1、雅森建材市场的建设项目可行性研究报告雅森建材市场的建设项目可行性研究报告第一章 总 论一 项目背景1.1 项目名称 因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以“某某项目”代表该项目。以下简称“本项目”。1.2 项目开发背景 *某某项目位于*县路口镇，属雅森竹木工艺制品有限公司用地。宗地面积约10000平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长。该地块土地年限达50年，作为招商引资项目，该地块开发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠。1.3 可行性研究报告编制目的（1） 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。（2） 对
2、项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。（3） 结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。（4） 对项目开发进行投资分析和风险分析。（5） 对项目决策及其实施提出优化建议。1.4 可行性研究报告编制依据（1） 国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策；（2） 中华人民共和国城市规划法（3） 中华人民共和国城市房地产管理法（4） *市房地产相关法律政策与文件； （5） *县的招商引资政策； （6） 本项目的详细规划控制原则；（7） 现场勘察和*市房地产市场综合调研所得资料；（8）*市当前的建安成本、各项配套
3、费用及其他规费收费标准；（9） 某某地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值二 项目概况2.1 地块位置本项目地块位于*市*路与*路交汇处，距*山市民休闲广场约800米，对面为*市建材市场，周边主要的建筑物业形态为居民、单位用房；200米半径内目前以“街铺” 商业经营为主，经营范围涉及建材、食杂零售、批发、餐饮、休闲等其他行业。四至范围：东向：*路西向：*院南向：*路北向：*2.2 地块规模与开发目标本项目宗地面积共4044平方米，按政府要求临*路处退让红线3.63米，实际用地面积约3898平方米。项目拟建成地上共七层、总建筑面积在1.8万平米左右的商住楼，其中裙楼商业部分为三层，单层建筑
4、面积在3650-3800平米之间，裙楼以上为四层住宅，拟规划面积在7000-7800平米之间。另项目拟建地下一层，规划建筑面积在2500平米左右。2.3 地块周边环境与配套设施项目地块处于*市“*广场”，距*市核心商业区域-“*山”约800-1000米。目前周边主要以临街商业为主，商业经营类别不统一，经营品牌参差不齐，芙蓉路道路状况及街区面貌均有待改善。环境及配套设施：电力、电讯：接入本项目 给排水：管道铺设到位大型汽车站：临*路公交车站休闲广场：*市民休闲广场，距本项目约800米购物场所：300米内*超市及临街小型商店娱乐场所：300米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。医疗卫生：项目西侧为*
5、医院，往北500米为*中心医院教育文化、体育运动：*中心小学，本项目500米半径内无大型体育运动场地。金融、邮政、电信：邮政储蓄所，*路农业银行，中国移动营业厅、中国电信六亩塘营业厅、中国联通营业厅2.4 项目性质与主要特点本项目为商住综合项目，定位为“主题商业+多层住宅”的发展模式。项目主要特点有：5 项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发，但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。6 土地年限为70年，使用年限较长，可形成独特卖点。7 地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。8 项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影响了项目地块的商业
6、价值，增加了项目开发难度。9 项目为*广场周边的第一个代表型房地产开发项目，成功开发后对芙蓉广场商圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。2.5 项目地块价值分析*市商业核心区域为*广场和*山。*商圈是以*广场的老商业核心区域为基础，逐渐向广场、政府靠拢的市场发展结果。*商圈集中了市政府、检查院、法院、银行等大量的政府机关单位、金融机构，也拥有大型的品牌连锁零售新一佳超市、通程电器，12000平米广场使*成为*最具商业价值的核心商业区域，且有取代*广场之势。本项目距*商圈仅800米左右，*商圈的发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值。本项目势必首当其冲，受到*商圈
