1、（一）竞争楼盘基本情况14五、项目SWOT分析15六、目标17（一）销售目标17（二）财务目标17七、项目定位18（一）客户定位18（二）产品定位24（三）价格定位25（四）形象定位28八、项目营销策略 30（一）项目形象定位 30（二）项目营销推广策略31（三）营销执行策略33（四）营销活动策略38（五 ）行动方案41附件一概述海亮国际社区，处于银川向北发展带之上。按照银川城市发展“南进、北拓、西优、东控”战略，该区域未来将发展成为拥有配套功能齐全的城市副中心。根据银川市中心城市生态优先的发展模式，未来银川中心城市布局形态将呈现“四轴两带多中心”的格局。海亮国际社区所在区域正处于由“一轴”、
2、“两带”围合而成的生态资源区内。如此丰富而珍稀的天然珍藏，气韵天成；天赋生态圈层，日渐成熟。海亮国际社区，紧邻唐徕渠、艾依河两大生态自然带，社区内北塔北湖、10000平方米英伦风情园林，与198公顷北塔湖公园遥相呼应。以山水意境为勾勒主体，融入欧式写意手法，立足银川的地域特色，将极具景观、生态价值的点式水景和线性水景与局部精细丰富的绿植、小品有机整合，利用微地形变化，形成高低有致、错落共生的真正自然生态环境，让建筑与景观相生相用，以达成人与自然、人与空间的和谐共融。舒适的人文居住环境，春则繁花似锦，夏则绿荫暗香，秋则霜叶似火，冬则翠绿常延。二市场环境分析21整体概括2.1.1地理人文环境银川市
3、是宁夏回族自治区首府所在地，位于黄河上游宁夏平原中部。东与吴忠市盐池县接壤；西依贺兰山与内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗为邻；南与吴忠市利通区、青铜峡市相连；北接石嘴山市平罗县，与内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗相邻（以明长城为界）。其地域范围在北纬37293853，东经10549106之间，总面积9560平方公里。银川市地形分为山地和平原两大部分，西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南东北方向倾斜，平均海拔在10101150米之间。银川属中温带大陆性气候，年平均气温8.5，日温差1215，年平均日照时数28003000小时，是全国太阳辐射和日照时数最多的地区之一。年平均降水量200毫米左右，
4、无霜期185天左右。主要气候特点是：四季分明、春迟夏短、秋早冬长，昼夜温差大。银川市行政区划面积7080平方公里。2003年年末耕地总面积14.37万公顷。黄河自南向北流经市境市境东界，过境长度78.4公里，年平均过境流量315亿立方米，境内有唐徕渠、汉延渠、西干渠、惠农渠四大灌溉渠系；地下水资源量7.7亿立方米。银川市植被以草原为主，森林较少，树种有杨树、榆树、柳树、槐、沙枣、落叶松、椿树、山杏、油松等，目前全市森林覆盖率8%。贺兰山区有国家保护的珍稀动物32种，有野生药用植物40多种。矿产资源有煤矿、赤铁矿、熔剂白云岩、熔剂硅石、熔剂石灰岩、磷块岩、水泥石灰岩、辉绿岩等。银川境内的贺兰石石
5、质莹润，用以制砚，呵气生水，易发墨而护毫，自古就有“一端二歙三贺兰”。2.1.2、经济环境银川市是宁夏回族自治区的首府，全区政治、经济、文化中心，辖三区两县一市，即兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市，国土总面积9527.31平方公里，其中市区面积1667平方公里，城市建成区面积100平方公里。2005年末全市总人口140.6万人，其中，非农业人口86.67万人，占61.6%；回族人口37万人，占25.9%。2006年全市完成地区生产总值335.29亿元，全社会固定资产投资232.85亿元，地方财政收入29.5亿元；城市居民人均可支配收入10068元，农民人均纯收入3800元。2.2
6、区域房地产市场分析2.2.1区域概括银川中心城区建成面积约57平方公里，属于一个中等城市，区分资兴庆区、金凤区、西夏区三大部分。过去20年，银川市中心城区不断向大发展，城市重心不断扩大。80年代，城市建成区主要集中在老城；90年代后，城市中心转移至兴庆区一带；直至今日城市中心进一步向北京路一代转移。随着“两区一带”的建立，其城市骨架正在不断拉大，结合现状布局特点和城市发展的不同功能要求，银川市城区到2020年规划将形成紧凑发展的“一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两条风景线”的城市布局结构，逐步向大城市发展迈进。潜力巨大的城市发展模式。伴随着大银川发展战略，银川开始对接吴忠、宁东、贺兰
