1、1.2.1、编制依据1.2.1.1、国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）及现行财税制度。1.2.1.2、关于大力发展经济适用住房的若干意见（建设部、国家计委、国土资源部发）1.2.1.3、建设部房地产开发项目经济评价方法。1.2.1.4、经济适用住房管理办法（建住房200477号）1.2.1.5、关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见1.2.1.6、经济适用房价格管理办法（计价格20022503号）1.2.1.7、XX省经济适用住房建设管理办法1.2.1.8、XX市安居工程实施意见1.2.1.9、XX省人民政府办公厅关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见的通
2、知1.2.1.10、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）1.2.1.11、工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）1.2.1.12、民用建筑设计通则（JBJ37-87）1.2.1.13、住宅建筑设计规范（GB50096-99）1.2.1.14、建筑设计防火规范（GBJ16-872001年版）1.2.1.15、屋面工程技术规范（GB50207-94）1.2.1.16、民用建筑热工设计规范（GB80176-93）1.2.1.17、中华人民共和国房地产管理法1.2.1.18、中华人民共和国城市规划法1.2.1.19、中华人民共和国土地管理法1.2.1.20、城市房屋拆迁管理条例1.2.1.2
3、1、XX市城市总体规划1.2.1.22、上级或者主管部门有关方针政策方面文件1.2.2、编制原则1.2.2.1、规划设计方案要具有超前性且经济合理，要充分体现以人为本的思想并有利于构建和谐社会1.2.2.2、户型设计超前合理、经济适用，标准适度、功能齐全、便利节能1.2.2.3、因地制宜、统筹兼顾，经济适用房建筑景观符合城市景观规划要求。1.2.2.4、科学、合理建设经济适用房，满足中低收入家庭住房消费需求。 1.2.2.5、合理性原则，对建设项目的有关经济、技术指标、是有较好的合理布局性和科学性。1.2.2.6、环境保护原则，开发利用与生态平衡、建筑与绿化按规范实施，塑造优美、舒适的经济住房
4、社区。1.2.2.7、整体性原则，突出项目开发的整体布局，连片开发，确保项目的整体效果。1.3项目申请报告编制的内容和范围1.3.1、项目提出的背景及建设的必要性1.3.2、项目建设地点及配套条件 1.3.3、主要建设内容及规模1.3.4、工程技术方案1.3.5、现状分析及预测1.3.6环境保护及节能1.3.7组织机构及劳动定员1.3.8工程管理及项目实施进度安排1.3.9投资估算及资金筹措1.3.10财务分析及经济评价本项目申请报告根据XX市目前旧村改造实际现状，结合城市总体规划及相关产业政策对XX市XX区九曲街道办事处XX居委旧村改造住宅小区（还建）工程建设项目进行了调查和预测，并对投资概
5、算、社会效益等进行分析测算，合理确定项目建设规模、建设方案及基础设施配套，提出项目申请报告。1.4 项目概述及研究的结论1.4.1、项目概述旧村改造能够促进农民非农化。通过合理的规划进行旧村改造，使更多的农民转移到二、三产业上来，在解决XX未来发展空间需求的同时，也能够解决郊区城市化问题以及农民非农化问题。因此，旧村改造是实现农村现代化、加快城乡一体化发展的客观要求，也是促进农村可持续发展的重要途径。 XX市XX区九曲街道办事处XX居委旧村改造住宅小区（还建）工程建设项目位于人民大街以北，东兴路以西，滨河大道以东，地理位置为东径118。02至118。39，北纬34。52至35。31之间。 项目
6、住宅社区总规划用地面积118667.26m2（折合178亩）；还建住宅建设用地14883.33m2，,计划投资建设经济实用房标准的旧村改造住宅总建筑面积为24030m2,容积率1.41。住宅建筑面积净密度1.62, 项目由8栋砖混结构住宅楼和其他公建设施组成,住宅平均层数6层。住宅户数267套，规划还建居住人口934人。住宅楼地下停车位（储藏室）267个。绿化率39.01%，总建筑密度28.95%。旧村改造住宅小区按照普通住宅标准设计,交通便捷,功能齐全,物业管理智能化。本项目开发建设总投资2387.97万元（未含拆迁费用866元/平方米），其中：开发建设投资为2170.88万元（土地登记公证
7、费1.9万元，勘察设计前期费用282.97万元，建筑安装工程费用1561.95万元，配套建设费用200.2万元，建设管理费用33.78万元，税费69.62万元，不可预见费用20.47万元，间接费用123.87万元）；单位建筑面积综合造价为903.41元/平方米；销售及其他费用217.088万元。项目建设期1年。项目销售收入2523.15万元，总成本费用1978.62万元,税后利润408.28万元，投资利润率17.09，投资利税率22.8；建议全部用于同期旧村改造土地复垦。项目建设符合经济评价指标标准，符合XX省土地控制标准，符合国家现行产业政策，符合社会主义新农村建设的指导精神和政策。1.4.
