长春房地产市场调研商业.docx

长春房地产市场调研商业.docx

《长春房地产市场调研商业.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《长春房地产市场调研商业.docx（75页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

长春房地产市场调研商业

长春房地产市场调研（商业）

[自然环境]

长春是吉林省省会，全省的政治、经济、文明中心。

长春市位于中国西南平原中部，所辖区域处于东经124度18分-127度02分，北纬43度05分-45度15分之间，全市总面积20571平方公里，下辖朝阳、南关、宽城、二道、绿园、双阳6个区和榆树、九台、德惠3个县级市及农安县，总人口718万，城区人口310万。

长春市资源丰厚，经济兴旺，是〝中国首批投资硬环境40优秀城市〞之一，素有〝汽车城〞、〝电影城〞、〝科技文明城〞、〝森林城〞和〝南方粮仓〞之称。

长春市位于北半球中纬地带，欧亚大陆东岸的中国西南大平原腹地，地貌特点是远依山，近傍水，以平原的台地平原为主；气候类型为温带大陆性半湿润季习尚候；第二松花江、饮马河、伊通河等八条江河流经境内；自然群落有森林、草甸、草原植物300余种，有野生植物34种，属森林草原过渡地带。

辽阔长春大地，林网纵横，玉米遍野，是中国的"黄金玉米带"。

长春市的气候介于东部山地湿润区与西部平原千旱区之间的过渡地带，属温带大陆性半湿润季习尚候，夏季漫长、气候冰冷、枯燥，一月份平均气温为-16.3度，最大积雪厚度可达22厘米，大地银装素裹；春秋急促，万象变幻；夏季气候暖和、湿润，全年降水量522-615毫米，夏季降水量占全年降水60%以上，最热月（7月）平均气温23度。

四季清楚的气候，使长春有春的阳光之旅，夏的绿叶之旅，秋的果实之旅，冬的冰雪之旅，气候条件得天独厚。

1）综合

   国民经济继续快速增长，综合实力清楚增强。

全年完成消费总值1338．0亿元，按不变价钱计算，比上年增长14．2％。

其中，第一产业添加值157．3亿元，比上年增长6．O％；第二产业添加值630．3亿元，增长17．2％；第三产业添加值550．4亿元，增长13．5％。

三次产业比重区分为11．8％、47．1％和41．1％。

人均消费总值到达18705元（按户籍年平均人口数计算），比上年增长13．2％。

   居民消费价钱水平有所下跌。

2003年，居民消费价钱总指数为101％，比上年上升1％，其中，除穿着、家庭设备用品及维修效劳、交通和通讯、文娱教育文明用品及效劳类略有下降外，其他消费品价钱均有不同水平下跌。

