【前瞻产业研究院】关于产业地产的三个主要问题Word文档下载推荐.docx

1、比如广东省特色小镇示范单位、2017十大产城融合经典案例等等。这个小镇有与众不同的开发逻辑，甚至与碧桂园过往的项目相比也是如此，举例来说：别的产业地产项目，迫于资金压力，又想快速回款，都巴不得能早点把配套的住宅卖出去!可这个小镇的配套住宅，早已具备了开盘的条件，却迟迟没有对外销售，因为他们认为住宅是为产业提供服务的，得优先即将入驻的企业潼湖科技小镇的逻辑如此与众不同，和它的开发组合有关。这个项目是由中城新产业与碧桂园合作开发的。业内人士认为，产业地产虽然比住宅开发“麻烦”，但做得好一定比住宅开发还赚钱!前提是得用正确的逻辑来干!关于产业地产的三个天问天问一：是产业为地产服务，还是地产为产业服务

2、要回答这个问题，就先要搞清楚，为产业而地产，和为地产而产业，有什么本质的区别。可以用大家都熟悉的商业地产来分析这个问题。作为商业地产运营专家，恒隆的重心全部在运营上，想的是如何把自己的商场运营旺。他们也因此得到回报：恒隆的商场并不多，市值却有8、9百亿。而内地某商业地产巨头，虽然也是做商业地产，着力点却在“卖”上，他们拿下综合体的同时，周边还同时做商业街和住宅，他们一心做快周转，要把周边的商业街和住宅卖掉来盈利。至于综合体本身经营的如何，并不特别重视回到产业地产，产业为主还是地产为主，核心在于关键节点的选择。比如下面这个：如果是产业为主，当然要优先解决入住企业员工的安居问题。如果是地产为主，那

3、么就不管卖给谁，卖得越快越好。天问二：项目靠什么赚钱?准备赚快钱还是赚慢钱?下面这张图，分别是住宅、商业、产业地产的盈利模式和成熟周期。比较而言，传统住宅开发的盈利模式当然是最简单的，产业地产的盈利模式当然是最费心最复杂的。但是，从整个市场来讲，整个住宅开发的总规模即将到顶，继续盖住宅卖住宅的简单模式会越来越被动。存量才是未来的主流市场。而且，在一二线城市，拿纯粹销售的住宅用地正越来越难。大部分地块都要求持有一定的面积。对比而言，在一二线城市周边拿产业用地，特别是高科技产业用地，却比较容易。为什么呢? 地方政府发现，手里可以卖得地越来越少，而卖地、修住宅是“一锤子买卖”，以后几乎没有收入，还要

4、付出。如果靠卖地收入去维持地方财政，是难以为继的，有断粮的可能。 做产业地产，卖地时让一点利，招来一些优秀企业，就可以产生持续的税收，每年都有财政收入，而且越来越多。对企业来说，虽然运营公寓、酒店、产业地产需要专业、需要耐心，但是风险比较小，不怕调控，有持续的现金流。而且如果真的运营得好，将来通过上市、物业升值后变现、服务、REITs等资产证券化赚到的钱，可能比开发更多。美国有一些资产管理公司的市值，远高于开发商。当然，产业地产要想和传统开发一样赚钱，甚至比开发更赚钱，是有前提的。具体来说，需要较高的售价和租金，如下图所示。天问三：项目的核心是什么?对于打着产业幌子拿地，还是想做传统开发的房企

5、来说，项目的核心是销售。对于传统产业园区来说，项目的核心是招商。而对于中城新产业来说，项目的核心是生态。也就是说不是自己去找客户，而是给客户一个理由，让它入驻自己的园区。三种模式的对比如下图所示：以一线为例，虽然工业用地拿地相对容易，但因为工业用地成交规模大幅上升，目前的产业园区，实际上是供大于求的。如下图所示：既然供大于求，那么，为什么客户要入驻你的园区，而不是别人的园区?企业入驻一个园区有3个理由，如下图所示：其中，政策服务，大部分地方都做得很好，一些政府自己的园区，甚至不收租金，这一点，企业没法竞争。而传统园区服务里，做得最好的可能是天安，他们提供商业、食堂、电影院等配套，还有智慧停车等等园区服务，让企业可以做到拎包入住。6