1、但是对房地产开发企业的税收负担过重，房地产开发企业的资金链相对应其他行业更加的紧张，目前的税制设计不是很合理，房地产开发企业面临巨大的经营压力，而土地增值税作为房地产开发企业所触及的重要税种之一。因此，在此背景下本文将对房地产开发企业土地增值税的税收筹划进行研究。1.1.2研究意义对税收筹划的研究，将有利于房地产开发企业管理层和治理层树立正确的税收筹划观金额税务风险意识，将有利于房地产行业的发展。房地产开发企业在我国国民经济中地位具有重要性，近年来随着税法的不断完善，税收筹划被越来越多的房地产开发企业所认识、接受和重视，多种多样形式的税收筹划方式纷纷出现，越来越成为各个企业经营管理活动中不能缺
2、少的重要组成部分。1.2选题研究动态1.2.1国外研究动态关于税收筹划，国外研究比较早，美国的大法官汉德曾说过：“人民合理化他们自己的活动，降低了税负负担，是无可非议的。任何一个人无论贫富还是贵贱都可以这样做的。纳税人无需通过法律的规定来承担税收。税收是强制性的，而不是每个人自愿的捐款。以道德的名义来征收税收,纯粹是奢谈1。”美国南加州大学梅格斯博士认为“人们安排自己合理合法的经济活动，是指缴纳尽量可能降低税收，他们利用的方法可以叫做税收筹划，目的是把少缴纳税款和延迟纳税2。另外，多米尼克麦克斯韦和安东尼维格在土地增值税：值得转变吗中指出：土地市场的租赁价格是土地增值税的基础，是一种每年都必须
3、交的税，这种税的特点主要是体现改税的征税的基础上，然后按照固定比率来征收，还有在该土地的地理位置是否有激励机制、是否有得到注意、公平竞争环境和较高的经济效率相关。当然，这有很多原因阻碍税的开征，但是它可以从以前在土地增值税上的尝试中可以很清楚地看出土地增值税是一个公正而且有效的，是一个重要的角色，尤其是当个人财富的越来越多投资到公共事业的时候，土地增值税有利于获得其中的投资盈利3。1.2.2国内研究动态我国在长期处于计划经济体制，所以税收筹划研究起步较晚，但是随着国内房地产行业的高速发展，对于研究房地产开发企业的税务筹划也越来越活跃。王小玉（2010）在房地产开发企业土地增值税的税务筹划中指出
4、：企业纳税人应在遵守国家政策和法律法规的前提下进行税务筹划，通过对于税法的研究，对企业本身的各种经济活动进行事先的安排，进而能尽量的减少纳税成本，获得最大的税后利益的一种经济行为4。刘亚丹（2011）指出：在房地产开发企业所要缴纳的各种税种当中，其中主要的税种之一是土地增值税，其税率跨度大、计算比其他税种繁杂、计算周期也比较长，如何利用税收筹划帮助房地产开发企业降低税负水平，在严酷竞争的市场中实现收益最大化是房地产开发企业目前以及以后需要解决其中的一个问题 5。张雁（2012）在浅析房地产企业土地增值税纳税筹划中指出：房价在这几年上涨的趋势预演预烈，国家颁布了一系列的法律，目的就是为了抑制房价
5、过上涨的过快，而且当中的土地增值税作为国家调控房地产开放企业的一种方法，采用了超率累进税率，这一政策起着非常重要的作用 6。王爱英（2009）在论房地产开发企业纳税筹划技巧中指出：在房地产开发企业税收筹划当中，最为重要的一种方法就是善于利用税收优惠政策另一种方法就是选择恰当的会计政策，尽量把营业额降低，同时还要增加扣除项目净额，才能减少计税基数，最终达到减轻应纳税额的目的，这样探讨纳税筹划才具有实际意义7。1.2.3文献评价通过对国内外的研究动态的综合可以看出，国外对于税收筹划的研究很早，已经发展成为了一个稳定而又成熟的行业，而在我国近些年才对税收筹划理论与方法的借鉴以及独立的研究。1.3 可
