1、标准文本 房屋共用部位共用设施设备维修项目分类DB四川省（区域性）地方标准DB 510100/T 0542010房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类Classification of Repairing for Houses Common Part and Public Facilities2010 - 11 - 29发布2010 - 11 - 30实施成都市质量技术监督局发布目次前言 III1 范围 12 规范性引用文件 13 术语和定义 14 分类原则 25 项目分类 25.1 共用部位 25.1.1 主体结构 25.1.2 屋面 35.1.3 外墙面 35.1.4 室内门厅、楼梯间、走
2、廊通道等 35.1.5 地下室 45.1.6 其它共用部位 45.2 共用设施设备 45.2.1 总平环境设施 45.2.1.1 道路、停车场 45.2.1.2 广场 55.2.1.3 沟渠、水池、游泳池 55.2.1.4 环境小品景观 65.2.1.5 运动场所 65.2.1.6 围墙、大门 75.2.1.7 绿化设施 75.2.1.8 其它共用设施设备 85.2.2 给排水系统 85.2.3 供配电系统 95.2.4 电梯 105.2.5 弱电系统 125.2.6 空调系统 135.2.7 热源系统 145.2.8 消防系统 155.2.8.1 火灾自动报警系统 155.2.8.2 喷淋及
3、消火栓灭火系统 155.2.8.3 防排烟系统 165.2.8.4 防火分隔系统 165.2.8.5 其它灭火系统及灭火器 175.2.8.6 消防电源系统 175.2.9 防雷系统 175.3 白蚁防治 185.3.1 共用部位 185.3.2 共用设施设备 185.4 紧急维修 18前言本标准按照GB/T 1.12009给出的规则起草。本标准由成都市城乡房产管理局提出并归口。本标准起草单位：成都市城乡房产管理局、成都市标准化研究院、中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会、成都市维修资金监督管理办公室、成都市标准化协会、成都市物业管理协会、成都蜀信物业服务有限公司、成都仁和春天物业管理有
4、限公司、成都嘉宝管理顾问有限公司。本标准主要起草人：宋学明、蔡任重、项八一、严科宇、肖剑峰、倪军、谭薇、唐春黎、郭彬、赖孝刚、伍三明、张利俊、高志伟、吴晓辉、弯杨、陈旭、周勇、王瑞雪、邱琳、周航、刘涵。房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类1范围本标准规定了房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类的术语和定义、分类原则和项目分类。本标准适用于成都市行政区域内的房屋共用部位、共用设施设备在保修期满后至灭失前，为保障其使用功能正常发挥所进行的各类维修、更新和改造活动。2规范性引用文件下列文件对于本标准的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本标准。凡是不注日期的引用文件，其最
5、新版本（包括所有的修改单）适用于本标准。GB 5749 生活饮用水卫生标准GB 7588 电梯制造与安装安全规范GB 50057 建筑物防雷设计规范GB 50203-2002 砌体工程施工质量验收规范GB 50343 建筑物电子信息系统防雷技术规范GA 95-2007 灭火器维修与报废规程3术语和定义下列术语和定义适用于本标准。3.1共用部位由多个所有权人共同拥有，其主体承重结构部位和共用面积所构成的部位，一般包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用部位维修为使共用部位能达到房屋的使用功能和安全要求对其进行修复，但不改变原房屋规模和结构的活动。共用
