1、中天国际酒店公寓监理合同附件精装修监理要求附件中天国际酒店式公寓工程精装修监理要求江门市中集天宇房地产有限公司二一一年六月一、 工程慨况一、项目名称：中天国际（三期）酒店式公寓精装修工程 二、工程类型：房屋建筑工程三工程项目地点：江门市发展大道以南、广场西路以西 四、建设单位名称：江门市中集天宇房地产有限公司五、设计单位名称：待定六、施工单位名称：待定七、预计工程造价总额：八、建筑工程计划工期：28个月九、装饰面积：总装饰面积约23000平方米十、工程质量要求：优良工程十一、装修模式：全装修酒店式公寓 二、 监理依据一、甲乙双方签订的中天国际酒店公寓监理合同与有关协仪二、装饰装修工程监理规范化
2、操作实用手册三、建筑装饰装修工程质量验收规范实施手册四、有关规范、规程和技术标准五、本细则适合室内精装饰工程的施工监理 三、 监理控制要点一、掌握与熟悉有关室内装修的质量控制文件和资料二、熟悉监理合同中的有关权利与义务三、做好图纸会审和交底工作，组织施工单位进行会审，作好会审记录。四、办理工作面验收和移交手续五、对承包单位的资质进行审核六、审核施工单位的开工报告七、装饰材料的进场申报、使用报审，材料送检八、样板房的标准装修九、监理函件、通知等十、工程例会的记录与整改十一、施工质量的检查与评定十二、装饰材料样板确认十三、安全文明施工的检查十四、工程资料的审查四、精装修施工监理流程 装饰工程施工的
3、任务是通过各种工艺措施来保证建筑装饰能满足使用功能的要求，在质感、线型、色彩等装饰效果方面能符合设计处理意图。住宅精品工程的目标控制有质量、工期、安全文明施工、成本、用户服务。建立严格的质量控制体系，计划安排（周报、月报）。制定分级控制保证计划，控制一次成优率，建立例会协调制度。严格过程控制，树立创过程精品，严格样板制，三检制，工序交接制。严把材料关（装饰材料样品），送检，复检，工程资料与工程进度同步，加强成品保护。本工程装饰分部工程包括抹灰工程、油漆工程、裱面工程、玻璃安装工程、吊顶工程、地板、地砖铺设工程、其它装饰工程等七大分项工程。本装饰工程的施工工艺流程见 装饰图1。装饰图1 装饰工程
4、的施工工艺流程根据民用建筑的室外和室内墙面、顶棚等装饰工程的质量要求和验评标准，对装饰工程质量的监理，可按装饰工程质量监理工作流程 装饰图2 进行监理。 审核结果 不同意 同意，并作批示 检查结果 不同意 返工 合格 五、水电工程一、水电工程的改造，两小户型（一房一厅，单房）改成大户型（两房一厅）。需要重新布线与穿管。二、给排水管道 1、基本要求 （1）给排水管材、管件的质量必须符合标准要求，排水管应采用硬质聚氯乙烯排水管材、件。 （2） 管道安装应布局合理，尽可能贴近墙面，横平竖直，坡向正确，铺设（固定）牢固。（3） 附件安装位置正确，使用灵活、方便，完好无损伤，连接牢固。（4） 管道之间、
5、管道附件之间、附件之间安装连接牢固，无渗漏。（5） 支(托、吊）架埋设平整牢固。管道及附件、支（托、吊）架防腐良好。（6） 给排水系统畅通无堵塞， 无渗漏， 水表运转正常。（7） 暗设给水管道必须在封闭前加压试渗漏。（1.5倍工作压力）（8）施工前需检查原有的管道、是否畅通，然后再进行施工，施工后再检查管道是否畅通。隐蔽的给水管道应经通水检查，新装的给水管道必须按有关规定进行加压试验，应无渗漏，检查合格后方可进入下道工序施工。 （9）排水管道应在施工前对原有管道临时封口，避免杂物进入管道。 （10）管外径在25mm以下给水管的安装，管道在转角、水表、水龙头或角阀及管道终端的100mm处应设管卡
