1、目资本金不低于申请贷款项目总投资的规定比例， 全部到位并先于贷款投入项目开发；对预期风险较大的项目，应相应提高项目资本金比例；）贷款担保合法、有 效、足值，并符合银行贷款担保的有关规定。以在建工程作为抵押的，只能用已 建成的工程部分设定抵押权，且抵押率不得超过50%。对土地及在建工程设定抵押 权的，在对抵押物价值评估时，应在资产价值中扣除未缴纳的土地出让金、相关税费和施 工单位垫资等应付款项。房地产集合资金信托项目选择标准中融信托金融市场部1.公司形式：需选择以单个项目为主体的项目公司，实行项目资金封闭运作, 避免以先后或同时运作多个房地产开发项目的公司作为股权投资信托融资主体， 禁止针对房地
2、产开发集团公司进行打捆贷款和流动资金贷款。2.开发商资质：开发经验较丰富，开发量不少于 20 万平米；资信良好，无任何 不良信用记录；财务状况较佳，资金筹措能力较强。3.产品类型：倾向于普通住宅开发项目，对于容积率 1 的低密度住宅、酒店式 公寓项目应谨慎选择，不得选择商业物业及办公物业开发项目。4.项目区位：位于一线城市、省会级城市、计划单列市沿海发达省份所属地级 市，对于其他地级市应谨慎选择， 禁止选择县级市的项目， 不得选择房地产供给 过量、交易量萎缩、 前期房价涨幅过大或经济欠发达的地区。 项目需位于居住氛 围较成熟、配套较完善的区位。5.地块现状： 已经完成七通一平， 尽量谨慎严格选
3、择未完成动迁尤其是民宅动迁 的项目。6.开发周期：倾向于 2-3 年开发周期的 10 万-30 万平米项目，谨慎选择开发周 期较长，资本金长期沉淀于后期土地成本，信托期限内还款能力不足的项目。7.土地成本：土地成本较低，谨慎选择相对周边地价较高的项目，禁止介入地 王项目。 8.风控措施：对于股权投资项目，信托与开发商真实自有资金投入比例 不超过 1： 1，信托 100% 或 99% 控股项目公司，对项目公司所有印鉴、账户、 资金封闭运行进行全程监管， 开发商对于开发时间节点、 销售计划、 现金流进行 承诺；对于贷款项目， 开发商必须满足二级房地产开发资质 （其股东具备二级资 质亦可）、 35%
4、 自有资本金投入、四证齐全、抵押率不超过 50% 的硬性条件。 房地产集合资金信托流程房地产集合信托项目流程：收费标准、专业委员会、交易结构模式、公司风控审查重点、合规审查要点、发行渠道、过程风险控制（风险因素识别、风控系 统认识）、营销要点（推介模板）、尽职调查要点、审查流程（部门初步审查模板、尽调模板）、培训架构、问题的解决方式、研究创新融资报告根据模板的要求， 书写一份完整的融资报告； 填写“融资申请表”；三、房地产开发资质扫描件（项目公司及母公司）；四、五、 项目立项书、政府批文、环评报告、与政府部门其他议定法律文件等 相关文件的扫描件；六、抵押物资料： a） ;b） 抵押物权属证明（
5、土地证、房产证等）的扫描件；c）抵押物评估报告（或预评估）的扫描件；d）抵押 物照片（必须是提交资料前拍摄的最新现状）； e）抵押物周边土地价格/房价分析表”;项目周边地价、房价分析做一份类似的项目周边的土地价格与房屋销售价格的分析，图和表格都要有f）抵押相关文件（如果抵押物已经被设定他项权利）七、2 年的现金流量表 . ”；八、“资金总需求分析 .”；十、 项目的规划和设计方案；十一、 项目的可行性研究报告；十二、项目现场照片（必须是提交资料前拍摄的最新现状）；十三、融资主体的公司及股东资料：民银行征信报告的扫描件：来的股本及股东变动的相关文件的扫描件；或用房地产证和土地证抵押融资， 并提供
6、法人或者全体股东无限连带责任担保的.xls ”；十四、财务资料： （没有做审计的， 请提供最近三年的资产负债表、损益表和现金流量表及主要科目的详细说明） 的扫描件； 最近三个月的财务 报表及最近一期财报的主要科目的详细说明 （对于债权及债务， 请注明债权债务十五、土地出让合同及相关付款凭证（地价款核实函和缴纳凭证、契税凭证、 补偿金和滞纳金凭证等）的扫描件；十六、项目的工程总包合同扫描件；十七、（没有做审计的，请提供最近三年的资产负债表、损益表和现金流量表）以及最近三个月的财报及最近一期财报的主要科目的详细说明业与本项目的关系房地产行业信托项目融资准入指引（试行）房地产行业发展总则：在风险可控
7、的基础上重点发展房地产项目。 项目选择 中，大城市重点关注地价成本，中小城市重点关注发展前景，大力支持绿色、低 碳项目和政府保障性住房项目，严格控制恶意捂盘和使用高杠杆资金进行炒地的 项目，坚决规避其他高风险项目。重点支持政府保障性住房项目包括：经济适用房、限价房、公共租赁房、安 方等。重点支持棚户区改造、危旧城改造、城中村改造项目。一、区域选择1.核心城市及直辖市重点关注项目地价取得成本及是否在同类项目中有一定比例的优势。选择客户时，应侧重选择其地价取得成本有明显价格优势的项目，以降低项目因售价下降带来的还款压力。地价取得成本应控制在同区域商品房销售价格的合理比例之内，最高不得超过50%。对
