1、 工程建设地址位于-市-区-（原-），场地地理位置优越，北邻-市森林公安局-分局，南面为吕二北路，西侧为-商住楼，东侧为团庄路，该场地地势高差不大，北高南低，西高东低，无不良地质作用，满足各项施工条件。1.5 项目建设性质 棚户区改造（新建）。1.6 项目提出的理由与过程棚户区是我国快速城市化过程中的一个非常普遍的现象和热门话题。棚户区是指农村在快速城市化过程中，在城市建成区内以原农村居民点依托形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以原农村居民“一户一栋”为基本特征的特殊居住区，也称“都市里的村庄”。随着城市化的不断深化，棚户区日益表现出诸如违法建设泛滥、安全隐患严重、环境质量低下、社会问题突出等
2、种种复杂而严重问题，对所在城市的统一规划和统一管理产生极大破坏，改造棚户区一时成为各界共同的呼声。-市随着经济的迅速发展和城市化进程的加快，城市建设突飞猛进，城市规模日益扩张。“棚户区”改造作为城市建设难题也提上了议事日程。根据国家、省、市有关有关棚户区改造政策精神，为进一步加快-区城市棚户区改造步伐，有效解决棚户区住户的住房问题，-房地产开发有限公司拟对-区-（原-）片区40户城市棚户区实施改造。切实解决好-棚户区居民生活环境，建设宜居小区，提升居民幸福指数，提升-市-区城市整体形象。-公馆建设工程位于-市-区，-（原-），场地地理位置优越，北邻-市森林公安局-分局，南面为吕二北路，西侧为-
3、商住楼，东侧为团庄路，是风动厂员工及家属居住点，现有176户，人口338人，拆迁面积7746.42平方米，安置比例为1.0:1.5，安置总建筑面积为11620，剩余部分住宅交麦积区房管局，并按照住房管理实施细则向符合条件的城镇居民出售，以平衡经济效益。根据棚户区现状，该区亟待改造的原因是：1、区内危房多大多数房屋建成年份久，设计落后质量低劣。2、卫生条件差区内杂草丛生，垃圾成堆，基本无排水、排污设施，污水、粪水漫溢，不符合争创省级卫生城市的要求。3、安全隐患大区内房屋私建乱搭现象严重，房屋间隔距离小，通道不符合消防标准，基本无消防设施，一旦发生火灾蔓延迅速，难以控制。依照-市房地产管理局关于风
4、动厂经济适用住房项目建设方案的批复天市房（2016）66号文件，同意将“-市风动厂棚户区改造项目”列入2016年度城市棚户区改造计划。1.7 建设项目概况与规模 工程建设地址位于-市-区，工程占地2192平方米，建设框剪结构商住楼壹幢，总建筑面积13040.65平方米，其中：商业用房面积791.88平方米，物业及附属用房面积200.00平方米，地下面积3170.50平方米，住宅面积8878327平方米，共96套（其中：安置用房40套），概算总投资8000万元，建设周期2017年-2018年。 以下表格为-公馆工程经济技术指标:项目单位数量备注总用地面积2192.003.29亩13032.96地
5、上建筑面积9863.46地下建筑面积3170.50商业及附属建筑面积991.88住宅建筑面积8870.58建筑基底面积603.99建筑密度27.55%容积率4.50绿地率%30停车位个43均为地下自行车44住宅套数套871.8 项目建设范围及项目资金筹措（1）项目范围：-风动厂城市棚户区改造项目一期工程建设内容主要为1#、2#、3#楼住宅项目。风动厂家属区棚户区改造基本情况表序号建设名称户数（户）人数（人）拆迁面积（）1风动厂家属区1763387746.42（2）项目资金筹措：项目建设资金来源：申请中央和省上棚户区改造补助资金5%；国家开发银行或农业发展银行棚户区改造专项贷款资金25%建设单位
6、自筹资金70%。1.9 项目建设期1.10 项目建设目标通过棚户改造，将改善-原有居住环境的同时，也进一步加快-区城乡一体化建设，提升城市品位及该区的土地利用率，使经济发展得到提高，人们生活水平得以上升。该项目本身污染较小，施工期及运营期均可以进行有效的控制。项目建设地址环境质量良好，区内绿化率高，建设棚户区改造安置小区符合国家住房有关政策，保障家庭的基本住房需求。本项目对优化居民居住环境具有明显的推进作用。1.11 项目建设的投资与经济、环境、社会效益该项目整体投资总额约21548.2万元，项目的整体收入约为21565.4万元，整体收益为219.7万元，投资回报率不高，但社会效益和环境效益十
7、分显著。通过政府引导示范，以及加强小区环境绿化美化及基础设施完善配套，有利于提高群众的环境保护意识，增强环境综合整治效果，使群众自觉参与植绿、护绿行动，逐步走上可持续发展之路。因此，针对性的对原风动厂周边区域进行改造，对加快城区的整体建设步伐具有十分重大意义。1.12 项目编制原则1、立足实情，理论与实践相结合的原则2、以市场需求为导向，遵循市场规律原则3、统筹规划，重视资源整合，降低建设成本原则 4、社会经济环境可持续发展原则1.13 项目编制依据1、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国办发200724号；2、住房和城乡建设部国家发展和改革委员会财政部国土资源部中国人民银行关于
