1、工作报告之房地产项目考察报告房地产项目考察报告【篇一：九江房地产市场考察报告】 九江城市考察报告 第一部分 九江城市概况. . 2 一、城市概况. . 2 1、九江城市概况. 2 2、九江交通概况. 2 3、辖区与人口. 3 4、历史沿革与人文景观. 3 二、城市经济发展情况. . 3 1、整体经济发展. 3 2、经济结构. 4 3、社会收入与消费情况. 4 4、城市规划. 5 三、城市发展特点. 6 第二部分 九江房地产市场概况. . 6 一、房地产宏观市场情况. . 6 1、固定资产与房地产投 资. 6 2、土地市场情况. 7 3、房地产市场供给与需求情况. 8 4、房地产价格分析. 8
2、5、二手房市场分析. 9 二、房地产市场项目分析. . 10 1、全市在售楼盘分布情况. 10 2、全市在售楼盘基本情况. 10 3、在售项目特征分析. 12 三、房地产典型项目分析. 15 四、房地产市场整体特征分 析. 17 第三部分 城市房地产市场发展状况评 估. 18 一、市场特征详细分析. . 18 1、宏观特征分析. 18 2、中观片区特征分析. 20 3、项目微观分析. 21 二、公司进入九江的swot分 析. 24 三、房地产市场未来发展趋势预测. 25 四、九江房地产市场对于公司战略发展的思考. 26 第四部分 结论与建议. . 26 第一部分 九江城市概况 一、城市概况 1
3、、九江城市概况 公里，占江西省总面积的11.3。 2、九江交通概况 九江凭借较好的地理位置，也拥有四通八达的交通。九江港是长江流域十大港口之一，年客、货运量分居长江各港口第二位和第四位。铁路有京（北京）九、武（武汉）九、合（合肥）九三条铁路相交，铜（铜陵）九铁路正在规划建设中；公路有昌九、九景两条高速公路以及105、316国道穿境而过。九江机场正在积极运作。在全国经济发展格局中，九江是东部沿海开发向中西部推进的过渡地带，是京九、长江两大经济开发带的交叉点，处于极为重要的位置。从长江流域的格局看，九江是沪、汉两大经济区的结合部，又是长江段赣、鄂、湘、皖四省结合部；从京九沿线看，九江是唯一的水陆交
4、通枢纽，沟通东西南北；从江西省的发展看，九江是唯一通江达海的外贸港口城市，是联结全省与长江开发带和沿海开放带的“北大门”。 3、辖区与人口 2008年，九江市总人口475.56万人，其中市区规划面积118平方公里，建成区面积48.4平方公里，市区人口60万人。辖九江县、武宁县、修水县、永修县、德安县、星子县、都昌县、湖口县、彭泽县等九县，瑞昌市，浔阳、庐山两区，九江经济技术开发区、共青开发区和庐山风景名胜区管理局。 4、历史沿革与人文景观 九江开发历史较早。夏、商时期，九江属荆、扬二州之域，春秋时九江属吴之西境，楚之东境，因而有“吴头楚尾”之称。九江作为行政区划最早出现在秦代，秦始皇划天下为三
5、十六郡，就有九江郡。此后九江又有江州、柴桑、浔阳、汝南、湓城、德化等古称，但 主要以九江、柴桑、浔阳、江州著称于世。九江名山、名江、名湖、名城于一体，有400多个景点景观，已开发景点120处，旅游线路30多条。有国家级风景名胜区1处，省级风景名胜区8处。2001年被评为中国优秀旅游城市；庐山为国家重点风景名胜区，市区主要景点有九江长江大桥、长江大堤外广场、周瑜点将台-烟水亭、因白居易琵琶行而得名的琵琶亭和当年宋江醉题反诗的浔阳楼等景点，市中心的甘棠、南门两湖，面积120万平方米，两湖间的李公堤系唐代江洲刺史李勃所建。悠久的历史与多个人文、自然景观，使九江拥有较多旅游资源，能够吸引众多的游客到来
6、。 二、城市经济发展情况 1、整体经济发展 根据九江历年经济发展情况可以看到，自2005年以来，九江gdp保持了快速增长的态势。受金融危机的影响，2009年gdp增长率有所放缓，全年gdp总量为831.36亿元，同比增长13.8%，相比上年增长率下降约5个百分点。2010年上 半年全市gdp为404.27亿元，同比增长15.7%。全市经济经过近5年的快速发展之后，开始出现回调的态势，预计全市经济增长水平将保持在15%左右。 2、经济结构 根据历年产业结构可以看到，目前九江以第二产业为主，随着旅游业的进一步发展，第一产业比重逐渐降低，第三产业比重逐步提高。第三产业迅猛发展，提供了多个就业机会与社
