1、2017年上半年新疆房地产估价师相关知识：保险合同的订立、变更与终止考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产开发活动可以从两个方面进行考查。 A：物质形态与货币形态 B：投资资金量和预期收益率 C：出租、出售或经营形态 D：资金流通方式与对策 E：借款合同 2、产权登记制的理论基础是。 A：非对抗要件主义 B：不对抗要件主义 C：对抗要件主义 D：成立要件主义 E：执行层的组织协调3、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600，而该小区的住宅用地面积是100000，该
2、小区的住宅建筑净密度是。 A：36 B：4 C：36 D：40 E：执行层的组织协调 4、假设开发法中预期开发后的楼价不可用求取。 A：市场比较法 B：收益法 C：成本法 D：长期趋势法 E：工业用地的监测点评估价格5、下列不属于平均指标的是_。 A众数 B中位数 C水平指标 D调和平均数 6、_对价值的决定作用几乎是房地产独有的。 A房地产的权益和区位 B房地产的权益 C房地产的实物和权益 D房地产的区位 7、_的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 A敏感性分析 B不确定性分析 C概率分析 D盈亏平衡分析 8、回顾性房地产估价
3、，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。 A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 E：工业用地的监测点评估价格 9、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向_提交申请资料。 A人事部 B建设部 C省级人事行政主管部门 D所在地省级房地产行政主管部门 10、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为_。 A超额利润 B投资回报 C内部收益 D风险补偿金11、设计变更发生以后，承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项
4、设计变更不涉及合同价款的变更。 A：14 B：15 C：20 D：28 E：执行层的组织协调 12、某开发公司需征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准，应支付_万元土地补偿费。 A30 B60 C70 D100 13、某宗地面积为5 000，现状容积率为08，土地市场价值为4 000元/，拟进行改造。批准的规划容积率为50，楼面地价为1500元/，则理论上应补交地价万元。 A：1 250 B：1 750 C：2 050 D：2 150 E：工业用地的监测点评估价格14、敏感性分析是房地产开发项目不确定性分析中的一种主要方法。下列有关敏感性分析的步骤表达不
5、当的一项是_。 A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率、财务净现值等作为其分析的对象 B通过评价指标的变动情况，找出不敏感的不确定性因素，做出进一步分析 C确定不确定性因素可能的变化范围 D计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值 15、在进行项目评估时，如果开发商还没有购买土地使用权，土地费用往往是一个_。 A参考数字 B限定数 C可读参数 D未知数 16、从20062010年，某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2，若以2006年为基期，则2010年该市商品房开工量的定基增长速度为_%。 A100 B200 C300 D
6、400 17、房地产开发项目所需的大部分资金是以_的方式筹集的。 A权益融资 B房地产抵押贷款 C债务融资 D建设贷款 18、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100的住宅，单价为5000元，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5，年通货膨胀率为5，则2008年底该套住宅实际增值额为元。 A：4296.96 B：5560.86 C：5839.91 D：30838.91 E：工业用地的监测点评估价格 19、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费。 A：5 B：10 C：15 D：20 E：执行层的组织协调 20、房地产
7、开发项目可行性研究的详细可行性研究阶段，是开发建设项目投资决策的基础，对建设投资估算的精度在_%。 A5 B10 C15 D20 21、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是_战略。 A形象差异化 B人员差别化 C服务差别化 D产品差别化 22、甲乙两宗土地使用权剩余出让年限分别为30年和40年，申报价格分别为2700元和2800元，该类房地产的报酬率为10，则两宗土地价格比较。 A：甲比乙高 B：甲比乙低 C：甲乙基本一样 D：无法判断孰高孰低 E：工业用地的监测点评估价格23、为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察设计市场行为，保证建设工程勘
8、察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于1999年1月发布_。 A建设工程勘察设计管理条例 B建设工程勘察设计人员管理规定 C建设工程勘察设计市场管理规定 D建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则 24、公有住宅用房无正当理由闲置个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。 A：1 B：3 C：5 D：6 E：执行层的组织协调25、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于_元。 A605 B600 C650 D550二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.