6、，管卡安装必须牢固。管道采用螺纹连接在其连接处应有外露螺纹，安装完毕应及时用管卡固定，管材与管件或阀门之间不得有松动。 （11）安装的各种阀门位置应符合设计要求，便于使用及维修。 （12）所有接头、阀门与管道连接处应严密，不得有渗漏现象，管道坡度应符合要求。 （13）各种管道不得改变管道的原有性质。 （14）最后应进行施水打压。2、冷、热水管和龙头平行安装应符合下列要求：（1）上下平行安装，热水管应在冷水管上面（2）垂直安装，热水管应在冷水管的左侧（3）在卫生器具上安装冷、热水嘴，热水水嘴应安装在人面对墙体左侧3、管线的安装要求： （1）、管道排列合理，铺设牢固，横平竖直，开关、阀门安装平整，
7、使用灵活、方便。 （2）、给水管道及附件连接严密，通水试压无渗漏，出水通畅，水表运转正常。 （3）、排水管道应畅通，无阻塞，无渗漏，浴缸底部应高于放水道弯，地漏箅子应略低于地面。 4、塑料给水管道敷设安装要领 （1）管道嵌墙暗敷时，对墙体开槽深度与宽度应不小于管材直径加20mm，且槽房平整不得有尖角突出物，管道试压合格后，墙槽应用1:2水泥砂浆填补密实。 （2）管道暗敷在地坪面层内或吊平顶内均应在试压合格后做好隐蔽工程的验收记录工作。 （3）明装热水管道穿墙壁时，应设置钢套管，套管两端应与墙面持平；冷水管穿越墙时，可预留洞，洞口尺寸比穿越管道外径大50mm。 （4）管材与管件连接端面应去除毛边
8、和毛刺，必须清洁、干燥、无油。 （5）管道安装时必须按不同管径和要求设置管卡或吊架，位置应正确，埋设要平整，管卡与管道接触应紧密，但不得损伤管理表面。 （6）采用金属管卡或吊架时，金属管卡与管道之间采用塑料带或橡胶等软物隔垫。5、验收要求和方法 （1）管道排列应符合设计要求，管道安装应固定牢固，无松动，龙头，阀门安装平整，开启灵活，出水畅通，水表运转正常。采用目测和手感的方法验收。 （2）管道与器具、管道与管道连接处均应无渗漏。采用通水的方法，目测和手感的方法检查有无渗漏。 （3）水管安装不得靠近电源，水管与燃气管的间距应不小于50mm。用钢卷尺检查。 6、给排水管道验收控制点: （1）、给排
9、水管道安装要符合设计要求，确保进水和排水畅通。管道与器具、管道与管道接头连接处均应无渗漏水现象。（2）、排水管道前，首先要检查原有的管道是否畅通，确认畅通后才能再进行施工。（3）、新的进水管和排水管安装后必须按有关规定进行加压通水试验，应无渗漏，检查合格后才能封管或进入下道工序施工。二、电气： 1、基本要求 （1）每户应设置分户配电箱，配电箱内应设漏电断路器，漏电动作电流应不大于30mA，有过负荷、过电压保护功能，并分数路出线，分别控制照明、空调、插座等，其回路应确保负荷正常使用。 （2）导线的敷设应按装饰设计规定进行施工，线路的短路保护、过负荷保护、导线截面的选择、低压电气的安装应按国家现行
10、标准和上海市有关规定进行。 （3）室内布线除通过空心楼板外均应穿管敷设，并采用绝缘良好的单股铜芯导线。穿管敷设时，管内导线的总截面积不应超过管内径截面积的40，管内不得有接头和扭结。导线与电话线、闭路电视线、通信线等不得安装在同一管道中。 （4）照明及电热负荷线径截面的选择应使导线的安全载流量不大于该分路内所有电器的额定电流之和，各分路线的容量不允许超过进户线的容量。 （5）接地保护应可靠，导线间和导线对地间的绝缘电阻值应大于0.5M。 （6）进户的PVC塑料导线管的管壁厚度应不小于1.2mm。 （7）电暖器安装不得使用普通插座，不得直接安装在可燃构件上。卫生间插座宜选用防溅式。 （8）插座离