7、经济产业链。2010年10月银川链接宁东的城市轻轨东线，正式开始进入规划施工阶段，预计竣工使用时间为2014年。无疑将对银川整体经济及房地产业的发展起到推波助澜的作用。预计3-5年时间将是银川市城市人口经济发展的高峰期，同时也是银川市房地产业告诉发展的一个重要契机。2.2.2银川市整个楼市情况根据2010年以来，银川市的房地产相当活跃，发展势头强劲。2010年银川市总体审批待开发面积达到539.28万平方米，住宅套数24239套。全年待开盘新项目8个，新开盘市场供应总套数4852套。主要分布为银川市以西（西夏区）16个，以南（金凤区）17个。其中10万平方米以上规模楼盘19个，高容积率楼盘（3
8、.0以上容积率）9个，低容积率楼盘（1.5以下容积率）2个。其产生差距的主要原因为，金凤因地处城市中心，受土地稀缺的限制，其整体开发量不大。金凤区板块地域宽广，受政策利好引导，其总体开发量较大。从以上市场数据分析来看，未来兴庆区任是银川市地产开发活跃的板块。高端化、品质化需求目前银川市场多层产品逐步减少，小高层及高层产品逐渐获得置业者的亲睐，这遇事着银川市房地产市场正逐步迈向高端化和品质化，置业者也实质的改变了以往的择房标准，逐步向品质化、品牌化大盘靠拢。从市场调研数据来看，小高层及高层产品占益阳市中心城区开发总量的68.6%。小高层及高层产品逐日递增，占据了市场主导方向，市场供求较旺，同质产
9、品竞争激烈。而以洋房和别墅为代表的高端物业产品目前市场开发量很小，特别是品质型洋房目前仅高新区两家代表性楼盘有类似产品，且受到市场追捧，未来市场供给中随着消费市场的成熟，其高品质的洋房必定受到亲睐。三、四房为主导产品户型配比方面，益阳市场三房、四房产品目前占总体量的68%，仅三房就达到了8964套，四房2618套。三房、四房显然成为了银川市置业者的首选房源，市场放量较大。而一房、二房产品目前占益阳市场总体量的31.3%。对于二级城市的银川来说，更多的购房需求还是以自住为主。针对于一房、二房等紧促房源的市场需求量并不旺盛，投机性还有待考证。房屋存量2009年全年房地产市场累积消化量近90万平方米
10、左右，2010年全年（至12月1日止）累积消化量近120万平方米，这意味着2-3年内，益阳主要以消化存量房为主，但随着益阳经济、社会的发展和城市环境、城市吸引力的提升，不排除市场出现大量外源购房者，这将再次推动益阳房地产市场的持续上扬。2.2.3、房地产住房需求分析总人口数。2006年全市完成地区生产总值335.29亿元，全社会固定资产投资232.85亿元，地方财政收入29.5亿元；城市居民人均可支配收入10068元，农民人均纯收入3800元。市场住房需求：到2015年全市城镇人口净增60.61万人，住房需求2121万平方米。2010年市场的政策、价格变动自09年第三季度以来全国房地产市场逐步
11、回暖，银川房地产市场09年下半年销售情况更是一路长红。受09年回暖热潮的利好，益阳房地产市场2010年第一季度月销售量个案项目基本保持在40套左右的平稳销售状态。第二季度，新10条房政出台，全国房地产市场均受到一定程度的政策打压，全国市场销售量均明显下降，各种促销模式及折扣充斥市场，尽管房交会成交套数、成交面积、成交金额都创历史新高，但市场价格一度出现混乱。第三季度，7月，银川房地产市场销售情况持续走低，个案楼盘平均销售量基本下降至25套左右，市场价格也在各项目大量的优惠与折扣的推动下出现较大幅度波动，甚至出现了部分项目降价出售的现象。时至9月，受传统销售习惯“金九银十”销售热潮影响，全国房地
12、产市场销售有所回暖，销售情况均有小步回升。进入9月银川房地产市场销售情况回升明显，出现全年第一个销售热潮。进入第四季度，新4条的颁布，因客户成交周期的影响及信息传播的区域差异化，并未对银川市场造成较大的打击。各项目在节日期间的接待来访及销售情况均较为可观，部分在国庆期间开盘发售或推出促销活动的项目销售情况一路攀升。同月，市场刚性需求逐步加大，各项目经济型两房与三房产品的销售出现热销，同时，银川市场中的部分高层项目以价格标杆的形象强力发声，对于市场也起到了一定的促进作用，市场走势逐渐平稳，市场销售价格开始呈现上扬趋势2.3消费者分析在中国经济发展的大环境下，益阳经济也渐入高速发展时代，尤其是两区
13、一带社会的建设更为银川经济的起飞插上了翅膀。据资料显示，银川市居民储蓄存款余额，2006年达223.15亿元，2007年达250.27亿元，2008年达311.98亿元，年均增长达24.65%以上，2009年达388.88亿元，为区域居民购买能力提供了强劲支撑。城镇居民人均可支配收入，2006年达9138元，2007年达10797亿元，2008年达12448亿元，年均增长达18.11%以上，2009年达14800元。2008年城镇居民人均居住面积34.59平方米，预计到2015年将达35平方米以上。人民的收入在不断增加，可支配收入水涨船高，人民的消费意识也不断加强。经济的发展，必然使人们的生活质量的要求也不断提高，“住”成为人们在钱袋鼓后第一个急切解决或改善的问题，同时，经济的高速发展也带来高通货膨胀，货币的贬值，投资渠道的单一和局限，银行利率偏低，加上房产的保值特性，在这些因素的不断综合和放大影响下，使人们对于房地产的消费不断增加。预计到2015年全市城镇人口净增60.61万人，住房需求2121万平方米。