7、的影响。因此，经济发展趋势、市民投资消费需求、*商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场差异化，将获得可观的效益回报，亦能成功借势“*”商圈的发展势头，彻底改变目前本项目地块所在区域落后的商业环境，带动该区域的发展，并与“*广场、*”形成“三点成线“的*商圈分布架构，带动区域物业的商业价值，使社会、市场、市民及开发商实现“四赢”。项目地块价值的主要特点有：4 地形地貌、地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商业环境有待改善。但较为适应*房地产市场“单个项目总量应有所控制”的特征。5 交通区位价值目前尚不明显，适
8、合于大件消费品的终端零售行业，但需进行一系列的区位概念引导，并在平面建筑规划设计时与*路、芙蓉路交通条件良好结合，并在建筑外观上创新。6 发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取更为优越的项目发展环境，组合更强势的项目发展团队。7 目前*市房地产市场短时间内上市供应量较大，但因*房地产市场属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度底启动本项目，将使本项目在2006、2007年赶上销售的黄金季节。8 本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控制的前提下将偏小，发展空间大，且投资者能在本项目未来升值空间中获利。（6） 项目应努力
9、适应当前*市商业格局的发展演变，成为“*广场”、“*”商圈的有力补充，实现开发、销售、推广、经营方式的差异化。2.6 已进行的调查研究项目及成果某某地产顾问机构于2005年11月受某某房产开发投资公司委托进行了*市房地产市场调查和有针对性的家居建材市场调查。本次调研工作由某某地产顾问机构项目调研小组全程操作完成。项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作，发放调查问卷共340份，回收有效问卷320份，并就项目所在区域发展前景与部分*房地产从业人士、规模较大的家居建材经营户进行了专题采访。最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，项目组多次组织召开数据统计分析会议
10、，为本项目下一步项目定位系统及市场推广、销售策略建立、执行奠定了坚实基础。调查研究项目及成果如下：（1） 目前*市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间相对较小。 在接受本次调查的市民中，48%的被访者不打算购买住宅，26%的客户打算在2-5年内购房，仅26%的客户打算在1-2年内购房。另根据统计，当前“涟水名城”一期上市的住宅和“水榭花都”所上市的住宅面积总和已超过14万平米，而“涟水名城”总建筑面积为26万平米。因此，未来1-2年内，*市住宅物业上市体量较大，市场空间相对较小。市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进一步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。大部分购房者在近
11、期内仍偏向于地理位置理想，交通方便、价格更具竞争力的住宅。 （2） 商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。 经过“*购物中心”和“金地带时尚广场”两个商业项目的推广销售，市民对商铺投资概念的理解已逐步成熟，对商铺投资更为谨慎。在本次调查中，40%的被访者表示不会进行商铺投资，仅17.5%的被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而定，尚需大力引导。 （3） 家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。仅26%的客户表示对目前的经营状况满意，行业竞争的加剧、日趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。广大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合
12、的必然性和必要性。本次接受经营户调查的被访者中，大部分人均希望能进行有效的市场整合。说明长期以来*市家居建材行业经营户分散凌乱，独立经营的局面已迫切的希望被改变，市场呼唤“一站式”家居建材消费场所的出现。（4） 撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。在接受本次调查的被访者中，50%的经营户表示愿意进场经营。但在访谈调查中，*建材市场未能发展起来的阴影和地理位置仍成为经营户提及较多的意见，另根据调查，当前家居建材经营户的商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期的价格（租金）需要花费较大的精力和物力进行引导。以强势广告推广政策覆盖全市，以政府的行业集中政策和各项税费的减免政策，以项目营销过程中
