请，再由银行根据个人信用情况，确定其是否可以再
18、次使用公积金贷款购房。与此同时，首付也相应提高。2010.6.1商品房不封顶不予办公积金贷款沈阳住房公积金管理委员会审议通过了个人住房公积金贷款保证协议管理办法。其中规定，开发企业签订保证协议，应向管理中心提供开发组织机构代码证、开发企业营业执照副本、法人证明、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房销(预)售许可证等材料。更重要的是，签订保证协议的开发项目多层主体结构必须封项，高层主体达到规定标准，符合销售要求。2010.6.17个人住房公积金贷款一体化伴随沈阳区域中心城市地位的不断提升，沈阳市与其他城市间的人流、物流、资金流和信息流规模不断扩大，来沈阳安居置业者数目也不断加大。个人住
19、房公积金贷款实现一体化，满足了沈阳经济区发展中流动人口实现异地购房的要求。2010.6.18沈阳二套房贷利率普遍上浮40%沈城各大银行都明确表示，执行二套房贷政策是国家的要求，首付最低50%和上浮10%的利率。因二套房首付和利率提高因素，暂时搁置了购买计划，但二套房贷新政实施，对开发商的房屋销量并未构成实质性影响。2010.10.9楼市“二次调控” 沈阳公积金叫停第三套房贷款9月29日，楼市“二次调控”政策发布，要求完善差别化的住房信贷政策。沈城各大商业银行信贷政策应声而至，外地人在沈购房商业贷款呈收紧态势，楼盘销售情况受到一定影响。2010.10.14沈城第三套房贷全部叫停 首套房贷利率回基
20、准继北京、上海等地相继叫停第三套房贷业务后，沈阳11家银行不仅第三套房贷已全部叫停，兴业、光大银行还将首套房贷利率从8.5折调到基准利率，优惠取消。2、税收政策类别日期政策政策要点税收政策2010.10.12在沈阳购买非首套房 契税调回3%不享有优惠在沈购非首套房契税调回3%，政策认定以家庭为单位，成员包括购房人、配偶以及未成年子女，认房不认贷。2010.11.25沈阳税收环节调控房价 上调土地增值税预征率从沈阳市地税局了解到，从12月1日起，住宅项目土地增值税预征率调至1.5%，非住宅项目土地增值税预征率调整为3%。3、房产政策类别日期政策政策要点房产政策2010.1.19从今年1月4日起，
21、沈阳取消“25条房产新政”1月4日起，沈阳房产交易方面的费用已不再享受“25条房产新政”的优惠并全部恢复正常。不过，去年年底前已经办完商品房合同备案或者二手房窗口已经受理的，仍然可以继续享受手续费减半优惠。2010.9.30沈阳商品住房销售10月1日起将实行“一房一价”从沈阳市物价局获悉，由沈阳市物价局、沈阳市房产局联合下发的沈阳市商品住房销售明码标价管理暂行规定（以下简称规定）将于10月1日起在沈阳正式实施。通启观点：2010年沈阳房地产政策上，与国家宏观调控政策保持了高度的一致性、严厉性，分别从金融政策、税收政策和房产政策上体现。首付款的比例、二套房利率、叫停第三套住房贷款、取消契税优惠等
22、一系列调控政策，有效的对整个沈阳房地产市场健康良性发展起到了应有的作用。但对于相对健康的沈阳房地产市场，政策前后，市场反映并未像一线城市或个别二三线城市那样明显，沈阳的购房者在面对各项调控政策时，表现出的是短暂迷茫，继而显露出一贯的理性。1、国内生产总值（GDP）沈阳市主要经济指标增幅继续在全国副省级城市中名列前茅，GDP连年增长。预测GDP增长将达到14%，2010年中国很可能会继续保持稳健增长。(数据来源：沈阳统计局， 截止日期：09年12月)2、地方财政收入沈阳地方财政收入除了2007年出现负增长以外，一直保持正增长态势。(数据来源：沈阳统计局， 截止日期：09年12月)3、人均可支配收