6、部位改造为使共用部位能达到使用功能和安全要求对其部分或全部拆除、另行设计、重新建造的活动。3.2共用设施设备由多个所有权人共同拥有，并由其共用的房屋的设施设备，一般包括：电梯、给排水系统、供配电系统、弱电系统、空调系统、热源系统、防雷系统、消防系统、绿地、道路、小品景观、沟渠、池、非经营性车场或车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。共用设施设备维修在不改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，对设施的建筑构件、设备的部件进行加工、修理，恢复其正常功能的活动。共用设施设备更新在不改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，以相应设施的新建筑构件、设备的新部件取代旧者，恢复其正常功
7、能的活动。共用设施设备改造在改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，根据另行设计的方案，以相应设施的新建筑构件、设备的新部件取代旧者或对设施的建筑构件、设备的部件进行加工、修理，优化其使用功能的活动。3.3紧急维修物业管理区域内的房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全等紧急情况，为维护公共安全、保障共用部位或共用设施设备的功能正常，需要立即对其进行维修、更新和改造的活动。4分类原则按维修项目的对象不同，分为共用部位和共用设施设备。按维修项目的状态不同，分为维修、更新和改造。注：共用部位只分为维修和改造。5项目分类5.1共用部位主体结构应符合表1的规定。表1主体结构维修项目项
8、 目维 修改 造地基、基础出现不均匀沉降，经检测、鉴定，表明沉降不稳定按规定鉴定为危险点柱、梁、板、墙、屋架、檩条、楼梯等承重结构1、保护层出现开裂、空鼓、裂缝、表面风化、疏松及钢筋、钢材锈蚀等2、经检测、鉴定，结构出现安全问题1、柱、梁、板、墙、屋架、檩条、楼梯等承重结构经加固后承载力仍不能满足安全要求2、按规定鉴定为危险点释义：1、 本表是关于标准维修项目的主体结构的规定。2、 “地基、基础、柱、梁、板、墙、屋架、檩条、楼梯等承重结构”是指，主体结构所包含的项目范围3、 “不均匀沉降，保护层出现开裂、空鼓等现象”是指，对维修项目在维修、改造过程前所表现的状态。4、 “经检测、鉴定”是指，对
9、维修项目所表现的维修状态进行检验，评定的参考技术要求，且须聘请有资质的专业的评估公司（单位）对该项目的状态进行专业的测量、评定，应依据相关的法律法规及技术文献资料进行评定及其检验的方法；5、 “结构出现安全问题”是指，经专业的评测公司评定检验后，有危及人身及公共财物安全的问题；6、 “承载力”是指房屋主体结构或构件所能承受的最大压力（内力）或达到不适于继续承载的变形时的压力（内力）。7、 “按规定鉴定为危险点”是指，相关的资质的评估公司按国家相关的法律法规及技术标准资料确定该维修状态存在安全问题。屋面应符合表2的规定。表2屋面维修项目项 目维 修改 造屋面（如瓦屋面、型材屋面等，含构造层、屋脊