11、地面应不低于200mm。线盒内导线应留有余量，长度宜为150mm。接线时相线进开关，零线直接进灯头，螺口灯头相线不应接外壳，照明灯开蛘距地高度宜为1.3mm，开关不宜装门后。 （9） 吊平顶内的电气配管，应按明配管的要求，不得将配管固定在平顶的吊架或龙骨上。灯头盒、接线盒的设置应便于检修，并加盖板。使用软管接到灯位的，其长度不应超过1m。软管两端应用专用接头与接线盒、灯具连接牢固。金属软管本身应做接地保护。各种强、弱电的导线均不得在吊平顶内出现裸露。 2、电线的施工注意事项： （1）、电气产品是否是符合有关标准的合格产品。（2）、电气线采用阻燃型暗管铺设，导线在管内不应有结头和扭结。 （3）、
12、禁止将导线直接埋入抹灰层内。 （4）“火线进开关，零线进灯头”，插座接线应符合“左零右火接地在上”的规定。 （5）、空调及大功率电器应单独设管（阻燃管处理）。（6）、电源线、电视线、电话线不得装入同一个管道内。（7）、开关、插座安装牢固，位置正确，盖板端正，紧贴墙面，四周无缝隙。电气工程安装之后，应进行电气通电，灯具试亮，开关控制等。工程竣工后，应向客户提供配线施工图，标明导线规格及走向3、箱盒、插座与开关的要求：（1）、箱盒、插座与开关固定要牢固。（2）、箱盒、插座与开关表面应平整（3）、在装修时，应考虑增加墙内固定插座的数量。参考标准：卧室每间4组，客厅每2.5平方米一组，厨房1.2平方米
13、一组，空调#247;排风扇、洗衣机等有专用插座（4）、为防儿童触电，应选用带保险挡片的安全插座；电冰箱、空调器应使用各自独立、带保护接地三眼插座；卫生间易潮湿，不宜安装普通插座而应选用防溅水型插座。（5）、一般开关距地1.2-1.4米，距门框水平距离0.15-0.2米，在同一室内开关高度应一致；明装插座距地不低于1.8米，暗装插座距地0.3米为宜。当然，具体安装的位置还得由家具及电器的摆放位置而定。3、灯具的安装要求：（1）、各种灯具的安装应符合照明要求，美观。（2）、灯具的电源线应穿管保护，不得明露导线，接头。（3）、卫生间、厨房与阳台的灯具应有防水功能4、空调的安装要求：（1）、风管的规格
14、、尺寸应符合设计要求。（2）、风管及部件穿墙应有孔洞（3）安装后应调试。5、验收要求和方法 （1）工程竣工后应向业主提供线路走向位置尺寸图，并按上述要求逐一进行验收，需隐蔽的电气线路应在业主验收合格后方可进行隐蔽作业。 （2）面向电源插座的相线和零线位置为右相左零，有接地孔的插座，其地线插孔应为上方位置，接地应可靠。开关插座应安装牢固。采用目测和手动的方法检查，并采用电路测试的专用工具检验插座上的相线、零线和地线位置是否符合要求。 （3）导线与燃气管路的间隔距离按表1的规定，并用钢卷尺进行检查。 表1导线与燃气管道间隔距离 类 别 导线与燃气管 电气开关接头 位 置 之间距离 与燃气管间距离
15、同一平面 100 150 不同平面 50 （4）施工完毕，应进行电器通电和灯具试亮试验，验证开关、插座性能是否良好。 6、电气验收注意点 （1） 电线安装要确保安全。每户应设置分户配电箱，一定要安装接地线、配电箱内应设漏电断路器，漏电动作电流应不大于30MA，有过负荷、过电压保护功能，并分数路出线，分别控制照明、空调、插座等，其回路应确保负荷正常使用。（2）、进户的PVC塑料导线管的厚度应不小于1.2毫米，导线与电话线、闭路电视线、通讯线不得安装在同一管道中。管内导线的总截面积不应超过管内径截面积的40，管内不得有接头和扭结。 （3）、插座离地面应不低于200毫米。线盒内导线应留有余量，长度宜
