1、汕头经济特区城乡规划管理技术规定汕头经济特区城乡规划管理技术规定第一章总则第一条目的和依据为加强城乡规划管理，实现城乡规划编制和规划管理的法制化和标准化，保障城乡规划的实施，根据中华人民共和国城乡规划法、广东省城乡规划条例、汕头经济特区城乡规划条例等法律、法规，结合国家有关标准和汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本规定。第二条适用范围在金平区、龙湖区、濠江区，以及澄海区、潮阳区、潮南区、南澳县的区（县）政府所在地和市政府确定的重点片区制定、修改和实施城乡规划，从事与城乡规划有关的建设和管理活动，应当遵守本规定。特区范围内前款规定以外的其他区域，参照本规定执行。村民住宅建设规划管理按汕头经济
2、特区农村村民住宅建设管理办法实施。第三条特定区域特定区域是指在土地使用和建筑管理上有特别要求，需作特殊规定的地区，包括中央商务区、历史文化街区（历史文化风貌保护区）、风景名胜区、旅游风景区、滨海滨河地区等。其他特定区域由市城乡规划部门提出建议，经市规划委员会审议后报市政府批准执行。特定区域的规划技术指标和要求在编制特定区域的法定规划时根据实际情况研究确定。第二章城乡规划编制第四条城乡规划编制体系特区的城乡规划编制体系包括法定规划和非法定规划两个系列。第五条法定规划法定规划分为城市规划、镇规划和村庄规划。城市规划分为城市总体规划（包括近期建设规划）、分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划四个层
3、次。镇规划分为总体规划（包括近期建设规划）、控制性详细规划、修建性详细规划三个层次。城市总体规划和分区规划层次应当编制具有一定专业内容与深度要求的专项规划。依据城市规划管理需要可单独编制各专业规划。城市设计是落实城市规划、指导建筑设计、塑造城市特色风貌的有效手段，贯穿于城市规划建设管理全过程。第六条非法定规划非法定规划由市城乡规划主管部门组织编制，是对法定规划的补充，提供规划编制管理技术参考依据。非法定规划根据城乡规划建设需要而制定，包括城市发展战略规划、片区概念咨询规划和建设项目规划研究等。城市发展战略规划是对全市或者分区发展中具有方向性、战略性的重大问题进行专题研究，提出宏观、全局和远景的
4、规划设想和发展策略。片区概念咨询规划是对城市片区或者基于某种目标进行整合的地区进行专题研究，提出开发建设设想和规划设计导则。项目规划研究对近期需要建设、改造或者予以保护的具体地块提出规划指导，或者对某一种类型的项目提出专项规划标准和策划方案。第七条城市设计的编制城市设计分为总体城市设计和重点地区城市设计。（一）重点地区城市设计分级管理，由总体城市设计确定。（二）城市核心区和中心地区、体现城市历史风貌的地区、新城新区、重要街道（包括商业街）、滨水地区（包括沿河、沿海、沿湖地带）、山前地区，以及其他能够集中体现和塑造城市文化、风貌特色，具有特殊价值的地区应当编制重点地区城市设计。重点地区城市设计的
5、内容和要求应当纳入控制性详细规划，并落实到控制性详细规划的相关指标中。（三）城市设计重点地区范围以外地区，可以依据总体城市设计，单独或者结合控制性详细规划等开展城市设计。（四）由重点地区控制性详细规划确定的重点地段，必须编制修建性详细规划。第八条城市设计的内容（一）总体城市设计应当确定城市风貌特色，保护自然山水格局，优化城市形态格局，明确公共空间体系。（二）重点地区城市设计应当塑造城市风貌特色，注重与山水自然的共生关系，协调市政工程，组织城市公共空间功能，注重建筑空间尺度，提出建筑高度、体量、风格、色彩等控制要求。历史文化街区和历史风貌保护相关控制地区开展城市设计，应当根据相关保护规划和要求，
6、整体安排空间格局，保护延续历史文化，明确新建建筑和改扩建建筑的控制要求。重要街道、街区开展城市设计，应当根据居民生活和城市公共活动需要，统筹交通组织，合理布置交通设施、市政设施、街道家具，拓展步行活动和绿化空间，提升街道特色和活力。（三）城市设计重点地区范围以外地区，可以根据当地实际条件，明确建筑特色、公共空间和景观风貌等方面的要求。第三章建设用地规划管理第一节建设用地第九条建设用地的分类城市用地分类应当按国家城市用地分类与规划建设用地标准执行。第十条建设用地的适建用途单一用地允许建设、使用的建筑与设施用途应当符合汕头市建设用地适建用途表（附录三）适建用途的规定。混合用地允许建设、使用的建筑与
7、设施用途，应当符合汕头市建设用地适建用途表相关用地性质适建用途叠加后的综合范围。单一用地、混合用地允许建设、使用的功能比例，应当参照汕头市建设用地适建用途表执行。第十一条建设用地规划条件建设用地规划条件应当明确出让地块的位置、实用地面积、用地性质、容积率、绿地率、建筑高度（海拔限高）、建筑密度、交通组织、基础设施和公共服务设施配套、地下空间开发利用、城市设计要求和控制性详细规划确定的其他要求等内容。需要编制修建性详细规划的，应当在规划条件中予以明确。混合用地应当依据控制性详细规划在规划条件中明确允许建设的各类使用性质、建筑面积比例、退线要求及相关规划指标要求；控制性详细规划未予明确的，建设用地
8、规划条件应当依据本规定、有关法规与专业技术规范并结合建设项目实际情况予以细化明确。控制性详细规划要求配套的市政公用设施、公共服务设施的分期建设项目，应当在修建性详细规划或者总平面规划审批文件中明确配套设施先行建设。第十二条建设用地红线图建设用地红线图应当在1:500（或者1:1000）的现状地形图上绘制，明确建设项目的用地范围线、规划道路控制线以及绿化、水系、文物、市政设施范围线。第十三条建设用地分割（或者拆分）和合并（或者归宗）（一）分割（或者拆分）既有建设用地土地使用权技术要求：明确分割后的独立地块最小面积应当符合建设项目最小建设用地面积表（表一）要求，各独立地块范围内建筑基底面积、计容建