8、推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）3、甘肃省人民政府关于城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见（甘政发201013号）4、甘政发200792号甘肃省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的意见；5、甘肃省住房和城乡建设厅关于全省城市和国有工矿棚户区改造项目空间规划编制和建筑设计工作的指导意见6、甘肃省人民政府关于加快棚户区改造的实施意见（甘政发201395号）7、-市人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见 （天政发201482号）8、-市人民政府办公室关于印发-市棚户区改造国家开发银行贷款项目监管及贷款资金管理办法的通知天政办发 2014109号9、-市城市总
9、体规划（20052020）；10、甘肃-市十二五城镇建设规划；11、项目单位提供的基础资料。17、关于-市-房地产开发有限公司“-公馆”项目净空限高的意见。1.14 研究范围根据国家发改委、城乡建设部关于对项目可行性研究报告内容的要求，并在-区建设局提供相关资料和数据的基础上，结合项目的实际情况对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设地点及建设条件、建设规模及内容、项目建设进度和组织管理、投资估算和资金筹措、社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，对项目的决策提供依据。1.15 建议与问题1.15.1 建议项目业主应强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测
10、与防范对策，为保证项目按期完成，提出以下几点建议。（1）项目在获得立项批复后，应尽办理完善相关手续。实行速度管理，加强项目运作速度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的危险。（2）项目建设单位应抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。（3）加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好成本控制。1.15.2 问题项目的征收量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以免拖延建设进度，影响全部施工。1.16 结论-棚户区改造项目一期工程抢抓国家大规模推进棚户区改造的机遇，着力改善城市家庭的居住条件，促进社会经济协调发展为目的，坚持政府主导，市场运作，政府
11、统筹协调和组织实施，着力解决改善棚户区居民生活条件，是一项真正的民生工程，德政工程。因此，该项目是可行的。第2章 项目建设的必要性及可行性分析2.1 项目背景 棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。棚户区的存在是一个历史遗留的欠账问题，已成为城市中“二元结构”的一大表现，有必要加快改造的步伐。党中央、国务院高度重视城市、工矿（含煤矿）、林区、垦区棚户区居民住房困难、居住环境差的问题，这几年加大了对各类棚户区改造的工作力度。2008年中央启动保障性安居工程，并将国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容，加快了
12、改造步伐。2010年，中央全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，并继续推进国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造。经过几年的努力，各类棚户区改造已经取得积极成效。实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。各地对棚户区改造实行了“保底”安置，安置标准普遍达到了户均45平方米以上，保证了实施改造后群众居住水平都能明显提高。棚户区改造还要求加强改造建设和安置住房分配过程的公开透明，维护棚户区群众的知情权和参与权，确保分配结果群众满意。从这几年实践来看，扎实推进各类棚户区改造，既能改善民生，又是扩大内需的一项重要举措。棚户区改造产业
13、关联度高，带动力强，不仅能够增加投资，而且能够带动消费，可以有效消化钢铁、建材、家电等上下游产能和产品。2012年9月25日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会上强调，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度，“三位一体”推进，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路。按照中央、甘肃省、-市统一安排，-市启动了企业及城镇棚户区改造工程。-市-区为提升-区城市品位，按照区政府安排，由-市-房地产开发有限公司负责实施-公馆项目工程，项目现已纳入2016年-市棚户区改造计划。按照市规划局出具的项目选址意见复函，该项目
