1、仓储物流行业的业务环节主要包括了土地获取、规划设计、开发建设、招租及物流服务提供等，其涉及的主要法律法规如下： 对土地获取环节的主要法律法规包括中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、中华人民共和国土地管理法实施条例、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定、建设项目用地预审管理办法、闲置土地处置办法、节约集约利用土地规定等。针对物流园区规划设计环节的主要法律法规包括中华人民共和国城乡规划法、国务院关于加强城乡规划监督管理的通知、城市国有土地使用权出让转让规划管理办法、建设部关于加强国有土地使用权出让规划
2、管理工作的通知等。针对物流园区开发建设环节的主要法律法规包括中华人民共和国建筑法、城市房地产开发经营管理条例、建设用地审查报批管理办法、建设工程质量管理条例、城市房屋拆迁管理条例、建筑工程施工许可管理办法、建筑工程施工发包与承包计价管理办法、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法等。（2）产业政策鉴于仓储物流行业对于国民经济发展的重要作用，国家近年来陆续出台了多项鼓励和支持行业发展的政策，行业发展环境逐渐改善。2009年2月，国务院审议通过了物流业调整振兴规划，正式将物流行业纳入国家十大产业振兴规划。2011年3月，国家正式发布中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲
3、要，提出在“十二五”期间，要加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。2011年6月8日，国务院常务会议研究部署了推动物流业发展的8项配套措施，业内称为“国八条”，包括切实减轻物流企业税收负担、加大对物流业的土地政策支持力度、促进物流车辆便利通行、改进对物流企业的管理、鼓励整合物流设施资源、推进物流技术创新和应用、加大对物流业的投入、促进农产品物流业发展等。其中特别指出要科学制定物流园区发展规划，对纳入规划的物流园区用
4、地给予重点保障。2011年8月2日，国务院发布了国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见（国办发201138号），业内称之为物流业“国九条”。“国九条”在“国八条”基础上进一步进行了扩充，是对其进一步的加强，主要涉及税收、土地资源、公路收费、物流管理体制、行业资源整合、技术创新应用、资金扶持以及农产品物流等九大方面。2012年12月18日，商务部发布了商务部关于促进仓储业转型升级的指导意见（商流通发2012435号），提出了促进我国仓储业转型升级的六大主要任务，其中包括了支持仓储企业创新经营模式、引导仓储企业推广应用新技术、加强仓储企业信息化建设、提高仓储企业标准化应用水平、鼓励仓储资
5、源利用社会化等。2013年9月，国家发改委等12个部门出台我国第一个物流园区专项规划全国物流园区发展规划，指出科学规划、合理布局物流园区，充分发挥物流园区的集聚优势和基础平台作用，构建与区域经济、产业体系和居民消费水平相适应的物流服务体系，是促进物流业发展方式转变、带动其他产业结构调整以及建设资源节约型和环境友好型社会的必然选择。到2020年，基本形成布局合理、规模适度、功能齐全、绿色高效的全国物流园区网络体系，对推动经济结构调整和转变经济发展方式发挥更加重要的作用。2014年10月4日，国务院正式印发物流业发展中长期规划（2014-2020）年，规划提出到2020年，要基本建立布局合理、技术
6、先进、便捷高效、绿色环保、安全有序的现代物流服务体系，物流的社会化、专业化水平进一步提升，物流企业竞争力显著增强，物流基础设施及运作方式衔接更加顺畅，物流整体运行效率显著提高等目标。此外，还把“物流园区工程”列入12项重点工程，指出要在重要的物流节点城市加快整合与合理布局物流园区，推进物流园区水、电、路、通讯设施和多式联运设施建设，加快现代化立体仓库和信息平台建设，完善周边公路、铁路配套，推广使用甩挂运输等先进运输方式和智能化管理技术，完善物流园区管理体制，提升管理和服务水平。同时，结合区位特点和物流需求，发展货运枢纽型、生产服务型、商贸服务型、口岸服务型和综合服务型物流园区，以及农产品、农资
