1、本条是合同有效但终止时，未形成附合的装饰装修物的处理规则。 2128某甲出租房屋给某乙，同意某乙打“隔断墙”分割为小间转租（用益租凭），租凭期间届满，“隔断墙”应当如何处理？解答：“隔断墙”未构成房屋的重要成分，应由承租人拆除，另有约定的除外。3.“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租凭期内装饰装修物残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租凭期内装饰装修物残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以
2、适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租凭期内的装饰装修物残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租凭期内的装饰装修物残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，试用其规定。”（ 解释 第11条）4.“承租人经出租人同意装饰装修，租凭期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”（ 解释 第12条）对改良费用（装饰装修费用为改良费用），承租人仍无主张的权利应当说这是一条非常特殊的规定。在租凭期满后，对装饰装修的“残值”，只好白送给出租人了。5.“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的
3、费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”（ 解释 第13条）“未经同意”，就应当承担相应的责任。6.“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”（ 解释 第14条） 可以这样表述：扩建合法的，出租人负担；扩建不合法，按过错分担。（六）转租1.“承租人经出租人同意将租凭房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租凭期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”（ 解释
4、 第15条）租凭合同与转租合同是两个法律关系，当出租人允许承租人转租的租期超过承租人剩余的租凭期限时，实际上也与承租人变更了租凭合同（延长了租凭期限）。2.“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租凭合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”（ 解释 第16条）条文中的“六个月”是除斥期间。2129学生提问：次出租人是“有独三”，还是“无独三”？是“无独三”（无独立请求权第三人）。3.解释第17条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次出租人请求代承租人支付欠付的
5、租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”本条是关于次承租人代为清偿权的规定。（七） 无权占有的次承租人支付使用费的义务“房屋租凭合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”（ 解释第18条）这是对无权占有者的债权请求权。凡是请求支付货币的，都是债权请求权。（八） 继续承租权“承租人租凭房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租凭期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按
6、照原租凭合同租凭该房屋的，人民法院应予支持。”（ 解释第19条）继续承租，只能在剩余的租期之内。继续承租人也有优先购买权。（九） 所有权变动不破租凭的例外规定“租凭房屋在租凭期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租凭合同的，人民法院应予支持。但租凭房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前以设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”（ 解释 第20条）所有权变动不破租凭的例外：其一，抵押权设立在前；其二，查封在前。（十） 房屋承租人的优先购买权1.“出租人出卖租凭房屋未在合理期限内通知承租人或者纯在其他侵害承租人
7、优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应（小编推荐你关注好范文 网：）予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”（解释第21条）出租人与第三人的买卖合同作为债权合同可以是有效合同，可以发生债的效力。承租人可以采取请求出租人赔偿的方式处理，尚未给第三人办理过户手续的，承租人仍可以主张优先购买权。2.“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”（解释第22条）第一，“合理期限”，不一定是“三个月”；第二，不论是抵押在前，还是租赁在前，都不影响承租人的优先购
