城市开发与规划(同济城规院).ppt
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夏南凯同济大学建筑与城市规划学院教授上海同济城市规划设计研究院资深总工2012.3,城市开发,城市开发的动因城市开发的机制城市发展的模式城市开发的层次和类型,城市开发的动因,城市人口的增加2008年世界城市人口超过50%,2012年中国城市人口超过50%。
城市发展的动因,城市人口的增加,第一日本东京3553万人口,建成区面积6,993平方公里,2005年GDP12000亿美元;东京都人口1282万,面积2155平方公里;东京区部人口813万,面积650平方公里。
第二墨西哥城1924万人口,建成区面积2072平方公里,2005年GDP3150亿美元;区部人口823万。
第三孟买1884万人口,建成区面积500平方公里;区部人口993万。
城市开发的动因,城市人口的增加,第四纽约1865万人口,建成区面积8000平方公里,2005年GDP11330亿美元;区部人口800万,面积945平方公里。
第五圣保罗1861万人口,面积2300平方公里,2005年GDP2250亿美元;区部人口1000万,面积1624平方公里。
第六汉城1700万人口,面积1049平方公里,2005年GDP2180亿美元(仅区部);区部人口1023万,面积605平方公里。
第八加尔各答人口1457万,面积531平方公里,2005年GDP940亿美元;区部人口439万。
第七新德里人口1600万,面积1295平方公里,2005年GDP930亿美元;区部人口720万,城市发展的动因,城市人口的增加,第九雅加达1367万人口,1360平方公里,2005年GDP980亿美元;区部人口937万,面积650平方公里。
第十中国上海1300万人口,910平方公里,2005年GDP1390亿美元;上海市辖区人口1850万,面积6340平方公里;区部面积610平方公里,人口821万。
中国小城镇现状,建制镇19322个乡集镇14848个农场696个,村296.6万个(2010)320.7万(2004)377.32万(1990),全国建设用地22.1万平方公里城市3.6万,镇5.3万村17万,城市开发的动因,经济发展工业,商业生活提升居住,休闲流通加速人流、物流、信息流,城市开发的动因,工业机械,化工,石油,矿业,煤炭,冶金,钢铁,金属,汽车,建筑,建材,纺织,皮革,服装,电子,家电,食品,印刷,电力,医药制造业,化工业,能源业,轻纺业,冶炼业,建筑业,经济发展二产,城市开发的动因,商业旅游科研媒体创智设计,艺术,经济发展三产,城市开发的动因,住宅面积增加住宅区环境改善居住区配套设施增加生活区服务质量提升,生活提升居住,休闲,城市开发的动因,绿化绿地率,绿化率文化教育设施改善购物商业设施增加娱乐质量提升,品种增加,生活提升居住,休闲,城市开发的动因,人流人力车,畜力车,动力车。
单人,大容量。
私人,公共交通。
单层到多层。
物流个人,企业,物流园区。
信息流声音,信鸽,狼烟,信件,电报、电话,互联网,虚拟世界,流通加速人流、物流、信息流,动力机制控制机制,城市开发的机制,城市开发的机制,引力,聚集力斥力,扩散力,城市开发的动力机制,城市开发的机制,系统组织机构(研究,立法,执行)系统开发力(创新力)系统执行力,城市开发的控制机制,城市开发的模式,城市开发的空间模式城市开发的组织模式,单一模型指状模型,带状模型,饼状模型。
双极模型多级模型,城市开发的空间模式,城市开发的空间模式,单一模型指状模型,城市开发的空间模式,单一模型带状模型,城市开发的空间模式,单一模型饼状模型,城市开发的空间模式,双极模型,城市开发的空间模式,多极模型,城市开发的组织模式,城市开发的社会主体居民,政府,开发商,非利益群体民主模式有一个人说不算就不算集中模式只有一个人说算就算,层次国家,省市,地区,县州,乡镇,等等类型发展过程,属性,开发时序,功能,城市开发的层次和类型,城市开发的类型,
