1、西安市物业管理单位管理方案计划条例度施行西安市物业管理条例1999年3月30日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过1999年5月27日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议批准根据2004年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过2004年8月3日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的关于修改西安市城市居住区物业管理条例的决定第一次修正根据2005年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过2005年7月30日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准的关于修改西安市城市居住区物业管理条例的决定第二次修正2
2、009年12月30日西安市第十四届人民代表大会常务委员会第十九次会议修订通过2010年3月26日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准2016年10月25日西安市第十五届人民代表大会常务委员会第三十五次会议修订通过2016年11月24日陕西省第十二届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准）目 录 第一章 总 则 第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会 第一节 业主大会 第二节 业主委员会 第三节 物业管理委员会 第四节 其他规定 第三章 前期物业管理 第四章 物业服务与管理 第五章 物业的使用与维护 第六章 物业保修金与住宅专项维修资金 第七章 监督管理 第八章 法律责任
3、第九章 附 则第一章 总 则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、陕西省物业管理条例及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。 第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第四条 市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，对本市物业管理活动实施监督管理。 区、县物业管
4、理行政主管部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理。 开发区管理委员会按照本条例的规定负责本开发区范围内物业管理活动的监督管理。 发展改革、建设、规划、城市管理、工商、价格、公安、质监、市政公用、水务、环境保护、民政、人防等相关行政管理部门应当按照各自职责，做好物业管理活动的相关监督管理工作。 街道办事处、镇人民政府在区、县物业管理行政主管部门的指导下，按照本条例的规定，负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作。 第五条 居民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府和开发区管理委员会开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。 第六条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理，规范服务行为，制定并监督
5、实施物业服务规范，促进物业服务行业科学、规范、健康发展。 第七条 鼓励业主大会或者其委托的业主委员会、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。 物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会第一节 业主大会 第八条 物业管理区域内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会，进行业主自治。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主
6、大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。 第九条 物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议： （一）物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的； （二）首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。 物业管理区域符合前款条件的，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会，并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知。 街道办事处、镇人民政府或
7、者开发区管理委员会应当自收到书面告知之日起三十日内，组织成立业主大会筹备组。 第十条 建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料： （一）业主名册； （二）物业管理区域划分证明； （三）房屋及建筑面积清册； （四）建筑规划总平面图； （五）共用设施设备交付使用备案证明； （六）物业服务用房配置资料； （七）成立业主大会必需的其他资料。 第十一条 业主大会筹备组由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员一名，居民委员会代表一名，建设单位代表一名，业主代表四至六名组成。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职
8、责。 筹备组组长由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任。 街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。 筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。 筹备组正式开展筹备工作前，区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。 第十二条 筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。 筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约，及时交纳物业服务费，不得有损坏房
9、屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为；本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职。 第十三条 业主大会筹备组履行下列职责： （一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容； （二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案； （三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； （四）拟定业主委员会选举办法； （五）提出业主委员会组成人员候选人名单； （六）承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。 业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前，将前款第一项至第五项规定的事项在物业管理区域内显著位置公示。 第十四条 业主大会筹备组应当
10、自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议。 业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起七日内，向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。 第十五条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合本条例第九条第一款规定条件的，可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会组成人员的办法。 第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开，并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主参加。 业主可以委托他人参加业主大会会议，
11、但应当出具书面委托书，并载明委托事项。 业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。 第十七条 采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加。 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的，表决票应当经本人签名，由业主代表在业主大会投票时如实反映。 业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。 第十八条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书送交每一位
12、业主，由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。需投票表决的，表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。 街道办事处、镇人民政府、开发区管理委员会或者其委托的居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行监督指导。 第十九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。 召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开十五日前将会议内容书面告知居民委员会。 第二十条 业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会责令其限期组织召开；逾期仍未组
13、织召开的，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织召开。 第二十一条 业主大会监督业主委员会工作，听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告，并决定下列事项： （一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则； （二）选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员； （三）物业管理模式； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）续筹和使用住宅专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组成人员工作津贴的开支范围、标准； （八）改变或者撤销业主委员会不适当的决定； （九）利用共用部位、共用设施设备进行经营及收
14、益分配等事项； （十）对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计； （十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项、第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。 第二十二条 业主大会会议表决采用纸质方式实名投票；在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。 业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示。第二节 业主委员会 第二十三条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产
15、生。 业主委员会的选举产生之日为其成立日期。 第二十四条 业主委员会由五至十一人单数组成，任期三至五年，可以连选连任。业主委员会组成人员的具体人数和任期由业主大会议事规则规定。 业主委员会组成人员应当具备法律、法规规定的任职条件，并符合本条例第十二条的规定。 业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在全体有表决权的组成人员中推选业主委员会主任、副主任。 第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业所在地街道办事处、镇人民政府及区、县物业管理行政主管部门备案；开发区范围内的，向开发区管理委员会备案： （一）管理规约、业主大会议事规则； （二）业主大会会议记录和会