7、、钢铁、煤炭、汽车、医药、出版物、冷链、危险货物运输、快递等专业类物流园区，发挥物流园区的示范带动作用。在此基础上，国家发改委于2014年12月制定了促进物流业发展三年行动计划（20142016年），提出了今后一段时期物流业的发展目标、发展重点、主要任务、重点工程和保障措施，对物流业发展中长期规划（2014-2020）年中涉及的主要内容作了进一步细化和分工。2015年5月，国家发改委、国土资源部、住房和城乡建设部联合发出关于开展物流园区示范工作的通知，委托中国物流与采购联合会具体组织评选工作，以引导我国物流园区健康有序发展，提高物流整体服务水平。2015年7月，国务院发布关于积极推进“互联网+
8、”行动的指导意见，提出要打造“互联网+”高效物流，加快建设跨行业、跨区域的物流信息服务平台，提高物流供需信息对接和使用效率。鼓励大数据、云计算在物流领域的应用，建设智能仓储体系，优化物流运作流程，提升物流仓储的自动化、智能化水平和运转效率，降低物流成本。同时，要加快推进货运车联网与物流园区、仓储设施、配送网点等信息互联，促进人员、货源、车源等信息高效匹配，有效降低货车空驶率，提高配送效率。2015年8月，国家发改委发布了关于加快实施现代物流重大工程的通知，提出了重点加强多式联运工程、物流园区工程、农产品物流工程、制造业物流与供应链管理工程、城乡物流配送工程、物流标准化工程、物流信息平台工程等1
9、0大领域项目建设。2016年3月，全国人大审议通过中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要，提出要深化流通体制改革，促进流通信息化、标准化、集约化，推动传统商业加速向现代流通转型升级。加强物流基础设施建设，大力发展第三方物流和绿色物流、冷链物流、城乡配送等。此外，各个地方政府也针对物流园区发展制定了一系列的计划和政策。目前，天津、重庆、黑龙江、浙江、河南、湖南、广西等省区市均出台了物流业发展三年行动计划；江苏、江西、四川等省均制定了全省物流园区发展专项规划；江苏、浙江、湖南、湖北、河南等省均开展了省级示范物流园区评定工作；河北省也设立了省级物流产业聚集区。未来，物流园区将成为各级政
10、府推动物流业和地方经济发展的重要抓手。3、行业概况（1）行业整体快速发展物流行业是国民经济的基础性行业，物流行业的发展与该国的经济总量和经济发展水平密切相关。近年来，随着我国国民经济的快速发展，尤其是高端制造业、批发及零售业及电子商务业等下游行业的需求增加影响，物流行业也进入了快速发展周期。根据国家发改委、国家统计局及中国物流与采购联合会统计的数据，2011年至2016年期间，我国社会物流总额由158万亿元增长至229.7万亿元，年复合增长率为7.77%，2011年至2016年间，我国社会物流总费用由2011年的8.4万亿元增长至2016年的11.1万亿元，年复合增长率为5.73%。2017年
11、是实施“十三五”规划的重要一年，也是供给侧结构性改革的深化之年，更是物流业发展中长期规划（2014-2020）的承上启下之年。物流业作为支撑国民经济发展的基础性、战略性产业，面临诸多发展机遇。综合各方面因素初步判断，我国物流业2017年仍将保持缓中趋稳、稳中向好的基本态势。预计全年全国社会物流总额增速在6%左右，社会物流总费用增速在4%左右，社会物流总费用与GDP的比率继续保持稳中有降态势。（2）行业综合化、专业化水平不断提高，新兴业态不断涌现在市场对物流行业效率不断提升的需求的驱动下，再加上政府部门的引导与支持，除了传统的仓储服务及设备租赁等业务外，为满足客户及市场的需求，物流园区运营商提供
12、的服务也向多元化和综合化方向发展。如，对于部分门店较多的零售企业，在为客户提供集中仓储服务的同时，物流园区运营商还可利用公司现有仓储网络和物流运输资源，为客户在全国范围内提供仓到仓、仓到店的“仓储+配送”一条龙服务，有效地提升了物流效率。此外，对于电商类客户及开通线上业务的其他传统行业客户，物流园区运营商还可通过信息系统对接，为其提供全面的线上订单处理、发货处理等服务和线下的仓库、配送、库存管理及售后服务，实现线上线下的全面贯通。最后，物流园区运营商还可依靠信息系统，根据不同种类货品仓储需求具有季节性和周期性的特点，推出仓储共享和共同租赁服务，从而实现了资源优化配置并有效降低了物流成本。此外，