13、的销售和招商政策三方面全方位进行项目的市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置、搬迁疑虑的心理阴影。（5） 本项目地段价格被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。 近50%的经营户认同芙蓉广场周边诞生“家居建材广场”的发展前景，54%的市民对芙蓉广场地块未来2-3年内的升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对芙蓉广场地块表现出投资信心，是本项目发展不可或缺的基础条件。 通过对本次调研结果的分析研究，某某地产顾问机构认为：*市经济较为活跃，市民中蕴藏着一定的市场购买力，但其对商铺的投资概念还有待成熟。经过近年来*房地产行业的发展和*购物中心、金地带时尚广场等商业项目的推广销售，*市
14、商业地产市场已经具备一定的气氛和发展基础。本项目的发展，将成为2006年度*房地产市场的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊性，势必在*营造空前的销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念的传播。受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。三 项目建设意义3.1 关于城市发展的意义随着城市经济的发展，*市的商业格局已经初现雏形，形成了以*广场和*为核心商圈向周边辐射的商业格局。*广场商业发展历史悠久，地处*市交通南路与*南路的交汇处，地理位置优越，是进出*市的必经之地，也是*市近代商业发展最具代表性
15、的区域。*商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。市政府、税务等一大批政府机关云集于此，学校、居民区分散四周，形成了强大的商业发展资源。*购物中心项目的建成，更树立了*市新兴的现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中的竞争力。目前，*商圈已经呈现出向西发展的趋势，本项目的落成必将加快*市西城发展的进程，进一步完善*市城区的整体规划。3.2 关于行业市场的意义针对目前*市建材市场过于分散、经营场所环境差和缺乏统一的市场经营等现状，本项目拟定的“一站式”家居建材广场，将凭借主力店强大的品牌效应、统一的市场管理和广告推广，把*建材市场整合优化，并以贴心服务、优质化的产品、低廉的价格和舒适的购物环境来
16、吸引消费者，从而使*市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。 3.3 关于社会综合效益的意义随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。本项目的落成，一方面将弥补*市家居建材行业这一市场空白，为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营环境，也将为*市*提供与大中型城市保持同步的家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于*家居建材行业中以次充好，质量、环保均难以得到保障的现象，为*造福；另一方面也将进一步美化城市的形象，提升城市形象，解决目前交通路、蓝田市场等区域经营环境较差，为城市交通、管理和消防带来隐患的问题，真正成为*市旧城改造、行业整合、房地产市场发展的“地标
17、性”物业。并为社会了提供了众多的就业机会，并将为极大的影响和带动周边街区的商业发展，推动和促进“芙蓉广场”商圈的形成，带动*市城西的发展。*某某项目可行性研究报告第二章 项目投资环境及市场分析四 *市情及发展概况4.1 *市情*市位于湖南省中部，涟水上游。1951年从*、*、*各划出部分政区筹建蓝田县，1952年正式建县，8月改名*县，1987年撤县成立*市。*市总面积1897平方公里，人口108万，辖15镇4乡1街道办事处和一个林场。*人文历史悠久，是革命老区和湖南五大侨乡之一。*市旅游资源丰富，北有省内自然监管后仅次于张家界的湄江风景区，南有雄甲三湘的龙山森林公园。*市交通便捷，湘黔铁路、
18、*高等级公路与*国道从境内通过，*高速公路、*高速公路、*一级公路即将兴建，一个完备的交通路网即将构成。*有“煤炭之乡”，“有色金属之乡”的美称，已经探明的矿产资源有煤、铁、锰、锑、重晶石等21种，形成了采掘、机械、建材、冶金、制药、食品加工等产业。近年来市委市政府实施“科技推动、市场带动”的战略，全市民营企业迅速发展。高效结晶铜管、金属纤维、艺术陶瓷，金刚石触媒等一大批高科技产品远销国外。4.2 *市城市发展概况当前*市整体城市环境仍然处于不理想状态，城区面积较小、城区环境有待改善、城市常住人口规模有限、流动人口较少，城市建设固定资产投资较小等诸多问题困扰着*市城市环境的改善和经济发展。近年