   国企革新取得新停顿。

2003年，继续以国有资本参与和破产重组为主要方式推进革新进程，共有20户市直国有企业实施了革新，其中国有资本参与16户，实施破产4户。

长拖集团、银龙集团、大政制药公司等大企业的革新任务也有了很大停顿。

失业和再失业任务稳步推进。

2003年，全市开发各类用工岗位9．1万个，安排下岗失业人员完成再失业5．6万人，再失业政策扶持到位率达100％。

发放«再失业优惠证»45513个，持证人员完成再失业23078人。

全年培训下岗失业人员3．1万人，培训后失业2．1万人，失业率到达67％。

城镇注销失业率控制在3．44％。

2）农业

种植业结构进一步伐整。

全年粮食作物收获面积91.9万公顷，比上年添加0．5％。

经济作物收获面积增加3．83％，优质公用玉米、大豆、水稻收获面积达68．3万公顷，占粮食作物收获面积的61．7％。

全年粮食总产量到达670万吨，比上年增加31．8万吨。

全年农业总产值259．2亿元，比上年增长7．9％。

〝订单农业〞规模不时扩展。

订单种植面积到达50．7万公顷，占总收获面积的45．8％。

   畜牧业消费稳步开展。

全年畜牧业产值达139．2亿元，比上年增长11．8％，占农业总产值的比重达53．7％。

畜禽产品产量片面增长，2003年，全市肉类总产量到达148．3万吨，比上年增长8．6％。

禽蛋产量35．1万吨，比上年增长7．1％。

猪、牛、鸡劣种掩盖率区分到达95％、80％和96％。

   全市完成造林面积13972公顷，比上年增长46．0％。

当年完成新育苗面积1058公顷，比上年增长4．0％。

   农业产业化龙头项目树立停顿顺利。

全市新建续建农产品加工业重点项目10个，总投资56亿元。

3）工业和修建业

   2003年，工业经济以壮大汽车及零部件、食品、光电子信息、生物与医药四个主导行业为开展重点，不时推进工业化进程，工业经济全体素质和市场竞争才干进一步增强。

   工业消费快速增长，经济效益大幅度提高。

全年完成全口径工业添加值542．3亿元，比上年增长17．1％。

其中，国有及年产品销售支出500万元以上的非国有工业企业（以下简称规模以上工业企业）完成添加值438．9亿元，增长21．0％。

工业经济效益综合指数到达188．8％，比上年提高了17．6个百分点。

规模以上工业企业盈亏相抵后完成利润101．9亿元，比上年增长25．8％，其中，国有及国有控股工业企业完成利润91亿元，增长30．4％，占全市规模以上工业利润总额的89．3％。

大中型工业企业盈利水平清楚提高，全年完成利润92．6亿元，比上年增长22．6％。

   工业经济结构进一步优化，重点行业和重点企业的支撑作用不时增强。

汽车及零部件、食品、光电子信息、生物医药四个主导行业完成工业总产值1355．1亿元，占工业总产值的比重到达89．7％，比上年提高2个百分点。

30户重点企业完成工业总产值1267．5亿元，比上年增长22．3％，占工业总产值的比重到达83．9％。

新产品开发才干不时增强。

全年完成新产品产值555．3亿元，比上年增长46．5％，新产品产值率到达36．8％。

   重点工业产品产量大幅度增长。

在全市30种重点工业产品中有15种上升，增幅较大的有：

汽车64．1万辆，增长21．3％，其中轿车35．1万辆，增长54．9％；子午线轮胎90万条，增长2．2倍；成品钢材8．8万吨，增长1．1倍；液晶显示块62．2万块，增长83．5％；黑色电视机78．1万部，增长86．5％；淀粉86．4万吨，增长68．5％。

   修建业快速开展。

全年修建业完成添加值88．0亿元，比上年增长18．O％。

建安企业完成修建业总产值198．7亿元，比上年增长22．4％，完成利税9．4亿元，上升54．1％。

全市施工单位施工面积1219．6万平方米，比上年增长8．6％；完工面积728．9万平方米，增长12．1％。

4）固定资产投资

   2003年，固定资产投资坚持了快速增长的好势头。

全年完成固定资产投资总额389．6亿元，比上年增长21．6％。

其中，基本树立投资145亿元，比上年增长20．6％；更新改造投资87．9亿元，增长94．7％；房地产开发投资77．7亿元，增长27.7%。

从各产业完成投资状况看，第二产业投资增长最快，比上年增长58．7％，第一产业投资下降34．7％，第三产业投资增长17．1％；从投资主体看，国有经济投资151．4亿元，比上年增长27．6％；非国有经济投资173．9亿元，增长33％，占全社会固定资产投资的比重由上年的52．4％上升到53．5％。

房地产开发稳步开展。

全年完成商品房完工面积243．4万平方米。

商品房销售面积185．3万平方米，商品房销售额40．7亿元。

居民团体购房生动，在商品房销售中，售给公家用房168．3万平方米，销售额37．8亿元，区分占销售总量的90．8％和92．9％。

商品房空置面积215．6万平方米。

全年建成投产基本树立、更新改造投资项目242个，项目建成投产率为43．1％，新增固定资产173．2亿元，固定资产交付运用率为53．2％，比上年下降18．4个百分点。

