20160810新郑市场深度调研报告73px.pptx
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新郑房地产市场调研报告,2016年8月10日,PART1,新郑城市发展概况,城市概况黄帝故里、郑南重市,8000年裴李岗文化、5000年黄帝文化和2700年郑韩文化,新郑被誉为黄帝故里、中华第一古都。
新郑市位于河南省中部,北靠省会郑州,东邻中牟县、尉氏县,南连长葛市、禹州市,西与新密市接壤。
北距郑州市区38公里;南至长葛市区20.4公里、许昌市区40公里;总面积873平方公里,总人口70.6万人(其中城镇人口28万)。
行政区划隶属郑州、物流中心,新郑市隶属郑州,是河南省对外开放重点市和加快城市化进程试点县市,新郑市辖3个街道、9个镇、3个乡。
空港区成立于2002年3月26日,是围绕国际机场开发建设的重要经济发展区域,是郑州市规划建设中的三大物流中心之一,空港区内富士康产业园区已经开始运作,空港区现已纳入郑州新区,但其对于新郑市城市经济的发展尤其是物流产业及其他相关产业的巨大带动力是显而易见的。
城市交通立体交通、高速发展,新郑市交通区位优势显著增强,已形成了横跨东西、纵贯南北的公路网,京广铁路、京珠高速公路、107国道等国家重要交通干线纵贯全境。
新郑处于承东启西、连接南北的“黄金十字路口”上,新郑国际机场距郑州市区直线距离15公里,距新郑市区直线距离20公里,是我国重要的干线机场及空中交通枢纽,目前已开辟航线70多条,通达全国54个城市,并开通有俄罗斯、新加波、日本等国家的不定期包机和香港、澳门的定期包机航线,形成了集公路、铁路、轻轨(规划)、航空为一体的现代化立体交通网络,是中部地区人流、物流、信息流和资金流的主要汇集地。
历史人文拜祖大典、华人寻根,新郑市是河南省1989年公布的第一批十大历史文化名城之一,境内名胜古迹众多。
春秋战国时期,郑、韩两国先后在新郑建都539年之久,郑韩故城属国家级文物保护单位。
裴李岗文化遗址、黄帝故里、郑王陵博物馆、欧阳修陵园、郑韩故城等名胜古迹遍布。
每年农历三月初三举办黄帝故里拜祖大典,2008年6月7日,国务院印发国发200819号文件,确定新郑黄帝拜祖祭典为第一批国家级非物质文化遗产扩展项目(类别为民俗类,序号480,编号-32),黄帝故里拜祖大典,突出了中华民族寻根拜祖的主题,象征炎黄子孙血脉相连、薪火相传。
经济发展工业强市、文化强市,新郑市工业实力雄厚,文化产业发达,先后荣获了全国县域经济综合实力百强县(市)、全国县域经济基本竞争力百强县(市)、全国食品工业强市、中国优秀旅游城市、中国县级城市旅游竞争力20强、全国文化建设先进县(市)等称号。
河南中烟工业公司新郑烟厂、河南省新郑煤电有限责任公司赵家寨煤矿、河南鸽瑞复合材料股份有限公司、好想你枣业股份有限公司等一大批实力雄厚企业共同构成了新郑市工业龙头。
文化产业发展同样显著,成功承办黄帝故里拜祖大典,黄帝文化品牌强势崛起,吸引了众多海内外炎黄子孙前来寻根拜祖、旅游观光。
郑州都市区十大组团中原经济区、郑州向南看,郑州市向北、向西发展受到地理条件的制约,城市规划中短期内主要向东发展,长期向南发展;中原经济区已经上升为国家战略,城市框架将迅速拉大,郑州提出大力建设都市区十大组团,郑州新区的规划及空港区的建设、二七新区的率先启动、宜居教育城的发展,都拉开了郑州都市区向南发展的序幕;新郑作为郑州都市区南向的重要区域,在郑州向南发展的过程中,必将迎来新的腾飞契机;,郑州都市区谋划两核六城十组团,新郑定位综合服务、高端服务商务城,新郑新城宜居商务城包括老城区和新城区两个部分,总面积48.26平方公里。
新城区位于新郑市中心城区北部,南起郑韩故城,北至南水北调总干渠,东起京广铁路,西至郑新快速通道。
新城区以综合服务、现代高端服务业、现代物流业为主,建成宜居商务城、省级历史文化名城。
