1、项目可行性研究示例项目可行性研究示例 可行性研究报告主要内容（1）概述-对研究成果的说明 项目的介绍，经济数据（投资回收期、净现值、内部收益率、利润、投资额、总成本、经营成本等），项目可行性研究的结论。（2）项目的背景和历史 项目的主持者背景（企业的资信说明、财务能力、信誉等）；项目所处的环境（产业背景、区域条件、政策及投资环境 对项目的影响评价）；已经完成的研究和调查费用。（3）市场调查和预测 确定产品方案-（产品品种、数量）及产品价格（调查市场上的同类产品生产商的生产能力及其销售情况-市场占有率、年销售量、年产量；潜在生产者的预测（产品供给情况）；调查并预测同类产品的需求量；分析产品的特点
2、和优势，制定产品策略-成本领先战略：取得并维持竞争对手更低的成本（较大的市场份额、低价原材料）；策略：创特色战略使拟建的投资项目的产品用一种方法与其他生产商生产的产品分开来，创造出该行业中被认为是独一无二的特色；抓重点战略要集中于一个严格限定的目标，从而使其在广泛领域内进行的竞争更有效。分析确定产品的价格，生产能力的确定-年生产量。（4）项目地理位置的选择 选址（5）项目的设计 项目的技术方案；设备、厂房、生产线等。（6）机构组织和人员安排 确定项目人员的工作和数量及职责，确定管理机构组织及职权范围。（7）项目实施进度安排横道图 项目实施计划和进度表。（8）财务和经济评价 项目投资-固定资产投
3、资，流动资产投资；项目的单位成本估算、总成本计算、税金计算、损益计算、现金流量计算；项目指标（NPV、IRR、T）计算。（9）风险分析 盈亏平衡分析、敏感性分析（10）主要结论 百步亭集团后湖居住区建设项目的可行性研究报告（1）概述 （2）项目的背景和历史 项目的主持者背景 百步亭集团是集房地产开发、社区建设、物业管理、文化产业、酒店和医药经营等为一体的跨行业、跨地区综合性大型民营企业集团，拥有武汉安居工程发展有限公司、百步亭物业管理有限公司、百步亭国际传媒有限公司等 20 家下属企业。集团荣获全国民营企业思想政治工作先进单位、湖北民营示范企业、湖北省优秀企业金鹤奖、湖北最佳成长型十大民营企业
4、，被评为湖北省房地产综合实力第一名、成为了进入全国民营企业 500 强的湖北八家企业之一。董事长茅永红被评为全国劳动模范、首届优秀中国特色社会主义事业建设者等荣誉称号。百步亭集团在房地产开发上成果丰硕。已建成住宅 300万平方米，每年在建工程 100 万平方米，每年开盘销售的房屋 2000 多套，是武汉市住宅建设规模最大的重点工程之一，规划用 5-10 年时间建成一个占地 7 平方公里、入住 30 万人的百步亭新城，该规划已列入武汉城市总体规划的“法定图则”。集团是国家一级房地产开发企业、湖北省市场行业十佳，是在人民大会堂发起签署承诺建设“放心房”联合宣言的全国百家企业之一，住宅建设工程合格率
5、 100%，工程优良率达 91.4%，按合同交钥匙从未推迟一天，连续 6 年实现了住宅质量零投诉。企业连续 2 年被湖北省评为“物价计量信得过”单位，是湖北省唯一一家入选的房地产企业。百步亭集团走“一主多元”的发展之路，近年进军文化产业，挖掘五千年传统文化瑰宝，弘扬辉煌灿烂中华文明，成绩喜人。项目所处的环境 武汉市后湖居住新区泛指位于江岸区西北部，东至汉黄路、解放大道，南抵京广线，西临金桥大道，北接中环线的地区，总面积 18.56 平方公里，规划人口为 30 万人。作为新一轮城市规划确定的四个新城之一，后湖新城定位以建设健康、绿色新城为宗旨，营造一个以居住功能为主体，兼具生活、交通等多功能为一
6、体，具有便捷、可持续发展的新型城区。经过近 10 年的开发，后湖片区已吸引了众多的开发企业，在建、建成的项目近 30 个。各开发商倾心尽力，尽情挥毫，将后湖建设成了武汉最大的“后花园”，随着后湖组团开发的不断深入，配套设施的逐渐完善，规划的逐步扩大后湖组团作为武汉市新城区已初现雏形。武汉市城市总体规划(1996-2020)和后湖地区分区规划，对后湖居住新区的规划发展，进行了定性与定量控制，以协调该地区的整体发展。而 2004 年武汉市规划部门公布了后湖居住新城概念规划，并通过了最后一轮专家评审。更明确地确定将后湖地区建设成为以居住为主的综合性居住新区，后湖新城定位是以建设健康、绿色新城为宗旨，