6、能的创新点1.3.1研究角度创新本文紧密联系目前我国房地产开发企业发展的实际状况，并结合最新的税收政策，针对房地产开发企业的项目来研究税收筹划的问题，引用案例，本文提出了具有可操作性的税收筹划方法，可能给企业的税收筹划活动带来一定的实践意义。1.3.2税收筹划目标创新房地产开发企业涉及的税收较多，以前的研究的税收筹划的方法比较笼统，没有什么针对性，在房地产开发企业各个税种当中，土地增值税又是其中非常重要的，所以针对土增值税进行税收筹划，完善筹划方案具有较强的可操作性，具有现实意义。第二章房地产开发企业税收筹划现状与存在问题分析2.1房地产开发企业土地增值税概述房地产开发企业中，有许多类型的税种
7、，土地增值税是其中一个影响很大的所得税，房地产开发企业压力很大。但是因为土地增值税的税率比较高，负担就会最重，房地产开发企业的利润有较大的影响，针对加强对土地增值税的纳税筹划，然而税收筹划的一般都是通过控制增长率、扣除项目和税收优惠，相对应地减轻房地产开发的税收负担，改善其经营环境有着重要的作用 8。在他们经营的房地产开发公司，通常都会有很多大量的借款，当然也会利息支出。因此，要想进行土地增值税的税收筹划，应该主要考虑房地产的收入额和扣除项目金额这两个因素。随着国家税务总局关于土地增值税清算的规定越来越细化，对房地产宏观调控不断加强，房地产面临内外环境出现新的变化，选择好的税收筹划对房地产开发
8、企业是至关重要的，需要从新的研究视角，对房地产开发企业税收筹划进行研究9。2.2税收筹划现状2.2.1税收法律法规不完善，税收征管不规范在我国，目前的市场经济体制还尚未完善，而且存在很多不规范的税收法规，很多时候法规刚出台，随之相应的补充规定就出来了，加上我国立法技术不高，税收立法体制层次相对较多，不仅法律法规内容存在着众多的模糊之处，而且法规相互之间还有一些摩擦或是冲突，有时候即便是专业人士也很难准确的把握，这也就在税收筹划方面把很大的操作风险给了纳税人。对于具体的税收事项，我国税法允许在一定的范围内,税务机关可以拥有自由核定权。2.2.2企业税收筹划缺少战略性目标，过程单调，方法单一从税收
9、筹划目标方面来说，目前企业所进行的税收筹划往往只是考虑如何税负最少作为纳税方案的唯一标准，并没有着眼于整个企业的价值最大化。从筹划过程来说，现在所进行的税收筹划，通常只着眼于某些税种，从而使筹划进程呈现单调的特点。税收筹划可以从时间与空间的角度在多种税种之间进行。在筹划的方法上，税收筹划主要利用税收优惠政策和选择会计核算方法，方法比较单一，但从各国的税收筹划操作来看，企业税收筹划的方法还不止这些。首先企业可以从税负弹性大的税种下手，虽然房地产开发企业在开发过程中利息费用较高，实现利息扣除，如果较低就不扣除 10。2.2.3 税务代理市场化不足，管理不规范，执业人员素质低税务中介不够市场化，内部
10、管理不完善、税收筹划工作的职责不标准、内部管理制度没有健全，风险控制也没完善，执业的秩序的混乱。执业人员素质较低，服务质量也较差。现如今在我国企业进行税收筹划的工作人员，大部分为专门的财务和会计人员，其知识面大多都比较窄，综合素质不是很高，但在这方面我国确极度缺乏人才。2.2.4缺乏系统谨密的理论框架，理论研究脱离实际虽然国内关于税收筹划，很多学者也公开发表和出版了不少的文献，但大多只局限于理论的介绍，深入地进行探讨却很少。与外国相比较，他们的税收筹划理论不断成熟，还具有丰富的实践经验，而且对于税收筹划的研究也比较早。对于税收筹划的研究我国才刚刚起步，纵使政府能及时的推陈出新，税法的操作性还是
