房地产经纪相关知识5.docx
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房地产经纪相关知识5
2005年02月23日房地产经纪相关知识[2]
一、单选[共40题,每题1分,总计40分]
1、在经济学上有一个专门术语来描述市场竞争状态,即()。
A.竞争结构
B.市场结构
C.市场状态
D.竞争意识
2、在房地产中,最容易出现“泡沫”的是()。
A.土地
B.楼花
C.新建成的商品房
D.存量旧房
3、如果消费者收入水平提高10%,则整个需求曲线()。
A.向右位移
B.向左位移
C.不动
D.无法确定
4、对于复利的本利和计算公式表述正确的是()。
A.F=P·n
B.F=P(1+i·n)
C.F=P(1+i)n
D.F=P[(1+i)n-1]
5、将2000元钱存入银行,按季度1%的利率计息12次,本利和为()。
A.2020元
B.2060元
C.2321.6元
D.2253.66元
6、年利率为12%,如果一年按12%的利率计息一次,则实际利率为()。
A.12%
B.1%
C.12.55%
D.12.36%
7、财务净现值用()表示。
A.NPV
B.VPN
C.IRR
D.RRI
8、下列描述中属于房地产价格特性的有()。
A.用货币表示
B.受供求等因素影响
C.是在长期考虑下形成
D.与交易的个别条件有关
9、基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种()的价格。
A.政府指导价
B.政府定价
C.评估出来的
D.市场定价
10、《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定“基准地价、()和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。
”。
A.标定地价
B.政府指导价
C.政府定价
D.市场定价
11、下列选项中是以房地价值为基础确定的租金是()。
A.市场租金
B.商品租金
C.成本租金
D.福利租金
12、下列说法错误的是()。
A.房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格
B.当为建筑物已建成的房地产时,即为现房价格
C.期房价格通常低于现房价格
D.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿
13、估价对象为一套商品住宅,阳台为封闭的;选取的可比实例的阳台没有封闭,总价为20万元,经调查当地封闭类似阳台需要的正常费用为0.5万元,假设其它方面均不用修正,则修正后的房地产价格应为()。
A.19.5万元
B.20万元
C.20.5万元
D.21万元
14、某交易实例建筑面积为2500㎡,成交价为15万美元,于成交时一次付清,如果以人民币元为基准,对其进行统一币种和货币单位,则单价应为()。
假设交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元=8.3元人民币。
A.124.5万元人民币
B.498元人民币/㎡
C.60美元/㎡
D.15万美元
15、某交易实例建筑面积2000㎡,成交总价80万美元,分三期付款,首期付16万美元,第二期于半年后付32万美元,余款32万美元于一年后付清。
如果以在成交日期时一次付清为基准,假设成交日期时人民币的年利率为8%,人民币与美元的市场汇率为1美元=8.3人民币且一年内保持不变,则交易实例的单价应为()。
A.400元人民币/㎡
B.3320元人民币/㎡
C.3171.513元人民币/㎡
D.3032.176元人民币/㎡
16、市与镇没有本质上的不同,其之间的差别主要反映在人口聚集规模和()两个方面。
A.占地面积
B.城市规划
C.经济实力
D.行政级别
17、城市规划中所称的城市,是指()。
A.人类社会发展到一定阶段所形成的聚集定居地点
B.是以非农产业和非农产业人口集聚为主要特征的居民点
C.国家按行政建制设立的直辖市、市和镇
D.所具有城市特征的居民点
18、地震烈度达()以上的地区则不宜选作城市用地。
A.7度
B.8度
C.9度
D.10度
19、在城市中,居住建筑面积占城市各类建筑面积的一半以上,居住用地一般占城市建设总用地的()%左右。
A.20
B.30
C.40
D.50
20、与住宅环境最密切的是住宅周围的()。
A.绿地率
B.空地率
C.宅间距
D.绿化率
21、公共建筑及综合性建筑,总高度超过( )的为高层,但不包括总高度超过这个范围的单层建筑。
A.12m
B.24m
C.36m
D.48m
22、《建筑设计防火规范》把建筑物的耐火等级分为()其中耐火性能最好的是()级。
A.四、一
B.四、四
C.三、一
D.二、三
23、主体结构完好,层面不平整、经常漏雨,门窗有的腐朽变形,下水道经常阻塞,内粉刷部分脱落,地板松动,墙体轻度倾斜、开裂,需要进行正常修理的房屋属于()。