23、入沈阳人均可支配收入稳步提高，预计到2010年，人均可支配收入将达到20602元，和中国一类城市（北京、上海、深圳、广州）目前的水平持平，居民的消费能力将进一步增强。(数据来源：沈阳统计局， 截止日期：09年12月)4、产业结构分析2006年以来，三大产业产值始终保持增长态势，其中，第二产业直线加速增长。(数据来源：沈阳统计局， 截止日期：09年12月)通启观点：沈阳经济的稳健增长，财政收入的持续增加，三大产业产值的快速增长，为城市住宅、商业地产品质提升提供了更大空间。1、城建动态2010年3月沈阳市行政区局部调整市委、市政府关于我市行政区划局部调整的决定南塔、泉园划入沈河调整的内容包括：1、
24、东陵区划出浑河站西街道和浑河以北土地，与浑南新区、航高基地合署。2、沈河区向东扩，将东陵区泉园、丰乐街道以及五三、南塔、东陵、马官桥街道东三环以西、浑河以北地区土地划入。3、和平区向西南扩，划入东陵区浑河站西街道土地。4、皇姑区向东扩至长大铁路，划入于洪区陵东街道黄河北大街以东土地、北塔街道以及东陵区前进街道长大铁路以西土地，与北部四台子地区实现连接。5、大东区向北扩，划入东陵区前进街道长大铁路以东土地，英达街道三环以内土地以及东贸路以北、高官台街以西土地，实现与欧盟开发区的连接。6、于洪区把陵东街道黄河北大街以东土地和北塔街道划出。7、棋盘山开发区，划入东陵区英达街道三环外土地管理权。8、铁
25、西区、沈北新区、苏家屯区辖区基本不变。东中街200亿打造最长商业街未来五年，沈阳东中街商业区的总商业面积将达到500万平方米，吸引投资500亿元，将拥有全世界最大的商业单体，成为沈阳最大的商业区和全国最长的商业步行街。沈河区两年投资20亿元改造方城地区古盛京皇城的中轴故宫与大帅府之间的通天街将被打通，沈阳四角楼、八城门、钟鼓楼以及方城城墙都将以不同的形式“再现”该区要在两年内投资20亿元对方城地区进行升级改造。沈辽路开建世界最长汽车产业带在沈辽路附近，一条投资50亿元，长达10公里的汽车产业带正在有序展开。用不了两年时间，沈辽路将落户4S店近百家，成为一条新的汽车服务产业带。“十二五”期间沈阳
26、将打造国家中心城市，战略研究已进入招标阶段。沈阳经济区获批国家新型工业化综合配套改革试验区2010年4月6日，省政府举行新闻发布会宣布：经国务院同意，国家发改委正式批复沈阳经济区为国家新型工业化综合配套改革试验区，这标志着沈阳经济区成为继上海浦东、天津滨海新区、成都、重庆、武汉城市圈、长株潭城市群和深圳等七个地区后，国务院批准设立的第八个国家综合配套改革试验区。沈阳中心将南移至大浑南大浑南核心区建设规划基本确定未来沈阳的行政中心、文化中心将在此布局。按照初步规划，到2013年，沈阳大浑南建设将拉开城市新中心的整体框架，形成一环、一带、一中心，即32公里的绿环、10公里的绿带和1.4平方公里的绿
