1、烟台高新区东海岸项目推介报告东海岸帝景天成项目开发推介分析报告烟台*工业有限公司导言 项目综述项目宗地位于烟台市高新区中心偏北临海位置，滨海中路与高新区交通主干道解马路交汇处，学院路之间。项目北望大海，金色沙滩，美丽海湾尽收眼底，马山寨高尔夫球场、游艇码头、五星级豪华酒店近在咫尺。东依原生态森林、天然氧吧，南临中国农业大学和山东大学烟台分校秀丽校园，西眺国际会展中心、体育公园、烟台市政府。交通便利、景色宜人，地理位置得天独厚，区位、环境、人文俱佳，是无可复制的绝版地段。本项目为烟台市高新区东泊子村旧村整体改造的一部分，整体规划总建筑面积200万平方米，东海岸书香府第已于今年五月十四日开盘，建筑
2、面积65.95万平方米，预计八月底封顶，今年年底竣工。东海岸书香门第也即将动工建设，建筑面积12.8万平米。烟台*工业有限公司凭借公司实力，及与高新区和东泊子村领导的良好关系，达成对整体规划中最佳临海地段的开发协议。该宗地总用地面积9.74公顷，总建筑面积272750平方米。为保证项目的高品质、高定位、高速度，本公司诚望寻求志同道合的商业合作伙伴，特作本项目开发推介分析报告。第一章 区位分析 一、烟台市概况及房产市场分析1、自然地理流金海岸、黄海明珠地处山东半岛东部的烟台，濒临黄海、渤海，与辽东半岛及日本、韩国、朝鲜隔海相望。是全国首批14个沿海开放城市之一。这里山海相拥，四季分明，景色秀美。
3、一望无垠的金沙碧浪、景观奇妙的大小岛屿、闻名遐迩的蓬莱仙阁、飘渺奇幻的海市蜃楼、流传千古的秦始皇射鱼处和养马岛，使烟台成为享誉海内外的旅游度假胜地。烟台与全国及世界100多个国家实现航空、海上和陆路通商，集中国魅力城市、全国文明城市、国际葡萄葡萄酒城、联合国人居奖、国家创新型试点城市等诸多亮丽名片于一身，享誉海内外。2、行政区划和人口烟台市辖4区、1县、7个县级市和国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税港区及昆嵛山保护区，82个镇、6个乡、65个街道办事处，589个居民委员会、6748个自然村。全市总面积13746.5平方公里，其中市区面积2722.3平方公里。2010年末，全市户籍人
4、口651.14万人，其中市区人口178.9万人。区划名称 面积（平方公里） 户籍人口 烟台市13,746.886,514,743芝罘区174.43692,348福山区482.83421,866牟平区1511472,307莱山区279.62213,543高新区48.875，000长岛县5643,015龙口市893634,368莱阳市1734872,100莱州市1878860,166蓬莱市1128445,518招远市1433.18565,539栖霞市2017627,457海阳市1886.84666,516 烟 台3、基础设施全市公路通车里程14515.9公里，其中，干线达到2257.7公里，高速公
5、路414公里。完成蓝烟铁路电气化改造并投入运营，龙烟铁路、青烟威荣城际铁路开工建设。2010年，烟台-大连铁路轮渡运输货物1136.7万吨，运载旅客28.8万人次。 港口全市现有港口10处，芝罘湾港、龙口港、莱州港、蓬莱东港等6处为国家一类开放口岸，已与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。全市港口共有生产性泊位170个，其中万吨级以上泊位64个。2010年，全市港口货物吞吐量完成2.1亿吨，同比增长23.2%，其中集装箱完成154.1万标箱；完成旅客运量966.9万人次。 航空烟台空港于1984年10月开航，1997年1月被国务院正式批准为国家一类开放口岸。开通至荷兰阿姆斯特丹和美国芝
