1、珠宝；名人用品。如，嘉歇医生1990年佳士得成交价8250万美元，拿烟斗的男孩是毕加索25岁玫瑰色时代的作品，于2004年春苏富比成交价10416万美元，创造了艺术品拍卖的世界纪录。（2）中国艺术品的主要种类：书画；瓷器；古董杂件；西画。如，书画拍卖可分为古代书画、近代书画和当代在世画家书画三部分。陆俨少杜甫诗意百开册以6930万元成交，傅抱石丽人行97年以1078万元成交。乾隆御制珐琅彩古月轩题诗花石锦鸡图双耳瓶以亿港元的价位拍卖成交，创造了亚洲所有中国文物拍卖的最高纪录。1986年佳士得在荷兰拍卖沉船南京货船的15万件出口瓷引起轰动，拍卖持续了6天，成交近千万美元。徐悲鸿的珍妮小姐画像在嘉
2、德以2200万元的价位拍卖成交，创下国内油画拍卖的最高纪录。7、艺术品拍卖的效应（1）投资效应。美国在1991-2001年间的投资赢利利率分别为房地产%，股票17%，艺术品24%，显示出艺术品的投资稳定性良好，汇报率高的特点。（2）文化效应。艺术品拍卖市场的形成及其活动推动了文化艺术的传播，提高了人们的艺术修养，也增强了民族自豪感。（3）广告效应8、艺术品拍卖的实施阶段分为：（1）征集拍品；（2）专场拍卖会的组织；（3）拍品终审；（4）图录制作；（5）推介和招商。9、征集拍品需要做哪些主要工作答：它是与藏家、物主交流的过程，主要有三项工作要做：（1）对艺术品进行基本鉴定，以便决定取舍；（2）商
3、谈底价（3）洽谈委托拍卖条件10、专题拍卖，一方面拍品要有质量、特色和一定的数量，另一方面拍卖公司要有强烈的营销意识。11、图录既是拍品展示也是拍卖活动的总体安排和设计的载体，是每件艺术品的介绍和广告，是下阶段招商活动的基础，必须高质量地完成。12、图录制作需要考虑的因素：图录既是拍品展示也是拍卖活动的总体安排和设计载体，是每件艺术品的介绍和广告，是下阶段招商活动的基础，必须高质量地完成。（1）图片及每件拍品的有关资料；（2）每件拍品表明估价；（3）全部拍品编号排序；（4）表明文物鉴定的级别，注明“定向拍卖”、“境内流通”等字样，提醒竞买人；（5）图录的技术工作。尽量做到高质量、无差错。13、
4、推介和招商需要做以下几项工作：（1）向客户寄赠拍卖图录；（2）举办拍品展示和巡回展览；（3）开展新闻宣传和评论；（4）组织拍卖会。14、艺术品拍卖应当注意的问题（简述题）（1）注意组建文物艺术品拍卖公司的条件（2）注意艺术品拍卖市场的区位优势；（3）判断文物艺术品价值的主要因素；（4）判定价格的主要依据；（5）严格鉴定把关，提高拍品质量；（6）注意艺术品拍卖的法律、行规问题（7）为买卖双方提供优质服务；（8）重视拍品的安全（9）提高艺术品拍卖的经济效益。15、组建文物艺术品拍卖公司的条件（1）有一定发起人或企业，经前置审批。即经过当地拍卖业政府管理部门和文化、文物等专业部门审批。（经营非文物艺
5、术品由文化局批准，经营文物由省文物局批准）；（2）有法律规定的注册资本。艺术品拍卖企业需注册资金100万元，文物类艺术品拍卖需人民币1000万元的注册资本；（3）有合格的专业人才。具有5名文博系统副研究员以上职称的专业人才。（4）有经营场地、公司章程以及相关的管理制度。16、艺术品拍卖市场的区位优势一般具备如下因素：（1）经济发达，宽松、和谐的市场环境；（2）丰富的艺术品存量；（3）优越的地理位置和国际化程度高；（4）文化传统和人才优势。17、判断文物艺术品价值的主要因素：真与伪；名家与非名家；精品与非精品；少与多；保存是否完好；玩赏性强弱。18、判定文物艺术品价格的主要依据（1）分析艺术品自
6、身的价值；（2）参考市场的价格行情；（3）充分考虑委托人的意愿；19、如何严把质量关，提高拍品的质量（1）要确定拍卖公司自身的质量标准。力求不卖伪作，不能把单纯好卖钱与能卖钱放在第一位。（2）运用科学方法与建立质量把关机制a、中国传统的鉴定方法主要靠经验总结和感悟，注重看、摸、听等直觉手段。b、关于科学的方法引进，一是从学者、鉴定家那里引进各类考证方法；二是从西方引进信息比较方法。鉴定方法除了感悟鉴定、科学鉴定，重要的是建立鉴定机制。有一个比较合理的鉴定程序，避免主管上知假卖假。（3）实事求是地处理鉴定问题不能明确标明作者、年代的可注“作者不祥”。（4）声明不担保拍卖标的之真伪。20、文物艺术
7、品拍卖的法律、法规问题。（1）所有权问题。对于共同共有的艺术品，在拍卖规则中声明由委托人负责因委托产生的后果，一旦共有人发生纠纷，拍卖公司不宜介入，由权属纠纷当事人自行去法院解决；对于失窃艺术品，拍卖前公安机关立案的应撤拍；拍卖后提出的，由司法机关处理。（2）艺术家对本人作品真伪提出疑问的处理。我国著作权法第四十六条第（七）款规定“制作、出售假冒他人署名的美术作品的”属于侵权行为。拍卖前艺术家有权对侵权伪作要求拍卖公司撤拍。（3）关于文物的法律问题。目前国家禁止地下出土文物和国营单位收藏的一级文物进入拍卖市场；在拍卖图录制作前，要将全部拍品目录或实物送交省级文物管理部门行政鉴定；对可出境的文物
8、目前采取出口印鉴（火漆印）有两种方法。北京买受人承担办理费用，上海由拍卖公司办理。对真伪不作担保拍卖公司不得自营撤拍的几种情况：艺术家本人撤拍；司法机关；文物部门干预；委托人违约。禁止委托人参与竞买对买受人拒付的处理拍卖公司应维护委托人、拍卖人的合法权益，做好取得买受人的登记表、身份证复印件、成交确认书等证据收集工作。（注意：如果考试中“艺术品拍卖应当注意的问题”是论述题，则答题时要结合14-20来全面详细回答。）21、与艺术品拍卖有关的知识（基本了解即可）两大艺术品拍卖巨头：佳士得、苏富比。1952年，佛罗伦萨协定，互相保护签约国的文物。凡高、毕加索是西方油画两代表人物。丽人行作者傅抱石 第