19、来，*市大力推进“工业强市”的发展方向。投入大量资金对*城区进行改造和对各类工业企业进行革新。城市的改造和企业的革新势必将带动相关行业的发展，尤其是对房地产业、金融业、零售业、建筑业、建材等行业推动作用尤为显著。这为本项目的开发提供极佳的市场契机。同时为了加强与周边县市的联系和互动，*市加大城市交通路网的拓建、兴建，由此产生的效应犹如一针强心剂，推动*市房地产业等相关行业飞速发展。4.3 *市经济发展概况*地区内拥有较为丰富的矿产资源，相关的矿产、冶炼、机电、运输行业发达，其他产业发展规模也较为突出，居民收入及消费水平自90年代开始显著提高，内向型经济发展状况良好。据统计，2004年全年*市城
20、市居民人均可支配收入6603元，比上年增长15%，2004年末，全市城镇集体以上单位在岗职工43660人，比上年增加3824人，从业人员劳动报酬总额43660万元，增加3219万元，比上年增加8%，从业人员年人均报酬9904元，比上年增长33.4%。全年民营经济实现消费品零售总额157104万元，增长14.8%，占全市消费品零售总额的80.98%。年末全市有证贸易餐饮个体户和私营企业分别达到13345户和272户，分别增长5.1%和32.7%。*市总体居民收入水平在湖南省处于中下水平但是近年增长较快，居民消费水平比较湖南省发展较快的中小型城市仍偏低。根据有关金融机关对*市居民储蓄水平的统计，*
21、人均储蓄水平处于较高位置，反映出当前*市民对投资极为谨慎，获取投资渠道的信息很少，投资途径较少，大部分的城市居民依赖于银行储蓄获取储蓄收益，社会闲散资金的投资欲望极为强烈的特性。因此，根据当前*市总体经济发展、居民消费及个人储蓄水平，未来3-5年之内，*市房地产行业发展空间将较为可观，在总量控制的前提下，大部分的社会闲散资金将集中于房地产投资及建材、家居、装饰等行业，其商业消费环境和水平将有很大程度的改观和突破。 以上数据来源：娄底及*相关政府报告文件、资料等4.4 *市商业发展历史沿革回顾*市近代商业发展历程，我们可以很清晰地看到当前*市的商业经营环境、规模、消费水平均与上世纪7、80年代有
22、了质量上的飞跃。上世纪80年代前的商业大多以国营企业单位经营的商业为主。因为经济体制的限制以及消费者消费意识的局限性，限制了商业的的发展，无论是商业建筑其建筑形态还是商业经营的各个环节都不能满足消费者的需求。伴着上世纪改革开放的步伐，城市的商业也取得了飞速的发展。90年代初，*市一改以前小商小贩的自由贸易占据商业消费市场大半江山的局面，出现了“蓝田市场”等一批集中型的专业市场。这一类商品交易市场的出现，使*市城市、农村人口的消费有了较为集中、更为方便的消费场所。90年代末及本世纪初，随着对外交流和经济活动的增加，*市首次出现了中小型超级市场，再度刷新了*市商业格局。“金马特”、“福康祥”等一批
23、超市经营企业获得了长足发展。近年来，以“心连心、新一佳”为代表的知名商业企业登陆*，不但使*市民享受到了与国内大中型城市同步的商品与服务，更使*市商业格局再次突破。伴随着这一类商业企业的发展，*市商业房地产行业的出现也受到了*市民的热情欢迎和追随，“*购物中心”的销售便反映出了*市民中蕴藏的极强的投资欲望和消费能力。而房地产行业的继续前进，将使*市居住、商业环境更为良好，有利于改善城市消费环境，提升城市品位，更有利于本土房地产企业及房地产投资者的核心竞争力增强。4.5 *市城市商业格局及发展趋势随着城市经济的发展，*市的商业格局的已经初现雏形，形成了以*广场和*为核心商圈向周边辐射的商业格局。
24、*广场商业发展历史悠久，地处*市交通南路与*南路的交汇处，地理位置优越，是进出*市的必经之地，也是*市近代商业发展最具代表性的区域。此区域内以百货超市、品牌服饰、鞋帽、电子通讯产品、五金机电业态为主。因受城市道路状况、建筑形态、经营理念等发展条件所限，此区域内的老商业中心王者地位正在逐步转换。如不改变此区域内的街区形象，对破坏街区整体形象的相关业态进行集中整治，在“劣币驱逐良币”理论范围内，将使一部分利润较高，档次较高的商业行业主动集中转移，从而动摇此区域的商业地位。*商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。市政府、税务等一大批政府机关云集于此，学校、居民区分散四周，形成了强大的商业发展资源。此区
