住宅工程分户质量验收方案.docx

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住宅工程分户质量验收方案

1、编制依据

XXXX高层住宅工程根据北京市建设委员会颁布的关于《住宅工程质量分户验收管理规定》的通知（京建质【2005】999号）和关于【住宅工程质量分户验收工作的指导意见】的通知（京建质【2006】39号）的要求，建设单位必须按照《建筑工程质量管理条例》和建设部有关规定，严格工程竣工验收程序，验收合格后方可交付使用。

据此编制《XXXX高层住宅工程质量分户验收施工方案》。

1.1、设计文件及施工合同

序号

名称

编号

1

施工图

2

XXXXX工程施工合同

3

XXXX工程施工组织设计及施工方案

1.2、分户验收质量标准、规范

序号

类别

名称

编号

1

国家

混凝土结构工程施工质量验收规范

GB50207-2002

2

国家

建筑装饰装修工程质量验收规范

GB50210-2001

3

国家

建筑地面工程施工质量验收规范

GB50209-2002

4

国家

建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范

GB50209-2002

5

国家

建筑电气工程施工质量验收规范

GB50300-2001

6

国家

建筑工程施工质量验收统一标准

GB50300-2001

7

国家

民用建筑工程室内环境污染控制规范

GB50325-2001

8

国家

建筑防腐蚀工程质量验收规范

GB50212-2002

9

国家

建筑工程质量管理条例

10

行业

建筑玻璃应用技术规程

JGJ113-2003

11

地方

建筑安装分项工程施工工艺标准

DBJ/T01-26-2003

12

地方

北京市建筑工程资料管理规程

DBJ01-51-2003

13

地方

建筑外墙弹性涂料应用技术规程

DBJ/T01-57-2001

14

地方

厨房、厕浴间防水施工技术规程

DBJ01-105-2006

15

地方

关于印发《住宅工程质量分户验收管理规定》的通知

京建质【2005】999号

16

地方

关于印发《住宅工程质量分户验收工作的指导意见》的通知

京建质【2006】39号

2、工程概况

2.1、工程简介：

序号

项目

内容

1

工程名称

XXXX住宅小区高层住宅XXXX楼

2

建设地点

北京市XXXXXXX

3

建设单位

北京市XXXX

4

设计单位

北京XXXX建筑工程有限公司

5

监理单位

北京市XXX建设监理有限责任公司

6

施工单位

XXXX建筑工程公司

7

合同承包内容

图纸所含建筑工程、装饰工程、室内给排水工程、室内采暖工程、室内电气工程、消防

8

甲方指定分包

9

质量标准

合格

2.2、设计概况

序号

项目

内容

1

建筑面积（㎡）

总建筑面积

25744.11

2

层数

地下

2层

地上

22层

层高（m）

非标准层

/

标准层

2.72

檐口高度

61.40

建筑高度

69.790

3

结构断面尺寸

（㎜）

外墙厚度

300、180

内墙厚度

300、200、180

梁断面

1000×350、700×180

板厚度

300、180、140、120、100

4

内装修

楼地面

防滑砖地面、砼地面、水泥砂浆地面（公共部分）

内墙

耐水腻子、耐擦洗涂料、面砖（公共部分）

顶棚

耐擦洗涂料（公共部分）

栏杆

钢管栏杆（阳台）

5

门窗

木门、防火门、人防门、户门为防盗门、塑钢窗

6

防水设计

室内卫生间：

JS防水涂料

3、分户验收组织机构及责任制

3.1、分户验收组织机构

住宅工程竣工验收由建设单位组织施工和监理单位有关人员进行质量分户验收。

成立分户验收小组。

分户验收小组成员见下表。

分户验收小组成员表

序号

职务

建设单位

监理单位

施工单位

1

组长

2

副组长

3

组员

3.2、建设单位责任

建设单位是分户验收工作的第一责任人，分户验收工作是否认真开展，主要取决于建设单位的组织和要求。

（物业单位未选定）。

具体工作包括：

（1）组织施工单位编制分户验收方案，并由监理单位、建设单位验收。

（2）组织施工、监理单位研究确定分户检验批项目及内容。

组织、协调施工单位、监理单位分户验收工作，协调解决分户验收中测量设备、人员、资金等问题。

（3）与施工、监理单位有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章。

（4）住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。

3.3、施工单位责任

3.3.1、编制分户验收方案，主要内容有：

（1）各方职责：

参照相关规定，由建设单位组织施工、监理单位研究确定。

（2）根据分户验收确定检验批项目和内容的原则，确定每户住宅和公共部位的分户检验批项目、以及检查内容和数量。

（3）根据分户检验批项目分别绘制抽查点分部图。

（4）根据设计文件和户型特点，编制含有各种户型、不同设计做法的户型设计做法表。

3.3.2、配备足够的质量检查人员和检查测量工具。

质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。

根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。

3.3.3、按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。

3.3.4、分包单位专业技术负责人应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。

3.4、监理单位责任

3.4.1、验收施工单位编制的分户验收方案。

3.4.2、参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的检验批项目、以及检查内容和数量。

3.4.3、配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。

3.4.4、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合格处置记录，签署验收意见并签名。

4、分户验收的范围、内容及资料的收集整理

住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收）根据国家和本市工程质量标准、规范对单位工程每套住宅和规定的公共部位进行验收。