9、八章 房地产拍卖1、土地按照用途可以分为：（多选题）商业金融用地；工业及仓储用地；住宅用地；公共建筑用地；农业用地；市政用地；农用地；交通用地等按照房地产开发来分：生地、熟地、毛地。2、房地产是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物）和承载它们的土地，以及与它们相应的各种财产权利。房屋是指有墙、顶、门窗等直接供人居住、生产、经营、仓储等使用的人工建筑。建筑附着物是指附着于建筑物上的建筑装饰材料，电梯以及各种排水、采暖、电器照明等与建筑物使用密切相关的物。3、房地产的特征（一般掌握）（1）不可移动；（2）耐用；（3）价值价值高；（4）异质性（差异性、个别性）；（5）供给有限；（6）投资与消费双重性
10、；（7）房地产实体构成的二元性。4、房地产的类型（1）根据房地产的开发程度可将房地产分为：生地毛地熟地再建工程项目建成后物业（2）房地产按其土地权属性质划分2类：（注意选择题）集体土地上的房地产国有土地上的房地产：包括国有划拨土地上的房地产和国有出让转让使用权土地上的房地产。（3）根据房屋所有权性质分类：国有房产。一类是国家专门机关（省市房产管理部门）管理的国有房产，此类房产又称直管房产；一类为国家部门管理的房产，又称系统房产。集体房产。集体所有房产分为城市集体和农村集体经济组织所有房产。私人房产。农村居民和城市居民的住宅房屋以及厂房等。私人房产分为个人所有和数人共有两种形式。涉外房产。一类是
11、外国政府机构在我国设立的办事机构建设或购置的房产；另一类是外国人私人住宅或外资企业在我国的房产。其他房产。主要包括宗教、会馆、宗族，以及其他国家代管的房产。5、房地产市场是指具有市场的一般特征，房地产的买卖双方在特定区域内、特定时间内达成的交易总和。市场的主要参与者：政府、开发商、建筑商、金融机构、企事业单位和个人。6、房地产市场特征（1）地区性；（2）供给调节滞后性；（3）垄断竞争性；（4）投机性；（5）交易形式多样性。土地使用权出让及转让、房地产买卖、租赁、抵押、典当、房地产开发项目转让等多种形式。（6）交易复杂性；（7）受金融市场的强烈影响性；（8）市场效率低；（9）政府干预性。7、按照
12、房地产进入市场的时间顺序分为：一级市场。即国家出让土地使用权给房地产开发公司的土地出让市场。二级市场。房地产开发公司与消费者之间的房地产交易市场。三级市场。房地产消费者之间的交易市场。8、土地所有权是指特定土地所有权人在法律规定的范围内，对于特定土地所拥有的占有、使用、收益、处分、排除他人干涉的权能。国家土地所有权是指国家对于自己（全民）所有的土地依法享有占有、使用、收益、处分的权利。集体土地所有权是指农村集体经济组织对其所拥有的土地享有的土地所有权。（一般了解）9、土地使用权是指依法占有、使用他人所有的土地，并获取经济利益的权利。（1）土地使用权可以分为：建设用地使用权、宅基地使用权。（2）
13、根据权利的取得方式和效力不同，建设土地使用权可以分为：以出让方式取得的建设土地使用权（出让土地使用权）；划拨土地使用权；以划拨方式取得的建设土地使用权未经国家批准，不得随意进行转让、赠与等处分。以租赁方式取得的建设用地使用权；土地使用者通过租赁方式取得的建设用地使用权为承租土地使用权。以作价入股方式取得的建设土地使用权。作价出资（入股）取得的建设用地使用权的性质与出让土地使用权权利性质一致，在使用年期内可以依法转让、作价出资、出租、抵押等。以出让方式取得的建设土地使用权的年限：居住用地70年；工业用地50年；教科文卫体用地50年；综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。10、房随地走
14、，地跟房走建设用地使用权人将使用权转让、互换、出资或赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；所有权人将建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与的、建设用地使用权一并处分。11、宅基地使用权：宅基地使用权人未经依法批准，不得改变宅基地用途。宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。农户转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。12、土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，土地承包经营权人有权依法自主决定土地承包经营权以转让、
15、出租、入股、抵押或者其他方式流转。当事人应当采取书面形式订立相应的合同，流转期限不得超过原土地承包合同剩余的期限。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。13、房地产抵押权房地产抵押权是指债权人对于债务人或第三人提供的、作为债务担保的房地产，当债务人不履行债务时，债权人就其卖得的价款优先受偿的权利。14、可以抵押的房地产包括：建筑物和其他土地附着物；建设土地使用权；抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒地的土地使用权。15、不得抵押的房地产包括：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（法律规定可以抵押的除外）；学校、医院、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育