7、会流动性，使得城市对于流动人口的吸引力大增。 3、社会收入与消费情况 根据九江历年居民收入与消费品零售总额情况可以看到，居民收入与消费均保持稳定上涨的态势，其中消费增长速度较收入增长速度略快，城市居民的消费习惯也趋于积极，为房地产市场提供了机会。 4、城市规划 根据九江市城市总体规划（2008-2020），九江将定位为省城副中心，长江中下游及京九沿线综合交通枢纽，著名的工业、商贸及旅游城市。规划2020年中心城区人口将达到120万人。城市规划方向以西、南向拓展为主，东向适度延伸为辅。规划依据自然地形、生态保护的要求，以及经济发展的需求，将城市分为一核心三组团，即城市核心区、港口组团、金安组团、
8、芳兰组团。整个城市的发展方针为向开发区西扩，向庐山区南移，往新火车站片区东延，中部对浔阳区进行疏导。未来城市发展重心将在庐山区与开发区两个方向，其中开发区将成为未来城市居住中心区，生活、娱乐、文化集合地。 三、城市发展特点根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可以看到目前九江的城市发展特点有以下几点： ? 位于湖北、安徽、江西三省交界，借助长江与京九铁路，拥有便捷的交通网 络，地理优势明显 ? 拥有2000多年的发展历史，有较多的文化历史与自然景观，能够吸引众多 的游客与外来人口 ? 经济发展快速增长，第三产业借助旅游城市发展迅速 ? 居民收入保持平稳上升，消费习惯由储蓄型转为消费型 ? 未来
9、城市发展重心将在开发区与庐山区两个方向 第二部分 九江房地产市场概况 一、房地产宏观市场情况 1、固定资产与房地产投资 从九江历年固定资产投资情况可以看到，该城市固定资产投资保持较为旺盛的增长，房地产开发投资基本与固定资产投资走势相同，除却2008年受国际金融危机与房地产市场调控影响略有下降之外，基本保持年均10%左右的增长率水平。2009年固定资产与房地产市场投资呈现过热的趋势，可能会在2010年有所调整。 2、土地市场情况 根据对九江已成交的住宅用地情况可以看到，目前九江土地市场有以下特点： ? 土地成交较为透明，能做到公开成交； ? 土地多集中在九江经济开发区； ? 成交量自2008年以
10、来有所下降，预计2010年全年住宅用地成交将突破15 宗； ? 成交金额保持上涨态势； ? 地价水平有所上涨 由九江土地市场成交情况可以看到，目前九江土地市场处于快速发展期，除相应的住宅地块之外，还有多宗工业地块也能通过招拍挂的方式进行交易，可见土地市场较为规范。根据目前已成交土地的情况可以看到，未来开发区将作为九江重点版块，能够影响整个九江楼市的发展。随着中心城区旧城改造的进行，预计在未来2-3年内浔阳区与庐山区也将出现一定的土地供应。 3、房地产市场供给与需求情况 据统计，2010年1-6月，全市商品房屋销售面积95.32万平方米，同比增长29.3%，增幅比1-5月提高1.3个百分点，商品
11、房屋销售额26.77亿元，同比增长71.9%，增幅比1-5月回落10.2个百分点；按销售面积与销售额推算，1-6月份全市商品房屋销售均价2808元/平方米（含县区），比1-5月份（2901元/平方米）降低93元/平方米。 根据相关统计可以看到，九江房地产供给与需求有以下几个特点： ? 2007年以来施工面积较大，预计2010年至2011年可能会出现一波集中的放 量期 ? 从2007-2009年的竣工面积与销售面积对比来看，全市供需呈现基本平衡的 状态，略有供不应求的状况 ? 九江城区销售套数仅占全市比例约三分之一，下属各镇楼市有较大的体量 ? 2009年九江城区全年销售量为7358套，结合目前