8、2、项目结论在对XX市XX区九曲街道办事处“XX居委旧村改造住宅小区（还建）工程项目”作出了科学、充分的方案论证和切合实际的经济评价后，符合社会主义新农村建设的指导精神和政策文件，符合XX市城市总体规划，对城市综合开发建设具有重要意义，本项目申请报告提出如下结论：1.4.2.1、XX居委旧村改造住宅小区工程项目住宅社区的建立，对于加速XX市城市改造和开发计划的实施，改善城市面貌，完善投资环境均具有积极的意义。1.4.2.2、按照“抓整村推进、兴致富产业、建文明家园、创和谐新村”的指导思想来进行项目的建设，有效的推动了XX区九曲街道办事处的社会主义新农村建设的进程。1.4.2.3、本项目总投资2
9、387.97万元（未含拆迁费用866元/平方米），其中开发建设投资2170.88万元，销售费用217.088万元。1.4.2.4、项目销售收入2523.15万元，总成本费用1978.62万元,销售税后利润408.28万元。1.4.2.5、项目所需各项市政配套条件均可解决，为项目建设创造了有利条件。1.4.2.6、本项目建设符合国家有关社会发展和城市房地产开发建设的一系列的方针、政策，是XX市XX区九曲街道办事处发展及城市建设事业，促进经济和社会全面发展重大举措，有利于居民生活水平发展的步伐，提高人民生活科学文化素质，促进全市经济和社会各项事业的发展。综合分析研究，该项目建设是必要的也是可行的。
10、1.4.3、工作建议1.4.3.1、建设单位在落实好建设资金，抓紧各项工作的前提下，要特别注意作好以下几个方面的工作。1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大，在项目实施中应注意加强各方面工作的协调。2、项目的定位主题有一定难度，尽管设计工作已经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善；3、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。（1） 严格执行设计标准，积极推广标准设计；（2） 及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；（3） 按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。4
11、、应用价值工程降低建设成本；5、随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈, 住宅市场品牌的出现势在必行, 项目承办单位应充分认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，在社区经济允许的前提下,全面提升楼盘品质。6、在保证质量的前提下，缩短建设周期，建设过程中要尽量加快建设速度，使项目早建成早收益。在筹建和运营过程中，应及时注意市场动态，保证质量，强化销售，以求达到最佳经济效益。建议有关部门尽快立项，项目单位尽快落实资金投入建设和实施，同时项目承办单位需结合开发的特点，抓好营销渠道，加大市场和销售力度，以达到预期的效果。1.4.3.2旧村改造工作的对策建议 1、以科学发展观为指导，高标准做好规划工
12、作。规划是龙头，必须做好规划工作。此次改造的XX居委是XX区城区边缘的近郊农村，通过改造合点，将集中建设成为一个新城区社区，规划必须高起点，高标准。按照XX市及XX区城市总体规划，做好九曲街道办事处XX居委社区控制性规划的修编，然后做好各区块修建性详细规划。规划要做好延续性，原部分区块已做过修建性详细规划，部分村民安置房已按修建性详细规划实施，新的规划要与原规划衔接好。规划要面向现状，做到可操作性，出台规划前做好调查摸底工作，有必要搞清楚，旧村改造安置要安排多少排房（适合经济条件一般的住户），要安排多少小高层（经济条件较好的住户）。同时，规划要有前瞻性，在规划中体现生态、可持续发展、城市特色，
13、特别是要体现商贸城、旅游城的特色，规划的新住宅社区要体现建筑风格异国化，并赋予其世界村的概念，让其成为中外文化、世界文化融合的缩影，成为城市建设的一大亮点；考虑九曲沿河区域人多地少、大量的居民生活水平较高的实际情况，应适当规划一些小高层，以解决土地紧张，同时体现现代城市的品位。2、加强宣传教育，提高村民思想认识。旧村改造虽是一件惠及千家万户的好事，但由于该项工作涉及全体村民的切身利益，工作难度肯定很大。因此要通过宣传教育，统一干部群众思想，使旧村改造工作变成村民的自觉行动，变要我改为我要改。通过宣传教育，使群众认识到，旧村改造，不是简单的拆旧村建新村，而是拆旧村建新城，引导群众从追求住房数量到
14、居住环境质量的转变。建议组织村干部、党员、村民代表到外地旧村改造典型村取经，寻找旧村改造的感受和动力。 3、坚持群众利益第一位，做细调查研究工作，出台好政策。对于XX新区的旧村改造，我们既要信心百倍工作，因为有群众的大力支持，政府又有可借鉴的大量成功经验。但旧村改造是群众的一次利益大调整，利益大调整势必是矛盾大冲突时期，我们必须对此有清醒的认识，避免工作不清决心大XX区区政府要尽早出台旧村改造政策，并且尽量要有可操作性和使大部分群众能接受。在政策中，对于老村庄占地（包括村庄中的空地）包括用于村民旧村改造用地，政府不能再赚土地价差，老村庄和留用的开发地，人均宅基地可接近滩坑移民安置人均宅基地。另
15、外要考虑至今仍留守在本地的失地农民，要开发一些商业店面房、市场摊位给他们，让这些失地农民解决生计问题，真正从农民转变成居民。外商的利益也要考虑，在旧村改造中适当安排一些套房（或宅基地）给他们，理应所当，好让他们在XX有个居处，长期为XX的经济建设服务。在安置政策上，充分尊重群众意愿，让群众根据自己的经济条件等实际情况选择安置模式。要通过座谈、恳谈来统一认识，以人性化的做法来取得群众对旧村改造的支持。4、创新旧村改造工作机制，发挥群众的主观能动性。事务发展内因是关键，只有充分发挥群众的主观能动性，才能把事情真正做好。从有限政府角度出发，在旧村改造中，政府只要做好规划、政策制定和宣传、公共基础设施建设等工作，尽量从具体工作中脱出来。我们要充分调动群众的积极性，建议街道办事处和村委