A.完好房屋
B.基本完好房屋
C.一般损坏房屋
D.严重损坏房屋
24、常用的低温热水采暖系统中的供水温度为( )。
A.110℃
B.100℃
C.95℃
D.85℃
25、避雷针的功能是()。
A.防止雷电
B.避雷
C.接受雷电流
D.反射雷电流
26、中速电梯的速度为( )。
A.1.0~2.0m/s
B.1.5~2.5m/s
C.2.0~3.0m/s
D.2.5~3.5m/s
27、房产分幅图的比例尺一般为()。
A.1:
100
B.1:
200
C.1:
500
D.1:
300
28、()是指货币作为价值的独立形态进行单方面转移时的功能。
A.价值尺度职能
B.流通手段职能
C.贮藏手段职能
D.支付手段职能
29、目前主要的信用形式是()。
A.商业信用
B.国家信用
C.银行信用
D.消费信用
30、长期利率是指融资时间在( )以上的利率。
A.5年
B.3年
C.2年
D.1年
31、申请房地产开发类贷款应提供的材料中应有财政部门或会计、审计机构核准或年审通过的申请贷款前( )的财务会计报告和上一月的会计报表。
A.一个年度
B.二个年度
C.三个年度
D.四个年度
32、住房抵押贷款最长可为()年。
A.20
B.25
C.30
D.40
33、抵押房地产的财产损失保险主要是房屋的损失保险,其中最典型的是( )保险。
A.房屋损害
B.房屋倒塌
C.房屋火灾
D.房屋破坏
34、不属于问卷设计的内容是( )。
A.调查中所提问题的设计
B.问题答案的设计
C.提问顺序的设计
D.表头的设计
35、对数据进行审核,主要是检查数据的完整性和( )。
A.精确性
B.随机性
C.特定性
D.准确性
36、下列不属于平均指标的是()。
A.调和平均数
B.几何平均数
C.众数
D.比例相对指标
37、环境污染按( )可分为全球性污染、区域性污染和局部性污染等。
A.污染的空间
B.污染产生的原因
C.污染物分布的范围
D.污染物的形态
38、一氧化碳在城市大气污染中含量最多,约占大气污染物的( )。
A.1/2
B.3/4
C.1/3
D.2/3
39、需要层次理论把人的需要按先后顺序和高低层次分为()。
1.生理需要;2.安全需要;3.爱与归属需要;4.尊重需要;5.自我实现需要。
A.12345
B.54321
C.43215
D.54231
40、人际交往的作用和意义主要有获得信息资料、形成群体规范、( )。
A.改善人际关系
B.加强与人交流
C.结识朋友
D.提高素质
二、多选[共30题,每题2分,总计60分]
41、形成需求的条件有()。
A.消费者的偏好
B.消费者对未来的预期
C.消费者有能力购买
D.消费者愿意购买
E.开发商愿意供给
42、下列可以增加房地产的需求量的方法是()。
A.消费者的收入水平提高
B.替代品之间,一种房地产的价格上升
C.当消费者对某种房地产的偏好程度增强
D.某种房地产的价格会在未来上升
E.开发商有利可图
43、下利说法中属于资金时间价值换算中的假设条件的是()。
A.资金时间价值换算中采用的时单利
B.本年的年初为下一年的年末
C.现值P是在当前年度开始时发生的
D.将来值F是在当前以后的第n年年末发生的
E.第一个等差额G和增长率s是在第二年年末发生的
44、任何一项投资都包含着收益和风险两个基本因素,这两个基本因素又可归纳为()。
A.预期受益的大小
B.预期收益的程度
C.预期收益的持续时间
D.预期收益与预期风险的比率
E.预期收益获取的可靠性
45、现金流量分为()。
A.现金流入量
B.现金流出量
C.现金综合量
D.净现金流量
E.资金总流量
46、下列有关毛租金乘数法说法错误的是()。
A.方便易行
B.毛租金乘数是一个比较客观的数值
C.忽略了房地产租金以外的收入
D.由于多层次估算产生各种误差的累计
E.忽略了不同房地产的空置率和运营费用的差异
47、根据城市人口增长的绝对数量,城市人口增长有()。
A.人口净增长
B.人口零增长
C.人口负增长
D.自然增长
E.机械增长
48、城市进化理论认为,从工业化社会到后工业化社会,城市发展具有相似的进化过程,可以分为()。
A.“绝对集中”时期
B.“相对集中”时期
C.“相对分散”时期
D.“绝对分散”时期
E.“集中扩散”时期
49、承压水的特点有()。
A.有隔水层、埋藏深
B.水量有限
C.水位变化大
D.取水量超过补给量会形成“漏斗”
E.易受污染
50、一幢建筑物一般是由基础、()、门窗等组成。
A.墙体(柱)
B.梁、楼板、楼地面
C.楼梯
D.屋顶
E.装饰面
51、墙体按使用材料分为( )。
A.砖墙
B.幕墙
C.石块墙
D.小型砌块墙
E.钢筋混凝土墙
52、按开启方式可将窗分为( )。
A.平开窗
B.推拉窗
C.天窗
D.旋转窗
E.固定窗
53、楼板的基本构造是( )。
A.面层
B.顶棚
C.保温隔热层
D.结构层
E.装饰层
54、按楼层间楼梯数量和上下楼层方式的不同分类的楼梯有( )。