房屋修建面积完工率为45．8％。

5）国际贸易

   2003年，完成社会消费品批发总额438．3亿元，比上年增长8．4％。

其中：

吃的批发额132．1亿元，比上年下降7．2％；穿的批发额66．8亿元，增长8．4％；用的批发额239．4亿元，增长20．8％。

分行业看，其中，批发批发贸易业批发额382．1亿元，比上年增长10．5％，餐饮业批发额55．6亿元，比上年增长3．8％。

市场树立步伐加快。

全年新建各类市场14个，各类商品买卖市场已开展到384个。

其中：

消费品市场344个，消费资料市场40个。

大型市场的主导位置越来越清楚，40个亿元市场全年完成买卖额212．4亿元，占批零贸易业商品销售总额的30．0％。

全市菜田面积开展到10．3万公顷，维护空中积9000公顷。

无公害蔬菜工程树立快速推进。

全市种植无公害蔬菜和绿色食品蔬菜1．3万公顷，比上年添加5000公顷，提供无公害蔬菜和绿色食品蔬菜5．5亿公斤，进一步提高了市民的生活质量。

会展经济成为我市新的经济增长点。

全年共举行会展活动85项，完成会展业直接支出5亿元，带动相关产业支出45亿元。

特别是汽博会、农博会、雕塑展等重点会展活动层次进一步提升，对促进我市经济开展，加快革新开放，扩展对外影响，发生了良好的经济效益和社会效益。

6）对外经济

全市进出口贸易快速增长。

全年完成进出口总额52．2亿美元，比上年增长80．7％。

其中，出口36．7亿美元，增长127％；出口15．5亿美元，增长21．9％。

在出口中，国有企业出口13．6亿美元，比上年增长27．6％；外商投资企业出口1．7亿美元，增加13．2％；普通贸易出口14．3亿美元，增长28．7％。

农副产品、机电产品、纺织服装、高新技术四大类主干商品出口比重有所上升。

外向依存度到达32．4％，比上年提高11．5个百分点。

招商引资成效清楚，全方位对外开放格式基本构成。

全年新批三资项目118个，其中投资总额超千万美元项目24个。

全年实践应用外资7．5亿美元，比上年增长19．8％。

其中，直接应用外资1．7亿美元，下降48．7％。

长春经济技术开发区、长春高新技术产业开发区和长春净月潭旅游经济开发区继续发扬龙头带举措用，全年共审批三资企业84个，占全市审批项目总数的71．2％；应用外资5．8亿美元，占全市的77．4％，比上年增长26．1％。