4.1、分户验收的范围

分户验收以单位工程每套住宅和公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库划分为一个子单位工程进行验收。

4.2、分户验收的内容

分户验收以竣工验收时可观察到的工程观感质量和影响使用功能的质量为主要验收项目，分户验收内容以检验批检查内容为主。

依据质量验收标准及经审查合格的施工图及其他设计文件的要求，对每套住宅设计涉及到分户验收项目和内容进行验收。

4.3、分项验收填表要求和资料的收集整理

4.3.1填写表格

（1）分户检验批在验收时，及时填写分户质量验收记录表。

（2）全部分户验收完成后，及时填写住宅工程质量分户验收表。

4.3.2、签字资格规定

分户检验批项目的检查验收，应由建设、施工、监理有关人员按规定参加，并及时签认。

该表具体由建设单位专业技术负责人、监理单位监理人员、施工单位由专业质量检查员在相应位置签认。

分户检验批项目的检查验收签字人员表

序号

专业

签字人员

建设单位

施工单位

监理单位

1

土建

2

机电

3

给排水

4

采暖

4.3.3、住宅工程质量分户验收表

住宅工程质量分户验收应有建设、施工、监理单位总监理工程师在相应位置签认。

并加盖各单位分户验收专用章。

4.3.4、资料收集整理

（1）每户住宅应汇总该户检验批项目及检查结论，将有关信息填入“---套住宅分户验收汇总表”（见表一）中。

---户住宅分户验收汇总表表一

序号

验收项目

验收结论

验收日期

存在问题

1

2

---

---

---

---

---

（2）单位工程应汇总各套住宅工程质量分户验收表，将有关信息填入“单位工程分户验收汇总表”见表

（二）中。

单位工程分户验收汇总表表二

序号

户名

户型

分户检验

批项数

分户验收

完成时间

分户验收

结论

存在问题

1

2

---

---

---

---

---

---

---

5、土建工程分户验收的方法

分项验收质量标准、检查数量、方法

5.1、一般规定

此条为共有规定，如有不同规定在各节中分别列出

5.1.1、一般土建分项工程应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求。

5.1.2、一般土建分项工程分户验收应按每户住宅划分为一个检验批。

每户应抽查不得少于3间，不足3间时应全数检查。

5.1.3、每户住宅一般土建工程观感质量应全数检查。

以房间为单位，检查并记录。

（通过目测的方法检查）。

5.1.4、实测实量内容宜按照本手册规定的检查部位分、检查数量，确定检查点。

实测值（当量取长度、高度尺寸时确定实测值的基准值，记录在相应项目表格中第一空格内，实测值或与基准值相减的差值）在允许偏差范围内判为合格，当超过允许偏差时应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许便差1.5倍和不合格点。

实测值应全数记录。

（通过专业检查工具检查）。

5.1.5、当分户检验批地主控项目的质量经检查全部合格，一般项目的合格点率达到80%及以上，且不得有严重缺陷时（不合格点实测偏差，应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。

5.1.6、当实测偏差大于允许偏差1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改并重新验收，记录整改项目测量结果。

6、建筑结构外观及尺寸偏差质量

现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收

6.1现浇结构外观及尺寸偏差质量检查部位：

住户、地下一层～二层、一层管理用房的现浇结构。

6.2质量标准、检查数量、方法

6.2.1一般规定

（1）现浇结构拆模后，应由建设单位组织监理（建设）单位、施工单位对外观质量和尺寸偏差进行检查，作出记录，并应及时按施工技术方案对缺陷进行处理。

（2）现浇结构的外观质量缺陷，应由建设单位、监理单位、施工单位等各方根据其对结构性能和使用功能影响的严重程度，按表1-01-2确定。

注：

本方案中的表号与《住宅工程质量分户验收工作的指导意见》的表号一致。

6.2.2外观质量

（1）主控项目：

现浇结构的外观质量不应有严重缺陷。

对已经出现的严重缺陷，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可进行处理。

对经处理的部位，应重新检查验收。

检查数量：

全数检查

检验方法：

观察，检查技术处理方案。

（2）一般项目：

现浇结构的外观质量不宜有一般缺陷。

对已经出现的一般缺陷，应由施工单位按技术处理方案进行处理，并重新检查验收。

检查数量：

全数检查

检验方法：

观察，检查技术处理方案。

6.2.3尺寸偏差

（1）主控项目：

现浇结构不应有影响结构性能和使用功能的尺寸偏差。

对超过尺寸允许偏差且影响结构性能和安装、使用功能的部位，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理（建设）单位认可后进行处理。