16、为150毫米。相线进开关、零线直接进灯头。面向电源插座的相线和零线位置为右相左零，有接地孔的插座，其地线插孔应为上方位置。需隐蔽的电气线路应验收合格后才能进行隐蔽作业。 六、 抹灰工程一、基本要求：1、在墙面距地1.5M左右高度，距墙面两边阳角1020CM处，用1:3:9水泥混合砂浆，各种一个5050MM的灰饼，灰饼面挂垂直，拉水平通线2、护角用1:2水泥砂浆，高度宜为2M，每侧宽度不小于50MM3、混凝土、加气砼基层，均应先刷107胶水泥砂浆一道4、室内墙裙、踢脚板一般要比罩面灰墙面凸出3-5MM5、在底子灰5-6成干时进行，底子灰通过先浇水湿润，罩面分两遍，压实赶光二、允许偏差项目：1、一
17、般抹灰的允许偏差： 项目 普通 中级 高级（1）表面平整 5 4 2（2）阴阳角垂直 4 2（3）立面垂直 5 3（4）阴阳角方正 4 2（5）分格条缝平直 3 12、抹灰层平均总厚度(MM)： （1）内墙抹灰普通抹灰 18中级抹灰 20高级抹灰 25 （2）外墙抹灰砖墙面 20剔脚及突出墙面部分 25石材墙面 353、每层灰控制厚度(MM)（1）水泥砂浆 57（2）石灰、混合砂浆 79（3）麻刀灰 3 三、风险分析：墙面抹灰要求表面平整、接槎不明显，表面不开裂，不凹凸明显，如果不注意，易产生裂缝或空鼓，使墙面抹灰后局部掉落，影响美观，故要求监理人员注意：墙面裂缝、空鼓原因分析：1、不同基层交
18、接的处理2、抹灰之前隔夜浇水3、控制每层抹灰厚度变及干湿度。4、砂浆级配墙面接槎有明显裂缝，色泽不均，原因分析：1、抹灰层接槎位置留设正确2、分格条或缝设置正确3、同一墙面的水泥品牌及砂浆级配四、控制点：项 目要 点1防止墙面空鼓、裂缝a、抹灰前认真做好基层处理（a）不同基层材料相接处，应铺钉金属网，两边搭接宽度不小于10MM（b）基层清扫干净、孔洞堵严，墙面突出部分剔平（c）加气砼基层，隔夜浇水，浇透浇匀先刷1:4 107胶水一道，再用1:1:6混合砂浆修平b、基层墙面应在工前视墙体材料，适当浇水c、抹灰砂浆应具有良好的和易性与粘结强度d、底层与中层砂浆配合比基本相同e、门窗框处塞缝牢固2防
19、止墙面接槎有明显抹缝、色泽不匀a、基层表面平整度符合施工规范的要求（视面层固定方不平式而定）b、室外抹水泥砂浆墙面如设毛面，用木抹刀搓面，如设光面应用钢皮抹子压光3防止水污染墙a、在墙面实出部分抹灰时，应做好流水坡度及滴水线b、外墙窗在抹灰前，窗框下缝隙用留设凹槽水泥砂浆填实4防止窗台、阳台、雨篷等抹灰饰面在水平和垂直方向不一致a、在施工中，现浇砼和构件安装者应在垂直和水平两个方向拉通线，减小结构施工偏差b、安窗前应根据窗口计算间距找出各窗口的中心线和窗台的水平通线c、在水平、垂直方向拉通线找平，每步架设灰屏，再进行抹灰5防止分格缝不直a、柱子等短间分格缝统一标高，弹出水平分格线b、分格条使用
20、前在水中浸透，水平分格格一般粘在水平线下边，竖向分格条一般指在垂直线左侧，并用靠尺靠平直c、面层水泥砂浆达到一定强度后才能起分格条，嵌缝密实深浅一致d、面层压光时，阴阳角应捋光五、预检项目：项 目检 查 要 点1施工方案a、工期b、施工顺序c、施工方法2屋面、楼地面无渗漏3主体结构验收均已合格，门窗及楼层预埋件及各种管道已安装完毕，并检查合格4砖墙墙面突凹用1:3水泥砂浆剔平或剔平整5.护角、门窗框护角用1:2水泥砂浆，高为2M均做护角，门窗框与墙体之间与墙体之间缝隙缝隙均塞牢固六、隐蔽工程：项 目验 收 要 点1水暖管道压力试验已做，无渗漏等情况2水电管线、配电箱已安装在固定位置3.圈、过梁