对外承包工程与劳务协作继续展开。

全年新签对外承包和劳务协作合同金额2．8亿美元，完成营业额1．8亿美元，外派劳务人员1．4万人。

7）交通业和旅游业

交通运输业开展颠簸。

全年各种运输方式完成货物周转量364．5亿吨公里，比上年上升6．8％。

其中：

铁路331．0亿吨公里，比上年上升7．8％；公路33．2亿吨公里，下降1．1％；民航2905万吨公里，增长18．4％。

完成旅客周转量122亿人公里，比上年下降3．3％。

其中：

铁路81．0亿人公里，下降4．9％；公路24．1亿人公里，下降6．0％；民航16．9亿人公里，增长10．5％。

邮电通讯事业继续快速开展，现代化通讯才干迅速提高。

全年完成邮电业务支出35．7亿元，比上年增长8．5％。

全年特快专递127万件，增长33．7％；信件7930万件，增长1．6％；包件85万件，增长28．9％。

全市交流机容量达193．5万门，比上年增长4．3％；市话用户开展到123．1万户，比上年增长17．7％；农话用户开展到29．1万户，增长33．5％。

团体住宅已开展到122．4万户，比上年增长6．4％，占全市总数的80．4％。

移动继续高速开展，年内新增移动申．话用户28．8万户．到2003年末已达279．8万户，比上年增长11．5％。

全市普及率由上年的53．4部／百人提高到55．8部／百人（含移动）。

到2003年末，互联网用户106036户、比上年增长8．1％。

8）财政金融和保险业

财政支出继续快速增长。

全市普通预算全口径财政支出完成134．8亿元，比上年增长22．3％。

其中，上划中央支出70．9亿元，增长23．3％；上划省级支出18亿元，增长20．8％；留用支出46．0亿元，增长21．5％。

市本级全口径财政支出62．9亿元，比上年增长18．2％。

财政支出结构进一步改善，有力地支持了各项事业的开展。

中央财政支出85．8亿元，比上年增长22．5％。

其中，科技三项费支出增长8．9％，抚恤和社会福利救援支出增长57．6％，社会保证补助支出增长29．3％，城市维护费支出增长6．5％。

市本级财政支出41．5亿元，比上年增长18．3％。

金融运转颠簸。

年末全市金融机构各项存款余额（人民币）1615．2亿元，比年终增长15．1％。

其中，企业存款余额510．8亿元，比年终增长9．0％；储蓄存款余额831．4亿元，比年终增长16．5％。

全市金融机构各项存款余额（人民币）1629．6亿元，比年终增长9．0％。

其中，短期存款余额891．9亿元，比年终增长3．2％；中临时存款余额610．4亿元，比年终增长21．4％。

金融机构现金累计支出4221．1亿元，比上年增长21．4％；现金累计支出4162．5亿元，比上年增长22．1％；现金净回笼58．6亿元。

证券市场进一步规范开展。

到2003年末，股票买卖机构3个，股票买卖网点34个。

上市企业19个。

开设股民账户67．8万户。

全市有价证券成交总额719．5亿元，比上年增长8．8％。

其中，股票买卖成交额556．3亿元，比上年增长17．2％；国债成交额157．1亿元，比上年下降10．9％；基金成交额6．1亿元，比上年下降41．9％。

保险事业进一步开展。

全年承保总额2467．9亿元，比上年增长43．4％。

其中，财富险保额2246．2亿元，比上年增长45．3％；寿险保额221．7亿元，增长26．7％。

保费支出28．7亿元，比上年增长53．5％，其中，财富险保费支出4．9亿元，增长7．2％；人身险保费支出23．8亿元，增长68．6％。

全年赔付总金额5．6亿元，比上年增长16．1％，其中，财富险赔付金额3．7亿元，比上年增长25．7％；人身险赔付金额1.9亿元，增长1．4％。

9）城建、公用事业

城市树立步伐加快，承载才干进一步增强。

2003年，我市继续加大对基础设备的树立投入，树立了〝八路五桥〞、轻轨二期净月线、供水设备改造、雕塑公园等工程，极大提高了城市基础设备水平。

全年完成路途新建和扩建面积113．3万平方米。

到2003年末，全市铺装路途总面积达1722．6万平方米，铺装路途长度达1254．9公里。

公用事业片面开展，综合效劳功用清楚增强。

2003年，全市水厂日综合消费才干达115．6万立方米，规划区运用自来水人数达239．2万人。

全市人工煤气和自然气供气总量区分到达18831和14100万立方米；液化石油气供气总量达67870吨。

郊区运用煤气、自然气、石油液化气户数达82．1万户。

城区集中供热面积到达5895万平方米。

全市拥有营运公共电、汽车3681辆，运营线路网长度1161．1公里。

城市绿化水平不时提高。

到2003年末，全市园林绿空中积达5814公顷，公共绿空中积达1622．9公顷，建成区绿化掩盖面积达6669公顷，绿化掩盖率到达39％。

10）科技、教育

