1、嘉定国际五金城公寓式酒店报告前前 言言 根据贵公司项目的地块特质，我们通过对规划的详根据贵公司项目的地块特质，我们通过对规划的详细解读以及对当地房地产市场的市场分析，以求找出项细解读以及对当地房地产市场的市场分析，以求找出项目的市场突破口，赢得市场目的。目的市场突破口，赢得市场目的。目目 录录第一部分：嘉定宏观城市研究第二部分：上海酒店式公寓市场研究第三部分：项目研究第四部分：业务行销思路第五部分：营销执行规范第一部分：嘉定宏观城市研究1.嘉定宏观经济2.嘉定产业情况3.嘉定总体规划国民经济持续稳定增长。国民经济持续稳定增长。全年实现增加值654.98亿元，比上年增长15.1%。工业经济继续快
2、速发展。工业经济继续快速发展。全年实现工业增加值417.58亿元，比上年增长14.6%。固定资产投资增速放缓。固定资产投资增速放缓。全年完成全社会固定资产投资总额182.1亿元，比上年增长6.1%。消费品市场健康发展。消费品市场健康发展。实现社会消费品零售总额191.6亿元，比上年增长15.9%。嘉定全区户籍人口嘉定全区户籍人口54.4万人万人，比上年增长，比上年增长1.1%，全区来沪人员数达，全区来沪人员数达68.7万人万人。人民生活质量持续改善。人民生活质量持续改善。据抽样调查，全区城镇居民家庭人均年可支配收入22241元，比上年增长12.5%宏观城市宏观城市嘉定宏观经济嘉定宏观经济继续保
3、持健康稳定的发展。嘉定宏观经济继续保持健康稳定的发展。嘉定宏观经济继续保持健康稳定的发展。嘉定宏观经济继续保持健康稳定的发展。产业格局：产业格局：形成以汽车零部件为特强产业，电子信息等高科技产业为支柱的工业经济。产业重心产业重心：汽车零部件工业，总产值占全区工业总产值的17.3。产业投资特点产业投资特点：非公有经济成为推动工业发展的主力。其工业总产值占全区工业总产值的83%，其中外商投资企业占53.4%，私营企业占29.6%。工业园区工业园区：市级两个嘉定工业区、上海国际汽车城零部件配套工业园区；区级五个南翔、江桥、徐行、黄渡、外冈。重要企业重要企业：有20多家世界500强在嘉定投资，如美国通
4、用电气、德国大众、日本富士通、荷兰飞利浦等。第一产业重心：第一产业重心：生态农业、种源农业、特色农业、体验农业。第二产业重心第二产业重心：加快发展电子电器、生物医药、环保工程、新材料等优势产业。第三产业重心第三产业重心：以上海国际赛车场为依托，拉动居住、文化、娱乐、休闲、体育、教育、旅游、宾馆、餐饮等第三产业实现跨越式发展。嘉定工业区平面图上海国际汽车城平面图地区产业将给本项目带来大量的潜在客源。地区产业将给本项目带来大量的潜在客源。地区产业将给本项目带来大量的潜在客源。地区产业将给本项目带来大量的潜在客源。宏观城市宏观城市嘉定产业09年1-7月安亭及周边各镇区经济数据分析表安亭镇的人口数量、
5、工业总产值、消费品零售额、经济小区企业数量在嘉定区中处于安亭镇的人口数量、工业总产值、消费品零售额、经济小区企业数量在嘉定区中处于安亭镇的人口数量、工业总产值、消费品零售额、经济小区企业数量在嘉定区中处于安亭镇的人口数量、工业总产值、消费品零售额、经济小区企业数量在嘉定区中处于翘首地位。翘首地位。翘首地位。翘首地位。安亭镇安亭镇安亭镇安亭镇10101010万的外来人口和万的外来人口和万的外来人口和万的外来人口和8 8 8 8万的户籍人口构成了本项目主力的客户来源的重要支撑。万的户籍人口构成了本项目主力的客户来源的重要支撑。万的户籍人口构成了本项目主力的客户来源的重要支撑。万的户籍人口构成了本项
6、目主力的客户来源的重要支撑。宏观城市宏观城市嘉定镇区经济项目单位嘉定全区嘉定镇街道安亭镇安亭镇马陆镇7月末户籍人口（人）546265631538402384023507527月末外来人口人数（人)6672071004710123410123497656工业总产值 万1-7月13285437128509316366131636613060826增长%5-46.86.88.7社会消费品零售总额 万1-7月122607420406428415428415453957增长%8.323.411.811.87.3房地产投资 万1-7月754149-593275932716873增长%66.2312.184