8、价格出现明显背离的区域应审慎进入。2.经济较发达的省份经济较发达区域暂指定为长三角地区、 珠三角地区、环渤海湾地区的相关省 份。对此区域，可选择省会城市及其周边中型城市。在中型城市的选择上，应优 先考虑房产市场存在一定后续发展空间的城市。中小型城市应考虑其地理位置便利性、当地经济发展持续能力和房产市 场后续发展空间等因素。考虑公司管理覆盖能力，即项目所在地应在公司长驻人员所在城市的合 理管理能力承受范围之内。（2-3小时 车程）（如超出其管理半径，应 在项目前期考虑安排现场管理人员并明确费用归属问题）3.其他省份包括中西部、西北部等其他省份。对此区域应优先考虑房产项目的流通性和 价格需求弹性等
9、因素。主要选择位于核心商务区或核心居住区的项目。主要接受纯住宅项目，或住宅项目占较大比例的住宅、商业混合项目。（住宅比例不低于70%）项目应具有可比性（地域可比性与售价可比），且成本具有较大优势。4. 重点关注地区受市场因素影响，该地区房地产市场价格近期出现较大增幅，价格与价值出现明显背离，房价存在一定的系统风险。对于此地区的项目选择应掌握以下标准：项目应具有明显的成本取得优势（地价成本不超过现有市场价格的40%）项目取得当地政府或银行较强的支持力度 （资金、税收、拍卖土地等）项目或合作方对公司有重大战略合作意义公司将根据市场变化情况随时调整重点关注地区二、开发类型（一） 土地一级开发市场原则
10、上只参与政府或其储备机构为主体实施的施工融资项目。对于执行“政府主导、市场化运作”的施工融资项目，只接受土地市场发育成熟的地区。（二） 土地二级开发市场别墅、豪宅等项目地价取得成本应低于房产销售价格 50%。.工业房产项目，应提供其他抵押资产，且抵押比参照公司最低抵押比率执行。审慎进入纯商业房产项目。（对商业房产项目应从购进成本、 担保条 件、市场价格和租售比例等因素进行综合考虑，但完工商业房产购进 成本不应高于市场现有重置价格的 60%） 合作伙伴债权类 （贷款类？） 信托项目，应与取得二级开发资质以上（含二级资质） 的开发商进行合作（含股东单位）。股权类信托项目， 应与取得三级开发资质以上
11、 （含三级资质） 的开发商进行 合作（含股东单位）对于开发商资质为暂定的， 根据开发商实力与房地产经营能力等因素进行判 定，其注册资本、历史开发规模等主要指标不得低于三级资质水平。 （政府主管 机构认定的三级资质标准： 1.注册资本不低于 800 万元； 2.从事房地产开发经 营 2 年以上； 3.房屋建筑面积累计竣工 5 万平方米以上，或者累计完成与此相 当的房地产开发投资额； 4.连续 2 年建筑工程质量合格率达 100% ；5.有职称的 建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 10 人，其中具 有中级以上职称的管理人员不少于 5 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 2
12、 人；6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其它业 务负责人具有相应专业初级以上职称； 7. 具有完善的质量保证体系， 商品住宅销 售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 8. 未发生过重大工 程质量事故。）对于项目公司房产资质的控制， 实质重于形式， 核心关注项目公司是否有一 定数量具有较长房地产从业经验的人员和熟悉、了解房产市场的核心管理团队， 并能对项目公司提供相应的支撑。四、 商业模式（一）交易结构1、股权投资侧重于对项目的控制能力，具体标准如下： 交易对手为上市公司的， 我公司股权持有比例应能支撑对项目公司重 大事项的控制能力。（持股比例不低于 49%
13、，含 49%）。 交易对手为非上市公司， 我公司股权持有比例应实现对项目公司的绝 对控制。（原则上要求持股比例不低于 90% ，实际控制比例应达到 100%. 或虽低于 90% 的持股比例，但其他实际控制方式到位） 审慎对待股东分散持股的公司。（信托入股后，应适当控制持股超过 10% 的股东数量）2. 债权模式（含债权买入返售、其他银行贷款转贷等实质债权模式） 按照实质重于形式的原则，应符合监管机构对借款人的相关要求。重申第一还款来源原则，不得简单依据第二还款源选择客户。 严格执行抵押物登记制度并确认担保方有偿还能力。3. 其他对股权受益权、 物业受益权返售等其他交易结构， 应关注项目实际还款
14、能力。（二）杠杆比例原则上交易对手货币化出资比例不得低于 50% 。对于新建项目或无土地成 本优势的项目， 交易对手出资比例应提高至 60-70% ，且应保证资金于信托资金 投入前到位。同时，对于具有较高成本优势的项目，可适当考虑项目增值金额， 货币化出资比例可适当降低至 30%-40% ，但综合出资比例不得低于 60%.（三）信托期限信托期限一般为二年， 原则上不得低于一年， 在保证补偿机制的前提下可接 受提前还款条款。信托期限的设计上应充分考虑信托的退出预留时间安排。（四）收费标准原则上信托报酬为 4%/ 年，对于上市公司、品牌公司、银行推荐并代为销 售的客户可适当放宽。 鼓励业务团队在设计收益模式时， 合理争取项目后端业绩 报酬，实现项目收益的“综合化、层次化”。五 、高风险业务的控制高风险业务是指某几类受诸多因素影响， 信托资金存在较高风险的房地产
