2010年1-7月北京房地产商业地产市场分析报告-14DOC.doc
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2010年1-7月北京房地产商业地产市场分析报告
一、各区县商业地产市场监测
以下分析的项目所涉及物业不含办公物业。
(一)各区县商业项目租售价格详情
1.通州区
售价情况
名称
区县
1月售价(元/每平米)
7月售价(元/每平米)
浮动
当代名筑家园
通州
13500
18000
33.33%
租金情况
名称
区县
1月租金(元/天/平米)
7月租金(元/天/平米)
浮动
瑞都公园世家
通州
2
2.5
25.00%
当代名筑家园
通州
3.2
4.7
46.88%
相较于其他区域而言,通州区内的商业项目的售价及租金的浮动更为明显,普遍达到了20%以上,。
其主要原因是由于通州区紧邻CBD区域,能够共享该区域内的优势资源,其次,受到CBD东扩政策的影响,通州区将在将来的发展中越来越多的承接CBD区域的商务职能,其次中心商务区的地位优势愈明朗,综合上述原因,越来越多的商户对区域的发展潜力表示肯定并纷纷前来开店,推动了区域内商业项目价格的提升。
2.朝阳区
售价情况
名称
区县
1月售价(元/每平米)
7月售价(元/每平米)
浮动
林达海渔广场
朝阳
30000
35000
16.67%
公园大道
朝阳
25000
25000
0.00%
租金情况
名称
区县
1月租金(元/天/平米)
7月租金(元/天/平米)
浮动
北京财富中心
朝阳
11
13
18.18%
山水文园
朝阳
12
14
16.67%
大新华航空大厦
朝阳
13
14
7.69%
作为我市传统商业中心区域的朝阳区,始终拥有良好的商业氛围,其区域内的商业项目数量也较为丰富。
进入今年上半年以来,受到各方利好政策的影响,区域内部的商业项目的价格以及租金浮动均较为明显。
其中以山水文园为代表的住宅配套类项目以及以北京财富中心为代表的写字楼配套类项目的租金价格分别向上浮动了18.18%以及16.67%。
3.丰台区
售价情况
名称
区县
1月售价(元/每平米)
7月售价(元/每平米)
浮动
中体奥林匹克花园
丰台
18000
18000
0.00%
上海建筑
丰台
35000
40000
14.29%
租金情况
名称
区县
1月租金(元/天/平米)
7月租金(元/天/平米)
浮动
新万事吉商城
丰台
8
9.5
18.75%
显然,区域内的商业项目的租金价格都有较为明显的升幅,出现这种现象的原因主要有二:
一是进入2010年后,政府出台多项有关住宅地产的政策,旨在稳定住房价格的过快增长,而这也恰恰为商业地产市场带来了发展的契机,开发商、投资客等市场主体纷纷把目光转移到商业地产市场上,最终使得商业地产市场出现了补涨行情。
二是受到城南计划的影响,各方资源纷纷聚集到该区域内,使得区域发展动力明显上涨,为商业项目的发展提供了良好的经济环境。
同时,市政府对于丽泽商圈的规划也使得这一区域的发展前景被普遍看好,投资者对于该区域有了更强的投资热情。
4.海淀区
售价情况
名称
区县
1月售价(元/每平米)
7月售价(元/每平米)
浮动
立方庭
海淀
85000
85000
0.00%
国际财经中心
海淀
50000
55000
10.00%
富力桃园商铺
海淀
32000
34000
6.25%
租金情况
名称
区县
1月租金(元/天/平米)
7月租金(元/天/平米)
浮动
新龙大厦
海淀
6
6
0.00%
据21世纪不动产商业地产所掌握的市场监测数据显示,海淀区内商业项目的售价以及租金价格本年上半年度范围内变动情况不明显,售价以及租金价格没有变动的项目较多,主要原因是区域内新增的商业项目的数量有限,其中售价变化较大的国际财富中心项目以及富丽桃园商铺项目涨幅分别达到10%及6.25%。
5.宣武区
售价情况
名称
区县
1月售价(元/每平米)
7月售价(元/每平米)
浮动
乐秀商场
宣武
30000
26000
-13.33%
富力皇后大道
宣武
35000
38000
8.57%
环球财讯中心
宣武
150000
150000
0.00%
租金情况
名称
区县
1月租金(元/天/平米)
7月租金(元/天/平米)
浮动
乐秀商城
宣武
11.11
11.11
0.00%
考拉社区
宣武
4.5
5
11.11%
环球财讯中心
宣武
10
1
10%
上半年宣武区商铺销售价格基本平稳,没有太大的波动,乐秀商城项目由于现已基本出售,只余两个商铺在售,故而售价略有降低;富力皇后大道项目受到新政影响明显,销售价格上扬,涨幅在8.57%左右;环球财讯中心项目未大面积出售,故而价格未有明显波动,但是在新政颁布以后,该项目将最低出售面积从1000平米提高到了1300平米。
上半年宣武区商铺租金情况与售价情况基本相若,乐秀商城自开盘起未调整过出租价格,10平米商铺租金为3500元/月;考拉社区项目为临街商铺,自新政之后,将其临街商铺价格统一为5元/平米•天,均价涨幅为11.11%;环球财讯中心租金价格比今年年初略有增长,涨幅为10%。
6.东城区
售价情况
名称
区县
1月售价(元/每平米)
7月售价(元/每平米)
浮动