片面实施〝科教兴市〞战略，深化科技体制革新，技术创新才干进一步增强。

2003年，全市列入市级以上各类科技开展方案723项。

其中：

国度级方案项目133项，省级方案项目315项，市级方案项目275项。

专利央求量大幅增长，全年专利央求量由上年的1861件添加到2689件，增长44．5％。

全年经过鉴定、验收和认定的科技效果376项，取得市以上科技提高奖励效果95项。

其中：

获国度级奖励1项，省级奖励94项。

科技队伍稳步开展。

到2003年末，在全市各级各类科技人员中，〝两院〞院士24人，享用国务院及长春市人民政府特贴人员累计到达441人。

全市独立迷信研讨与技术开发机构97个。

其中，自然迷信和技术范围研讨与开发机构74个，社会迷信与人文范围研讨与开发机构17个，科技信息与文献范围机构6个

技术效果买卖日益生动，全市技术开发、咨询、转让等效劳机构开展到2527户，技术效果买卖额达5．8亿元。

市科技管理部门共投入科技经费2827万元。

高新技术产业快速开展。

2003年，全市新认定高新技术企业33户，高新技术产业完成产值520亿元，比上年增长30％。

产值超亿元的高新技术企业已开展到57家。

质量技术监视机制日趋完善。

全市有产质量量检验机构6个，法定计量技术机构7个。

全年共对402户企业的产品停止了活期监视检验，检验样品1153批次，抽样合格率为79．4％。

其中，国度和省的监视抽查产质量量平均合格率区分到达72．4％和74．6％。

全年各级质量技术监视部门查处违法案件3582件，查获冒充伪劣和不合格产（商）品标值789．6余万元。

教育革新不时深化。

年末全市普通全日制初等院校28所，共招收本、专科先生7．6万人，年底在校生23．1万人。

各类成人初等学校10所，共招收本、专科先生1．3万人，年底在校生3万人。

年末中等职业技术学校52所。

其中：

普通中专16所，成人中专14所，职业高中22所。

年底在校生5．2万人。

其中普通中专在校生2．5万人，成人中专在校生1．2万人，职业高中在校生1．5万人。

普通中学389所，在校生44．2万人，其中初中312所，在校生32．9万人。

小学1814所，年底在校生51．5万人，小学适龄儿童退学率达99．5％。

11）文明、卫生和体育

文明、卫生、体育、广播电视等答项事业协调开展。

艺术创作精品不时涌现，全年共获省级以上奖励51项。

2003年，电影事业机构411个，其中电影放映点404个。

文明事业机构196个，其中艺术扮演集团11个，剧场、影剧院9个。

公共图书馆11个。

总藏量239万册，其中少儿图书馆1个，藏量20万册。

群众文明事业机构140个，其中乡镇文明站128个，文明市场管理机构11个，其它文明事业机构14个。

文物事业机构7个，其中博物馆2个。

国度档案馆12个，馆藏档案90．6万卷，开放档案11．6万卷。

长春电影制片厂全年共消费故事片6部，译制片8部，科教片6部。

2003年，全市有广播电台l座，节目6套，中波发射台和转播台2座，广播人口掩盖率为100％；电视台1座，节目9套，一千瓦以上电视发射台和转播台27座，电视人口掩盖率为100％。

卫生事业不时开展，医疗卫生体制革新取得打破性停顿。

2003年末，全市卫生医疗机构开展到1554个，其中医院、卫生院298所，拥有医疗、疗养床位2．3万张，比上年增长4．5％。

卫生技术人员为3．5万人，比上年增长2．7％。

乡村设村卫生室1982个，比上年下降2．9％。

乡村医生和卫生员4243人，私营诊所开展到2965个。

每千人拥有执业医师和执业助理医师2．12人。

社区卫生效劳不时深化，已树立社区卫生效劳站150个，社区卫生效劳掩盖人口到达95％以上，树立家庭病床917张。

体育事业蓬勃开展，群众体育取得新停顿。

各级中小学校继续实施«国度体育锻炼规范»，中先生、小先生达标人数区分为285990人、491764人；全市行政区域内共有体育设备7097个。

竞技体育效果优秀。

在全国年度竞赛中，取得金牌59枚、银牌54枚、铜牌52枚。

在全省竞赛中，共获金牌249枚。

一年来，成功地举行了全国男篮甲A联赛，全国足球甲B联赛；承办了市级篮球、排球等200余项竞赛，取得良好的社会效益和经济效益。

12〕环境维护

坚持可继续开展战略，环境维护事业开展较快。

工业污染防治才干不时增强。

全市工业废水排放达标率和工业固体废物综合管理率区分到达94％和92．26％。

环境综合整治成效清楚。

到2003年末，全市建成烟尘控制区面积171平方公里，环境噪声达标区面积102．6平方公里。

城市环境进一步改善。

空气首要污染物总悬浮颗粒物（TSP）年日均值每立方米175微克，比上年降低3微克；二氧化硫均值每立方米18微克，比上年上升4微克；二氧化氮年均值每立方米29微克，比上年上升2微克；饮用水源水质达标率100％；城市地表水质达标率100％。

