1、2010年两会刚刚闭幕，3月15日北京土地市场就涌现出3个新的“地王”，而且全部是“央企制造”。针对备受关注的央企“拿地热”，国务院国资委2010年3月18日就央企介入房地产业做出回应，表示除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业的央企正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，要退出房地产业务。2010年4月13日，住房和城乡建设部发布实施关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房201053号），明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VI
2、P卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。2010年4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，并确定了四项政策措施，被舆论称为“新国四条”：一是抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，二套房贷款首付款比例不得低于50%；二是增加住房有效供给；三是加快保障性安居工程建设；四是加强市场监管，严格查处土地闲置、捂盘惜售的企业行为。2010年4月17日，国务院又发
3、出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号），提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。房地产新政提出了实施差别化的信贷政策，并指出在部分房价上涨过快地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款，严厉遏制了银行贷款支持购买多套住房的投机投资性行为，封堵住了投机客避开银行贷款进行炒房的空间，实现了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。2010年4月27日
4、，住房和城乡建设部公布了关于加强经济适用住房管理有关问题的通知（建保201059号），规定：经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。中国人民银行2010年5月2日宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行年内第三次上调金融机构人民币存款准备金率。此前，央行分别于2010年1月12日和2月12日宣
5、布上调准备金率0.5个百分点。受存款准备金率上调影响最大的是房地产企业。因为房企70%的资金来源于银行贷款，存款准备金率上调将压缩商业银行的贷款空间。2010年5月5日，住房城乡建设部、民政部、财政部联合印发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知（建保201062号），针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。2010年5月26日，国家税务总局发布关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号），明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。如房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中
6、扣除、土地增值税清算时收入确认的问题等。2010年6月3日，国家税务总局下发关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号），抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。2010年6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。通知规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；或借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请
7、贷款购买住房的；或贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。贷款人都应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策。即首付5成，利率1.1倍。2010年6月12日，住房城乡建设部等7部门联合制定发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号），旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。分析指出，这份指导意见弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位，是解决“夹心层”住房困难的有力举措。2010年6月18日，住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局等六部门联合印发关于做好住房保障规划编制的通知，部署
8、20102012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。住房保障政策三大调整项目：购房补贴标准从每平方米2000元调整为2800元；中等偏低收入家庭收入标准从人均月收入1220元调整到1500元；35周岁以上单身的低收入住房困难户纳入住房保障范围。2010年9月初，国家统计局首次明确表示进行空置房调查。随后，北京、天津、上海、广州、深圳5个试点城市启动空置房调查。在5城市空置房调查启动后不久，由于空置房没有统一标准，难以得出空置率，国家统计局将对人口普查中获得的住房信息进行采集和分析。2010年9月25日，国家统计局公布了住宅销售价格统计调查方案（征求意见稿）。根据这个征求意见稿
9、，直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不单独进行调查。2010年9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发了关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（国土资发2010151号），针对房地产用地和建设领域管理，在“国十条”的基础上进一步细化。要求继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整，并督促地方各有关部门“加强协作、形成合力，从当地房地产市场实际出发，落实各部门责任，促进房地产市场持续向好发展。9月28日，财政部和国家税务总局发布关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的
