1、第二条 第三条 本管理办法适用于公司已开业的自持商业项目，且公司已有针对商业项目的管理审批流程和OA系统。第四条 第三章 商户异常经营防范第四章 第五条 营运部对商户持续经营能力十点掌握与了解第六条 （一） 商户经营商品的品牌知名度与美誉度的掌握与了解（二） （三） 商户进货渠道实力情况掌握与了解（四） （五） 商户开店的数量及开店的时间年限的掌握与了解（六） （七） 商户开店的经营业绩情况的掌握与了解（八） （九） 商户经营者的经济实力的掌握与了解（一十） （一十一） 商户在其它区域开店装修档次的掌握与了解（一十二） （一十三） 商户资金实力情况的掌握与了解（一十四） （一十五） 商户营销策
2、略思路与经营理念的掌握与了解（一十六） （一十七） 商户经营者诚信度掌握与了解（一十八） （一十九） 商户经营的商品市场需求与消费者需求的掌握与了解（二十） 第七条 商户异常经营预警第八条 （一） 租金及其他应缴费用拖延的商户；（三） 可能存在商铺转租、转让、分租等情况；（五） 商户逐渐减少店内商品出现逃场迹象，商户商品饱和度低于70%；（七） 商铺超过7天处于停业或半停业状态；（九） 商户销售超过7天销售为零或当月租售比小于1:3（零售）或小于1:5（餐饮）；（一十一） 在短时间用低价吸纳大量顾客办理会员卡或抛售现金券；（一十三） 商户内部或外部存在债务纠纷。第九条 营运部职责第一十条 营运
3、部为现场的第一负责部门，也是发现商户经营异常的第一触点，一经发现商户有经营风险迹象应第一时间向项目商管总经理汇报，同时与财务核实其费用缴纳情况，马上启动应对措施。第一十一条 商户出现异常经营防范措施第一十二条 （一） 商户商品饱和度不得低于70%，低于70%停止商户出货，并要求商户进行补货。（三） 建立异常经营商户出货台帐登记，每天对出货台账进行分析，对出货异常的商户要重点关注。（五） 营运部应重点关注销售不振，租金缴纳不正常的商户，多沟通交流，了解商户动态，帮扶其提升销售，稳定经营。 （七） 高度关注异常经营商户销售情况，增加巡检该铺位频次，全天候监控，并鼓励其周边营业员监控，举报有奖。（九
4、） 营运部应针对隐蔽的异常经营商户周边商铺进行商品、物品的检查，避免逃铺商户将货品转移至其他商铺并夹带出场。（一十一） 预付卡销售商户管理机制。1、 商户签订合同同时签订预付卡承诺协议，缴纳预付卡质保金。2、 3、 预付卡质保金用于商户退铺后客户售后问题处理，并约定退铺6个月后无顾客投诉情况下予以无息返还。4、 5、 预付卡质保金根据商户经营实力及规模按5000元-20000元收取。6、 7、 预付卡商户须办理营业执照、税务登记证及相关行业资质。8、 9、 预付卡商户须提前1个月提出解约申请同时提供预付卡客户清单。营运部在此时间内，根据清单电话联系及醒目位置张贴公告告知消费者存在的风险。10、
5、 11、 商户离场前未解决客户，营运部根据回访客户实际解决情况，考虑是否延期退还质保金。12、 13、 如商户突然失联无法履行服务造成消费者大面积投诉，营运部与法务部配合，组织受害消费者到派出所报案。如果工商消协或法院判决认定我司有责任代为赔付顾客，我司拿到相关职能部门认定书或判决书方可先行赔付，再交由法务部进行追讨。14、 （一十三） 商户失联、内部纠纷或存在外债，拖欠租金。营运部参照第三章租金预警执行。（一十五） 商户出现私下转租、转售或分租通过下列渠道进行分析判断：1、 通过周围商户或营业员了解；3、 店内证照经营者与合同签订人出现不一致；5、 商铺营业员侧面了解；7、 商铺对外活动推广
6、、办理固话/网络等协议签订者与合同签订者不一致等。如果判断商户出现私下转租、转售或分租，营运部通知合同签订人与实际经营者到招商部办理合同变更手续。若合同签订者拒不承认，营运部约实际经营者面谈，告知经营中的风险并要求提供授权委托书。同时，营运部重点关注该商户经营动向。（一十七） 营运部每周向招商部提供发生异常经营预警商户名单及说明，招商部对其担保方或所经营品牌授权公司沟通了解商户的近期动向并及时反馈营运部做好风险管控工作。附：商户异常经营预警分解对照图第三章 租金预警及催缴流程第一十三条 租金预警定义第一十四条 即按商户合同约定缴款日提前15天以上启动租金收缴程序，一旦开始欠租，在不得动用合同保
7、证金的前提时开始预警，并按照租金催缴程序进行催缴。第一十五条 营运部工作要求第一十六条 因合同每年租金有变动，各项目需定期梳理合同，以财务提供数据为依据，分析合同保证金能抵扣的租金时间。要求各项目每周提交租金预警表（附件1-1），上报存在违约风险的商户，及时跟进处理。第一十七条 租金催缴程序第一十八条 （一） 合同约定缴款日，提前15天发放缴费通知。（附件1-2）（三） 租金及其他应缴费用逾期第1天，发放催缴通知书。（附件1-3）（五） 租金及其他应缴费用逾期第10天，项目负责人组织相关部门对于该商户进行解约评估。1、 如考虑需要对商户进行扶持，具体扶持方案经项目负责人确认后上报公司；3、 如