25、域商贾云集、人流量庞大，另受*广场的影响，一批商家将经营场地也延伸到了此区域，从而催生了*商圈的快速成熟。*购物中心项目的建成，更树立了*市新兴的现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中的竞争力。目前，*商圈已经呈现出向西发展的趋势，对芙蓉广场商圈的形成将极为有利。另外，以汽车站为基础发展的商园街也是*市整体商业格局中的重要部分。但其杂乱的经营环境、参差不齐的业态组合，弱化、限制了该商圈的发展。纵观*市商业格局及发展状况，*市各个商圈内商业物业的建筑形态、交通组织、业态定位、经营理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其渗透能力、辐射能力表现得不是很明显。本项目距*商圈仅800米左右，*商圈的
26、发展必然向西蔓延，从而带动本项目周边区域，提升其商业价值。本项目势必首当其冲，受到*商圈的影响，随着金地带时尚广场的开发建设，*购物中心经营状况好转及其他周边项目的开发，其影响会越来越明显。 因此，经济发展趋势、市民投资消费需求、*商圈发展为本项目发展提供了至少三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场差异化，将获得可观的开发回报，亦能成功借势“*”，带动区域物业的商业价值，使社会、市场、市民及开发商实现“四赢”。五 *市房地产市场发展综述5.1 市场发展概况*市现代化的房地产市场自2004年才开始起步。2004年以前，大部分市民均为自己购买土地，自己
27、兴建民宅，对商品房的概念理解不清晰，更没有购买商品房的意识。这也是目前*市住宅区没有成规摸，上品质的原因之一，大量的自建民宅影响了城市品位的提高和整体的城市规划，也影响到了房地产市场的发展。2004年开始，政府对房地产市场有意识地进行放开，通过招商引资对一部分房地产项目进行了立项。出现了以“*名城”为代表的住宅项目和以“*购物中心”为代表的商业项目。“*购物中心”以产权式商铺投资的销售模式为主，项目在市场上一开始供应，便引起了广大投资者的注意和亲睐，销售情况极好，真实体现了*市民中蕴藏着极大的商铺购买能力和购买欲望，对*市后续商业项目有极为重要的参考价值和意义。 “涟水名城”大规模大手笔的商品
28、房建设开发，相关的社区配套型酒店、商业街区也在其规划范围之内，使*市民对商品房第一次有了更为清晰的认识。“涟水名城”在环境、生活品质上的宣传，也在潜移默化中对市民产生了影响，也对*商品房市场起到了不可忽视的作用。在“涟水名城”后，由大华房地产开发公司开发的“水榭花都”也向市场供应了4万余平米的商品房。这两个项目的同时开始和竞争，使*商品房市场格局已经初具雏形。随着政府下一步的放地，后续项目的开发，*商品房市场必将以更为成熟，更为理性的姿态面对市场。5.2 市场价格分析及走势预测5.2.1 居住用房价格分析及走势预测2004年前，*市住宅市场价格大部分在500-700元/平米左右，商品房市场未成
29、型的情况下，城市居民对商品房的概念和理解均较为落后。因此市场价格一直处于比较低的状态，居住用房的开发利润点也比较低。随着全国房地产市场的发展，*房地产在近年来也得到了长足发展，政府形成了较为灵活的房地产招商引资政策，鼓励外来开发商在*进行房地产项目开发，从而吸引到了一批如*购物中心、涟水名城等项目的开发商前来投资开发。 外来开发商带来的更强的资本优势和更高的开发品质，另受相关建筑材料，开发规费的上涨，建安成本也随之上升，由此带动了*房地产市场的价格。“金地带时尚广场”的四楼以上临街住宅达到了1100元/平米以上的销售均价，“大华水榭花都”销售均价为950元/平米，“涟水名城”销售均价1040元
30、/平米，此销售价格较2004年前的住宅销售价格已经上涨了200-400元/平米。反映出*市房地产市场住宅销售价格的发展趋势。就本次某某地产顾问机构所开展的*市房地产市场综合调研结果分析，目前*大部分市民仍倾向于选择销售价格在600-800元/平米的住宅，800-1000元/平米的价格区间已经开始有部分市民所接受， “大华水榭花都”、“涟水名城”等项目目前销售的不理想，说明高品质高价格的住宅销售价格完全被市场所接受和承认还需时日。某某地产顾问机构认为：*市房地产近2-3年内，规模适中、户型新颖而实用、景观资源良好、人文气息浓厚的居住用房仍将有一定的市场机会，价格突破千元/平米将存在一定的市场空间
31、。建议本项目居住用房的价格定位在800元/平米左右较为合适。 *在售的主要住宅项目调研表如下：项目名称大华水榭花都位置*市酒厂，一中后面项目概况开发商：*大华房地产开发有限公司建筑面积：42998平方米 绿化率：35% 车库数（车位数）：未定 门面数： 未定分几期开发：一期项目工程进度： 项目动工已有将近两个月，基础建设已经完成开盘时间：2005年12月底 交房时间：2006年6月 价格住宅均价：950元/平方米 住宅最高价：1200元/平方米 门面价格：未定 车库价格：未定 车位租价：未定物管费： 未定 主力户型面积：160平方米左右付款方式及折扣：三成十年、五成十年、销售率贵宾卡已售50张目前主推单位四室两厅两卫项目劣势分析1、大户型居多，选择空间小。2、目前交通不方便项目优势分析该项目所处环境安静、幽雅，适合居家，有大面积的艺术园林和休闲运动场所，双阳台设计比较手欢迎，周边配套比较好（邻近中学、小学和事业单位）综合评价该项目在推广中很好的借助了“