10、通知（财税201088号），对公租房建设和运营中包括土地使用税、印花税等在内的多项税收予以免征优惠，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部三部委联合发布关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（财税201094号），规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。9月29日，中国人民银行、中国
11、银行业监督管理委员会联合下发了关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知（银发2010275号），要求：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期；对不认真执行差别化信贷政策的
12、商业银行，一经查实要严肃处理；继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求；鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部就调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策发布通知，通知要求，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。在个人所得税方面，通知要求，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。通知自2010年10月1日起执行。2010年9月底以来，有关部委掀起的房地产“二次调控”将
13、政策的利剑直指地方政府的执行力。2010年10月11日，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部等三部门专门发出通知，要求各地立即研究制定贯彻落实“新国十条”的细则，并强调将对政策落实不到位、工作不得力的省级政府进行约谈，直至追究责任；房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。2010年10月19日，中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调
14、整。2010年10月20日，住房和城乡建设部称，从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。与此同时，个人住房公积金贷款利率同时上调。其中，五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。2010年10月底，多家银行总行已向分支行下发通知，从11月1日起，全面取消房贷七折利率，首套房首付最低30%，利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%；二套住房最低首付50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍。2010年11月3日，住房和城乡建设部、财政
15、部、人民银行、银监会发布关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知（建金2010179号），规定使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住
16、房贷款。2010年12月19日，国土资源部发布国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知（国土资发2010204号），要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局，密切关注当前土地市场动向，抓紧采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。2010年12月22日，商务部发布关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知（商办资函20101542号）指出，为确保房地产调控政策取得实效，要求各地商务主管部门切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查；加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市
17、场风险的防范，抑制投机性投资；进一步加强对并购、股权出资等方式新设及增资的房地产项目的审批监管和数据审核。通知特别提到，各地商务主管部门要严格按照外商投资设立投资性公司的各项规定开展审批工作，不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司。在加强涉及外汇流入类房地产项目的审查之外，商务部还要求，各地商务主管部门要会同当地有关部门加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资。2010年12月23日，国家统计局局长马建堂表示，房地产价格统计改革取得阶段性进展，通过网络公开征求意见的住宅销售价格统计调查方案将从2011年起实施。2010年12月25日，中国人民银行宣布，自12月2
18、6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。其中，对房地产市场影响最大的5年期以上贷款利率，由现行的6.14%上调至6.40%。2010年12月26日，住房和城乡建设部宣布上调住房公积金存贷款利率。从2010年12月26日起，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下（含五年）从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。同时，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。20
19、10年12月26日，国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。2010年12月29日在北京召开的全国住房城乡建设工作会议提出，2011年要继续坚定不移地加强房地产市场调控，遏制房价过快上涨，住建部将会同有关部门储备调控政策。2011年我国将更大规模地推进保障性安居工程建设。 二、2010年重大房地产政策评述1、“国十一条”2010年1月10日，国务院出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称“国十一条”），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。“
20、国十一条”包括五个方面，涉及十一个条款，与之前的“国四条”相比，内容更加丰富、系统和全面，规定也更加具体和详尽，政策方向与2009年12月以来的所有调控楼市的政策方向一脉相承。“国十一条”不仅从数量上比以往要多，涉及各个环节，而且每一条都有很具体的内容，尤其对于市场的治理和地方政府的落实均提出了明确要求，决策层面的决心很大。具体说来，可以概括为几个方面：首先是调整供应结构，最核心的是增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给。增加上述五类住房供给，实际上明确了此前强调的住房供应的“双轨制”，通过调整供应结构的方式，让住房“双轨制”落实