10、、檐口等）屋面出现不平整、破裂等，构造层出现空鼓等，交接处出现不密实等，屋脊、檐口出现不平直等，影响使用功能和观感效果1、经维修后仍达不到要求2、损坏面积达到20%及以上保温层出现开裂、空鼓等出现开裂、空鼓、脱落、粉化等，影响使用安全及外保温功能，且损坏面积达到20%及以上防水层（如卷材防水、涂膜防水、刚性防水等）出现老化、断裂、翘边、封口脱开、严重空鼓等，引起房屋渗水，严重影响房屋使用功能经维修后仍达不到要求释义：1、 本表是关于标准维修项目的屋面项目的规定。2、 “屋面“是指，屋脊与屋檐之间的部分，一般包含砼现浇楼面的装饰层、水泥砂浆找平层、保温隔热层、防水层、水泥砂浆保护层及避雷措施等，
11、特殊工程时还有瓦面的施工（挂瓦条）。3、 “屋面出象不平整、破裂等；防水层出现空鼓等；防水层出老化、断裂等”是指，维修项目在维修、改造过程前所表现的状态。4、 “影响房屋的使用功能”是指，该维修状态已失去它应有的功能，并影响到居住的正常生活起居，给住户带来生活上的不便。如保温层不保温，防水层不能起到防水的作用等；5、 “观感效果”是指，目视该维修状态，影响小区的外在形象及市容市貌的情形；6、 “经维修后极达不到要求”是指对维修状态所表现的现象经正常维修后，仍不能发挥该项目应有的功能，不能保证房屋的正常使用功能；7、 “损坏面积的比例”是指，该项目的毁坏面积占该单元、栋或建筑区划内所占的比例，并
12、且维修责任应由全体业主承担； 如：栋内屋面有1户或多户出现屋面瓦损坏，应由该栋全体业主共同承担维修。外墙面应符合表3的规定。表3外墙面维修项目项 目维 修改 造面层（如水刷石面、勒脚饰面、外墙防水层、涂料层、石材面层、块料面层、装饰板面层、玻璃幕墙、油漆层等）、密封胶条、支持构件等面层出现污损、开裂、油漆变色、斑驳、空鼓、粉化、渗漏等，其中块料面层出现破裂、脱落等，密封胶（条）出现开裂、脱落等，支撑构件、空调架等损坏，影响使用功能和市容观感1、经维修后仍达不到要求2、损坏面积达到20%及以上3、外墙翻新外保温层出现开裂、空鼓等出现开裂、空鼓、脱落、粉化等，影响使用功能及外保温功能，且损坏面积达
13、到20%及以上释义：1、 本表是关于标准维修项目的外墙面项目的规定。2、“外墙面“是指，房屋外立面，现在大体可分别涂料类和墙砖类及玻璃类三大类；2、 “面层出现污损、开裂、油漆变色等现象”是指，维修项目在维修、改造过程前所表现的状态。3、 “影响使用功能”是指，该维修状态已失去它应有的功能，并影响到居住的正常生活起居，给住户带来生活上的不便。如外保温层不保温，玻璃幕墙渗水等；4、 “观感效果”是指，目视该维修状态，影响建筑物的外在形象及市容市貌的情形；5、 “经维修后极达不到要求”是指对维修状态所表现的现象经正常维修后，仍不能发挥该项目应有的功能，不能保证外墙面的正常使用功能；6、 “外墙翻新
14、“是指，采用原型材或新型材料对该房屋外墙面的面层进行重新修筑；7、 “损坏面积的比例”是指，该项目的毁坏面积占该单元、栋或建筑区划内所占的比例，并且维修责任应由全体业主承担； 如：栋内屋面有1户或多户出现外墙面型材损坏，应由该栋全体业主共同承担维修。室内门厅、楼梯间、走廊通道等应符合表4的规定。表4室内门厅、楼梯间、走廊通道等维修项目项 目维 修改 造地面、踢脚线等地面出现起层、开裂、空鼔、翻砂等，踢脚线出现破损、翘曲、脱落等，影响使用功能和观感效果1、经维修后仍达不到要求2、损坏面积达到20%及以上内墙面（如抹灰、涂料层等）、块材（如瓷砖、石材等）内墙面出现起层、开裂、空鼔、渗漏等，块材出现