12、城区约30个项目而言，平 均每个项目有20套的月消化速度，去化速度相对较慢 ? 2010年5月份以来，受宏观调控影响，6月份成交量与成交价格已经开始出 现松动 4、房地产价格分析 从九江房地产价格指数走势可以看到，2009年国务院各项房地产新政出台之后，从8月份开始九江市房屋销售价格开始回升。2009年九江市房屋销售价格同比累计为100.8，环比102.2。相对2009年全国房屋销售价格指数101.5而言，九江低于全国平均水平0.7个百分点，与江西省其他两个城市相比，低于南昌0.8个百分点，高于赣州0.4个百分点。在全国70个大中城市中居41位（与上海、深圳并列）。从整体的价格走势来看，目前九
13、江房地产价格仍然保持着向上的走势，上涨速度有所加大。 5、二手房市场分析 九江二手房市场发展较为迅猛，据统计目前全市房产中介公司有50余家，其中正规备案公司24家。2009年九江市二手房完成4909套（含非住宅277套），与去年同期相比上涨181.6%，与2007年同期相比上涨108.8%；二手房交易面积42.75万平方米，与去年同期相比上涨252.1%，与2007年同期相比上涨119.8%；二手房成交金额9.98亿元，与去年同期相比上涨250.2%,与2007年同期相比上涨155.9%。从二手房与一手房的价格对比情况可以看到，九江二手房价格走势与一手房基本相同，可见市场正在成熟过程中。 二、
14、房地产市场项目分析 1、全市在售楼盘分布情况 从目前在售楼盘的分布情况可以看到，在售楼盘主要分布在浔阳区与经济开发区，其中经济开发区楼盘较为集中，庐山区目前在售项目仅有香域半山与十里华府两个，较为稀少。从未来的供给情况来看，开发区未来供应量较大，有4个楼盘即将在今年推售，其中奥林匹克花园具有3000多套的体量，庐山区与浔阳区未来供应较少。 2、全市在售楼盘基本情况 浔阳区： 开发区： 11 3、在售项目特征分析 （1）项目规模分析 根据对九江在售楼盘的规模进行分析，可见目前九江在售楼盘中普遍规模较小，主流项目规模在10-20万方之间，仅有柴桑春天接近100万方，市场上项目的影响力普遍有限。 （
15、2）项目价格分析 从对九江城区在售楼盘的调研可以看到，目前九江在售楼盘售价在4000-5000元/之间，相对收入水平而言处于中等偏高的水平。同时已经超越了成本定价的阶段，项目普遍能够充分发掘项目的潜在价值。 12 （3）典型户型分析 13 14 三、房地产典型项目分析 ? 新湖柴桑春天【篇二：房地产项目考察报告(共3篇)】 篇一：房地产项目考察报告要点 房地产项目考察报告要点 项目考察要点及报告内容 为指导项目考察工作，提出以下意见，供今后参考，并不断补充更新。 一、项目考察的基本内容和步骤 1、首先了解考察项目的区位，性质、面积，开发情况 2、通过网络媒体等手段了解项目所在地的基本经济发展状
16、况、人口，物价。 3、现场考察项目的地段、周边交通、市政基础设施配套、城市发展、土地开发情况，城市的整体规划和发展方向。 4、考察项目所在地土地出让价格、同等档次项目的开发销售情况，销售价格，及户型、面积。 5、了解当地市民对住房的需求，对周边地段开发的看法。 6、项目的开发情况，土地出让手续，建设开发手续的办理情况，土地出让金及各项税费的交纳情况。 7、项目是以项目公司形式开发还是属于某一大公司的一部分，项目公司或对方公司的股东构成与结构，实际控制人，公司的出资是否到位，公司的成立存续是否规范合法，公司的章程对股东权利义务的约定是否合法，是否形成收购的障碍。 8、项目现在签订的合同有哪些，哪
17、些履行完毕，哪些还未履行，有没有潜在的债务，有没有抵押担保。 9、对方出售的原因，转让或合作意图是什么，初步的方案是怎么样的，资产出让还是股权出让，要价多少，价格的构成由哪几部分，是不是合理，有多大的还价空间。 10、周边项目的成本估算是多少，包括土地价格，建安成本等。有没有可以代替的项目，与拿一个新项目的成本比较。 11、对方的付款进程是如何设计的，是一次性付款还是分期支付，付款进程是否与转让进程或项目开发进程相联系。 12、我公司的资金安排能不能与对方的条件相适应，是不是需要融资，对项目开发成本的影响有多大。 二、考察报告要点 根据以上的考察要求，项目考察报告应包括但不限于以下内容，并且报
