1、西安 投资有限公司1.1.3拟建地点：该项目位于西安市灞桥区，靠近灞桥区101县道和西安汽车科技学院（如图1），此地交通便利，有240、241等几路公交车直通市中心，车程大约40分钟，环境静谧，距公用供（排）水、电等基础设施较近，周围商店，医院等一应俱全，且周边征地方便，利于以后扩大规模。项目选址所在地土质良好，地势平坦且位置较高，即节省了前期场地平整的费用又利于排水，便于建设园林化的生活环境。此地远离市区的喧嚣，空气质量好。视野开阔，但又并非偏僻之地，基础设施齐备，加之有白鹿塬、鲸鱼沟、樱桃园以及旁边正在开发的汉簿太后陵等景点和思源、海棠、汽车学院等众多的大专院校，社会环境良好，尊老爱幼的氛
2、围浓厚，可以说是难得的养老之处。由于该地区地处郊区且正在开发之中，所以周围居住人口较少，不需要大规模的征地拆迁，节省了拆迁安置费和土地购置费，可以将更多的资金用于项目建设。1.3 该地区气候该地区属于暖温带半湿润的季风气候区，雨量适中，四季分明。无霜期平均为219233天。1月份最冷，平均气温-0.51.3；7月份最热，平均气温26.426.9；年平均气温13.6。极端最高气温45.2,极端最低气温-20.6.年降水量平均为507.7毫米719.8毫米。年降水日数96.6天。年平均湿度为69.6%。年平均降雪日为13.8天。冬季多东北风，夏季多西南风，年平均风速2.0米/秒，无霜期207天。人
3、到老年以后自身的抵抗能力及对环境的适应能力会下降，特别是高血压及冠心病老年患者，高寒或高温天气对他们是极为不利的，所以养老院选址的时候必须考虑当地的气候状况，以上多年的气象统计资料表明该地区无极端恶劣的气候现象，较利于老年人生活居住，此地近十年的气候统计资料如下表表1 灞桥区1997-2007年气象资料统计表月份123456789101112平均最高气温（摄氏度）4.87.714.020.425.831.632.031.124.719.312.16.1平均气温（摄氏度）-0.52.27.914.119.424.826.625.313.86.80.9平均最低气温（摄氏度）-4.2-1.83.28
4、.918.821.620.815.59.82.8-2.9降雨量（毫米）6.410.726.449.565.451.092.866.7107.565.625.65.5降雨日数（天）2.12.74.26.56.95.88.26.69.34.31.4日平均日照（小时）4.97.16.77.24.54.0 资料来源：香港天文台网站图1 养老院区位图第二章 项目背景及建设必要性2.1项目背景本项目所在地灞桥区位于西安市东郊 10 公里，总面积 332 平方公里，辖 9 个街道办事处，人口 50 万，其中80%以上为农业人口。是西安集纺织、印染、航天、航空、农副生产为一体的近郊区。境内陇海、西康铁路横亘东
5、西、贯通南北。 108 、310 、 312 国道穿境而过， 101 、 102 、 211 省道、西临、西闫、西蓝、绕城高速公路、东三环公路境内交织成网，是陕西省“米”字形高速公路交通网的中心。长安八水之三水浐、灞、渭河境内萦绕， 10 多个变电站覆盖全区，水、电资源充沛。 区内有仰韶文化的半坡遗址、龙山文化米家崖遗址、隋汉灞河古渡遗址、汉文帝霸陵、黄巢练兵遗址，文化底蕴深厚。关中八景之一“灞柳风雪”千载闻名，白鹿塬、鲸鱼沟、洪庆山竹翠林，瀑布景观，浐、灞、渭水潺潺，湖光山色，旅游自然资源丰富。 20 多个军工企业、国有大型企业、科研院所遍布全区，行业齐全，科技实力雄厚；中小学、 医院，邮电
6、局、所、金融机构分布全区，设施先进，形成了全方位服务网络。 随着陕西省“一线两带”建设和西安市拉开城市骨架，发展外围新区的战略构想，加上西安市着力打造“第一水城”项目，使灞桥区处于了“一线两带”的中心位置，并逐渐融入西安的中心城区，有着非常广阔的发展前景，成为中外投资商看好的投资热点地区。 本届区委、区政府提出了加快建设生态强区的总目标，扭住基础设施建设、浐、灞河治理开发、农业结构调整，围绕浐、灞、渭生态经济开发带，加快建设浐河经济开发区、灞桥科技产业园、国际港务区、新筑物流园区、狄寨大学园、都市农业园，把灞桥建成环境优美、生态最佳，经济发达的现代化城区。正是在这样的大背景下提出了此项目，此项
7、目的立项建设也是对于政府加快灞桥建设的积极响应，将极大的促进当地的社会和谐。2.2 项目建设的必要性该项目的建设必要性主要体现在以下几个方面： （1）解决老龄化社会问题的需要。据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又据预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口
8、的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题，西安市也和全国一样，老龄化程度为10%以上。新建灞桥区 养老院，也是解决老龄化社会问题的需要。（2）构建和谐社会的需要，党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，灞桥区区委、政府也提出建设“和谐灞桥”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建灞桥区 养老院，将为西安弱势老人、孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老