15、脱落、变形、支撑结构失效、位移、损坏等，影响使用功能和观感效果天棚（含吊顶、吊挂结构件等）天棚出现开裂、变形、脱落、渗漏等，吊顶出现变形、翘曲、下坠等，吊挂结构件出现松脱、失效、锈蚀等，影响使用功能和观感效果扶手、栏板等出现破损、断裂、脱落、连接件（墙）松动、锈蚀、污染、斑驳、褪色、老化变形等，影响使用功能和观感效果经维修后仍达不到要求释义：1、 本表是关于标准维修项目的公用的室内门厅、楼梯间、走廊通道等项目的规定。2、“室内门厅、楼梯间、走廊通道等“是指，房屋的大门、公用的楼梯、过道、通道等，如电梯公寓的楼宇单元大门、消防通道、楼梯过道、业主活动中心等；3、 “地面、墙面出现起层、开裂；天棚
16、出现的变形；扶手出现的脱落等现象”是指，维修项目在维修、改造过程前所表现的状态。4、 “影响使用功能”是指，该维修状态已失去它应有的功能，并影响到居住的正常生活起居，给住户带来生活上的不便。如墙面出现裂缝，扶手松动、断裂等，存在安全隐患的现象；5、 “观感效果”是指，目视该维修状态，影响建筑物的外在形象及市容市貌的情形；6、 “经维修后极达不到要求”是指对维修状态所表现的现象经正常维修后，仍不能发挥该项目应有的功能，不能保证该项目的正常使用功能；如墙面裂缝，经维修加固后仍存在安全隐患，应对该项目进行改造； 7、 “损坏面积的比例”是指，该项目的毁坏面积占该空间单元、栋所占的比例，并且维修责任应
17、由全体业主承担。地下室应符合表5的规定。表5地下室维修项目项 目维 修改 造地面、墙面出现起层、开裂、空鼔、翻砂等，影响使用功能和观感效果1、经维修后仍达不到要求2、损坏面积达到20%及以上天棚出现起层、开裂、脱落、渗漏、变色等，影响使用功能和观感效果防水层出现渗水，影响正常使用经维修后仍达不到要求释义：1、 本表是关于标准维修项目的公用的地下室项目的规定。如地下停车场、设备房等2、 “地面、墙面出现起层、开裂；天棚出现的渗漏；防水层出现渗水等现象”是指，维修项目在维修、改造过程前所表现的状态。3、 “影响使用功能”是指，该维修状态已失去它应有的功能，并影响到居住的正常生活起居，给住户带来生活
18、上的不便。如墙面出现裂缝，扶手松动、断裂等，存在安全隐患的现象；4、 “观感效果”是指，目视该维修状态，影响建筑物的外在形象及市容市貌的情形；5、 “经维修后极达不到要求”是指对维修状态所表现的现象经正常维修后，仍不能发挥该项目应有的功能，不能保证该项目的正常使用功能；如墙面裂缝，经维修加固后仍存在安全隐患，应对该项目进行改造；防水层渗水，经部分维修后仍存在渗水问题，应对该项目进行全面改造重做；6、 “损坏面积的比例”是指，该项目的毁坏面积占该空间单元、栋或该建筑区划内所占的比例，并且维修责任应由全体业主承担。其它共用部位应符合表6的规定。表6其它共用部位维修项目项 目维 修改 造门、窗出现构
19、件变形、玻璃和配件损坏、油漆变色、斑驳等，影响使用功能和观感效果经维修后仍达不到要求释义：1、 本表是关于标准维修项目的公用的门、窗项目的规定。如业主活动中心，设备房的门窗等2、 “出现构件变形、玻璃和配件损坏、油漆变色、斑驳等”是指，维修项目在维修、改造过程前所表现的状态。3、 “影响使用功能”是指，该维修状态已失去它应有的功能，如防盗安全，并给使用者带来操作上的不便。4、 “观感效果”是指，目视该维修状态，影响建筑物的外在形象及市容市貌的情形；5、 “经维修后极达不到要求”是指对维修状态所表现的现象经正常维修后，仍不能发挥该项目应有的功能，不能保证该项目的正常使用功能；5.2共用设施设备总