6、加哥国际货运航线、至台北客运航线，开放了美国洛杉矶烟台韩国首尔第五航权，成为全国第八个、山东省第一个开放第五航权的城市。2010年，莱山机场起落架次2.8万架，增长8.1%，年末通航城市39个；全年旅客吞吐量249.6万人次，增长19.2%，货邮吞吐量4.3万吨，增长43.4%。潮水国际机场建设顺利推进。 电力全市发电总装机容量472.1万千瓦，2010年发电量233亿千瓦时。总装机容量870万千瓦的海阳核电项目一期工程全面开工。已建成风电电场16个，总装机容量61.6万千瓦。4、经济实力“十一五”以来，烟台经济快速发展，综合实力显著增强。2010年全市实现生产总值4358.5亿元，比上年增长
7、14.1%。是2005年的2倍，年均增长14.9%，全市人均生产总值62264元，按现行汇率计算达到9396美元，增长14.5%。 5、产业结构2010年，一、二、三产业增加值分别达到334.5亿元、 2566.5亿元和1457.5亿元，结构比例为7.67：58.89：33.44。高新技术产业产值达到4947.5亿元，增长26.4%，占规模以上工业产值的比重达到44.1%，比年初提高2.2个百分点。6、财政收支2010年，全市完成国地税收入515.2亿元，增长24.4%，占生产总值的比重达到11.8%。在全市税收收入中，二、三产业提供税收的比重分别为63.9%、36%。地方财政收入完成237.
8、8亿元，增长25.7%。全年地方财政支出323.9亿元，增长30.6%。7、工业发展2010年末，全市共有规模以上工业企业3821户，其中大中型企业345户。全年规模以上工业完成增加值2382.4亿元，增长16.1%；实现主营业务收入10967亿元，增长22.1%；实现利税1115.3亿元，利润857.2亿元，分别增长37.2%和39%。规模以上工业主营业务收入、利税和利润绝对额分别居全省第二位、第三位、第一位。8、工业结构深入实施八个行业调整振兴规划，加快提升机械制造、电子信息、食品加工、现代化工等优势特色产业，快速膨胀新能源、新材料、生物技术、节能环保、新一代信息技术等战略性新兴产业，大力
9、发展汽车、电脑、手机、船舶及海洋工程、葡萄酒、黄金、新型铝材、核电装备、聚氨酯、新型化纤等10个产品集群。2010年生产汽车31.5万辆、微型电子计算机696.4万台、手机2372万部、葡萄酒27.1万千升、黄金356.2万两。9、服务产业全市重点发展的服务产业是：商贸流通、旅游会展、金融商务、房地产、现代物流、科技信息和文化创意等。服务业五大载体是：以中心城区为重点的服务业重点城区，海港路中心商贸区、迎春大街中央商务区、高新区科技CBD等18个服务业重点集聚区，滨海广场国际商业步行街、上夼西路美食街等10条特色街区，恒丰银行、烟台港、烟台交运等50家服务业重点企业和50个服务业重点项目。20
10、10年完成服务业增加值1457.5亿元，增长20.3%。完成服务业投资1464.9亿元，增长36.3%，比全部投资增幅高13.5个百分点，占全部固定资产投资的54.1%。10、旅游会展2010年接待海内外游客3318.7万人次，实现旅游业总收入331.2亿元，分别增长18.4%和21.2%。全市拥有星级宾馆107家，其中三星级以上86家。2010年成功举办了第四届烟台国际葡萄酒节、第十一届果蔬食品博览会、第四届中国国际美食节、第七届烟台国际装备制造业博览会、第五届中国民间工艺品博览会和第六届烟台国际汽车展示交易会等各类展会103个，参会参展人数达到285万人次。11、金融商务到2010年末，银