16、议决定； （三）业主委员会组成人员的基本情况。 区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自收到上述材料后五个工作日内发出备案回执。业主委员会持备案回执，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并在物业管理区域内显著位置公告备案情况。 备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告备案单位，并在物业管理区域内显著位置公告。 第二十六条 业主委员会应当建立印章管理制度，业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。 业主大会印章的使用，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定；业主委员会印章的使用，应当根据业主委员会的决定。 第二十七条 业主委员会履行下列
17、职责： （一）执行业主大会的决定； （二）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （五）监督管理业主共有收益； （六）监督管理规约、物业管理制度的实施； （七）审核需要业主分摊的费用； （八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； （九）组织续筹和监督使用住宅专项维修资金； （十）调解物业使用纠纷； （十一）受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁和诉讼； （十二）业主大会赋予的其他职责。 第二十八条 业主委员会不得有下列行为： （
18、一）拒不执行业主大会决定； （二）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料； （三）擅自使用业主大会印章； （四）打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人； （五）未经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，与物业服务企业签订物业服务合同； （六）擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益，侵占业主共有财产； （七）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。 第二十九条 业主委员会会议应当作书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定，应当经出席会议的组成人员签名后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显
19、著位置公告。 业主委员会主任、副主任无正当理由不依法召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指定其他委员召集业主委员会会议。 业主委员会组成人员不得委托他人出席业主委员会会议。 第三十条 业主委员会应当向业主公开下列资料，随时接受业主查询： （一）管理规约、业主大会议事规则； （二）业主大会和业主委员会的决定； （三）物业服务合同； （四）住宅专项维修资金的筹集、使用明细； （五）共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况； （六）占用业主共有道路、场地设置车位、车库的使用和经营收支情况； （七）业主大会和业主委员会工作经费的收支明细； （八）其他应当向业主
20、公开的资料。 前款第五项至第七项规定的事项至少每半年在物业管理区域内显著位置公布一次。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。 第三十一条 业主委员会任期届满三个月前，应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会，并依法开展换届选举工作。 换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。 业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织换届选举。 第三十二条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内，在街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导和监督下，将保管的档案资料、印章及其他属于全体
21、业主共有的财物移交新一届业主委员会；未完成换届选举的，移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在新一届业主委员会选举产生并办理备案手续后十日内，将其保管的档案资料、印章及财物移交新一届业主委员会。 业主委员会组成人员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列档案资料、印章及财物。业主委员会组成人员决定集体辞职的，应当将其保管的前款所列档案资料、印章及财物移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。 不按时移交本条第一款、第二款所述档案资料、印章及财物的，街道办事处、镇
22、人民政府或者开发区管理委员会应当责令交回；造成损失的，依法承担赔偿责任。 第三节 物业管理委员会 第三十三条 住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会作为临时机构，代行业主委员会职责： （一）不具备成立业主大会条件的； （二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能成立的； （三）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。 第三十四条 物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员
23、会组织成立，由业主成员以及街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成。 物业管理委员会由九至十三人单数组成。其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在业主中推荐产生。物业管理委员会的业主成员资格应当符合本条例第二十四条第二款的规定。 物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。 第三十五条 自物业管理委员会成立之日起十日内，街道办事处、镇人民政府应当将成立情况书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门；开发区管理委员会应当将成立情况书面告知市物业管理行政主管部门。 物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会
24、的指导和监督。 第三十六条 物业管理委员会应当依法履行职责，就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起七日内，与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。第四节 其他规定 第三十七条 召开首次业主大会会议所必需的宣传、资料、文印等筹备经费，根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。 建设单位应当在业主大会筹备组成立之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。 首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著
25、位置公布，接受全体业主监督。筹备经费的结余部分应当退还建设单位。 第三十八条 业主大会应当建立规范的财务管理制度。住宅专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等应当按照财务要求建账、入账并定期在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。 第三十九条 经百分之二十以上业主提议，业主大会应当决定是否委托有资质的中介机构对住宅专项维修资金、业主共有收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等相关财务收支情况进行审计，并将审计报告通报全体业主。业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、
26、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。 对任期和离任的业主委员会组成人员是否进行经济责任审计，应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。 第四十条 业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知居民委员会。 第四十一条 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会书面提出撤销申请；业主认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向市、区、县物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。 受理申请
27、的单位应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人；业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令其限期改正，逾期不改正的，应当撤销其决定并通告全体业主。第三章 前期物业管理 第四十二条 本条例所称前期物业管理，是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。 建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理，签订前期物业服务合同，监督物业服务企业履行前期物业服务合同。 第四十三条 新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位应当在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提
28、出划分物业管理区域的申请。 区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自受理之日起三十日内，根据建设项目规划设计方案，向建设单位出具物业管理区域划分决定。区、县物业管理行政主管部门划分物业管理区域前应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府的意见。 第四十四条 划分物业管理区域应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，根据相对独立、便于管理的原则，按照下列情况进行具体划分： （一）按照物业项目建设用地规划许可证确定的红线图范围划定； （二）物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理
29、区域； （三）已经实施物业管理的区域，其主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域； （四）不同物业管理区域地理上自然相连的，业主未入住前，经各自建设单位同意，并已向物业买受人明示，或者业主入住后，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。 第四十五条 物业管理区域划分后不得擅自变更。 确需变更的，应当形成调整方案，并向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出申请。调整方案应当对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定，并经物业管理区域专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。 物业管理区域调整后，区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当在物业管理区域显著位置公告。 第四十六条 影响消防、避险、燃气、电梯以及其他共用设施设备使用的，不得划分为独立的物业管理区域。 对物业管理区域划分有争议的，由区、县物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处、镇人民政府确定，或者由开发区管理委员会确定。 第四十七条 物业管理区域划分后，建设单位在销售物业时，应当将下列材料向物业买受人明示，并作为买卖合同的附件： （一）物业管理区域的范围； （