8、买权。3.“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”（解释第23条）承租人参加了拍卖，只能以出最高价进行竞买。在拍卖中，只有最高价，没有同等价格。21-30 学生提问：某人在拍卖现场以200万元购得房屋，承租人能否出200万元主张优先购买权？不行。在拍卖场合，承租人实际没有优先购买权。4.“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;（三）出租人履行通知义务后，承租
9、人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”（解释第24条）条文中的“十五日”为除斥期间，限制的是房屋承租人的优先购买权（形成权）。21-31 在下列哪些情况下，房屋承租人不得主张优先购买权？a.按份共有人主张对份额优先购买权的b.出卖人将房屋出卖给近亲属的c.出租人履行通知义务，承租人在法定期间内未参加拍卖或者一直保持沉默的d.第三人购买租赁房屋并已经办理登记手续的21-32甲把房屋出租给乙，在租期之内：a乙在同等条件下有优先购买权b.甲未在合理的时间内通知乙，即与丙签订了买卖合同，乙有效主张甲、丙的合同无效c.甲未在三个月的时间内通知乙，即与丙签订了买
10、卖合同，乙有权主张甲、丙赔偿d.甲未在合理的时间内通知乙，即与丙签订了买卖合同，乙有权向甲主张赔偿 答案：abcd 答案：ad21-33 学生提问：为什么孙子优先于承租人？孙子是近亲属。在中国社会，不动产出售给近亲属以至同族，是传统。按照解释，仅仅是同族是没有优先购买权的。21-34 某甲把房屋出租给某乙，租期为三年。在出租到两个月的时候，甲把房屋出卖给了第三人丙，已经办理了过户手续。出卖前未在合理的期限内通知承租人。承租人提起诉讼，主张同等条件下的优先购买权。理由是：丙是非善意。因为按照习惯，买房的人在购买前一般要看房，一看房就知道有承租人。丙属于“应当知道”承租人的情形，因此为非善意。经查
11、：在甲出租给乙之前，丙曾经看过空房，在签订合同时就没有再去看，以为没有问题。且合同注明买卖的房屋为空房，甲向丙隐瞒了事实。解析：丙为善意，乙优先购买权实际被击破。第五节融资租赁合同一、融资租赁合同的概念和特征（一）融资租赁合同的概念“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。”（合同法第237条）“融”，是指流通。“资”，是指货币资金。货币资金的融通，可以理解为货币资金的流通。融资租赁合同是通过“融物”而融资的合同。所以，又有人称之为金融合同。融资租赁合同是诺成合同。融资租赁合同的买受人具有双重身份。至于出卖人是谁，买的是
12、什么东西是由承租人来选择的。比如，某省的航空公司需要5架飞机，他就和融资金融机构（租赁公司）商量，由融资机构来买，买回后再出租给航空公司，然后，融资租赁机构收取租金，这种合同就是融资租赁合同。融资租赁合同应当采用书面形式。也就是说，融资租赁合同是要式合同。（二）融资租凭合同的特征1.融资租凭合同所指的法律关系有两个，一个是出卖人与买卖人的买卖合同关系，一个是出租人（买卖人）与承租人的租凭关系。2.融资租凭合同的出租人是具有融资租凭业务经营资格的企业法人，一般为租凭公司。融资租凭经营属于特许经营，出租人要有金融业务的经营许可。3.融资租凭合同的标的物一般是由出租人按照承租人的要求购买的。承租人的
13、要求，一是表现为对出卖人的选择，一是表现为对租凭物的选择。出租人购买标的物，是为了满足承租人对标的物的特殊要求。4.标的物一般是设备、交通运输工具等价值比较高的动产。有一种观点认为，融资合同的租凭物是动产，还有一种观点认为融资租凭合同的租凭物包括动产和不动产。我国合同法对融资租凭合同的租凭物没有作限制性的规定，从实践来看，融资租凭物一般是设备、交通运输工具等动产，但在法理上不动产作为融资租凭物并无不可，不会影响到融资租凭合同的性质。5.融资租凭合同的经济功能是通过出租来融资。这就是一般著术上所说的通过融物（以出租作为媒介）来达到融资的目的。应当指出，这里所说的“融资的目的”，是从经济角度而言的
14、。在严格的法律意义上，融资租凭合同的目的有两个：一个是出租人的目的，即通过出标的物而换取租金。一个是承租人的目的，通过交付租金而取得对标的物的使用、收益权。考虑到融资租凭合同融资的经济功能，合同法第243条规定：“融资租凭合同的租金，除当事人另有约定的以外，应当根据购买租凭物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。”这就从法律上排出了承租人以融资租凭合同的租金标准高于传统租凭合同的标准而导致显示公平的理由主张撤销的可能性。（三）融资租凭合同与租凭合同的区别1.在传统租凭中，出租人的租凭物一般是出租人在订立合同前就拥有的，并不是根据特定承租人的特殊需要专门购买的。而在租凭合同中，出租人要按承租人的特殊需要，向承租人指定的出卖人购买，出租人购买标的物的行为与其出租的物的行为是紧密联系在一起的。由此产生俩个有关联的法律关系，一是买卖，一是出租，买卖是为出租服务的。2.在传统的租赁中，租凭物是不动产和动产。在融资租凭中，租凭物主要是指动产。3.在传统的租凭中，租期受到法律的限制。“租凭期间不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。”（ 合同法第214条第一款）融资租凭合同为做限制性的规定。4.在传统的租凭中，出租人承担维修义务，另有约
