1、 第11章 城市用地评价与规划一、城市土地的概念和属性二、城市用地适用性评价三、城市用地的建设条件评价四、城市用地的分类与构成五、城市用地的指标一、城市土地的概念和属性1概念城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称。包括：已经建设利用的土地，也包括已经列入城市规划区域范围内的尚待开发建设的土地。问题-城市行政区、城市规划区、城市建成区的区别城市行政区、城市规划区、城市建成区的区别？城市建成区：城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。城市规划区：市区、近郊区和以及行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域城市行政区：行政管辖范围2属性（1）自然属性具有明
2、确的自然定位、自然地理特征（2）社会和法律属性隶属权：国家和集体所有（3）经济属性土地的使用价值来体现地价、租金二、城市用地的适用性评价1、自然条件分析（1）工程地质条件建筑土质与地基承载力o地形条件，地形一般可分为三类，o 绝对高度 相对高度o山地 500m，200mo平原 200m 50mo丘陵:两者之间我国的四大高原、四大盆地、三大平原？o内蒙古高原、青藏高原、云贵高原、黄土高原o四川盆地、柴达木盆地、塔里木盆地、准葛尔盆地。o东北平原、华北平原、长江中下游平原。（2）水文及水文地质条件2、气候条件（1）太阳辐射（2）风象，由风向和风速组成（3）气温（4）降水与湿度（1）一类用地，适用于
3、修建的用地。（2）二类用地，基本上可以修建的用地。（3）三类用地，不适于修建的用地。还包括基本农田保护区、历史文化保护区、军事设施分布区3、城市用地适用性评价三、城市用地的建设条件评价1、城市用地布局结构城市用地布局结构是否合理。o城市用地布局结构能否适应发展，城市结构形态是封闲的，还是开放的，对城市的增长、调整或改变的可能性产生影响。o城市用地分布对生态环境的影响。o城市内外交通系统结构的协调性o图为某城市的规划示意图，表达了城市干道网布置与地形地貌、城市建设用地的关系。评析其主要优缺点案例案例1 1优点：1城市干道网的布置顺应了山势，河流走向2沿东西向的城市中心大道布置城市中心公建，利于组
4、织城市景观3工业仓储区位置合理，对外交通方便4沿主要干道和河流之间布置带状绿地，有利于创造良好的城市环境和景观缺点1沿铁路客运站西侧的南北向城市主干道承担过境交通，两侧布置了大量城市中心公建，影响城市交通性主干道功能的发挥。2工业仓储区与其他用地缺少联系道路，内部也没有设置道路系统。2、城市市政设施和公共服务设施 公共设施：包括商业服务、文化教育、邮电、医疗卫生等设施，它们的分布、配套及质量 市政设施：包括现有的道路、桥梁、给水、排水、供电、煤气等管网、厂站的分布及其容量3、社会、经济（1）地租与地价 地租：土地供给者凭借土地所有权向土地需求者让渡土地使用权时所索取的利润。地价：土地供给者向土
5、地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入。o全国省会城市、直辖市及计划单列市的平均地价最高的是北京，最低的是乌鲁木齐。排名前十位的依次是北京、上海、杭州、南京、成都、天津、广州、重庆、深圳、贵阳等。表表3 2004年重点地区不同用途用地地价水平比较年重点地区不同用途用地地价水平比较（元（元/平方米）平方米）综合综合商业商业住宅住宅工业工业全国平均119819881166481长江三角洲145023441540521珠江三角洲112921601058436京津两市200938751746520图32004年重点地区不同用途用地地价增长率比较（2）区位宏观区位，指某个城市在一定地域范围内所处的位置
6、。中观区位，指城市内部不同地段土地的相对位置及其相互关系。微观区位，某地块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边条件。一步差三市。宏观区位，指某个城市在一定地域范围内所处的位置。o中观区位，指城市内部不同地段土地的相对位置及其相互关系。微观区位，某地块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边条件。一步差三市。o1 1划分商圈划分商圈 o2 2选择商圈选择商圈3.3.聚客点的测算聚客点的测算与选择与选择o不被竞争对手截不被竞争对手截住住 四、城市用地的构成 按照国家标准城市用地分类与规划建设用地标准，城市用地按大类、中类和小类三级进行划分。城市用地共10大类，46中类和73小类。居住用地 (R)R
7、esidential公共设施用地 (C)Commercial&Public Facilities工业用地 (M)Manufacturing,Industrial仓储用地 (W)Warehouse对外交通用地 (T)Transportation道路广场用地 (S)Road,Street and Square市政公用设施用地 (U)Municipal Utilities绿地 (G)Green Space特殊用地 (D)Specially Designated水域和其它用地 (E)Water Area&Others类别代号类别名称范围R居住用地居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片
8、或零星的用地R1一类居住用地市政公用设施齐全，布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地R2二类居住用地市政公用设施齐全，布局完整，环境较好，以多、中、高层住宅为主R3三类居住用地市政公用设施比较齐全，布局不完整，环境一般，或住宅与工业等用地有混合交叉的用地R4四类居住用地以简陋住宅为主的用地类别代号类别名称范围C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地C1行政办公用地行政、党派和团体等机构用地C2商业金融业用地商业、金融业、服务业、旅馆业和市场用地C3文化娱乐用地新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书