16、设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的房地产；依法被查封、扣押、监管的房地产。16、房地产抵押的法律规定（重要，需要掌握）（1）以建筑物和其他土地附着物、建设土地使用权以及依法可以用于抵押的其他不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时发生效力。（2）抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人未履行债务时抵押房地产转移为债权人所有。（这样为了防止损害抵押权人的利益）（3）债务履行期限届满，债务人不履行债务致使抵押的房地产被人民法院依法扣押，自扣押之日起抵押权人有权收取抵押房地产的天然孳息或者法定孳息。17、房屋所有权是指房屋所有者对其所有的房屋享有的
17、占有、使用收益、处分的权力。房地产租赁权是指土地所有权人、土地使用权人、或房屋所有权人将土地或房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的权利。房地产共有权是指两个或两个以上的权利主体共同享有同一个房地产所有权的法律状态。18、建筑物区分所有权是指在多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（一般了解）专有所有权是指区分所有权人对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。19、建筑物区分所有权的转让（小考点，单选题）业主转让建筑物专有部
18、分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。建筑物内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。20、土地使用权价格是一定年期使用土地的权利的价格，它是若干年期地租的折现值。基准地价是在城镇规划区范围内，对现状利用条件下，不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等各类用途，分别评估确定的某一估价时点上法定最高出让年期土地使用权区域平均价格。标定地价是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。房
19、地产价格的影响因素：一般因素、区域因素、个别因素。21、简述房地产拍卖标的的内容房地产拍卖标的可以是：（1）国家允许转让的以出让方式取得的建设用地使用权；（2）经过政府批准可以转让的以划拨方式取得的建设土地使用权；（3）建设用地使用权及其地上建筑物；（4）集体土地上的房地产22、房地产拍卖业务的主要来源根据委托方的属性，有以下几方面的来源：（1）法院司法强制拍卖；（2）债权人委托拍卖的抵押房地产；（3）政府部门委托拍卖的房地产；（4）法人我托拍卖的房地产；（5）自然人委托拍卖的房地产。23、法律、法规禁止拍卖和转让的下列房地产不得拍卖（1）未取得房地产产权证书的（包括土地使用权证书、房屋所有权
20、证书、房地产产权证书）（2）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（3）权属有争议，在诉讼仲裁或行政处理中的；（4）权利人对房地产的处分受到限制的；（比如房改房期限未届满不能转让）（5）以出让方式取得的土地使用权，不符合政府相关转让条件的；（6）司法、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房产权利的；（7）国家依法了收回土地使用权的（如没在规定时间开发，政府收回土地）（8）法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。24、以划拨方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物的拍卖条件和交易规则（1）拍卖时应当报请有关部门批准，由买受人按法律、法规、规章的有关规定，办理土地使用权出让手续，并缴纳
21、土地使用权出让金；（2）可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家；（3）划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。25、以租赁方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物的拍卖条件和交易规则（1）承租人在按规定支付土地租金，依法取得国有土地使用证，并按约定完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可以将承租土地使用权转租、转让或抵押；（2）承租人将承租土地转租分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利；（3）承租人转让土地租赁合同的，租赁