8、商户协商协议解约，启动商户解约流程；5、 如商户恶意拖欠租金及其他应缴费用，启动强制解约流程；（七） 租金及其他应缴费用逾期第20天（以合同约定为准），营运部发联系函告知招商部该铺转为掉铺。1、 租金、费用等数据以财务提供为准。3、 相应函件需经律师审核为准。5、 以上函件一式两份，要求商户合同签订人或授权人签字确认，回收留存；如合同签约人无法联系则要求以EMS邮寄给合同签订人，保留EMS回单留存。第四章 商户协议解约流程第一十九条 商户协议解约定义第二十条 商户在合同期内按合同约定提前以书面形式提出不再履行或续签合同，经商户提出解约申请，双方协商同意后，商户在约定时间内办理好相关手续退出商铺
9、的。第二十一条 商户协议解约流程第二十二条 （一） 商户因自身原因在合同履行期内解约，需提前6个月向项目营运部提交书面解约申请。特殊情况提前申请解约须运营部与项目负责人商议后方可同意。（备注：书面申请须签订合同本人签字并加按手印。）（三） 接到商户解约申请后，营运部牵头其他部门组织对商户进行约谈，针对性对商户提出经营改善意见与要求。（五） 商户不能做出相应调整的情况下，营运部根据商户约谈结果及实际情况发起解约立项OA审批流程。1、 立项报告涉及内容有：商户申请解约原因，租金及其他费用缴纳情况，违约金是否收取，并就保证金及其他费用是否退还等情况进行阐述。3、 相关附件有：解约立项报告模板、商户解
10、约申请，商户租赁合同，结算单。（附件1-4,1-5,1-6,1-7）（七） 上述报告审批通过后，应与商户就解除协议内容进行协商，经确认后提交解约协议OA审批流程。1、 OA审批报告涉及内容有：商户产生欠费原因及协商具体情况，协商场地设施拆除及复原结果，商户保证金抵扣及其他合同解除承诺，欠费款项如何缴纳，租金截止时间等情况进行阐述。解除协议OA报告模板、解约立项报告单、商户退铺会签报告单，清算单，解除协议。（附件1-8、1-9、1-10、1-3、1-11、1-12）（九） 商户在申请解约逾期30天内办完相应手续，并按照公司规定办理退铺手续，签订解约协议并其他签订合同一并解除，并补齐相关欠费，退还
11、租期内的广告位，POS机，仓库，工作服，号牌，营业执照注销等。（一十一） 30天内完成商铺装修、工程物业设施拆除。未拆除部分，根据新进商户实际需求进行拆除。（一十三） 在商户解约审核期间，营运部联合物管部对商户退铺过程进行全程监控，夜间进行加锁，避免商户恶意出货逃场。同时，关注其经营状况，应安排专人监控并在每日巡检日报进行记录。（一十五） 商户将拆卸设施及物品腾退离场前，物管部收到招商部、营运部、工程部、信息部、内装部退铺通知及完成单签字方可放行。（附件1-13）（一十七） 解约协议OA审批生效后，营运部发联系函告知招商部掉铺转为空铺。（一十九） 商户解约办理的所有手续项目负责人必须签字确认。
12、（二十一） 其他类合同解约，因为主体原因需单独进行OA立项审批解约，在报告单内说明相应解约事由及那类合同解约。立项审批后签订解约协议。（OA审批附件：其他合同复印件）（二十二） 第五章 强制解约流程第二十三条 强制解约定义第二十四条 以各种理由拖欠或拒不缴纳租金及其他费用但仍占用原场地，商户逐渐减少店内商品出现逃场迹象，商铺处于停业或半停业状态，违反商铺租赁及服务合同或其他签订的相关约定，无法取得联系的。上述情况均可启动强制解约流程。第二十五条 强制解约流程第二十六条 （一） 经项目解约评估确定商户走强制解约流程。发起强制解约立项OA审批报告。简述项目对于收缴做了哪些努力工作，是否启动强制解约
13、，保证金及其他费用是否退还，其他签订合同一并解除，解约函生效时间，租金截止时间等情况。租赁合同原件解约通知函强制解约立项模板。（附件1-15）（三） 租金及其他应缴费用逾期第21天，发解约通知函至商户。（五） 租金及其他应缴费用逾期第28天，解约函生效时间。同时，项目负责人在解约通知函签字确认，其复印件一式两份发送至财务部及法务部。（七） 租金及其他应缴费用逾期第29天，启动关铺流程及清铺流程。第二十七条 其他相关职能部门工作第二十八条 （一） 强制解约立项OA审批通过后第二天，营运部将审批报告及商户相关材料提交公司法务部，法务部签收后7个工作日内对欠费项目共同进行诉讼评估。（三） 解约函生效第二天，项目负责人在解约通知函签字确认，营运部将复印件发送至财务部。财务部收到当日启动进行账目核销处理。（五） 强制解约立项OA审批通过后第二天，营运部将审批报告抄送给招