11、行业经营机构20家，其中外资银行2家；本外币存款余额和贷款余额分别达到4081.2亿元和2644.5亿元。全市拥有保险公司50家，全年完成保费收入96.3亿元，增长30.4%。证券、期货经营机构12家，全年交易额10854.6亿元，股民开户数累计达到53.6万户。12、高等院校序号学校名称主管部门办学层次1烟台大学山东省本科2鲁东大学山东省本科3山东工商学院山东省本科4南山学院山东省本科5海军航空工程学院山东省本科6滨州医学院烟台校区山东省本科7中国农业大学烟台校区山东省本科8烟台职业学院山东省高职9山东城市服务技师学院山东省高职10山东商务职业学院山东省高职11烟台工程职业技术学院山东省高职
12、12烟台汽车工程技术学院山东省高职13山东中医药高等专科学校山东省专科14烟台大学文经学院山东省独立学院15山东文化产业职业学院山东省高职16山东省烟台护士学院山东省高职17烟台汽车工程职业学院山东省高职13、综合实力从烟台的综合实力看，经济发展在全国283个地级市中居前30，山东排行第二，消费水平全国26名，市区面积较大，位居全国前10名，人均收入12803元，位居全国29名，烟台是自主创业及个体从业人员最多的地区之一。1994年，由中国城市评价中心评出的“中国城市综合实力50强”中，烟台名列15位。1996年，烟台市在全国大中城市国内生产总值的排名中列第18位，有7个县市区分别跨入全省和全
13、国“经济强县”行列。 14、所获奖项获得联合国人居奖、全国文明城市、中国优秀旅游城市、最佳中国魅力城市、中国最美丽的城市、亚洲唯一的“国际葡萄葡萄酒城”、 国家环境保护模范城市等诸多国家级和世界级奖项。15、烟台六区房产2011年上半年走势 2011年上半年烟台六区楼市共成交房源9400套，其中，2月份春节期间成交量最低，月度成交559套；5月份万科海云台、东海岸书香府第等20多个项目开盘，使得成交量大幅度增长，成交最多为2923套，为上半年单月最高值；6月份楼盘开盘量有所下降，成交量也有所回落，成交1651套。芝罘区2011年1-6月份烟台市芝罘区楼盘成交量为2482套。其中3月份成交636
14、套，5月份成交849套，6月份有所回落，成交267套。芝罘区以其中心区的优势吸引着购房者。福山区2011年1-6月份烟台市福山区楼盘成交量为1740套，与开发区相差不多。1-4月份，福山区成交量较低，5月份成交量暴涨到374套，在6月份，万科假日风景等项目开盘，成交量达到826套。莱山区2011年1-6月份烟台市莱山区楼盘成交量为870套。莱山区成交量走势比较稳定，但也相对较低，最高月成交量为198套。莱山区楼市成交量相对较低，与其房价较高有直接关系。高新区2011年1-6月份烟台高新区楼盘成交量为739套，为六区中成交量最少的区域，其主要原因是推盘量较少。5月份，东海岸书香府第等项目开盘，拉
15、动了成交量，达到306套。6月份回落到132套。开发区2011年16月份烟台开发区楼盘成交量为1841套。其中2月份5月份，楼市成交量逐步增加，5月份成交804套，环比4月上涨77.48%。6月份有所回落，仅成交190套。牟平区2011年1-6月份烟台市牟平区楼盘成交量为1728套。3月份，牟平区成交量达到756套，4月份回落到299套，5月份成交435套，6月份成交140套。总结2011年上半年烟台各区成交量差别较大，芝罘区成交2482套，占上半年全市成交量的26.4%，高新区仅成交739套，这与烟台各区楼盘体量不同有直接关系。开发区和福山区作为烟台的西部新城和“后花园”，成交量也相对较高，