7、.184.1-75.7经济小区企业户数实有户数982721899142751427515560增长%4.74.62.12.12.6嘉定规划行政区划：“一城、五镇、六居住社区一城、五镇、六居住社区”格局一新城：一新城：即嘉定新城，是由嘉定主城区、安亭、南翔3个组团构成的组合式城市，规划人口规模为80万。五镇：五镇：外冈镇、江桥镇、嘉定市级工业区（北区）、华亭镇、徐行镇。六居住社区六居住社区：娄塘、唐行、戬浜、封浜、方泰、徐行。本项目所在的安亭组团成为嘉定本项目所在的安亭组团成为嘉定本项目所在的安亭组团成为嘉定本项目所在的安亭组团成为嘉定规划的重要组成部分，成为区域规划的重要组成部分，成为区域规划
8、的重要组成部分，成为区域规划的重要组成部分，成为区域未来发展的一个热点。未来发展的一个热点。未来发展的一个热点。未来发展的一个热点。宏观城市宏观城市嘉定总体规划嘉定交通规划：主干道规划：“五横五纵”格局轨道线规划：城际铁路+R11各条高速路已形成成熟的区域交各条高速路已形成成熟的区域交各条高速路已形成成熟的区域交各条高速路已形成成熟的区域交通网络。而在建的通网络。而在建的通网络。而在建的通网络。而在建的轨道轨道轨道轨道11111111号线号线号线号线也也也也拉近了嘉定和市区的距离拉近了嘉定和市区的距离拉近了嘉定和市区的距离拉近了嘉定和市区的距离,将为嘉将为嘉将为嘉将为嘉定带来大量的迁入客群。定
9、带来大量的迁入客群。定带来大量的迁入客群。定带来大量的迁入客群。宏观城市宏观城市嘉定交通规划“五横”曹安、宝安、嘉盛、嘉安、宝钱“五纵”浏翔、嘉行、胜辛、嘉松、墨玉本项目位于本项目位于本项目位于本项目位于安亭汽车城内安亭汽车城内安亭汽车城内安亭汽车城内，位置较为临近规划，位置较为临近规划，位置较为临近规划，位置较为临近规划建设中的建设中的建设中的建设中的嘉定新城嘉定新城嘉定新城嘉定新城，新城的人口引入必然提高，新城的人口引入必然提高，新城的人口引入必然提高，新城的人口引入必然提高地区房地产投资的土地附加价值。地区房地产投资的土地附加价值。地区房地产投资的土地附加价值。地区房地产投资的土地附加价
10、值。嘉定新城中心区：位于嘉定新城主城区南部，东临市级都市工业园区、西接上海国际赛车场。具体范围：东至沪嘉高速公路（A12）、南至宝安公路、西至漳浦河、北至郊区环线（A30）。本项目本项目本项目本项目郊环线郊环线郊环线郊环线A5A5公路公路公路公路商商务务办办公公区区生生态态居居住住区区南城区西侧部分为行政商务区，以汽车产业为核心的“总部经济”商务办公区。东侧部分为生态居住区，建设成面向商务人士的全智能的中高档住宅区。宏观城市宏观城市嘉定新城规划本项目宏观城市宏观城市安亭国际汽车城规划安亭国际汽车城为上海四大产业基地之一，是一个集汽车研发、制造、贸易、博览、运动、旅游等等功能于一体的综合性汽车产
11、业基地。安亭国际汽车城因其专业性高、产业集中度高、规模效应大，对嘉定工业发展起25%的贡献度。本项目位于安亭国际汽车城东侧，本项目位于安亭国际汽车城东侧，本项目位于安亭国际汽车城东侧，本项目位于安亭国际汽车城东侧，F1F1国际赛车场南。受到其产业辐射、专业人口国际赛车场南。受到其产业辐射、专业人口国际赛车场南。受到其产业辐射、专业人口国际赛车场南。受到其产业辐射、专业人口吸引，资金流、物流都得到相当大的提升，项目所处产业环境优势较为明显。吸引，资金流、物流都得到相当大的提升，项目所处产业环境优势较为明显。吸引，资金流、物流都得到相当大的提升，项目所处产业环境优势较为明显。吸引，资金流、物流都得