22、合同约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同更名后继续有效；（4）地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押、承租土地使用权可以随之抵押，但只能按照合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。26、农村集体所有土地上建成的房屋拍卖转让条件和交易规则（1）房屋所有权和该房屋占用范围的土地使用权已经依法登记取得房地产权证书；（2）集体土地上的房屋拍卖前应当向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖；27、已经设定抵押权的房地产拍卖交易规则（1）抵押期间，抵押权人未经抵押权人同意，转让抵押房地产的行为无效。如果未经抵押权人同意，拍卖造成抵押权人经济损失，
23、应当承担相应的民事责任。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或提存。转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。（2）债务履行期限届满，债权未受清偿的，抵押权人可以与抵押人通过协议以抵押房地产折价或以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿；协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销。抵押权人与抵押人达不成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。（3）抵押房地产折价或拍卖、变卖后，价款超过债权数额的部分，归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。（4）同一房地产向两个以上债权人抵押的，按下列规定清偿：抵押权
24、已登记的，按登记先后顺序清偿；顺序相同的，按债权比例清偿；抵押权没有登记的，按照债权比例清偿；抵押权已经登记的先于未登记的受偿。（5）建设用地使用权抵押后，土地上新增值的建筑物不属于抵押财产。拍卖新增的建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。（6）房屋可连同占用范围内的划拨土地使用权一并抵押，实现抵押权时，首先从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金价款后，抵押权人方可优先受偿。（7）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；或者以乡镇企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权的，实现抵押权后。未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途。（说明
25、：以上23-27要重点掌握）思考题：简述房地产拍卖的条件及主要交易规则（答题时综合23-27条）28、房地产拍卖的程序（1）接受拍卖委托（2）拍卖房地产标的调查与确认（3）接受委托、签订委托拍卖合同（4）确定拍卖底价（5）发布拍卖公告，组织拍卖应在拍卖日前的15日发布公告。（最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。）（6）产权过户29、简答题：确定拍卖底价应考虑的因素有哪些？确定拍卖底价的依据主要有（1）评估报告；（2）对一般因素、区域因素、个别因素加以分析；（3）拍卖人的经验；（4）委托人的医
26、意愿。30、房地产拍卖前期准备中应当注意的权属问题（1）对于共有人的房地产，必须有共有人书面同意转让的意见，同时，共有人享有优先购买权；（2）拍卖公告前已经签订租赁合同并到房产部门进行了登记，则应该将租赁行为告知买受人，将拍卖行为告知承租人，承租人享有优先购买权。31、在房地产拍卖的公告阶段应当注意的问题对于拍卖公告前已经进行出租登记的，拍卖前必须通知承租人参加竞买，或解除租赁合同，或者按照买卖不破租赁原则，该租赁行为继续由买受人履行。对于维持原租赁的，公告中必须告知竞买人。（上述教材编写内容与拍卖法有出入，按照拍卖法规定，拍卖人没有义务必须通知承租人参加竞买，这是人民法院的义务。拍卖法第14
27、条 人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。32、房地产拍卖的售后服务阶段，拍卖人提供的服务包括那些（可出选择题）房地产拍卖的全程服务具体指什么（简答题）（1）协助买卖双方办理产权过户手续；（2）对于房地产在建项目，协助办理项目更名和转让以及其他相应的手续；（3）协助双方交接相关资料和房地产；（4）买受人和委托人提出的需要拍卖行完成的其他工作。33、特殊类型房地产拍卖是指：（1）在建工程项目拍卖；（2）建成在售房地产拍卖；（3）有瑕疵的房地产34、对在建工程项目拍卖应当注意的问题（本知识点所包含的小标题内容都重要，应掌握）（1）房地产在建工程项目的状况需要详细核查的内容（简答题：在建工程拍卖应注意哪些问题）以出让方式取得的土地使用权，注意是否支付了全部出让金，并经依法登记，取得产权证书；相关职能部门批准文件是否齐全（计委、规划、土地、施工管理）开发投资总额是否已经完成25%；注意市政配套和基础设施配套协议，以及配套费用的支付状况；与项目其他参与人的合同和费用支付情况；在建工程项目是否存在抵押行为；有多个债权人，将全部债权人联