中心城区,上街荥阳组团,巩义市,郑汴中牟组团,新郑航空港,新密市,新郑市,郑州市城市建设用地的发展方向(20082020)“以东为主,兼顾西部,培育南部,控制北部”,新郑市采取“强化中心、凝聚分区、整合园区”三大战略,构筑“中心、廊带”的市域村镇体系空间规划结构。
新郑整体城市规划,一主(中心城区,新北区)一副(龙湖镇)两核(薛店镇、辛店镇)四带(沿郑新公路、223、321、323三条省道形成“井”字交叉廊道),核,副,主,核,郑新公路,S223,S323,S321核,新郑规划郑新融合、新郑向北河南省新郑市城乡总体规划(2009-2030)明确了新郑市“东强西控、南优北跨”的发展占领,北部成为新郑市发展的主战场,北部新区北起北环路、南至郑韩故城、东起京广铁路、西至新郑大道,规划总面积16.31平方公里,主要发展市级行政办公、商业金融、居住、教育等功能,是以办公、商贸、教育、居住、文化娱乐为主的综合型城市新区。
新区建设行政、交通先行,城市发展快通道新郑北部新区的建设以新郑市政府为带动,交通方便的发展同样喜人,在现有郑新路的基础上,后期将打通中华路、解放路至郑州,更有城际轻轨连接郑州与新郑,行政单位的迁入、交通道路的建设,都将推动新郑快速向北发展,新区建设步入快车道。
新郑产业布局,新郑整体产业布局上规划形成临郑、临港、临煤三大产业集聚区。
临郑产业集聚区包括龙湖、郭店和孟庄,重点发展文教产业临港产业集聚区包括薛店、和庄、龙王和八千等,形成都市工业走廊和新港产业集聚区临煤产业集聚区包括辛店、城关、观音寺、梨河等,重点发展煤电循环产业,郑南重市,远期发展主向:
新郑市处在郑州都市区的南部,处在郑州市远期发展主向上,未来发展潜力巨大。
新郑市向北发展,将逐步融入郑州大都市区:
新郑市北部新区的规划,和建设,必将拉动新郑市跨过老城墙,向北发展,北部新区将成为未来几年新,城市发展总结,郑市城市发新展的主郑力区向域和房北地产市,场发展新的热点城区域。
向快交通改善、行政带动,新郑发展加快:
三条主干道连接郑州,规划中的城市轻轨快速通达,新郑市融入郑州大都市区的步伐开始加快,新郑市新市政府、机关单位逐步迁入,新郑市新城区的快速发展蓄势待发;,PART2,新郑房地产市场发展概况,全市人口增加,城镇人口数量猛增城市化进程加快,人口红利明显新郑市整体人口数量不断增加,城镇人口随之猛增,2015年,全市总人口达到786540人,城镇人口增加至337990人,近年来明显的城镇人口增加,标明城市化进程加快,潜在购买群体增加。
宏观经济发展概况,注:
数据来源新郑市政府工作报告、国民经济运行公报,包含新郑中心城区、龙湖镇、各城乡),国民经济GDP和人均GDP稳步增长,近年来,新郑市国民生产总值稳步增长,2015年,国民生产总值达到620亿元,人均GDP达到78820元,其中GDP年均增长幅度维持在10%以上,增长稳定。
注:
数据来源新郑市政府工作报告、国民经济运行公报,包含新郑中心城区、龙湖镇、各城乡),适合大型、集中式商业发展新郑市人均GDP约为78820元,根据按国际商业发展规律,新郑市商业发展开始向较为成熟阶段发展,SHOPPINGMALL、商务地产等商服类物业开始具备市场发展机会。
新郑市经济发展状况,稳步增长的情况下,人均GDP4400美元,具备发展一站式、集中商业的经济条件,老城区丹尼斯、万佳超市的良好运营,作为鲜明作证。
城镇居民人均收入及消费支出增长稳定、购买力稳步提升新郑市近年来城镇居民人均可支配收入稳步增长,2015年人均可支配收入接近31454元,增长幅度为8.1%,人均收入稳步增长,与之相对应的,人均消费性支出增长同样稳定,达到22114元。
注:
数据来源新郑市政府工作报告、国民经济运行公报,包含新郑中心城区、龙湖镇、各城乡)近年来城镇居民人均可支配收入增长幅度约为10%左右;人均消费性支出增长比例约为8%左右;城镇居民人均可支配收入的稳步增长、人均购买能力的稳步提高以及人均消费能力的平稳提升,都为房地产市场的发展提供客观的、具有购买力的意向群体。
三产结构结构稳定、第二产业为主受城市发展策略影响,新郑市三产结构比例较为稳定,仍旧以第二产业为主,约为60%左右,第三产业发展比重近年加快攀升。