7、营造一个以居住功能为主体，兼具生活、交通等多功能为一体，具有高尚、便捷可持续发展的新型城区。按照这种标准，后湖居住新区开发建筑总面积为 1050 万平方米，其中，住宅建筑面积 600 万平方米，市级公建及配套公建面积 320万平方米，工业、仓储建筑面积 85 万平方米，其它建筑面积 45万平方米。交通方面，按照规划，后湖新城将形成五纵三横的交通骨架。五纵分别是建设大道延长线、建设渠路、金桥大道、塔子湖东路、塔子湖西路，三横分别是井南大道、幸福大道、后湖路。而这些道路全部建成竣工后，后湖板块还将有个质的提高。此外，后湖新城内将拟建后湖都会亲水公园、创意产业园、中央文化岛和商业中心区。通过整治黄孝
8、河，改善明渠水质和湖岸景观，将河水引入新城，通过在后湖新城北部兴建面积达 41公顷创意产业园，以就近解决一批人口的就业问题。通过在建后湖都会亲水公园，人造沙滩，发展成一个水上休闲中心。已经完成的研究和调查费用 本建设项目为百步亭花园住宅小区的开发，分为一、二、三期工程。目前，已经完成一期建设工作，二期建设已经完成前期调查研究工作，花费 5 万元。图 （3）市场调查和预测 二期建设的确定产品方案 根据武汉新地、武汉地产、武汉宏宇实业、武汉石桥等颇具实力的公司及本公司的实际情况分析，得到本项目的产品方案。产品方案表 序号 项目 建筑面积（m2）数量（套）1 一室一厅 45 100 2 一室一厅 5
9、0 100 3 二室一厅 80 200 4 二室一厅 90 200 5 三室一厅 110 200 6 三室二厅 120 180 7 四室二厅 150 90 8 四室二厅 170 58 9 总计 112000 1128 潜在生产者的预测 武汉新地、武汉地产、武汉宏宇实业、武汉石桥等颇公司已经先后进入后湖区，保守预计近 5 年内有 35 家实力强大的公司进入该区建设。项目产品定位 由于近年来，武汉市旧城改造力度加大，低收入者的住房需求量大；城市土地价格和房价上涨幅度较大；预测大部分开发商的主要产品定位在 100120m2；根据市场调查发现，50%被调查者期望得到住房面积为 60100 m2，20%
10、为被调查者期望得到住房面积为 60 m2 以下，20%为被调查者期望得到住房面积为 120 150m2，10%为被调查者期望得到住房面积为 120 150m2。为实现“改善旧城改造拆迁者的住房条件和公司利润”双赢，故本项目特点是实现生态型、节能型、多层次型（主要面向中低收入者）。本项目的生产规模为 112000m2，预计项目建成的销售均价为3500 元/m2。（4）项目地理位置的选择 根据公司的长远规划及相关政策，确定项目的建设地点如 图所示。其它情况。（5）项目的设计 二期建设的规划方案（略）规划图、建筑模型 多层、小高层、高层；结构类型和形式，建筑间距；绿化、运动休闲场所等；户型及面积大小
11、，通风、采光等户型图 建筑组团情况、布局、建筑物数量等；规划图 建筑物的组合、外观及建筑材料等平、立、剖面图；每栋建筑的总建筑面积、形状、高度、层高、层数等。情况汇总 项目 数量（栋数）层数 结构形式 户数 总建筑面积 m2 多层 18 6 砌体结构 648 5600 小高层 6 12 框-剪 288 2800 高层 3 16 框-剪 192 2800 总计 27 1128 （6）机构组织和人员安排 为了使项目顺利进行，结合项目特点，建立建设项目招标 机构负责建筑设计、施工、物业管理等招标工作；项目小组负责建设项目的手续办理工作施工许可证等。具体安排如下表（略）（7）项目实施进度安排横道图 项目年完成建筑面积约 5600m2，估计两年建成居住面积，其他绿化、休闲娱乐场所预计需要 12 个月时间，可与居住面 积的建造工作答接进行。共需要 22个月完成该项目，具体安排如下图所示。（结合资金条件）项目实施进度 4710 1 12 13 4 5 6 7 8 9 0 1 2 6主 12 218 921 124 527 6绿 12绿 318绿 921绿 124绿 527绿 （8）财务和经济评价 项目投资-固定资产投资，流动资产投资；项目的单位成本估算、总成本计算、税金计算、损益计算、现金流量计算；项目指标（NPV、IRR、T）计算。（9）风险分析 盈亏平衡分析、敏感性分析（10）主要结论