9、展览、游乐等设施用地C4体育用地体育场馆和体育训练基地等用地。不包括学校等单位内的体育用地C5医疗卫生用地医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地C6教育科研设计用地高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地。不包括中学、小学和幼托用地，该用地应归入居住用地(R)C7文物古迹用地具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地。不包括已作其他用途的文物古迹用地，该用地应分别归入相应的用地类别C8其他公共设施用地除以上之外的公共设施用地，如宗教活动场所、社会福利院等用地类别代号类别名称范围M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不
10、包括露天矿用地，该用地应归入水域和其他用地(E)M1一类工业用地对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地M2二类工业用地对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地，如食品工业、纺织工业、医药制造工业等用地M3三类工业用地对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地类别代号类别名称范围W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地W1普通仓库用地以库房建筑为主的储存一般货物的普通仓库用地W2危险品仓库用地存放易燃、易爆和剧毒等危险品
11、的专用仓库用地W3堆场用地露天堆放货物为主的仓库用地类别代号类别名称范围T对外交通用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地T1铁路用地铁路站场和线路等用地T2公路用地高速公路和一、二、三级公路线路及长途客运站等用地。T3管道运输用地运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地T4港口用地海港和河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地T5机场用地民用及军民合用的机场用地，包括飞行区、航站区等用地。不包括净空控制范围用地类别代号类别名称范围S道路广场用地市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地S1道路用地主干路、次干路和支路用地，包括其交叉路口用地
12、。不包括居住用地、工业用地等内部的道路用地S2广场用地公共活动广场用地。不包括单位内的广场用地S3社会停车场库用地公共使用的停车场和停车库用地。不包括其他各类用地配建的停车场库用地类别代号类别名称范围U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地U1供应设施用地供水、供电、供燃气和供热等设施用地U2交通设施用地公共交通和货运交通等设施用地U3邮电设施邮电邮政、电信和电话等设施用地U4环境卫生设施用地环境卫生设施用地U5施工与维修设施用地房屋建筑、设备安装、市政工程、绿化和地下构筑物等施工及养护维修设施等用地U6殡葬设施用地殡仪馆、火葬场、骨灰
13、存放处和墓地等设施用地U7其他市政公用设施用地除以上之外的市政公用设施用地，如消防、防洪等设施用地类别代号类别名称范围G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地。不包括专用绿地、园地和林地G1公共绿地向公众开放，有一定游憩设施的绿化用地，包括其范围内的水域G2生产防护绿地园林生产绿地和防护绿地类别代号类别名称范围D特殊用地特殊性质的用地特殊性质的用地D1军事用地直直接接用用于于军军事事目目的的的的军军事事设设施施用用地地，如如指指挥挥机机关关、营营区区、训训练练场场、试试验验场场，军军用用机机场场、港港口口、码码头头，军军用用洞洞库库、仓仓库库，军军用用通通信信，侦侦察察、导导航航、观
14、观测测台台站等用地。不包括部队家属生活区等用地站等用地。不包括部队家属生活区等用地D2外事用地外国驻华使馆、领事馆及其生活设施等用地外国驻华使馆、领事馆及其生活设施等用地D3保安用地监监狱狱、拘拘留留所所、劳劳改改场场所所和和安安全全保保卫卫部部门门等等用用地地。不不包包括括公公安安局局和和公公安安分分局局，该该用用地地应应归入公共设施用地归入公共设施用地(C)类别代号类别名称范围E水域和其他用地除以上各大类用地之外的用地E1水域江、河、湖、海、水岸、苇地、滩涂和渠道等水域。不包括公共绿地及单位内的水域E2耕地种植各种农作物的土地E3园地果园、桑园、茶园、橡胶园等园地E4林地生长乔木、竹类、灌
15、木沿海红树林等林木的土地E5牧草地生长各种牧草的土地E6村镇建设用地集镇、村庄等农村居住点生产和生活的各类建设用地E7弃置地由于各种原因未使用或尚不能使用的土地，如裸岩、石砾地、盐碱地、沙荒地沼泽地等E8露天矿用地各种矿藏的露天开采用地（2 2）彩色图例用色）彩色图例用色彩色用地图例常用色彩色用地图例常用色居住建筑用地居住建筑用地淡米黄色淡米黄色公共建筑用地公共建筑用地红色，其中（红色，其中（商业商业粉红色，粉红色，教教育设施育设施橘红色）橘红色）工业、生产建筑用地工业、生产建筑用地淡褐色淡褐色仓储用地仓储用地淡紫色淡紫色河、湖、水面河、湖、水面淡蓝色淡蓝色绿地、绿带、农田、果园、林地绿地、绿
16、带、农田、果园、林地绿色绿色道路、广场道路、广场白色白色铁路线、铁路站场铁路线、铁路站场黑色黑色飞机场、停车场等交通运输设施用地飞机场、停车场等交通运输设施用地灰色灰色彩色建筑图例居住建筑居住建筑米黄色米黄色公共建筑公共建筑红色红色工业、生产建筑工业、生产建筑褐色褐色仓储建筑仓储建筑紫色紫色五、建设用地指标规划人均建设用地指标规划人均建设用地指标指标级别用地指标(平方米/人)60.175.075.190.090.1105.0105.1120.0规划人均单项建设用地指标规划人均单项建设用地指标类别名称用地指标(平方米/人)居住用地18.028.0工业用地10.025.0道路广场用地7.015.0绿地 其中：公共绿地9.07.0规划建设用地结构规划建设用地结构类别名称占建设用地的比例(%)居住用地2032工业用地1525道路广场用地815绿地815
