1、宿松县国土局核发的土地挂牌出让成交确认书；宿松县城乡规划管理局规划设计条件；中华人民共和国建筑法；国务院建设工程质量管理条例；国家有关防火、安全卫生、劳动保护和环保等规程和规定。1.2.2 建设背景与市场调查分析我国房地产业还在发展时期，房地产业的发展进而带动整个国民经济结构调整，成为了国民经济支柱产业。我国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求。基于2012年上半年保定楼市消费者心理调查分析认为：（一）刚需是市场主体: 31-40岁的购房
2、者占了47%的比重，改善住房条件为购房主要因素；72%的受访人群年收入在5万或者5万以下，首付不足或是影响置业主因；首次置业与改善性购房群体是参与此次调查的主体人群；（二）70%的受访者在购房时的承受范围在40万元以下，62%的受访者可承受的月还款额在1500元以下，在保定的购房者能承受的房屋总价能力偏低，月还款能力偏低。目前宿松县住宅市场供应上,住宅面积在80-100m2以下的占总量的72%，住宅面积在101-120 m2的占总量的20%，121-140 m2占总量的8%。从以上统计结果看，80m2-120m2的住宅面积目前是宿松县住宅市场上供应的主力，市场接受程度最高。另外，本项目所在的宿
3、松县房地产市场及项目周边的主要楼盘，在2011年住宅平均价格为3300元/平方米。购房者所能承受的价格在15-20万之间，比例占到总量的80%以上。高收入人群所占比例为20%左右，其房价承受范围较高。2011年山水华庭、山水港湾小区住宅销售均价在3300元/平方米左右，且销售情况良好。从市场现状看，本项目地处县城中心，地理位置优越，交通便利，住房的需求一定会更大。另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业
4、结构和消费结构的调整，拉动一系列行业发展。依据市场状况及地区住宅需求分析，公司拟进行阳光家和苑房地产开发项目。1.2.3 建设地点与建设规划本项目地点位于破凉镇，占地面积约11999.73平方米。根据宿松县住建局下达的规划要点，项目用地性质为商住综合用地（可兼容商业用地，兼容量10%），主要规划经济指标为：容积率1.8，建筑密度30%，绿地率30%，建筑高度24米，建筑面积21490平方米，主要出入口方位为北侧。1.2.4建设条件1.2.4.1区位概况育才花园三期工程开发项目所在的宿松县破凉镇，破凉镇集镇紧邻宿松县工业园区，距县城中心9公里，安庆130公里，九江80公里，合肥230公里。武汉2
5、20公里，南昌240公里。318高速105国道，合九铁路穿镇而过，合九铁路宿松客货站座落集镇之中。距黄金水道长江复兴码头60公里，是本下县陈汉、北浴、柳平、隘口、趾风五乡，二郎、凉亭两镇到县城必经之路，形成了完善、便捷的客货交通枢纽。1.2.4.2自然条件1. 气候本地属亚热带湿润气候区，气候温和，雨量充沛，光照充足，年平均气温16.6，年降水量1400mm，无霜期255天左右，常年主导风向为东北风，夏季多西南风。降水：年平均降水量为1236.4毫米, 年最大降水量为1908.8毫米，常年雨季为6月下旬至8月中旬。2.地形地貌项目区域宏观地貌单元属长江中下游冲洪积平原，微地貌属长江河漫滩。上部
6、地层以第四系冲、淤积粘性土、粉土、粉细砂层构成，覆盖层厚度大于30.00m。3. 地理条件宿松县古称松兹侯国，建县于西汉高后年间，约2200年历史。属安徽省安庆市管辖。宿松县是皖鄂赣三省八县结合部。据有关资料显示，全县耕地64万亩，山场73万亩，可养水面84万亩；境内山区、丘陵、湖泊、平原依次分布。自然资源丰富。宜渔淡水面积居全国第二、安徽第一，养殖条件优越，名优特水产品有较高知名度。据有关资料显示，该县棉花常产超过2.5万吨；有“长江绝岛”小孤山、“南国小长城”白崖寨等，是皖西南旅游带的重要组成部分。1.2.5工程技术方案1.2.5.1工程项目设计依据（1）中华人民共和国城市规划法建设部20
7、08年（2）城市规划编制办法实施细则建设部1996年（3）城市居住区规划设计规范（GB 50180-93）（2002年修订）（4）室外给水设计规范（GB50013-2006）（5）室外排水设计规范（GB50014-2006）（6）给水排水工程管道结构设计规范（50332-2002）（7）给水排水管道工程施工及验收规范（GB50268-2008）（8）城市道路交通规划设计规范（GB 50220-95）（9）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ 137-90）（10）住宅设计规范（GB 50096-1999）（2003年版）（11）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ 50-2001）（12）