21、到位，实现住房市场结构上的大调整。第二，抑制投资投机性需求。这次没有特别提到改善性住房需求字眼，而是把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求，明确采取差异化政策。对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买。体现“有保有压、区别对待”的做法，在信贷、税收政策上加以区分。第三，控制信贷风险。通知提出对房地产开发商严格项目资本金的要求，对开发贷款要严格管理。同时，还提到金融机构信贷资金、境外热钱进入房地产等问题。对央企投资要规范化，主要是对2009年央企进入楼市的一个警示，并在金融、信贷风险管
22、理方面提出具体措施。对稳定市场秩序，针对开发企业囤地炒地、捂盘惜售，对土地出让金缴交方式管理、土地管理方面等都涉及到，内容非常系统全面和完整。第四，在明确责任方面，这个文件与此前出台的政策方式非常不同。该通知以国务院办公厅名义正式对下发文，与此前中央经济工作会、国务院常务会等涉及房地产调控的政策相比，该通知对地方各级政府责任有具体要求，对地方责任主体有明确约束力。“国十一条”通篇不是打压原有房地产市场的供应体系和价格，而是通过提高首付款比重来疏导非理性需求和投机性需求；通过加大保障性土地、保障性住房的供给，实现加快土地有效供应、完善住房供给市场进而最大限度满足有效需求的目标。“国十一条”在针对
23、“地王”背后的土地制度方面，提出了“探索土地出让综合评标办法，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积”；在针对捂盘惜售、囤积房源等扰乱楼市秩序的行为上，提出“不得分层、分单元办理预售许可，要在规定时间内一次性公开全部房源”。探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，一方面是防止“地王”现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。因此，需要改进的，一是供应的地块不宜过大，一般应保证在3年左右能开发完；二是招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动，防止过高地价提升房价。“国十一条”中，明确提出进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由
24、省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。这是国家文件中第一次在房地产的管理上提出采取“问责制”方法。这是指在考核地方政府官员绩效时，除了以GDP为主的绩效考核外，同时也将拍卖土地价格、廉租房占商品房的比例、商品房价格增幅、商品房空置率等代表民生状况的综合指标纳入其中。这样可以督促地方政府增加保障性住房供给，降低地方政府吹大房地产泡沫的动因。“国十一条”告诉我们，归市场运作的房地产市场，通过计划和市场的综合措施满足社会有效需求“提高土地供应和开发利用效率”，未来房地产供应市场的重点是满足“中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房”的五种住房
25、需求，“扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例”。非重点的高档豪华住宅的供应量和比例将相对减少，稳定房价的趋势已经明朗。“国十一条”的出台为2010年年度各项政策的出台埋下伏笔，可谓是2010年各项政策的前身，之后的政策大多是贯彻这一政策核心“二次调控”，“二套房”首付提高到40%进一步抑制“投资性”需求的诞生，该政策是2010年房地产“调控年”的开篇之作。2、“国十九条”2010年3月10日，国土资源部公布了关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发201034号）（简称“国十九条”），要求各地2010年90平米（包括90平米）以下的住宅土地供应量应不低于七成，同时，土地竞买保证金
26、不得低于出让最低价的20%。这份文件的发力方向，毫无疑问是“高房价”。这一被称为“国十九条”的土地新政要求必须确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地比例，不低于住房建设用地供应总量的70%。并要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。按照“国十九条”的要求，2010年的商品房土地将更多用于90平米以下住宅建设。同时，棚户改造土地供应应优先安排，其次是保障性住房用地，最后才是自住性中小套型商品房建房用地。“国十九条”还明确提出，土地竞买保证金不得低于出让最低价的20%。此前，购地只需缴纳10%竞买保证金。同时，对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际
27、开发能力以及不履行土地使用合同者，国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。在2010年年的全国两会期间，房价、地价问题备受关注，半数提案直指房地产。国土部此番“奉旨调控”的力度可谓“凶猛”，颇有刀刀见血之“狠劲”，这也是继“国四条”、“国十一条”等调控政策之后，中央再次从楼市源头抑制市场热炒，房地产用地整治风雨欲来。“国十九条”的政策构思可谓良苦，一方面企望抑制地产商利用土地存积获取溢价，另一方面则期望加大保障房用地，令低端商品房批量面市。回顾近十年来的土地管控可以发现，从1999年住房市场开放，至2004年，每年房价上涨幅度为5%，而从土地“招拍挂”制度开始起，即2004年至201
28、0年，平均每年房价涨幅为10%，为什么土地集中管制前后，房价涨幅会出现翻倍差距？基本逻辑是，当土地集中供应导致商品房供应规模下降，而需求却源源不断增加时，房价必然像被搁在蓄热已久的“活火山”出口上。为了平衡高房价之弊，此次出台的“国十九条”将保障房土地供给推到极致。我们认为，“国十九条”的主要作用，还是重塑土地市场制度建设，催促土地市场转型。表1 “国十九条”国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知一、加快住房建设用地供应计划编制 （一）科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。（二）协调推进住房用地供应计划实施。二、促进住房建设用地有效供应 （三）确保保障性住房用地供应。（四）严格规范商品房用地出让行为。（五）坚持和完善土地招拍挂制度。三、切实加强房地产用地监管 （六）实施住房用地开发利用申报制度。（七）加强土地开发利用动态监测。（八）强化保障性住房用地供后监管。（九）严格依法处置闲置房地产用地。（十）加强房地产用地开发利用诚信管理。四、建立健全信息公开制度 （十一）公开住房供地计划。（十二）公开土地出让公告。（十三）公开土地出让和划拨结果。（十四）公开土地开发利用信息。（十五）公开违法违规用地查处结果。五、开展房地产用地突出问题专项检查 （