随着城市建设、文化产业发展及私营经济的大力发展,必将促进第三产业的发展,新郑市未来第三产业上涨空间巨大,利好房地产的发展。
注:
数据来源新郑市政府工作报告、国民经济运行公报,包含新郑中心城区、龙湖镇、各城乡),房地产投资总额2007年以来,新郑市房地产投资总额不断攀升,增长快速,2015年,整体投资达到1873.6亿元,住宅投资总额随之迅速增长,2015年达到1233.7亿元。
表明整体地产发展出现爆发式增长,住宅投资占据绝对主导地位。
房地产市场宏观概况,注:
数据来源新郑市政府工作报告、国民经济运行公报、新郑市房管局信息中心,包含新郑中心城区、龙湖镇、各城乡),商品房施工面积近年来,新郑市商品房施工面积明显攀升,整体发展迅速、势头猛进。
2015年达到5352741,同比增幅12%。
人民路沿线地块开发殆尽、新北区开发尚未启动的双重因素,造成2011年出现短暂的下跌幅度。
注:
数据来源新郑市政府工作报告、国民经济运行公报、新郑市房管局信息中心,包含新郑中心城区、龙湖镇、各城乡),商品房竣工面积、销售面积新郑市房地产市场的迅猛发展,推动历年竣工面积、销售面积的大幅度上涨,整体市场表现活跃。
2015年全市竣工面积达到201.3万、销售面积235万,同比增幅分别是77.5%、13.5%。
注:
数据来源新郑市政府工作报告、国民经济运行公报、新郑市房管局信息中心,包含新郑中心城区、龙湖镇、各城乡),新郑商品住宅市场成交量逐步攀升,成交价格保持平稳增长。
可以看出自2013年后,成交量、成交价格明显攀升,市场迅速活跃。
数据统计包含新郑中心城区、龙湖镇、各乡镇。
成交板块看集中在新郑中心城区及龙湖镇,占到整体市场的85%-90%。
可以看出,新郑中心城区的成交占比日益走低,龙湖镇迅速超越并稳居一位。
新郑中心城区市场容量有限,整体成交量在30-40万/年左右。
截止2015年10月份,整体成交量不足30万,成交均价在4100元/左右。
新郑市场产品同质化竞争严重,多是高层产品,洋房、别墅产品极少。
目前新郑市场在售楼盘产品多是高层产品,存在个别低密度产品或大面积复式产品,同质化情况严重。
纵观产品细分,两房多在80-90,紧凑型三方面积在100-110,舒适型三方面积多在120-140之间。
15年新郑市场总推售货源约7300套,总推售面积约为65万平方米,实现销售4190套,总销售面积近37万。
2016年预计新郑市场总推售货源约5960套,总推售面积约为61.3万平方米;可看出东方国际、公园里、盛世龙城相对投放较大,作为市场重要货源;,宏观市场总结,量价稳定,地缘性客,关键词:
内生型市场群,整体市场向上前行,未来前景看好;,属内生型市场,地缘性明显,辐射能力有限;,整体市场容量存在明显瓶颈,年去化量40万以下,产品同质化严重;,2016年,市场主推高层成交价格4500-5000元/,短期上涨预期缓慢;,PART3,新郑微观市场竞品概况,中兴路,人民路,郑韩路,解放路,新村镇板块,中华路新区板块,西亚斯板块,南区板块新郑楼市整体发展以老城区和新城区块板为主,新村镇和南区版块楼盘较少,品质较低端,房地产板块划分新郑市中心城区可分新区板块、西亚斯板块、新村镇板块、南区板块。
城墙内限高,新村版块,新区版块,西亚斯版块,城南版块,板块价值解读,1.各类工厂聚集地;,2.郑新快速通道促进了与郑州、龙湖的联系;,新村版块,政府规划的落地呈现促进了市民认知;优越的城市环境面貌;稀缺的自然资源景观;未来全套的优质教育资源;,新区版块,临城关乡、观音寺镇、梨河镇等产业聚集镇;完善的城市生活配套资源,但档次中低;,南部版块,乃老城区形象主干道各类成熟的城市生活配套资源汇聚人民路两侧,西亚斯版块,区域价值:
西亚斯版块新区版块南区版块新村板块,城墙内限高,新村版块,新区版块,西亚斯版
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