13、随着经济的发展和国民消费能力的提升，物流园区中仓库设施类型也呈多样化趋势，专业性较强的特殊仓储设施不断出现。如为满足生鲜食品和医药品储存要求而兴建的冷链仓储设施，为满足企业数据存储和管理而兴建的数据仓库，以及其他为满足企业和个人消费者特殊需求的金融仓储设施、私人仓储设施和文档仓储设施等。上述特殊仓储需求一方面为物流园区运营商提供了广阔的市场和盈利性较强的业务机会，另一方面也对物流园区运营商的专业性和技术性提出了更高的要求。（3）仓储设施需求快速增长，高标准设施供给不足物流费用一般主要包括三个方面：运输费用、储存费用和管理费用。根据国家发改委、国家统计局及中国物流与采购联合会统计的数据，2005
14、年至2015年期间，我国社会物流总费用中储存费用由10,600亿元增长至37,000亿元，年复合增长率为13.32%。物流费用中的储存费用一项与物流园区行业的发展密切相关。随着物流行业的整体发展，我国的物流仓储设施供给量也不断增加。根据中国仓储协会的统计，截至2015年底，我国物流仓储设施的总建筑面积达1,260百万平方米，2010年至2015年年增长率为20.3%。目前我国现有的物流仓储设施还面临着库龄较长且设施老化、落后的情况。根据戴德梁行统计，我国现有的物流仓储设施约70%建于90年代之前，且上述物流仓储设施有约75%难以满足现代企业的需求。随着国民经济的发展，我国物流仓储设施，尤其是高
15、标准的物流仓储设施仍将处于持续短缺状态。未来仓储企业由传统仓储中心向多功能、一体化的综合物流服务商转变显得尤为重要。4、行业发展环境（1）有利因素国民经济持续发展带动仓储物流行业快速发展随着我国经济持续增长，居民消费能力逐步增强，消费结构不断改善，国民经济的全新增长点不断涌现，将推动仓储物流行业的整体快速发展。宏观经济的持续稳定增长为行业的发展奠定了基础。政府支持政策频繁出台国家及各地政府不断出台政策和优惠措施促进行业快速发展。2013年9月，我国第一个物流园区专项规划全国物流园区发展规划正式出台。提出到2020年，基本形成布局合理、规模适度、功能齐全、绿色高效的全国物流园区网络体系，对推动经
16、济结构调整和转变经济发展方式发挥更加重要的作用。 2014年10月4日，国务院正式印发的物流业发展中长期规划（2014-2020）年，把“物流园区工程”列入12项重点工程，指出要在重要的物流节点城市加快整合与合理布局物流园区。并应结合区位特点和物流需求，发展货运枢纽型、生产服务型、商贸服务型、口岸服务型和综合服务型物流园区，以及农产品、农资、钢铁、煤炭、汽车、医药、出版物、冷链、危险货物运输、快递等专业类物流园区，发挥物流园区的示范带动作用。此外，各地政府也先后出台了多项政策和物流园区发展规划，促进当地的物流园区发展壮大。我国人均仓储物流设施面积依旧偏低，行业发展潜力巨大近年来，随着物流园区的
17、快速发展，各类通用和高标准仓储设施不断增加。然而，由于我国仓储物流行业起步较晚且早期发展速度较慢，我国的仓储设施数量和质量方面均仍低于同行水平。截至2015年第二季度，我国人均通用仓储物流仓储设施面积为0.9平方米，远低于美国的5.4平方米。长期来看，我国物流仓储设施仍将处于持续短缺的状态。（2）不利因素土地获取难度加大，优质土地资源稀缺仓储物流行业对土地的规模和区位有着较高的要求。近年来，随着我国各地土地出让和开发的增加，物流土地的供给难度和门槛越来越高。我国主要城市可供出让的优质土地资源逐渐减少，规模较大且周边交通便利的土地更为稀缺；土地出让价格不断上升，仓储物流企业获取土地成本不断增加。
18、行业竞争激烈随着行业的逐渐成熟和快速发展，行业竞争明显加剧。一方面，行业内企业通过多种方式引入资金，加大了物流园区开发建设力度；另一方面，其他行业企业如中国平安、菜鸟物流等也逐渐进入该行业，并积极在全国范围内布局。上述企业往往具备较强的资金实力和执行能力，在土地及客户获取方面均对行业内其他企业构成了一定挑战。5、行业上下游仓储物流行业的上游企业主要包括园区建设的施工方、各类园区设备和工具的提供商等。上游行业的企业数量众多，市场竞争相对充分。上游产业的竞争格局有利于本行业企业在众多供应商中进行充分比价、择优采购，降低对于上游供应商的依赖度。行业下游企业主要包括电子商务企业、第三方物流企业、制造业企业及零售企业等。该类企业对仓储物流设施的交通便利性、仓储设施面积、空间和专业设备，以及运营方的服务和管理能力有较高要求。上述客户对仓储物流设施多样化的需求也是仓储物流企业能够持续完善旗下资源网络布局和优化配套服务，不断进行服务体系提升以及管理和服务创新的源动力。