雍和宫底商
东城
50000
50000
0.00%
租金情况
名称
区县
1月租金(元/天/平米)
7月租金(元/天/平米)
浮动
南新仓写字楼底商
东城
10
12
20.00%
雍和宫底商
东城
4.6
4.6
0.00%
南锣鼓巷
东城
16.7
16.7
0.00%
以上数据是21世纪不动产商业地产所掌握的东城区典型商业项目的售价以及租金情况,其中除南新仓写字楼底商外,其他各项目本年上半年内的租售价格均没有变动。
其主要原因是东城区处于本市内城区范围内,随着城市化水平的提高,城市用地强度的扩大,本市内城区范围内可供开发用的土地已经不多,因此,新增商业项目数量不多,导致租售价格浮动较小。
7.西城区
售价情况
名称
区县
1月售价(元/每平米)
7月售价(元/每平米)
浮动
新街口西里底商
西城
15000
15000
0.00%
租金情况
名称
区县
1月租金(元/天/平米)
7月租金(元/天/平米)
浮动
新街口西里底商
西城
6.5
8
23%
护国寺小吃
西城
11
12
9%
西单商业街
西城
22
22
0.00%
与东城区类似,西城区年内商业项目租售价格变动情况也不明显,其中仅有新街口西里底商项目增幅较大,达到了23%之多,主要原因是新街口地区商业氛围较为浓厚,商业发展程度较高,能够吸引众多商户来此区域开店,从而租金价格有所上涨。
8.崇文区
售价情况
名称
区县
1月售价(元/每平米)
7月售价(元/每平米)
浮动
本家润园
崇文
20000
28000
40%
前门前
崇文
40000
40000
0.00%
冠城•名敦道
崇文
35000
35000
0.00%
租金情况
名称
区县
1月租金(元/天/平米)
7月租金(元/天/平米)
浮动
鼎新大厦
崇文
3(地下商铺)
2.5(地下商铺)
-16.67%
雍贵中心
崇文
10
15
50%
富贵园
崇文
3.5
3.5
0.00%
上半年崇文区商铺销售情况较好,本家润园项目商铺属于社区底商,受到政策影响,上扬趋势明显,涨幅达到40%;处于成熟商业区交汇处的前门前项目销售价格稳定,半年来基本未有调整价格;冠城•名敦道项目整栋出售,不做散售,故而价格也保持稳定。
崇文区上半年商铺的租金没有大的波动,鼎新大厦项目地上商铺全部租出,地下由于受到商铺位置的限制,价格略有下调;雍贵中心项目在新政之后租金价格上涨明显,涨幅达到50%;富贵园项目租价平稳,自开盘后未再调整租金价格。
(二)小结
上图所示为本年上半年度我市各区县商业项目售价情况。
其中,增幅最大的是通州区,浮动量达到30%之多,位列其次的是朝阳区及丰台区,浮动值达到16.67%和14.29%。
以上三个区域项目售价的上浮与这些区域的快速发展有十分密切的关系,同时这些区域的商业前景也比较明朗,商业发展的空间仍较大。
而东城、西城二区商业项目则没有出现浮动,这与区域内商业项目基本饱和,区域内商业租金较高等原因都有较大的关系。
由于租金较高,且难以有新的竞争者出现,商铺持有者大多不愿销售商铺,于是导致商铺的售价几乎没有变化。
宣武区由于区域内的乐秀商场商铺价格有所下降,导致区域内商业项目售价整体出现负向浮动。
上图所示为我市各区县上半年时间段内商业项目租金浮动情况,各区县商业项目的租金浮动情况基本与售价浮动相吻合,其中,通州区租金变化情况最为明显,达到35.94%之多,丰台区位列其次,达到18.75%,海淀区未出现租金浮动情况。
由于各行政区商业发展状况不同,其中在售商业项目的市场价格也有较大的不同。
朝阳区中心商务区优势依然凸显,由于区域内汇聚了较多消费能力颇高的商务人士,故而整体商业档次较高,从而提高了区域内商业水平。
通州区受CBD东扩政策的积极影响,在众多城区中租售价格均较高,且价格涨幅较大。
一、本市整体商业地产市场监测
(一)本市1-7月新开盘项目销售价格分析
以下为21世纪不动产商业地产市场研究中心长期跟踪项目库中显示的18个新增出售类项目详情。
项目名称
区域
体量(㎡)
售价/(元/平米)
物业类型
高教新城
昌平
8704
28000
社区住宅底商
时代帝景
朝阳
30614
35000
综合体/百货商场/购物中心
博瑞大厦
朝阳
15226.68
45000
写字楼商业配套
中冶•霄云汇
朝阳
10063.66
首层均价60000元/平米
二层均价40000元/平米
三层均价27000元/平米
写字楼商业配套
北京IFC
朝阳
93218
西塔首层租金680元/平米•月,二-三层租金400元/平米•月
写字楼商业配套
万科五号公社
7800
首层售价47000元/平米,二层整售,三层售价37000元/平米
写字楼商业配套
A-ZTown
朝阳
50000
38000,此为1号楼整售价格;2号楼整售价格35000;3号楼整售价格35000;4号楼整售价格35000
社区住宅底商
朝阳首府
东城
18026
一层售价60000元/平米,二层售价36000元/平米,地下一层售价23000元/平米
社区住宅底商
上海建筑
丰台
136147
50000
社区住宅底商
西区国际广场
丰台
680
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