对经处理的部位，应重新检查验收。

检查数量：

全数检查

检验方法：

量测，检查技术处理方案。

（2）一般项目：

现浇结构拆模后的尺寸偏差符合表的规定。

检查数量：

按每户住宅划分检验批。

在同一检验批内，对梁、柱应抽查构件数量不少于3件；对墙和板，应按有代表性的自然间抽查不少于3间；对大空间结构，墙可按相邻轴线间高度5m左右划分检查面，板可按纵、横轴线划分检查面，抽查不少于3面。

现浇结构外观质量缺陷表1-01-2

名称

现象

严重缺陷

一般缺陷

露筋

构件内钢筋末被混凝土包裹而外露

纵向受力钢筋有露筋

其他钢筋有少量露筋

蜂窝

混凝土表面缺少水泥砂浆而形成石自子外露

构件主要受力部位有蜂窝

其他钢筋有少量露筋

孔洞

混凝土中孔穴深度和长度均超过保护层厚度

构件主要受力部位有孔洞

其他部位有少量蜂窝

夹渣

混凝土中夹有杂物且深度超过保护层厚度

构件主要受力部分有夹渣

其他部位有少量夹渣

疏松

混凝土中局部不密实

构件主要受力部分有疏松

其他部位有少量疏松

裂缝

缝隙从混凝土表面延伸至混凝土内部

构件主要受力部位有影响结构能或使用功能的裂缝

其他部位有少量不影响结构性能或使用功能的裂缝

连接部

位缺陷

构件连接外混凝土缺陷及连接钢筋、连接件松动

连接部位有影响结构传力性能的缺陷

连接部位有基本不影响结构传力性能的缺陷

外形

缺陷

缺棱掉角、棱角不直、翘曲不平、飞边凸肋等

清水砼构件有影响使用功能或装饰效果的外形缺陷

其他混凝土构件有不影响使用功能的外形缺陷

外形

缺陷

构件表面麻面、掉皮、起砂、沾污等

具有重要装饰效果的清水混凝土构件有外表缺陷

其他混凝土构件有不影响使用功能的外表缺陷

6.2.4实测项目说明

（1）结构墙体尺寸实测内容分别是：

墙体轴线位置、垂直度、标高、截面尺寸、表面平整度。

检查时，宜在分户验收抽查点分布图中规定的房间，按照上述实测内容，使用相关测量工具，参照下列测量位置和数量进行检查，并全数记录。

1）检查被查房间墙体轴线位置时，使用钢尺等测量工具，对每面墙体进行测量，每面墙不少于1个测量点。

建议通过测量和记录房间开间、进深方向净空尺寸来推算轴线位置。

（计算基准值）

现浇结构尺寸允许偏差和检验方法表1-01-3

项目

允许偏（㎜）

检验方法

轴线位置

墙、柱、梁

8

钢尺检查

剪力墙

5

垂直度

层高≤5m

8

经纬仪或吊线、钢尺检查

标高

层高

±10

水准仪或拉线、钢尺检查

截面尺寸

+8，-5

钢尺检查

表面平整度

8

2m靠尺和塞尺检查

2）检查被查房间墙体垂直度时，使用经纬仪或吊线、钢尺等测量工具，对每面墙体测量，测量点宜设置在距墙角500，距地300位置且每面墙不少于1点。

建议使用2米托线板，以墙体允许偏差8㎜、剪力墙允许偏差5㎜作为垂直度标准。

3）被查房间墙体标高时，使用水准仪或拉线、钢尺等测量工具，利用室内1米线，对每面墙体门窗洞上口标高测量，每门窗洞测量一点。

（计算基准值）

4）检查被查房间墙体截面尺寸时，使用钢尺等测量工具，对每面墙体厚度测量，测量不少于1点。

（计算基准值）

5）查被查房间墙体表面平整度时，使用2m靠尺和塞尺等测量工具，在每个墙面中心区域，横、竖方向各测量1点，取较大值作为一面墙测量值。

（2）结构楼板实测内容分别是：

楼板标高、截面尺寸、表面平整度。

检查时，宜在分户验收抽查点分布图中规定的房间，按照上述实测内容，使用相关测量工具，参照下列测量位置和数量进行检查。

1）检查被查房间楼板标高时，使用水准仪或拉线、钢尺等测量工具，宜在楼板4个房角位置测量，每块楼板测量点不少于4点。

建议通过使用塔尺，测量房间净高尺寸，进而推算楼层标（计算基准值）

2）检查被查房间楼板截面尺寸时，使用钢尺等测量工具，宜在楼板1个房角位置和楼板中心位置测量，测量点不少于2点。

（计算基准值）

3）检查被查房间楼板表面平整度时，使用2m靠尺和塞尺等测量工具，宜在楼板中心区域横、纵两个方向测量，每个方向不少于1个测量点。

7、墙面、地面和顶棚面层质量