A.室内楼梯
B.直跑式楼梯
C.双跑式楼梯
D.室外楼梯
E.折角式楼梯
55、屋顶是由()组成。
A.屋面
B.承重结构层
C.保温隔热层
D.顶棚
E.防潮层
56、综合布线系统的优越性有()。
A.兼容性
B.灵活性
C.可靠性
D.经济性
E.综合性
57、建筑装饰材料使用的效果主要从以下()个方面来评价。
A.装饰效果
B.耐久性
C.经济性
D.环保性
E.阻燃性
58、建筑安装工程费的组成是( )。
A.直接工程费
B.间接工程费
C.计划利润
D.税金
E.人工机械费
59、阅读地形图时,要注意的是()。
A.要了解地形图所用的坐标和高程系统
B.测绘日期、比例尺
C.要熟悉图例,了解各符号和注记的确切含义
D.能根据等高线判别和分析地貌
E.地物符合、地貌符合及其含义
60、面积测算的方法很多,主要可分为( )。
A.图解法
B.坐标法
C.求积仪法
D.解析法
E.几何图形法
61、金融的基本职能是为经济运行( )。
A.筹集资金
B.分配资金
C.融通资金
D.结算服务
E.中介服务
62、汇票按收款人的不同可分为( )。
A.当地汇票
B.记名汇票
C.国内汇票
D.不记名汇票
E.国外汇票
63、信用卡按使用对象,分为( )。
A.单位卡
B.金卡
C.个人卡
D.普通卡
E.记名卡
64、按资金来源,个人住房贷款可分为( )。
A.商业性贷款
B.公积金贷款
C.组合贷款
D.首次住房贷款
E.再交易性贷款
65、保险合同终止主要情形有( )等。
A.保险期限届满
B.保险人未履行赔偿义务
C.保险标的灭失
D.当事人解除保险合同
E.保险公司终止
66、连续型变量的变量值需要用( )方法获得。
A.测量
B.计算
C.绘图
D.分析
E.估计
67、统计指标的主要特点有( )。
A.数量性
B.整体性
C.敏感性
D.综合性
E.具体性
68、离差指标有( )。
A.全距
B.修正距
C.平均差
D.方差
E.标准差
69、变异指标中最重要的是()。
A.全距
B.修正距
C.平均差
D.方差
E.标准差
70、长期趋势的测定主要求趋势值。
测定长期趋势的方法主要有()。
A.扩大时距法
B.移动平均法
C.最小二乘法
D.平均法
E.增加时间法
答案:
第1题
试题答案:
B
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆☆考点6:
市场结构种类及各自的特征;
在经济学里有一个专门术语来描述市场竞争状态,即市场结构。
根据竞争程度的不同,市场结构可分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断四种类型。
1.完全竞争
完全竞争市场必须具备以下几个条件:
(1)所买卖的商品具有同质性,不存在差别,因而任何买者不在乎从哪个卖者手里购买商品,不会对某个卖者产生偏好,任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场;
(2)有相当多的买者和卖者,每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微小的份额,因而单个买者或卖者都不能影响市场价格,而只能是价格的接受者;
(3)市场信息完全,买者和卖者都掌握当前价格的完整信息,并能预测未来的价格;
(4)买者和卖者都可以自由进出市场;
(5)买者和卖者无串通共谋行为,也没有政府干预。
2.垄断竞争
垄断竞争市场主要具有如下几个特点:
(1)卖者和买者都比较多;
(2)产品存在差异,即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别;
(3)市场信息比较完全。
3.寡头垄断
寡头垄断是少数几个生产者的产量和市场份额即占该市场的绝大部分或者全部的一种市场结构。
在寡头垄断市场上,生产者之间存在着竞争,但寡头生产者在竞争中往往倾向于非价格竞争。
这是因为寡头生产者之间的价格战往往会使整个市场的产品价格下降,从而使每个生产者都受损失。
而且由于生产者数量少,生产者之间容易达成某种妥协。
这种竞争主要发生在产品有差异的生产者之间,而在产品无多大差异的情况下,非价格竞争难以进行,寡头生产者在定价方面就会进行勾结。
4.完全垄断
一般所讲的完全垄断,多指卖方垄断。
卖方垄断市场具有以下几个特点:
(1)只有一个卖者,而买者很多;
(2)产品无相近的替代品,即垄断者几乎享有完全的产品差异;
(3)新生产者不能进入市场,潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。
造成卖方垄断的原因有资源控制、政府许可限制(如许可证、特许证、资格证等均可造成垄断)、专利、规模经济等。
第2题
试题答案:
A
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆考点9:
房地产“泡沫”的含义和形成原因;