21、标高符合施工图要求4墙面垂直度、平整度符合规范要求七、实测抽查：项 目抽 查 要 点1墙面垂直度、平整度首层必查，以后每层抽查不少于10点2阴阳角偏差必须方正，中级抹灰控制在4MM以内3门窗及框高度、宽度按图验收，每层至少抽三处4外墙窗台、阳台突出腰线流水坡度或滴水槽八、旁站检查：项 目检 查 要 点1砂浆的拌制计量方法，出料质量，搅拌时间2抹灰顺序控制每层抹灰层厚度3试块制作养护随机取样，同等条件试块养护与实际情况一致4意外事故处理应确保抹灰砂浆质量七、 涂料工程一、保证项目：1、涂料的品种、质量和颜色必须符合设计要求和有关标准的规定。2、涂料施工严禁产生掉粉、起皮、漏刷和透底。3、刷浆的图
22、案、花纹和颜色必须符合设计或选定样品要求；底层的质量必须符合一般刷浆相应等级的规定。基本项目：一般刷浆（喷浆）普 通中 级高 级反碱、咬色少量(不超过5处)轻微量(3处)无喷点、刷纹（均匀，通顺）2M正视1.5M正视1M正视流坠、疙瘩、溅珠有轻微少量有轻微少量(不超3处)无颜色、砂眼、划痕颜色一致有轻微划痕视颜色一致视颜色一致装饰线，分色找平直偏差不大于2MM偏差不大于1MM偏差不大于1MM门窗、灯具等洁净洁净洁净刷浆（喷浆）内 容纹理花点纹理、花点均匀，质感清晰，协调美观线条均匀平直，颜色一致，无接头痕迹接边和镶边线条搭接错位不大于1mm二、风险分析：内墙施涂工程是室内装饰中常用的做法，它具
23、有外观光洁细腻，颜色丰富多彩等等优点。但如施工操作不当，就会发行质量事故和产生各种通病，影响美观。流坠和起坡是两个主要的通病。流坠原因分析：1、基层表面太潮湿或太光滑，附着力差2、涂料施工粘度过低，涂膜又太厚3、涂饰面凹凸不平，在凹处积油太多起皮原因分析：1、基层太光滑，浆液胶性太小2、腻子胶性小，浆液胶性小3、基层表面有灰尘，油污等杂物，浆膜表层厚对于上述原因，只要采取针对性措施，一般均能防止产生质量问题。为了确保工程质量，监理人员尚应注意下列问题：1、施工前要认真学习国家规范，操作工艺。2、对原材料进行抽查复验，检查产品合格证。3、要严格进行基层处理，加强施工现场的通风，及确保基层的干燥变
24、。4、水性或油性面层的不同操作程序和用料。三、控制点：项 目要 点1.防止颜色不匀(1)涂料使用时必须充分搅拌均匀，不任意加水稀释(2)基层处理干净，喷涂均匀，不得任意甩槎2.防止流坠(1)调整涂料的施工粘度，合理控制涂料厚度(2)尽量使基层平整，刷涂料时，用力刷匀(3)保证施工现场干燥、通风3.防止刷纹，起泡(1)选用配套的稀释剂搅拌涂料掺胶量准确(2)雨天或预计有雨不得施工(3)基层找平时，应采用强度高，耐水性好的腻子4.防止咬底、拉丝(1)浆料配合比要准确，应随用随搅拌(2)应操作熟练、准确，反复次数不宜过多四、预检项目：项 目检 查 要 点施工方案施涂顺序由施工单位签字认可基层处理应干
25、燥、平整、无杂质（修补磨平）原材料质量抽验与质保书相符、颜色与设计相符五、隐蔽工程：项 目验 收 要 点基层情况基层的修补、处理，表面不平整后磨平 六、实测抽查：项 目抽 查 要 点原材料每进场一批抽查一次，按质量标准墙面颜色与施工图（或标准图）一致，如有代换应按技术核定单墙面施涂质量情况应符合规范规定和质量标准施涂后检查门窗、灯具应洁净，色泽一致无明显刷纹，手摸无脱色现象七、旁站检查：项 目检 查 要 点涂料配制计量方法、为稀释剂掺入涂料搅拌搅拌时间，搅拌质量涂料施涂施涂顺序（从上到下，从左到右等）刷纹顺直意处事故处理处理方法应确保施涂质量八、试验项目：项 目说 明涂料质量送检验机构复验九、