8、住宅建筑规范（GB 50368-2005）（13）城市规划行政执法手册保定市规划局（14）高层建筑混凝土结构技术规程JBJ3-2002（15）民用建筑设计通则GB 50352-2005（16）民用建筑热工设计规范GB 50176-93（17）屋面工程设计规范GB 50207-2002（18）高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2005年版）（19）屋面工程技术规范GB 50345-2004（20）建筑设计防火规范GB 50016-2006（21）民用建筑节能设计标准JGJ26-95（2005版）（22）建筑节能工程施工质量验收规范GB50411-2007（23）建筑抗震设计规范GB
9、 50011-2010（24）建筑抗震设防分类标准GB 50223-2008（25）建筑结构荷载规范GB 50009-2001（2006年版）（26）混凝土结构设计规范GB 50010-2002（27）建筑地基基础设计规范GB 50007-2002（28）建筑地基处理技术规范GB 50079-2001（29）砌体结构设计规范GB 50003-2001（30）建筑结构可靠度设计统一标准GB 50068-2001（31）项目有关技术资料1.2.5.2 设计原则（1）建筑物平面设计依照各自功能不同而遵循不同的设计规范进行设计，保证功能齐全，交通顺畅，布局合理。（2）建筑物全面突出体现形式与功能的有机
10、结合，尽量简练、明快。（3）建筑物门窗设计以严格、安全为准则，并满足节能建筑的需要。（4）建筑物照明及监控线路隐蔽安装以利安全。（5）建筑物内饰以简练、素洁为主，地面铺陶瓷地砖，墙面涂白色乳胶漆，屋顶铺设高分子防水卷材。1.2.5.3规划建设内容规划用地面积11999.73平方米，地下人防工程为地下室。辅助配套设施包括：发电机房、水泵房以及门卫室、物业管理、会所等，为砖混结构。规划总建筑面积21490平方米。1.2.6 总图布置1.2.6.1 总图布置原则（1）充分考虑城市长远规划，建筑物尽量满足布局合理、利用率高的要求。（2）建筑物满足采光、通风、消防及管网布置要求。（3）满足远近结合，功能
11、区别明确，布置合理的要求。1.2.6.2总平面布置原则（1）结合选址现状，合理布局；（2）根据福利服务中心的功能特点，按功能分区；（3）满足工作生活要求，尽量缩短电力、供（排）水管线，降低成本；（4）满足消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源；（5）合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化坏境的目的；（6）适当预留建设用地，确保老年公寓可持续发展。1.2.6.3总平面设计项目区北部为生活区，布置有公寓楼、康复中心、门诊部；南部为附属区，布置有洗衣房、变电所、泵房等。整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。1.2.6.4竖向规划（1）竖向布置原则1）与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程
12、用地；2）满足道路及管线敷设对高程的要求；3）合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；4）满足各区间的便利联系；5）保护生态环境。（2）竖向布置 项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管网。场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强项目区环境美化、绿化。1.2.7 公建配套工程1.2.7.1给排水1. 设计依据建筑灭火器配置设计规划GBJ14090；建筑设计防火规范GBJ1687（修订本）；建筑给排水设计规范GBJ1588。2. 设计范围拟建小区位于破凉镇，已达到“五通一平”条件。市政自来水管道、天然气管道已铺设完成，有可靠的水源供应，水质
13、符合国家用水标准。为满足业主生活用水，主干网选用DN200铸铁管，可保证均衡供水。生活污水排入宿松县城城市地下污水管道。3. 给水已达到“五通一平”条件。市政自来水主管道已铺设完成，小区给水管网与市政供水管网连接，有可靠的水源供应，水质符合国家有关标准，最高设计标准为150升/人日，最高日用水量81.6m3。4. 排水现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。1.2.7.2 供暖本项目不涉及供暖设计。1.2.7.3 供电1.电力网络电力连接城市电网，引接一路高压电源，小区内安装有变压器一台，由宿松县供电局统一供应，电力供应有保障2. 负荷等级、电源小区内生活
14、用电负荷等级属于二级。电源来自城管供电所，双回路供电。电源由变配电系统引入住宅类内配电柜。进户导线采用W22型0.6/1KV铠装电力电缆地下直埋引至室内配电间，电压为380/220V。变配电设备选用1000KVA变压器及辅助配套设备。照明配电方式采用树干式与放射式相结合方法，照明配线选用塑铜穿钢管暗敷设。3. 防雷和接地本设计中防雷装置采用避雷网，局部高出层面设施采用避雷针，防雷电的接地益与设备的保护接地装置共同接地极，本次设计接地系统TNS系统。1.2.7.4 通讯电话、有线电视、宽带网络均与市网连通。本项目预计需装机容量为170门的远程控交换机，拟由电信公司解决小区电话系统设计，宽带网、电视系统设计。电话采用程控交换机，主要完成各业主的日用电话和