11、很差，大多的公司都习惯于传统的工作任务，做的都是单一的日常工作任务，没有一套比较完整的系统、比较好的理论框架，也没有比较标准的操作技术。另一方面，如果税收筹划的理论研究脱离实际，没有注重实际操作，从而会缺少现实的可行性，合理的税收筹划对企业带来更高的收益，但是不合理的企业，如果不注意其中的一些细节问题，会对企业的经营管理没有起到指导性的作用，往往会适得其反11。综上所述，我国的税收筹划存在的问题较多，现状不是很乐观。为此，税务机关、企业、税务代理机构等应都该重视这些问题，税收筹划是市场经济发展得必然产物，所以分析这些问题产生的原因，再转向研究方案，以解决这些问题，不断的完善，税收筹划将会有广阔
12、的发展前途。2.3存在的问题2.3.1法律法规不够完善，税收执法不规范我国在税收筹划无论是理论和还是实践都处于初步探索阶段，因此税收筹划法律法规存在着很多的漏洞，执法也没有规范化。对于房地产开发企业而言，有些企业认为税收筹划成本会更高，反而偷税、逃税会更方便，且就算被发现，罚款也相对较低，这也就造成了很多企业不重视税收筹划。另一方面，法律的不规范和模糊也让企业认为税收筹划存在着操作风险，可能会发生税务机关与纳税人意见不一致的地方从而导致税收筹划失败。2.3.2缺乏有效的内部管理，税收筹划意识不强税收筹划的进行必须建立在有效的内部管理基础之上，房地产开发企业的税收筹划可能涉及经营活动的整个过程，
13、但很多企业各部门之间信息的共享和相互协作的程度相对较低，这也给进行税收筹划带来了难度。而且很多企业没有税收筹划的意识，很多企业认为进行税收筹划的收益比偷逃税的收益要低，没必要进行税收筹划来增加相关的成本12。2.3.3违法处罚较轻，造成偷税逃税企业多企业在税收方面有违法行为，税务机关应该严惩，才能让企业真正认识到通过合法合理的税收筹划途径，可以减少税负实现利润最大化，而不是通过偷逃税款。很多企业在减少税负的时候不是通过税收筹划，反而是通过偷逃税款，因为土地增值税是一个很大的税种，这样而偷逃税款是违法行为的，不利于企业的发展。从长远的角度看，企业进行税收筹划并没有减少国家的收入来源，这是因为企业
14、通过税收筹划利润越来越多，企业才会不断地发展，更好的发展。企业为了能够长远健康的发展，就应该选择在遵守法律的前提下减轻税负，这才是企业的长久之计。第三章土地增值税税收筹划的路径分析3.1 影响增值率的价格、扣除项目3.1.1取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额包括两个方面，一方面是纳税人为了取得土地使用权应该支付的地价款。在另外一方面是纳税人在取得土地使用权时按国家的有关规定缴纳的相关费用和税收，包括取得土地使用权过程中有关契税、登记和过户手续费。3.1.2房地产开发费用房地产开发费用是指和房地产开发项目有关的财务费用、管理费用和销售费用。按照现行财务会制度的有关规定，这三种费用作为期间费用，按实际发生额直接计入到当期损益当中。然而，在计算土地增值税当时，有因为对利息处理不同而不同，房地产开发成本的费用并不是按照纳税人实际发生的金额中扣除，而是分成两种情况来考虑，其主要是考虑财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目来计算分摊利息，并提供金融机构证明，允许根据实际扣除利息，再计算出费用金额。3.1.3房地产开发成本房地产开发成本是指纳税人开展房地产开发业务发生的实际成本，包括土地征用几拆迁补偿费、土地使用权的基础设施费、前期的工程费、出让金、开
