1、一季度房地产宏观政策分析一季度房地产宏观政策分析 2014年4月16日，中国国家统计局发布一季度房地产市场核心经济数据，其中包括房地产开发投资额、商品房销售面积、景气指数等多项核心指标，大部分均出现大幅下滑。不过，此间多位专家表示，上述指标回落属正常反应，只要金融政策保持中性，中国楼市不会出现崩盘的危险。同时，3月份召开的两会亦是房地产开发商应重点关注的对象，李克强总理政府工作报告中对我国楼市本年的走向奠定基调，在以下内容中我们将逐步进行分析。 首先，来看一季度房地产市场部分重点指标： 一、房地产和商品住宅开发投资额及同比变化 据各大地产一季度报告及国家统计局相关发布，2014年1-3月，房地
2、产开发投资达15339亿元，同比上涨16.8%，涨幅较上月下降2.5个百分点。其中，一季度住宅累计投资达到10530亿元，同比上涨16.8%，涨幅较上月减少1.6个百分点。 【小结】2014年一季度，房地产开发投资增速逐渐放缓，尽管绝对量依然高于去年同期，但增幅明显低于去年水平。自去年底以来，房地产市场环境整体收紧，银行信贷政策对于需求的抑制明显。今年初，市场持续冷淡，部分中小城市以及大型城市中新建商品住房项目出现价格下调。使得包括房企在内，大部分市场主体对于楼市预期发生变化，房地产开发投资的增速放缓。二、住宅销售面积、销售额、待售面积及同比变化 2014年1-3月，商品房销售面积20111万
3、平方米，同比下降3.8%。其中，住宅销售面积17825万平方米，同比下降5.7%，降幅较上月增加4.5个百分点；商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%。其中住宅销售额为11075亿元，同比下降7.7%。商品住宅待售面积为34665万平方米，增速降低，同比涨幅在2成以上。 【小结】2014年一季度，市场并未像去年同期一样出现升温上行。信贷政策较为反常的持续收紧，不仅银行批贷严格，利率也呈现持续上升的趋势。对于刚性购房者而言，大大增加了购房难度和购房成本。除此以外，由于市场冷淡，整体预期出现下行趋势，购房者的入市积极性降低，即便在潜在需求量庞大的一线城市，新增项目的销售也普遍不如去年乐观。从
4、库存角度看，商品住宅待售面积虽增速降低，但涨幅仍然不小，这对于各线城市而言，均存在库存压力，且三四线城市与一二线城市对比，两极分化明显，加之供求关系的因素，三四线城市房地产开发商拿地方向、入市时间的准确性定要综合判断。 三、房地产开发景气指数 2014年3月，房地产开发景气指数为96.4，比上月下降0.5点。【小结】近期多个城市降价、不动产登记等信息使购房者降价预期加深，预计短期内市场难以大幅升温，房地产景气指数还将低位运行，中国房地产学会副会长陈国强表示，一季度行业景气度虽确实出现下滑，但这实际上在预期之内。其次，我们对本年两会做出专项分析：【政府工作报告原文】针对不同城市情况分类调控，增加
5、中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展从报告中文字来看， 政府需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。而对于开发公司而言，新一年的房地产开发项目在产品研发方面不能违背中央大基调，应着力于中小户型设计。 而对于分类调控的理解可以从以下图片中得到解释：【政府工作报告原文】做好房地产税、环境保护税立法相关工作 对于房地产税我们应如此理解： 对于房地产税所包含税种房产税在征收方面并不容易，无论从完善税制的角度，还是从促进房地产价格稳定的角度，开征房产税都是大势所趋，但从中国的客观现实来看，开征房产税还并不具备合适的条件与时机，从试点到推广，
6、房产税的全面开征，还需一定时间。这也将影响房地产税这个总类别的征收难度。【小结】今年两会政府工作报告中，未提“遏制房价过快上涨势头”。在与会者看来，今年两会不谈房价，恰是市场的一种进步，而对于开发商来说，恰巧也避免了“价钱”这个敏感话题。对于国家统计局数据，各线城市库存两极化问题明显，国家应尽快落实长效的房产调控机制，避免冰火两重天。对于开发公司而言，已拿地块依然应该加快建设销售，在产品研发上着力中小户型的设计；未拿地块就目前形式而言应持观望状，不盲目疯狂拿地；根据中央对棚户区改造的政策支撑，开发商可以涉及本板块的了解研究，工作重点可适当趋于这一类别。【总结】综上，中国房地产学会副会长陈国强表
7、示，今年一季度，成交量、投资等出现同比的大幅下滑只是在市场供求关系等内生因素影响下的自然调整，而非政策突变所引发。如果从绝对值来看，目前楼市仍处高位。他认为，未来房地产行业会保持总体降温、增速收窄的态势，二三季度的数据相较一季度可能略有恢复。今年“两会”提出“双向调控”思路之后，就一季度而言，目前还未出现明显的政策放松信号，因此，定向宽松的调控思路暂时没有对市场信心产生提振作用。 对于房地产开发商而言，目前要慎重拿地，不能如过去市场大环境良好的情况下低价盲目补仓；对于已开发楼盘而言，销售热度冷清亦属正常情况，而消费者观望浓度加深，销售压力随之增加，但对于2月份杭州楼盘降价的消息，最终调研显示只是个案，崩盘论不可一概而论，开发商应正确判定，而非盲目跟从；对于待开发楼盘应根据所处城市市场饱和度及待开发楼盘量，正确判断开发周期长短。