18、告所陈述的情况，尽可能用客观的语言进行叙述，数据应该有可靠来源，重要的数据应注明出处。 1、项目区位。 2、所在城市的地段。 3、交通状况。 4、当地经济、人口，收入情况。 5、当地房价，地价。 6、项目现状。 7、项目权利状况、开发手续办理情况。 8、项目公司股东情况。 9、出售的原因及报价。 10、出让的方式 11、成本的估算。 12、付款进度。 13、资金安排。 三、考察报告所附资料（如果有）1、项目情况描述， 2、项目所在地地图，城市规划图。 3、项目的可行性研究报告。 4、立项批复。 5、用地规划、建设规划文件及证书。 6、土地出让合同，出让金缴纳单据。 7、项目的整体和建筑设计。
19、8、公司营业执照。 9、公司工商登记资料，股东情况，公司章程。 10、项目涉及的合同及履行情况资料。 11、项目或项目公司的财务资料。 12、成本与交易价格的核算说明 篇二：房地产项目考察报告要点 房地产项目考察报告要点 项目考察要点及报告内容 一、项目考察的基本内容和步骤 1、首先了解考察项目的区位，性质、面积，开发情况 2、通过网络媒体等手段了解项目所在地的基本经济发展状况、人口，物价。 3、现场考察项目的地段、周边交通、市政基础设施配套、城市发展、土地开发情况，城市的整体规划和发展方向。 4、考察项目所在地土地出让价格、同等档次项目的开发销售情况，销售价格，及户型、面积。 5、了解当地市
20、民对住房的需求，对周边地段开发的看法。 6、项目的开发情况，土地出让手续，建设开发手续的办理情况，土地出让金及各项税费的交纳情况。 7、项目是以项目公司形式开发还是属于某一大公司的一部分，项目公司或对方公司的股东构成与结构，实际控制人，公司的出资是否到位，公司的成立存续是否规范合法，公司的章程对股东权利义务的约定是否合法，是否形成收购的障碍。 8、项目现在签订的合同有哪些，哪些履行完毕，哪些还未履行，有没有潜在的债务，有没有抵押担保。 9、对方出售的原因，转让或合作意图是什么，初步的方案是怎么样的，资产出让还是股权出让，要价多少，价格的构成由哪几部分，是不是合理，有多大的还价空间。 10、周边
21、项目的成本估算是多少，包括土地价格，建安成本等。有没有可以代替的项目，与拿一个新项目的成本比较。 11、对方的付款进程是如何设计的，是一次性付款还是分期支付，付款进程是否与转让进程或项目开发进程相联系。 12、我公司的资金安排能不能与对方的条件相适应，是不是需要融资，对项目开发成本的影响有多大。 二、考察报告要点 根据以上的考察要求，项目考察报告应包括但不限于以下内容，并且报告所陈述的情况，尽可能用客观的语言进行叙述，数据应该有可靠来源，重要的数据应注明出处。 1、项目区位。 2、所在城市的地段。 3、交通状况。4、当地经济、人口，收入情况。 5、当地房价，地价。 6、项目现状。 7、项目权利
22、状况、开发手续办理情况。 8、项目公司股东情况。 9、出售的原因及报价。 10、出让的方式 11、成本的估算。 12、付款进度。 13、资金安排。 三、考察报告所附资料（如果有） 1、项目情况描述， 2、项目所在地地图，城市规划图。 3、项目的可行性研究报告。 4、立项批复。 5、用地规划、建设规划文件及证书。 6、土地出让合同，出让金缴纳单据。 7、项目的整体和建筑设计。 8、公司营业执照。 9、公司工商登记资料，股东情况，公司章程。 10、项目涉及的合同及履行情况资料。 11、项目或项目公司的财务资料。【篇三：地产项目考察报告】 房地产项目调研报告 模版（精华） 吉安项目调研报告1 / 225第一部分：吉安城市综合概况及发展规 划 . . 3 一、吉安城市综合概 况 . .