(1)新开发与再开发延续式(摊大饼,轴线开发)跨越式(卫星城,组团式)聚合式(聚合式表现为城市功能区和组团的聚合),公共开发和商业性开发,城市空间可以分为两类:
公共空间和非公共空间。
公共空间包括公共绿地、道路和其他公共设施的用地,通常是公共的开发领域;非公共空间则指各类产业活动和居住活动的用地,一般是非公共的开发范畴。
公共开发又被称作第一性开发活动,非公共开发则称作第二性开发活动。
公共开发的决策以公共利益为取向,把经济和社会发展的整体和长远目标作为决策依据;非公共开发的决策以自身的利益为目标,,功能区的分类型开发,按照开发区的主要功能分,城市开发又可以分为城市生活区开发、城市产业区开发、城市中心区开发等开发形式。
其他开发类型,按时序分将开发分为土地开发(一级开发)和建筑物业开发(二级开发)两种类型。
组织城市开发解决的问题,土地资金基础设施配套(能源与污染)招商引资产业服务,第一节城市开发的历史与现状,据统计我国设市城市已达到667(656)个,建制镇2万多个,截至2008年全国城市化水平已达45.68左右,专家预计2010年全国城镇人口将达到6.3亿以上,城市化水平达到50,现在看来极有可能突破这个数字。
(2000年城市人口占总人口的比率,阿根廷为89.6,目前中国的城市化率到本世纪中叶将达到75%左右的目标。
分析指出,如果每年增加1%的城市化率,就意味着每年超过千万的农村人口转移到城市。
而发达国家的城市化率已达到较高水平,2000年美国的城市化率就已经达到81.5%,日本的城市化率超过64.5%,而那时中国的城市化率仅为36%。
),问题与研究,问题:
“50年、100年不落后”、“超常规发展模式”,建设“民心工程”、“形象工程”。
规划滞后(超前)、开发总量失控、局部开发强度过高、规划控制决策被开发商牵制、公共利益得不到有效保障、基础设施供应不足等问题。
研究范围:
经济学、策划研究、城市规划学、地理学、风险研究,第二节城市开发概述,1.城市开发的概念
(1)城市开发的概念城市开发(urbandevelopment)是以城市土地利用为核心的一种经济性活动,主要以城市物业(土地和房屋)、城市基础设施(市政公用设施与公共建筑设施)为对象,通过资金和劳动的投入,形成与城市功能相适应的城市物质空间品质,并通过直接提供服务,或经过交换、分配、消费等环节,实现一定的经济效益、社会利益或环境效益的目标。
2)城市开发与城市建设城市开发的概念内涵较城市建设(urbanconstruction)更为综合,它与市场经济的运作方式相适应,包含了城市经营,描述市场经济框架下政府、开发商、城市消费者之间的关系。
而城市建设是指具体的建设工程,在我国是在计划经济条件下形成的与国家计划、国家投资及国家建设相联系的一个概念。
2.城市开发的必要性,
(1)城市结构和功能的更新的需要
(2)城市物业置换的需要物质建设性置换功能性置换(旧厂房改造)土地级差收益性置换(3)城市新增功能区的需要利用重大工程设施的开发兴建。
(北京奥运村)(上海世博会会后利用),3.城市开发的类型,
(1)新开发与再开发延续式(摊大饼,轴线开发)跨越式(卫星城,组团式)聚合式(聚合式表现为城市功能区和组团的聚合),
(2)公共开发和商业性开发,城市空间可以分为两类:
公共空间和非公共空间。
公共空间包括公共绿地、道路和其他公共设施的用地,通常是公共的开发领域;非公共空间则指各类产业活动和居住活动的用地,一般是非公共的开发范畴。
公共开发又被称作第一性开发活动,非公共开发则称作第二性开发活动。
公共开发的决策以公共利益为取向,把经济和社会发展的整体和长远目标作为决策依据;非公共开发的决策以自身的利益为目标,,(3)功能区的分类型开发,按照开发区的主要功能分,城市开发又可以分为城市生活区开发、城市产业区开发、城市中心区开发等开发形式。
(4)其他开发类型,按时序分将开发分为土地开发(一级开发)和建筑物业开发(二级开发)两种类型。
4.城市开发主导力量,政府是城市开发的主导力量。