“泡沫”一词用在经济方面是指一种价格运动现象,即价格泡沫,具体是指一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始的价格上涨会使人产生价格还会进一步上涨的预期,从而又吸引了新的买者--这些人一般只是想通过买卖牟利,而对资产本身的使用及其盈利能力并不感兴趣。
历史上曾出现过多次资产或商品的“泡沫”现象,最著名之一的是17世纪30年代发生在荷兰的“郁金香疯狂”。
房地产“泡沫”表现为地价、房价人为地、不合理地持续上涨,且其上涨速度远远超过了整个经济的增长速度。
在房地产中,最容易出现“泡沫”的,第一是土地,其次是楼花(期房),第三是新建成的商品房。
存量旧房一般难以出现“泡沫”。
房地产“泡沫”形成原因归结起来有两个:
一是群体的非理性预期,二是过度的投机炒作。
此两者有时相辅相成。
其中,对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。
可将房地产需求归纳为4类:
1.消费性需求。
它是购买或承租房地产后直接用于生活或生产。
2.投资性需求。
它多是购买房地产后用于出租。
3.投机性需求。
投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)商品,利用商品价格的涨落变化,以期从价差中获利的行为。
4.盲目性需求。
这是购买者自己都不清楚是为了何种目的而购买房地产,大多是出于一种冲动,看到别人在纷纷购买,自己也“跟风”购买。
房地产“泡沫”有许多危害:
1.与其他资产的“泡沫”一样,会腐蚀人们的创业敬业精神,使人们不安心于正业,梦想不劳而获的暴富。
2.形成过程中造成的高房价,会使广大工薪阶层望房兴叹,欲靠工资收入购买住房的梦想破灭,从而会对政府产生不满情绪,对社会的稳定不利。
3.房地产“泡沫”破灭后,房地产价值急剧“缩小”,大量的房地产抵押贷款得不到偿还,产生大量“半拉子”工程,积压大量资金,直接拖累金融,导致金融危机,企业倒闭,工人失业,使国家面临严重的经济萧条。
4.房地产“泡沫”破灭后,最后一批持有“泡沫房地产”的投资者和投机者损失惨重,特别是使广大中低收入的抵押贷款购房者成为“负资产者”,苦不堪言。
5.地价、房价不合理地上涨和过高的地价、房价,对当地经济的发展也不利。
一是会降低对外来投资的吸引力,二是会降低本地区产业的市场竞争力,三是会使现有的投资者外迁。
第3题
试题答案:
A
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆考点12:
房地产的需求曲线;
房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。
在下图(a)中,横轴表示需求数量,纵轴表示价格。
由于价格下降导致需求增加,因此需求曲线向右下方倾斜。
如果考虑影响需求量的其他因素,则需求量不再是沿着需求曲线上下移动,而是整个需求曲线发生位移。
如下图(b),以D0为基础,在影响房地产需求的其他因素不变的前提下,如果消费者的收入水平提高,整个需求曲线将由D0向右位移到D1;如果消费者的收入水平下降,整个需求曲线将由D0向左位移到D2。
第4题
试题答案:
C
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆考点24:
复利;
复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。
在复利计息的情况下,不仅本金要计算利息,利息也要计算利息,即通常所说的“利滚利”。
复利的本利和计算公式为:
F=P(1+i)n
复利的总利息计算公式为:
I=P[(l+i)n-1]
第5题
试题答案:
D
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆☆考点27:
名义利率与实际利率的换算;
名义利率与实际利率的关系,可以通过下列公式换算:
i=(1+r/m)m-1
式中i--实际利率;
r--名义利率;
m--计息m次。
第6题
试题答案:
A
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆☆考点27:
名义利率与实际利率的换算;
名义利率与实际利率的关系,可以通过下列公式换算:
i=(1+r/m)m-1
式中i--实际利率;
r--名义利率;
m--计息m次。
第7题
试题答案:
A
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆☆☆考点40:
财务净现值及如何判断项目可行;
净现值(NPV)又称财务净现值,是指按投资者可接受的最低收益率,将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。
净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
其计算公式为:
式中NPV--项目在起始点时的净现值;
CI--现金流入量;
CO--现金流出量;
(CI-CO)t--项目在第t期(通常为年)的净现金流量;
t=0--项目开始进行的时间点;
n--计算期,即项目的开发或经营周期;
ic--投资者可接受的最低收益率。
计算出了净现值NPV后,判断项目是否可行如下:
当NPV>0,则说明项目的获利能力超过了所要求的收益率,可以接受。
当NPV<0,则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率,不可以接受。
当NPV=0,则说明项目的获利能力等于所要求的收益率,可以接受也可以不接受。
第8题
试题答案:
C
知识点:
第二章房地产价格和估价知识☆☆☆☆考点2:
房地产价格的特征;
房地产价格与一般物品价格的不同之处,表现为房地产价格的特征。
房地产价格主要有下列5个特征:
1.房地产价格受区位的影响很大。
房地产具有不可移动性,其价格与区位密切相关。
其中,最简单和最常见的是用距离来衡量区位的好坏。
现在,人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。
2.房地产价格实质是房地产权益的价格。
3.房地产价格既有交换代价的价格,也有使用代价的租金。
4.房地产价格是在长期考虑下形成的。
5.房地产价格通常是个别形成,容易受交易者个别因素的影响。
第9题
试题答案:
C
知识点:
第二章房地产价格和估价知识☆☆考点4:
基准地价、标定地价、房屋重置价格;
基准地价、标定地价和房屋重置价格是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。
该法第32条规定:
“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。
”第33条规定:
“房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。
”基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估出来的,并经政府确定和公布的价格。
第10题
试题答案:
A
知识点:
第二章房地产价格和估价知识☆☆考点4:
基准地价、标定地价、房屋重置价格;
基准地价、标定地价和房屋重置价格是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。
该法第32条规定:
“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。
”第33条规定:
“房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。
”基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估出来的,并经政府确定和公布的价格。
第11题
试题答案:
B
知识点:
第二章房地产价格和估价知识☆☆☆☆考点6:
买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值、征用价值的含义;
买卖价格是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他有价物,简称买卖价。
租赁价格常称租金,在土地场合称为地租,在房地混合场合称为房租。
中国大陆目前的房租有市场租金(或称协议租金,是由市场供求状况决定的租金)、商品租金(是以房地价值为基础确定的租金,共构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素)、成本租金(是按照出租房屋的经营成本确定的租金,由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税五项因素构成)、准成本租金和福利租金。
抵押价值是抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。
典价是在设定典权时,由典权人支付给出典人的金额。
典价往往低于房地产的实际价值。
保险价值是将房地产投保时,为确定其保险金额提供参考依据而评估的价值。
课税价值是为课税的需要,由估价人员评估的作为计税依据的价值。
征用价值是政府强制征用房地产时给予的补偿金额。
第12题
试题答案:
D
知识点:
第二章房地产价格和估价知识☆☆考点50:
现货价格和期货价格;
现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格。
期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。
期房价格通常低于现房价格。
期房价格与现房价格
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