27、心。沈阳新一轮城市规划:预计20年后人口将达1200万在未来20年的规划中，沈阳将自己定位为“辽宁省省会、国家中心城市、国家先进制造业基地、国家历史文化名城”，拥有常住人口1200万人。沈阳的中心城区范围将调整至1866平方公里。“沈阳世博轴”贯穿铁西产业新城在老工业基地调整改造取得辉煌业绩基础上，铁西区委、区政府明确提出要将现代建筑产业发展成为全区新的经济增长极。按照这一发展理念，铁西区整合沈西工业走廊已形成的装备制造、化工、现代建筑等产业以及为产业配套的教育科研、生活居住等功能，在三环以西、浑河北岸形成以产业为主导的“铁西产业新城”。大浑南全运村建设启动 主体明年年底前将封顶与全运会有关的
28、工程项目包括比赛设施和配套设施两部分。其中比赛设施将新建和改造一批体育场馆，配套设施部分以全运村“三村三中心”等项目建设为重中之重。目前，各项目正开展审批手续等前期工作，计划在冬季严寒期到来之前全面破土动工。3年内将现丁香湖新城沈阳市于洪区政府召开丁香湖全国帆板排名赛新闻发布会，丁香湖新城管理委员会副主任石广鹏在会上向记者透露，于洪区将用3年时间，在三环内丁香湖地区打造一个绿意盎然、碧波荡漾、生态休闲、低密度高品质的新城，新城将成为沈阳西北部区域中心。2、道路桥梁汽博大桥开工链接沈抚新城沈阳汽博大桥北连沈棋路，南接沈抚二号线，是沈抚新城核心区重要的南北跨河桥梁，项目的开工建设填补了城市东部跨河
29、桥的空白。沈阳将建四座高架桥打造快速路为了打造快速路系统，沈阳计划在二环西线重工街、东线观泉路和高官台街架设三处高架桥，从而使“二环”具备快速路条件。此外，为了建设南北二干线，沈阳还准备在小北关街沈吉铁路平交道口处进行“平改交”。市城建部门相关负责人表示，此次计划建设的4处高架桥道路等级为城市快速路，设计时速为80公里，宽度为双向六车道。抗震设防烈度为7度，防撞墙及桥面铺装的设计应充分考虑到冬天融雪剂对其腐蚀作用。三环将扩成8车道逐步取消收费 新建四环、五环路三环扩成8车道，逐步取消收费成为城市快速路；四环是城市快速干道，先担任经济交通任务，日后会成为城市内路；五环高速路分担过境车辆通行，加强
30、与沈阳经济区兄弟城市的连通。沈阳将形成“大六环”快速交通体系三环将改为双向八车道的城市快速路，而六环则是连接辽宁中部部分城市的环线。沈阳规划中的五环，为198公里的高速路，它建成后也将对区域交通发展起到重要作用。而沈阳的四环路是120公里的城市快速通道，它超前设计十年，一部分利用既有开发大道线路，另外一部分将新建一些连接线，将棋盘山、东陵（浑南新区）、沈北、沈阳经济技术开发区等四大发展空间彻底连通。南京南街南延6000米 沈城新贵诞生对于一个区域的而言，地段具有不可比拟的重要性。大浑南、“北金廊”两个在沈阳楼市十分抢眼的名词，如今再次联系在一起，不是为了PK，不是为了“争宠”，而是因为沈苏大街
31、更名为南京南街，只是四个中文汉字的简单交替，但在沈阳楼市的发展中或将是转折的一笔，南京南街牵手北金廊，串起了沈城南北黄金纵贯线，带到沿线的发展，搜房网发起此区域调查，投票结果显示，近七成网友都表示，沈苏大街改名南京南街后将会选择在此置业，大浑南未来的发展成为吸引购房者置业的首要因素。铁西规划道路快速立交系统一位外国城市交通管理专家曾经断言：交通拥堵是城市发展过程中不可回避且难以攻克的一道难题，在发展中国家更是难上加难。铁西区从实际出发，用科学的规划与创新之举，踏上了破解这一难题的新路。8月9日，在铁西区了解得知，该区正式启动了“一点两横两纵”道路快速立交系统的论证工作。这是该区整治交通拥堵的第三步棋。沈阳争取三年新开（调整）百条公交线沈阳市将争取三年新