16、分别占上半年全市成交量的的19.6%和18.5%。16、烟台房产最新相关相关报道A、初夏烟台地产进入黄金季 外地人置业热起来（2011年5月26日齐鲁晚报）在这个旅游人群高度集中的黄金五月，“旅游+异地看房”成为时下的流行趋势。记者调查发现，外地人到烟台买房，目的很明确或为了投资，或为了孩子教育。 如今，并不只有“有钱人”才能感受到“面朝大海”的惬意舒适，大量工薪人士也在往海边进军。至少，在工薪阶层和众多退休老人的眼里，价格适中的烟台、威海、日照等山东沿海城市，比炒得“寸土寸金”的海口、三亚更具吸引力。 外地人来烟置业热潮，主要是休闲度假经济的兴起所致。从去年开始，外地人来烟购买房产类型悄然发
17、生转变，由以前购买投资型的房产开始向居住型转化，烟台等滨海城市的楼盘，成为了异地置业的首选。调查数据显示，异地来烟置业人群中有53%的购买用途是休闲度假居住，12%的购买者用于将来退休后居住，10%的购买者则用于投资。而其中78%的被调查者，对于总价在50-60万元的休闲度假地产项目比较青睐。购买人群中35至40岁的人群最多，达到32%。 目前来烟置业的外地人按不同购买用途可分两类。一类是纯投资型购买者，另一类则是兼顾居住、投资等需求的综合性购买者。对于前者而言，获取投资收益是最大目标，他们可能从没考虑过居住需求，海景住房的莱山区与牟平区更受欢迎。这些区域住宅的投资回报率相比较高，发展前景较好
18、。对后一类购买者来说，郊区的住宅则更受欢迎。因此购置“异地第二居所”正在成为一种趋势。对外地置业来说，中短期内度假居住和长线投资成为在烟台投资置业的双重动机。 一位当地业内人士表示，随着近年来通货膨胀压力的增大，以及诸多房地产巨头的开发进程加快，更多的外地购房者会加入到烟台楼市的“投资热潮”当中。虽然烟台楼市的整体供应量一直比较充足，但是否能满足未来的市场需求、保持房价的平稳增长，还是一个未知数。 B、烟台7月楼市淡季不淡 海景楼盘备受青睐 （2011年7月21日齐鲁晚报）7月份，作为传统楼市淡季，似乎并未影响开发商的推盘热情。在限贷、限价等调控政策的共同作用下，烟台楼市并未出现楼市淡季。记者
19、在采访中发现，从7月份开始，烟台房地产市场并没有明显转淡的迹象，市场推广异常活跃，仅7月16日一天，营销活动一个接一个，丝毫没有步入淡季的感觉。 7月16日、17日越秀星汇凤凰销售中心举办主题为“生于70、80年代，重温时代经典”的“变形金刚3”抢票活动，在活动当天，主办方使用高清LED大屏播放“变形金刚1、2”，让你在擎天柱和霸天虎的精彩战斗中找回童年的记忆，同时，在销售中心现场也有技艺精湛的手工艺人为大家表演凤尾竹叶编，唤醒“70、80后们”未泯的童心。 7月16日上午，万象城九如曦岸杯，相约郎朗烟台百名琴童选拔赛海选揭幕战正式开赛。来自烟台40位可爱的小琴童在主办方与家长的热忱关注下，踏
20、上了本次“争取与郎朗同台演奏”的音乐之旅。每位小琴童有3分钟的曲目演奏时间，小琴童们的精湛琴技赢得了评委老师与现场观众的赞赏。 海景楼盘备受青睐 7月16日，位于牟平区滨海路东侧的东海城开盘。据了解，该项目开盘当天销售火爆，目前均价7500元/平方米，以70110平方米户型备受改善型购房者青睐。东海城远可观海，近可听涛，地理位置十分优越。以可居住可投资，海景资源稀缺备受置业者关注。 山海龙城7月16日举行了“情系山海，幸运转盘”活动，幸运的客户可享受购房10000元的优惠，现场还可参与那英演唱会门票的抢票活动！7月16日-8月6日诚意登记客户即享受5000元购房优惠，后期还有更多优惠大礼推出。