20、平环境设施道路、停车场应符合表7的规定。表7道路、停车场维修项目项 目维 修更 新改 造道路基础1、基层沉降，出现裂缝等，影响使用功能和观感效果2、其它原因（如爆管等）造成道路基础损坏经维修后仍达不到要求新建、扩建、改建路面及装饰层1、出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果2、其它原因（如爆管等）造成路面及装饰层损坏1、经维修后仍达不到要求2、损坏面积达到50%及以上交通标识、画线出现脱落、模糊、无法辨识等，影响使用功能和观感效果1、经维修后仍达不到要求2、损坏率达到50%及以上新增灯饰等附属设施出现锈蚀、脱落、零部件损坏等，影响使用功能和观感效果1、经维修后仍达不到要求2、钢铁部件5
21、年及以上全面翻新，竹木部件3年及以上全面翻新新增、扩建广场应符合表8的规定。表8广场维修项目项 目维 修更 新改 造基础1、出现裂缝、基层沉降等，影响使用功能2、其它原因（如管道爆裂等）造成基础损坏经维修后仍达不到要求新建、扩建、改建面层（如石材、块料等）1、出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果2、其它原因（如管道爆裂等）造成面层损坏1、经维修后仍达不到要求2、损坏面积达到50%及以上沟渠、水池、游泳池应符合表9的规定。表9沟渠、水池、游泳池维修项目项 目维 修更 新改 造基础及侧壁出现裂缝、基层沉降、侧壁垮塌等，影响使用功能和观感效果经维修后仍达不到要求新建、扩建、改建面层出现裂缝
22、、空鼓等，影响使用功能和观感效果1、经维修后仍达不到要求2、损坏面积达到50%及以上防水层出现渗漏经维修后仍达不到要求给排水设施设备1、主管道破裂2、消毒、过滤等设施设备渗漏3、水泵、电机设备出现轴承、线圈故障等1、水管、水泵、电机设备经维修后仍达不到要求2、消毒、过滤等设施设备维修费用达到重置费用50%及以上新增、升级换代相关电气设施设备柜体、开关、元器件、线路等损坏1、经维修后仍达不到要求2、相关电气柜体5年及以上全面翻新3、维修费用达到重置费用50%及以上环境小品景观应符合表10的规定。表10环境小品景观维修项目项 目维 修更 新改 造石桥1、基层、梁、柱等出现沉降、裂缝等2、面层出现裂
23、缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果经维修后仍达不到要求新建、扩建、改建堆砌假山、风景石、浮雕和石砌景观等出现裂缝、风化、垮塌、沉陷等，影响观感效果原木或竹构件、花架、木座椅、塑料座椅、金属座椅等出现翘裂、锈蚀、油漆脱落等，影响使用功能和观感效果1、经维修后仍达不到要求2、钢铁构件5年及以上全面翻新，竹木构件3年及以上全面翻新景观亭、廊出现翘裂、锈蚀、腐烂、油漆脱落等，影响使用功能和观感效果运动场所应符合表11的规定。表11运动场所维修项目项 目维 修更 新改 造基础1、基层沉降、出现裂缝等，影响使用功能和观感效果2、其它原因（如管道爆裂等）造成基础损坏经维修后仍达不到要求新建、扩建、改建
24、面层出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果1、经维修后仍达不到要求2、损坏面积达到50%及以上文体设施零部件损坏经维修后仍达不到要求新增、升级换代围墙、大门应符合表12的规定。表12围墙、大门维修项目项 目维 修更 新改 造围墙1、基层出现裂缝、沉降等2、面层出现空鼓、脱落、变色、翘角等，影响观感效果3、砌体围墙局部倾斜超过10mm时或出现局部垮塌，不符合GB 50203-2002中5.2.5的规定经维修后仍达不到要求新建、扩建、改建大门（如木质、铁质大门等）出现锈蚀、腐烂、油漆脱落等，影响使用功能和观感效果1、经维修后仍达不到要求2、钢铁部件5年及以上全面翻新，木部件3年及以上全面翻