9、筑面积、绿地面积的总和应当与原规划条件一致；已经建设的，分割后相邻建筑物应当符合建筑退让的相关规定；原规划条件或者经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图确定的道路、广场、公共绿地、市政公用设施、公共服务设施等建设项目，应当在分割建设用地时明确分摊要求。（二）合并（归宗）建设用地技术要求：明确合并后建设用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系等内容。第十四条建设用地地下空间开发利用地下空间应当合理控制建设用地的不透水面积，留足雨水自然渗透、净化所需的生态空间。涉及地下空间开发利用的建设用地，应当符合以下规定：（一）地下空间不得建设住宅、养老院、幼托、学
10、校等项目。涉及军事、文物保护、人民防空以及道路交通、市政、环境、安全等公用设施的地下建设项目，应当符合相关法律、法规的规定。（二）城市道路、公园绿地、广场等公共用地，其地下空间可作为独立项目开发利用。（三）建设项目利用地下空间配建停车及配电、配水、通信、环卫等配套设施的项目，由建设单位或者个人提出申请，城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证时予以审查审批。（四）建设项目调整地下空间使用功能为商业及其他经营性用途开发项目的，按调整控制性详细规划的法定程序执行。第十五条建设项目最小建设面积要求建设项目用地面积未达到表一要求的，不得单独建设。建设项目用地面积未达到前款规定的最小面积要求，但有下列情况
11、之一，且不影响城市规划实施的，城乡规划主管部门可予以核准建设：（一）公用设施、公益性公共设施和公用设施营业网点项目；（二）邻近土地均为道路、河流、市政设施、公共设施等，确实无法调整、合并用地的；（三）邻近土地均已经完成建设或者改造，确实无法调整、合并用地的；（四）邻近土地因用地性质不同，确实无法调整、合并用地的。（五）土地属农村集体所有且因村集体发展需要，确实无法调整合并土地的。表一 建设项目最小建设用地面积表用地类别住宅用地商业服务业用地工业、物流仓储用地最小面积（平方米）300030002000第十六条允许单独建设零散用地规划条件符合第十五条第二款规定可单独建设的零散用地，由城乡规划主管部
12、门根据控制性详细规划，并参照建设用地容积率、建筑密度、绿地率控制指标表（表二）确定其建筑容量指标。可单独建设零散用地的建筑间距、建筑退让、建筑高度应当符合本规定第四章的规定。第2节建筑容量指标第十七条建设用地的容量控制通则建筑容量指标控制须兼顾社会、环境和经济效益，与用地性质、功能相适应，并满足交通、安全、消防、人防、环卫、航空限高等方面的要求。新建建设项目，其建筑容量指标控制应当符合本节的规定，并符合城市开发强度分区控制原则。扩建、改建的公共管理与公共服务设施用地以及市政府指定的重点片区或者特殊项目，通过编制控制性详细规划进行充分论证，可予突破表二中容积率、建筑密度指标的上限规定。第十八条住
13、宅用地容量控制指标住宅用地容积率、建筑密度应当符合表二的规定。住宅用地的绿地率应当符合汕头经济特区城市绿化条例的规定。确因条件限制，达不到该条例规定标准的，应当符合表二的规定。表二 建设用地容积率、建筑密度、绿地率控制指标表用地类别建筑密度D容积率FAR绿地率GS1500015000S50000S50000R2130%1.0FAR2.0G25%G30%G35%R21非三旧地块25%2.0FAR4.0三旧地块25%2.0FAR4.5R22底层肉菜市场50%FAR2.0G10%除底层肉菜市场外40%FAR2.0G20%A1/A2/A4/B1/B2/B3/B950%FAR2.5G20%50%，其中塔
14、楼30%2.5FAR5.0 A5/A635%FAR2.5G35%35%，其中塔楼25%2.5FAR5.0W30%FAR1.0G20%其他按专业技术规范执行注：表中S为住宅用地面积（平方米）。第十九条公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地建筑容量控制指标公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地的容积率、建筑密度应当符合表二的规定。公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地的绿地率应当符合汕头经济特区城市绿化条例的规定。确因条件限制，达不到该条例规定标准的，应当符合表二的规定。第二十条工业物流仓储用地建筑容量控制工业、物流仓储用地的容积率、建筑密度应当符合表二的规定。工业、物流仓
15、储用地的绿地率应当符合汕头经济特区城市绿化条例的规定。确因条件限制，达不到该条例规定标准的，应当符合表二的规定。工业、物流仓储用地内可建设的行政办公及生活服务设施等非生产性用房的用地面积不得超过工业项目净用地面积的7%，计容建筑面积不得超过工业项目计容总建筑面积的20%。禁止在工业仓储项目用地范围内建造成套住宅、酒楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施，不得建造商品房进行出售、出租。第二十一条混合用地建筑容量控制混合用地的建筑密度、绿地率控制指标，原则上将该地块各类功能用地对应的地块建筑密度、绿地率按拟混合的计容建筑面积比例进行加权平均，建筑密度指标具体数值可以以百分比为单位适当提高取整。混合用地建筑密度、绿地率按下式计算：式1：D混合D1K1+D2K2+ D3K3；式2：G混合G1K1