政府一元化多元化开发时的政府主导(南通实例),第三节城市开发目标、任务和原则,1.城市开发目标目标总体目标整体理念具体目标功能定位,交通目标,环境目标,社会目标。
2.任务,首先要进行前期准备工作,如可行性分析、规划设计,确定开发具体目标,选定开发范围。
其次,制定土地开发规划,具体的可以分为下述内容:
制定土地开发等级,为合理制定地价确立时空基础;划分批租区域;目的是既保证有足够的土地进行批租,获得城市开发资金;又保证城市有足够土地供市政基础设施、社会服务设施、环境绿化设施非盈利使用。
研究开发对象的各个物质要素,进行合理的空间布局。
这就是一般意义的城市规划。
制定土地开发时序,使土地开发能满足城市经济发展的需求;研究开发强度,制定开发规则。
最后,实施开发项目,控制开发过程。
3.城市开发原则,
(1)利益均衡
(2)快速高效(3)合理公正无论开发者是谁,只要满足开发要求,投入和收益应该基本一致(对象一致性)。
无论在城市的哪个部位开发,收益率应该基本一致(空间一致性)。
无论哪个开发阶段,收益率也应该一致,保证城市资金有稳定的投入和开发(时间一致性)。
第二章城市开发的相关原理和方法,第一节城市总体认知理论,1、系统控制论2、动态发展理论,一系统控制理论,1、系统论S=A,R(公式54)这是按系统定义列成的集合数式。
从城市学的观点看,S代表城市系统,而A是组成城市系统的子系统,R表示子系统之间的相互关系。
系统的组织机构和机能,系统的层次细胞,器官,肢体,动物系统的自组织机能和他组织关系。
2、控制论,基本论点:
城市开发在一定条件下是可以控制的。
一般表达式:
=f(x,y)(公式55)是目标函数x可控变量y不可控变量典型用途:
(1)城市开发
(2)规划管理(3)市场控制。
二、动态发展理论,基本理论:
城市各因素都是不断发展的,每一个发展时段都是前一时段发展的延续。
城市空间是一个相对稳定、不易变的因素,为了满足城市经济的不断发展,城市开发应该有留有充分的余地和提前量,数学模型为:
An=An-1+BnAn=A0(1+)n典型用途:
(一)人口预测
(二)经济预测。
第二节技术分析判断理论,一、平衡理论二、门槛理论,第二节技术分析判断理论,一、平衡理论基本论点:
城市开发各个因素之间关系应该达到一个相对稳定点。
数学模型为:
投资与收益的平衡、用地平衡,A、B变量常量,二门槛理论,“水桶理论”。
城市开发阈限概念(即门槛理论)基本观点:
城市的资源在一定的时期内是有限的,城市开发的强度是有限的。
Pmax=minQ1max,Q2max,Q3max,(公式56)主要用在
(一)城市规模控制。
城市开发过程中如何确定开发区最大人口规模,往往有很多因素,例如能源、水资源、食品、土地供应量等等,其中一种因素负担人口最小的就是该开发区的人口极限。
(二)容积率控制。
三不确定性损益分析,燕式模型F(I)MinF(C)MaxF(I)收入波动函数F(C)损失波动函数,第三节决策方法相关理论,一、熵理论二、博弈论,一、熵理论“可逆过程”与“不可逆过程”耗散理论基本论点:
城市人口众多,单个人活动偶然性强,利用统计的办法得到城市居民活动趋势,从而得到城市开发的目标。
一般表达式:
Qi=qiF(t0,tn)(57)Qi事物F发展趋势qi相关事物本身强度F(t0,tn)事物出现概率典型用途:
(一)城市开发时机选择。
(二)城市设计。
二博弈论,零和博弈。
A+B=0A,B(-1,0,1)常和博弈。
X+Y=361X,Y(0361)变和博弈。
in=an+bn+cnI=in纳什(Nash)均衡(囚徒,大猪小猪),经典的囚徒困境悖论一个经典的囚徒困境悖论如下:
两个嫌疑犯被警察抓获。
由於警察没有足够的证据控告他们,所以他们对被分开在两个处所的嫌疑犯提供同样一笔交易:
如果你承认罪行,而你的同夥保持沉默,他将被判处10年监禁,而你可以马上获得自由;如果他承认罪行,而你保持沉默,你将被判处10年监禁,而他则可以马上获释。
但是如果你们两个都保持沉默,我们
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