21、C、三四线城市房地产“潜力十强”出炉（2011年7月29日新民晚报）昨天“中国三四线城市房地产发展潜力十强”榜单揭晓，由中国房地产测评中心发布的这份榜单，昭示了三四线城市在未来全国房地产市场中的崛起。 榜单显示，山东省烟台占据“中国三四线城市房地产发展潜力排行榜”的榜首位置，福建省泉州、广东省东莞分列二、三位，四至十位为：江苏省南通、河北省唐山、山东省潍坊、淄博、威海、东营、内蒙古包头。测评认为，这10个城市表现出了极强的竞争力以及发展潜力，在房地产市场需求状况、外部环境、房地产市场供给状况中的各项指标均遥遥领先于平均水平。 在本次发布的三四线城市房地产发展潜力十强城市中，除包头之外，其余9座
22、城市全部位于东部区域。二、高新区概况及房产市场分析1、自然地理烟台高新技术产业开发区成立于1990年，是全国10家对亚太经济合作组织（APEC）开放的高新区之一，同时还是全国第一家中俄高新技术产业化合作示范基地。其核心区紧依烟台市行政中心，总面积48.8平方公里，常驻人口7.5万。 区位条件优越，自然环境优美。烟台高新区地处黄海之滨，地势平坦、交通便捷，东与日本、韩国隔海相望，北依渤海，与大连遥遥相对，陆路与青岛、威海两翼呼应，距火车站和港口15公里，距烟台空港6公里。烟台高新区地处暖温带大陆亚风气候，风光秀丽、气候宜人，规划绿地面积35%以上，年平均气温12度，空气质量常年为国家一级标准，已
23、通过国家ISO14001国际环境管理体系认证。2、基础设施基础设施完善,项目承载力强。烟台高新区经过多年的发展建设，目前高新区范围内已形成了完善的路网布局，设有独立的供水系统，电力供应充足，污水处理设施完善，拥有先进的邮电通讯网络，同全国和世界各地的通讯十分快捷方便，各种管线结合规划道路布置并实行地下埋设，实现了水、污水、电、路、通信、蒸汽、燃气通畅和场地平整等“七通一平”，具备了良好的项目承载条件。3、产业结构高新区在高端产业培育上实现新突破，打造全市战略性新兴产业的新亮点。把生物医药与海洋科技、航空航天科技、电子信息等高端制造业和研发孵化、软件外包、总部经济、金融商务等高端服务业作为主攻方
24、向，实行双高产业“双轮驱动”，推动特色产业体系迅速形成，产业高地快速崛起。按照“一心”“四带”的产业布局，高新区绘就宏伟蓝图。“一心”就是集中规划建设研发孵化园、创业大厦、总部基地、科技广场等科技创新载体，形成高新区科技CBD。“四带”即以科技大道为轴线，打造高端服务业聚集带；以烟威高速路南现有工业园区为基础，打造高端制造业密集带；以烟台市区魅力海岸线滨海路为轴线，打造滨海度假休闲旅游带；以烟台市区生态条件最好的重要水源地辛安河为轴线，打造滨河高档次科技文化观光带。目前，高新区范围内共有项目154个，已建成投产98个，在建22个。初步形成了包括以博源科技为代表的新材料包装业，以绿叶制药、康诺盛
25、世医药为代表的生物制药产业，以北方星空、多维电子为代表的电子信息产业，以航天513所为代表的航天产业，以振华物流为代表的现代物流业，以及以富润实业、中拓造纸机械为代表的先进制造业等诸多产业集聚的新兴高新产业集群。4、智力资源智力资源密集、创新环境优越，在创新体系建设上实现新突破，打造全市自主创新新引擎。高新区科技CBD犹如一颗强劲的“创新心脏”，是全市科技创新的重要“引擎”，研发孵化园、创业大厦、软件园、总部基地等科技创新载体集聚，吸引来自五洲四海的高端人才在此创新创业。沿科技大道两侧，山东国际生物科技园、中集海洋工程研究院、中科院计算所烟台分所、东方蓝天钛金紧固件综合研发基地、拓普邦生物科技