13〕人口与人民生活

2003年末，全市户籍总人口为718万人。

其中，郊区人口310万人，四县（市）人口408万人。

全市人口出生率为6．59‰，死亡率为4．47‰，自然增长率为2．12‰。

全市从业人员总数已达334．7万人。

其中，第一产业从业人员141．3万人，占全市的42．2％，第二产业从业人员67．9万人，占全市的20．3％，第三产业从业人员125．5万人，占全市的37．5％。

年末城镇在岗职工89．0万人，从事集体休息的有29．2万人。

在岗职工平均货币工资13867元，比上年增长7．76％。

人民生活继续改善。

城市居民人均可支配支出达7905元，比上年增长13．5％，人均消费性支出6725元，比上年增长9．4％。

乡村居民人均纯支出3411元，比上年增长8．4％。

城乡居民消费结构发作较大变化，生活质量不时提高。

城市恩格尔系数为39％，乡村恩格尔系数为46．2％。

城市居民每百户拥有彩电119台，电冰箱及冰柜100台，洗衣机97台，住宅98部。

乡村居民每百户拥有彩电77台，电冰箱11台，洗衣机70台，摩托车31辆。

城市人均住房修建面积由上年的21．22平方米添加到22．32平方米，乡村人均住房面积到达21．85平方米。

社会保证事业扎实推进。

养老保险、失业保险任务片面推进，基本医疗制度革新停顿顺利。

2003年，全市参与基本养老保险96．2万人，其中在职职170．6万名，共为25．6万名离退休人员，发放养老金20．4亿元，养老金发放率达100％。

21．3万名企业退休人员实行社会化管理，社会化管理率达96．9％。

年末参与失业保险职179．5万人，共为3万名失业人员发放失业保险金7000万元。

有64．1万名职工和退休人员参与了基本医疗保险。

2003年，城市共有66867户、173302人失掉最低生活保证，共发放保证金9845万元。

社会福利事业继续开展。

全市共有社会福利机构116家，总床位数1140张。

其中国有福利机构7家，团体和民办福利机构109家。

乡村敬老院131所。

城镇社区效劳网络继续快速开展，全市有各种社区效劳网点8000个。

全年销售社会福利彩票23115．7万元，筹集社会福利资金2090万元。

全年募集善款1532．4万元。

   注：

1．全市消费总值、各产业添加值相对数按现价计算，增长速度按不变价钱计算。

       2．人口数据来源于公安局统计年报。

2.城市规划与商业区规划

2.1城市结构与规模

长春市城区按〝多中心、组团式〞形状开展。

城市规划采用多中心分区结构，中心城区由中心团、兴隆团、富锋团、净月团组成。

城市用中央向主要是西北、西南和人民大街南部延伸线两侧。

到2005年，中心城区用地规模180平方公里，人口到达235万人。

2.2城市功用规划

控制中心区域的开发强度，城市树立重心向边缘分区和组团转移。

二环路以内一切扰民污染工业全部迁到三环以外，中心区重点开展商业、金融、科技、教育、文明等第三产业。

长春市现有重庆路、红旗街、桂林路、汽车厂等四个中心商业区。

2.3商业区设置规范

从2002年起，长春市商业区将实施分级设置，共分为市中心商业区、区域商业中心、寓居区商业、便民商业、专业街、新城商业中心、中心镇商业、普通镇商业等8个设置规范：

①中心商业区设置于城市规划的中心商业区或历史构成的商业集聚地，网点数量在两千个以上，商业营业面积在20万平方米--30万平方米，日客流量在三十万人左右；

②区域商业中心设置于居民聚集区，以一两家大中型购物中心为主干，商业网点在一千个以上，效劳人口八万人左右；

③寓居区商业设置于人流集中、交通便利地段，以超市、便利店、小型农贸市场运营为主，效劳人口3万~5万人；

④便民商业设置于社区居民出入口，以便利店、餐饮店为主，效劳人口约四千人；

⑤专业街是指提供专门商品或专业效劳的特征商业街，街长在二百米以上，专业店在二十家以上；

⑥新城商业中心设置在城市规划的新城区，为新城区居民及外来消费者提供商业效劳，效劳人口十五万人以上；

⑦中心镇商业、⑧普通镇商业设置于规划树立的小城镇人流集中地。

长春市的重庆路和红旗街是两个传统的市级中心商业区。

2．4长春市超市业现状

长春市超市业态的份额大约在300亿元至400