9、5 分） 1、物业服务企业的工作内容包括。 A：确立管理目标 B：制定维修养护方案 C：制定安全保卫方案 D：提出预算 E：确定物业服务费的收费标准 2、房地产的规范性文件包括。 A：房地产经纪人员执业资格制度暂行规定 B：房地产估价规范 C：关于房地产中介服务收费的通知 D：房产测量规范 E：城市房屋拆迁估价指导意见3、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为_。 A2004年4月6日 B现在 C重新估价的作业日期 D要求重新估价的委托方指
10、定的日期 4、一般来说，与长期投资相比，短期投资。 A：风险较大 B：收益率较高 C：流动性较好 D：投资回收期较长 E：借款合同5、房地产投资者的债务融资方式有_。 A合作开发方式 B吸收其他机构投资者资金 C在建房地产抵押贷款 D发行企业债券 E借入信用贷款 6、根据房地产广告发布暂行规定的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有_等。 A集体土地上的合法房屋 B代管房屋 C列入拆迁范围内的房屋 D共有房屋 E商品房预售许可证正在办理之中的房屋 7、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于_的工作。 A投资机会选择与决策分析阶段 B前期工作阶段 C建设阶段 D租信阶段 8、下
11、列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有。 A：商品住房限购政策导致住房租金上涨 B：居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅 C：保障性住房供给增加抑制商品住房价格 D：房价大幅下降导致美国次贷危机爆发 E：通货膨胀导致房地产重置成本增加 9、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是_。 A支付土地出让金的贷款 B支付开发费用的短期资金或“建设贷款” C用于土地储备的贷款 D项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款” E住房抵押贷款 10、市场失灵主要表现在。 A：垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置 B：在市场机制中，市场往往无法解决
12、伴随经济活动而产生的外部负效应的影响 C：市场能够有效地提供公共产品 D：市场无法有效地提供公共产品 E：消费者和生产者的信息不完全11、最大诚信原则的內容主要包括。 A：告知 B：保证 C：弃权 D：禁止反言 E：允许反言 12、运用收益法估价一般可以分为_四个步骤进行。 求取报酬率或资本化率、收益乘数；预测估价对象的未来收益；搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料；选用合适的收益法公式计算收益价格。 A B C D 13、从买方角度看，成本法的理论依据是_。 A生产费用价值论 B替代原理 C效用价值论 D重新购建价格14、房地产技术发展调查包括调查。 A：社会拥有量 B：新产品
13、的国内外先进水平 C：新产品的技术现状和发展趋势 D：通信及交通运输调查 E：能源与资源供应 15、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40，总建筑面积为6800。当地同档次宾馆的综合造价为3000元，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为万元。 A：1800 B：2040 C：2100 D：2380 E：借款合同 16、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是_。 A买地建房卖房 B买房经营 C买房出租转售 D买房出租 E买地开发转让 17、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有。(2009年试题) A：城市的
14、发展布局 B：功能分区 C：禁止、限止和适宜建设的地域范围 D：建筑形态控制指标 E：城市性质 18、将借款本息视为现金流出的基本报表是。 A：全部投资现金流量表 B：资本金现金流量表 C：借款还本付息估算表 D：投资计划与资金筹措表 E：借款合同 19、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种。(2008年试题) A：长期投资 B：短期投资 C：风险投资 D：金融投资 E：借款合同 20、土地供应政策的核心是_。 A税收 B土地供应计划 C管理 D环境保护 21、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为年。 A：37 B：40 C：43 D：50 E：借款合同 22、房地产泡沫比过度开发的严重程度（）。 A高 B低 C同样大 D无法比较23、物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为_。 A房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同 B房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的物业服务合同 C业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同 D业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的前期物业服务合同