26、、中电投烟台核电基地、航天科技产业园等专业研发载体，为高新技术企业发展搭建了良好平台；在烟威高速路南的高端制造业密集带中，东方智能产业园、机械科学研究总院先进制造技术研究中心、山东正元地理信息产业园，将不断扩大和提升研发规模水平。依托区内及周边的烟台大学、中国农业大学烟台校区等8所高校以及中国航天513所、中科院海岸带研究所、中国兵器工业集团52所和207所等国家级科研机构，逐步形成智力资源密集的创新高地。科技CBD 正大国际商务社区科技大道 创业大厦航空航天科技园 513航天所拓普邦生物科技园 中电投烟台核电基地乐天游艇码头 辛安河综合开发5、政策支持软环境服务体系完善，政府服务优质高效。充
27、分发挥体制机制优势，大力营造精简、优质、高效的政府服务环境，进区项目从前期立项、审批、规划、建设到后期生产经营管理，由高新区实行“一条龙”办公、“一站式”服务，为企业提供全方位支持和服务。高新区管委把优化发展环境作为永恒的主题，以国际标准打造高效政府，打造服务最好最周到、办事最快最便捷的“特区”。6、高新区房产市场现状高新区作为烟台向东发展的中心区域，地处芝罘区、莱山区和牟平区的三区交汇，拥有着比芝罘区、莱山区更优越的海岸景观资源，比牟平区更接近繁华中心的优势。2011年6月份房价差异比芝罘区低接近1000元，比莱山区低2300多元。2011年前六个月价格增长890元，涨幅达14%，莱山区涨幅
28、6%，芝罘区涨幅3.3%，牟平区涨幅7%。由此可见，高新区的价值潜力正在被发现，并尚处于上升启动阶段。目前来看，进驻高新区的房产企业以外地大型房企和本地大型房企为主，如金地、中海、鲁信、越秀、三兴、南山等，项目开发均以大盘或高端盘为项目定位，充分利用了得天独厚的天然资源及政府打造高新产业和旅游文化产业的发展趋势。尽管二三线城市限购令已如达摩克利斯之剑在悬，但是拥有自然资源和地方政府导向优势的高新区房产走势，可以预料在较长的一段时间内依然会一路上扬，真正体现和回归区域价值。目前高新区在建和在售项目一览表如下：项目名称建筑面积业态户型销售价格开盘时间开发商项目地址马山寨海景豪庭10万花园洋房、高层
29、、公寓60-260均价11000元/m2存量不多南山置业高新区马山寨马山寨海景酒店5万独栋别墅450-9001300-1800万/套存量不多南山置业高新区马山寨鲁信 滨海新城121万首期24栋小高层90-130待定待定鲁信天地置业高新区草埠东海岸 书香府第65.95万高层45-151均价6700元/m22011.5.14容大置业高新区东泊子金地澜悦13万多层、高层住宅55-354待定2011.9金象泰置业海滨路农大路交汇中海 紫御公馆26万独栋别墅、联排、高层46-300待定2011中海地产高新区港城东大街东段三兴 御海城96万高层65-130待定2012.4旺埠置业高新区管委会西侧金海名园3
30、6.8万高层85-190待定2011.1金海置业高新区政府西邻天越湾100万独栋别墅、联排190-460均价15100元/m22010.8银河怡海高新区滨海中路富丽 紫金山庄60.5万联排、多层、小高层70-163均价5680元/m22011.5.15中泰置业高新区滨海东路海天雅筑19.5万高层93-173均价7500元/m22011.6.14首尔星宝置业高新区港城东大街东首东方御景200万多层、小高层95-128均价5350元/m22010.7.24东谭印象置业高新区辛安河东青桦逸景50万高层、小高层待定2011下半年青桦投资高新区北沙子村慢城宁海150万高层、小高层49-138均价5000元/m22011.8新潮实业高新区辛安河东云海香都13万（尾盘）多层、小高层60-127均价4500元/m22007.10.13云海置业高新区鱼鸟河西一直以来，高新区一直是烟台房地产市场一块“被遗忘的角落”。究其原因，无非是地处