25、新电动大门1、机电设备及其控制部分等出现故障2、门体出现锈蚀、型材变形、开焊等，影响使用功能1、经维修后仍达不到要求2、维修费用达到重置费用50%及以上新增、升级换代绿化设施应符合表13的规定。表13绿化设施维修项目项 目维 修更 新改 造植物（如乔木、灌木、棕榈类植物、竹类、绿篱、水生植物、花卉、草皮等）干枯、死亡1、物业管理区域内树径达到30cm及以上的植物移植2、新增植物花台、花坛等出现裂缝、风化、垮塌、沉陷锈蚀、油漆脱落、腐烂等，影响使用功能和观感效果1、经维修后仍达不到要求2、钢铁构件5年及以上全面翻新，竹木构件3年及以上全面翻新新建、扩建、改建喷灌设施1、管道破裂2、机电设备出现故
26、障1、经维修后仍达不到要求2、维修费用达到重置费用50%及以上新增、设备升级换代其它共用设施设备应符合表14的规定。表14其它共用设施设备维修项目项 目维 修更 新改 造围栏、栏杆、扶手等出现破损、断裂、脱落、连接件松动、锈蚀、污染、斑驳、褪色、老化变形等，影响使用功能和观感效果1、经维修后仍达不到要求2、钢铁部件5年及以上全面翻新，竹木部件3年及以上全面翻新新建、改建、扩建标识牌、信息栏等出现变形、锈蚀、腐烂等，影响使用功能和观感效果新增、改建灯具（如路灯、草坪灯杆等）出现锈蚀、脱落、零部件损坏等，影响使用功能和观感效果新增、扩建车棚（非机动车、机动车车棚）出现油漆脱落、渗漏、锈蚀、变形、腐
27、烂等经维修后仍达不到要求新建、扩建、改建配电房、门卫室、垃圾房等参照共用部位的维修、改造的相关规定执行厕所参照共用部位及给排水系统的维修、更新、改造的相关规定执行给排水系统应符合表15的规定。表15给排水系统维修项目项 目维 修更 新改 造井道（如雨水、污水、水表、给排水井等）出现管井堵塞、基础沉降等经维修后仍达不到要求新建、改建给水系统、中水系统及排水系统的机电设备及其控制部分等1、柜（箱）体锈蚀、变形等2、电气元器件烧毁、线路短路等3、电机窜轴、温升超限等4、水泵渗漏、叶轮摩擦等5、其它设备（如刮泥机、行走机构、格栅机、消毒机、变频器及其联动装置等）出现故障1、经维修后仍达不到要求2、维修
28、费用达到重置费用50%及以上新增、升级换代处理池（如调节池、化粪池、隔油池等）基础及侧壁出现裂缝、渗漏、基层沉降、侧壁垮塌等，影响使用功能经维修后仍达不到要求新建、改建给排水管道及附件1、管道及附件锈蚀、破裂等2、管道支、吊架脱落等1、经维修后仍达不到要求2、给水管道内壁材质发生化学变化，水质不符合GB 5749的规定阀门（如泵接器、管网内各种止回阀、闸阀、截止阀、蝶阀、减压阀等）、配水装置及仪表1、阀门、配水装置出现渗漏、堵塞、爆裂等2、仪表经检测后达不到使用功能3、电动执行机构出现故障1、经维修后达不到要求2、维修费用达到重置费用50%及以上新增、升级换代水箱、水池等出现渗漏、裂缝、变形等
29、1、经维修后仍达不到要求2、维修费用达到重置费用50%及以上3、生活水箱、水池内壁材质发生化学变化，经维修后水质仍不符合GB 5749的规定新建、扩建、改建供配电系统应符合表16的规定。表16供配电系统维修项目项 目维 修更 新改 造强电井出现基础沉降等经维修后仍达不到要求新建、扩建表16（续）项 目维 修更 新改 造高、低压电器1、柜（箱）体锈蚀、变形等2、仪表经检测后达不到使用功能3、各类电气元件及开关连杆损裂、触点烧蚀、线路短路等4、操纵机构、机械闭锁、电气连锁等出现故障1、电器装置经维修后，有关部门巡检仍达不到要求2、维修费用达到重置费用50%及以上新增、升级换代变压器1、柜（箱）体锈蚀、变形等2、仪表经检测后达不到使用功能3、绕组、散热片、冷却风扇等出现故障4、绝缘电阻及吸收比达不到要求5、油枕等出现渗油电力补偿装置1、柜（箱）体锈蚀、变形等2、各类电气元件及开关连杆损裂、触点烧蚀、线路短路等