12、到相当大的提升，项目所处产业环境优势较为明显。嘉定区域研究总结：嘉定区域研究总结：嘉定区域研究总结：嘉定区域研究总结：国民经济继续保持平稳增长的态势。全区各项社会事业全面进步，人民生活国民经济继续保持平稳增长的态势。全区各项社会事业全面进步，人民生活国民经济继续保持平稳增长的态势。全区各项社会事业全面进步，人民生活国民经济继续保持平稳增长的态势。全区各项社会事业全面进步，人民生活水平不断改善水平不断改善水平不断改善水平不断改善。GDPGDP依然保持稳定增长。汽车为主的工业贡献度达依然保持稳定增长。汽车为主的工业贡献度达66%66%。嘉定新城规划提升投资者信心，轨道交通建设助推人口导入嘉定新城规
13、划提升投资者信心，轨道交通建设助推人口导入 。安亭汽车城规划成为地区产业发展重要助推。本项目受其辐射利好。安亭汽车城规划成为地区产业发展重要助推。本项目受其辐射利好。安亭经济指标属嘉定翘首，地区产业人口成为本项目的重要客群组成。安亭经济指标属嘉定翘首，地区产业人口成为本项目的重要客群组成。宏观城市宏观城市嘉定总结第二部分：上海酒店式公寓市场研究1.上海历年市场供应规模分析2.上海历年市场产品类型动态分析3.上海历年区域分布情况分析4.市场价格波动比较分析5.嘉定市场情况上海历年市场供应规模分析2002-2003年年，上海酒店式公寓供应处于高峰、各区开发处于如火如荼阶段。两年的总供应规模达到10
14、2万，共有39个楼盘推出，累计市场上可售的酒店式公寓套数约有1.2万套。2004-2005年年，基本处于供应持续阶段。平均年供应楼盘12个，年均供应量维持在29万左右，年平均供应套数约3800套。进入进入2006年年，随着政府7090政策的推出，酒店式公寓供应受到普通装修住宅产品的冲击，呈现供应缩减的状况，而投资需求受到政策打压，使开发商对此类产品热情不再，历史供应低谷在2008年出现，年供应未超过2万。更多的酒店式公寓产品转为经营性酒店或服务公寓。更多的酒店式公寓产品转为经营性酒店或服务公寓。p经过多年的发展、办公类酒店式公寓以投资性高、商务功能强逐渐替代了居住型酒店公寓，成为目前市场的主导
15、产品。p烂尾楼改造的酒店式公寓在2003年出现供应高潮，但随着市场转好，优质产品的增多，此类产品从2005年开始基本绝迹。p 居住类酒店公寓从2002年开始比重不断增加，但随着7090小户型住宅的出现和增多，从2007年开始基本绝迹。上海市场产品类型动态分析2002年2008年更多的混合类产品出现。产品的景观丰富化、规划人性化、容积减低化。产品类型更加丰富、除了高层外，低层、多层小高层使产品个性化。单一的单栋高层产品开始向多元化产品供应发展单一的单栋高层产品开始向多元化产品供应发展单一的单栋高层产品开始向多元化产品供应发展单一的单栋高层产品开始向多元化产品供应发展上海市场产品类型动态分析A.宝
16、利金11000元/B.独立时代12922元/C静安新格12124元/D世纪时空19493元/E.巴黎时韵11818元/F.东方时空公寓11300元/G.永兴富邦9400元/H.感性达利7260元/I.恒升半岛16460元/J.绿地世家11600元/K.安天大厦7500元/L.兴业嘉园12000元/M.万源杰座 9000元/A AB BC CD DE EF FGGH HI IJ JK KL LMM2002年新增酒店式公寓分布20022002年酒店式公寓产品开始在上海走俏。年酒店式公寓产品开始在上海走俏。年酒店式公寓产品开始在上海走俏。年酒店式公寓产品开始在上海走俏。主要分布在主要分布在主要分布在主要分布在内环内内环内内环内内环内的徐汇、静安、黄浦、虹口、闸北等区域，地的徐汇、静安、黄浦、虹口、闸北等区域，地的徐汇、静安、黄浦、虹口、闸北等区域，地的徐汇、静安、黄浦、虹口、闸北等区域，地段优越、交通方便、商业极其繁荣，并且都较快的去化完毕。段优越、交通方便、商业极其繁荣，并且都较快的去化完毕。段优越、交通方便、商业极其繁荣，并且都较快的去化完毕。段优越、交通方便、商业极其繁荣，并且都较快的