26、提供资料：1、涂料质保书2、涂料复验单3、涂料配合比4、施涂施工方案，如在冬期施工要有冬期施涂施工方案5、技术核定单6、工程量变更签证7、质量检验评定表8、隐蔽工程验收单八、 墙、地面贴面砖、地板一、面砖的品种、规格、花色按设计规定，并应有产品合格证。 二、面砖一般按1mm差距分类选出若干规格，选砖要求方正、平整，楞角完好，同规格的面砖，力求颜色均匀。基层处理和抹底子灰。1、对光滑表面基层应先打毛，并用钢丝刷满刷一遍再浇水湿润。 2、砖墙面基层：提前一天浇水湿透。 3、抹底子灰应分层进行。 三、贴面砖前应预排砖块、弹线。 1.在同一墙面，最后只能留一行（排）非整块面砖非整块面砖应排2、在靠近天
27、面或不显眼的阴角等位置。 施工前要弹好花色变异分界线及垂直水平控制线。 四、贴面砖 1、釉面砖宜隔天泡水浸透凉干备用； 2、在每一分段或分块内的面砖均应自下向上铺贴； 3、（厚度一般控制在23mm内，贴上墙面后用铁抹子木把手着力敲击，使面砖粘牢。每贴完一排应有及时检查，发现空鼓要返工。五、主要质量通病及原因 1.空鼓：基层清理不够干净；抹底子灰时，基层没有保持湿润；面砖铺贴前没有事先泡浸或底子灰没有保持湿润；面砖背抹水泥不够均匀或量不足；砂浆配合比不准，稠度控制不好，砂浆中含砂量过大以及粘贴砂浆不饱满，面砖缝不严均可引起空鼓。 2、墙面脏：主要因为铺贴完成后，没有及时将墙面清洗干净。此时可用棉
28、纱衡盐酸加 20%水刷洗，然后用清水冲洗既可。 A、保证项目 1.材料品种、规格、颜色、图案必须符合设计要求，质量符合现行有关标准规定。 2.镶贴必须牢固，无空鼓无歪斜、缺楞、掉角和裂缝等缺陷。B、基本项目 1、表面平整、洁净，色泽一致、无起碱污痕和显著的光泽受损处，无空鼓现象。2、接缝填嵌密实、平直、宽窄一致；颜色一致，阴阳角处的板压面正确，非整砖使用部位适宜。六、 允许偏差釉面砖安装的允许偏差和检验方法允许偏差（mm）立面室内2 2m托线板和尺量检查垂直室外3表面平整 2 用2m靠尺和楔形塞尺检验阳角方正 2 用20cm方尺和楔形塞尺检验接缝平直 2 拉5m长线,不足5m拉通线和尺检验墙裙
29、上口平直 2 接缝高低室内 0.5用钢板短尺和楔形塞尺检验室外 1 七、墙、柱子面贴饰面石材 1.基层处理。a.基层面的残灰、尘土、污垢应清理干净。（油污可用10%的火碱水清洗）b.光滑砼面必须要进行打毛处理。 c.基层在镶贴前天浇水湿透2.镶贴前应按设计图纸要求，弹出花色、品种规格分界线及水平、垂直控制墨线。3.灌浆用1：2水泥砂浆（稠度为80120mm）。灌浆前先浇水湿润石板块及基层；灌浆时应根据石板缝高度分层进行；第一层高度为150mm并不得大于1/3石板高度；待砂浆初凝后，才能继续灌注；以后灌注高度应控制在200300mm左右。4. 施工应避免出现质量通病a.空鼓：基层清洁不净；灌浆前没有将石块及基层浇水湿润；灌浆时没有用竹片捣插或捣插不好；灌浆用砂浆稠度不当，灌浆不饱满密实等。 b.颜色差异：图案颠倒及天然石板纹理不顺。主要是预排偏号不符合要求，贴时石板方向倒置。 八、质量标准 a.保证项目 1、材料品种、规格、颜色、图案必须符合设计要求和有关标准规定。 2、安装必须牢固，无歪斜缺楞掉角、裂缝等缺陷。 b.