9、年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。（3）加快灞桥区社会福利事业发展的需要，该项目项目实施后，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，该区弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。作为灞桥区一所规模较大的综合性社会福利机构，将在该地区社会保障体系中发挥较为重要的作用。西安市目前有常住人口八百多万，我们假设65岁以上的老人有入住养老院的需求，那么根
10、据相关调查这个比例也在10%以上。我们如果按10%计算，那么整个西安市也有近八十万的老人有对养老院服务的需求，假设他们中的一半会真正选择去养老院安度晚年。那么这个数量也有四十多万，而据调查目前整个西安市大的上规模的养老院只有西安东林老年公寓、西安福星老年公寓、 西安和平老年公寓、 蓝田县敬老院 、西安丰泽园老年公寓、曲江乡敬老院、未央区三桥敬老院、劳动路敬老院、三桥敬老院、寝宫老年公寓、百岁爱心老年公寓、反哺堂敬老院、沁春园敬老院等几所，其中位于灞桥区的只有东林老年公寓，建于1998年，占地15亩，可容纳300多人，这些养老院由于建成较早，所以功能与各种设施都已过时或无法满足当前的需要，而且数
11、量与床位都极其有限的现状与目前对老年养老服务的庞大市场需求形成了极大的矛盾，所以就目前来说无论是从改善老年人晚年生活质量，让他们有一个幸福的晚年的角度来说还是从作为一个投资者的角度来说，建立一个具有一定规模，设施完备、服务周到的养老院都是可行的，也是当前形势下所必须的。第三章 市场分析与建设规模3.1市场调查与预测随着人们生活水平和医疗条件的不断提高，人口平均年龄将呈现出不断升高的过程，其中老年人口数量也会不断增加，我国在80年代末就已经步入老龄化社会，90年代以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在绝对数量上还是在总人口中的比重都在不断提高。随着人口老龄化程度的加
12、剧，老龄问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的老人都存在着这样或那样的心理问题。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。因此，面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，必须未雨绸缪，关注老年人，关心老年人的生活质量，真正实现“老有所养、
13、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”。 目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料”，和“看病就医方便”。老年人对养老方式的选择近年来呈现出以下特点。在经济上要靠自己。子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现在弱化。解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。现在越来越多的老人愿意自己设计自己的晚年生活，因此也就有越来越多的人愿意选择到养老院去安度晚年，据人口统计部门的预测到2020年，西安常驻人口将会突破千万人，即使按照老年人口占10%的比例计算，也会有极大的市场需求，提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的乐园。建立一个老年居住、交流老有所用的公寓是及其必要的
14、，也是大部分老年人的共同心愿。3.2 建设规模灞桥区 养老院是西安 投资有限公司与灞桥区人民政府共建的一所集收养、收治、康复、防制为一体的多功能、社会化、开放式的综合性福利事业窗口单位。该养老院由灞桥区政府无偿提供土地以及政策上的扶持，由西安 投资有限公司独家出资筹建并自负盈亏，双方负责共同管理。根据西安 投资有限公司的要求和桥区政府的相关规定以及有关设计规范，经审定初步设计建设内容包括：中心公寓楼、门诊部、康复中心、洗衣房、浴室、锅炉房、污水处理系统、老年活动中心及绿化工程，设计床位1200张，占地500亩，规划建筑总面积50000平方米，建筑容积率为3.5，建筑密度不大于50%，主体建筑限高30 米，建筑物退红线不小于7米，绿化率不低于45%,并严格按照有关标准执行。3.3建设投资估算 投资估算是项目决策的重要依据之一，其准确与否不仅影响到项目建设前期的投资决策，而且也直接关系到设计概算，施工预算的编制及项目建设期的造价管理和控制，因此，应尽可能精确的对拟建项目进行总投资的估算。 总投资是保证项目建设和投产后经营活动正常进行所必须的全部资金，总投资在项目的建设规模、技术方案、工程方案和设备方案及项目实施进度等确定的基础上，估算建设投资以及生产经营所需的流动资金。本项目分三期进行，总投资为5477万元，工程费