7.1墙面耐水腻子质量分户验收

7.1.1墙面耐水腻子质量检查部位：

住户、走廊、楼梯间、电梯厅、地下一层～二层、一层管理用房的墙面

7.1.2质量标准、检查数量、方法

（1）一般规定

见5、土建工程分户验收的方法中的5.1。

（2）主控项目

耐水腻子层应坚实、牢固、无粉化、起皮和裂缝。

检验方法：

观察

（3）一般项目

1）耐水腻子层表面应洁净、表面平整、无凹凸、漏刮、错台，颜色一致，手感细腻光滑，装饰线条顺直，无污染等现象。

检验方法：

观察；手摸检查。

2）耐水腻子层表面质量和检验方法应符合表表3-16-2的规定。

耐水腻子层表面质量标准和检验方法表3-16-2

序号

检查项目

允许偏差（㎜）

检验方法

1

表面平整

3

用2m靠尺和塞尺检查

2

立面垂直

3

用2m托线板检查

3

阴阳角垂直

3

用2m托线板检查

4

阴阳角方正

3

用方尺和塞尺检查

（4）实测项目说明

耐水腻子层表面质量分户验收实测内容，主要是表面平整、立面垂直、阴阳角垂直、阴阳角方正。

检查时，宜在分户验收抽查点分布图中规定的房间，按照上述实测内容，使用相关工具，参照下列测量位置和数量，对墙体耐水腻子层表面实测内容进行检查，并全数记录。

1）检查表面平整度时，使用2m靠尺和塞尺等测量工具，对房间每面墙体进行测量，测量点宜设在墙面中心区域，按横竖方向测量，且各不少于1点。

2）检查立面垂直度时，使用2m垂直检测尺等测量工具，对房间每面墙体进行测量，测量点宜设置在距墙角水平距离500，距地300位置且每面墙不少于1点。

3）检查阴阳角垂直时，使用2m垂直检测尺等测量工具，对房间每个阴阳角处墙面进行测量，测量点宜设在距墙角10厘米处，且不少于1点。

4）检查阴阳角方正时，使用边长为20厘米的直角检测尺等测量工具，对房间每个阴阳角进行测量，测量点宜设在墙角距下端1米处，且不少于1点。

7.2水性涂料涂饰质量分户验收

7.2.1水性涂料涂饰质量检查部位：

（1）地下一层～二层、一层管理用房的顶棚

（2）走廊、楼梯间、电梯厅顶棚；

7.2.2质量标准、检查数量、方法

（1）一般规定

1）见5、土建工程分户验收的方法中的5.1。

2）水性涂饰基层的立面垂直度、表面平整度、阴阳角垂直、方正等质量，应符合相应抹灰基层的国家及北京市质量验收标准。

（2）主控项目

1）水性涂料涂饰工程的颜色、图案应符合设计要求。

检验方法：

观察。

2）水性涂料涂饰工程应涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮和掉粉。

检验方法：

观察；手摸检查。

3）水性涂料涂饰工程的基层腻子应平整、坚实、牢固、无粉化、起皮和裂缝。

检验方法：

观察；手摸检查。

（3）一般项目

1）涂层与其它装修材料和设备衔接处应吻合，界面应清晰。

检查方法：

观察

2）薄涂料、的涂饰质量和检验方法应符合表3-02-2的规定。

（4）实测项目说明

水性涂料涂饰工程质量分户验收实测内容，主要是装饰线、分色线直线度检查。

水性涂料涂施质量允许偏差和验收方法表3-02-2

序号

检查内容

质量偏差（㎜）

检查方法

1

颜色

均匀一致

观察

2

泛碱、咬色

允许少量轻微

观察

3

流坠、疙瘩

允许少量轻微

观查

7.3地面水泥混凝土面层质量分户验收

7.3.1地面水泥混凝土面层质量检查部位：

楼梯、地下一层～二层管理用房的地面

7.3.2质量标准、检查数量、方法

（1）一般规定

见5、土建工程分户验收的方法中的5.1。

（2）主控项目

1）面层与一层应结合牢固，无空鼓、裂纹。

检验方法：

用小轻击检查。

注：

空鼓面积不应大于400㎝²，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。

（3）一般项目

1）面层表面的不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。

检验方法：

观察检查。

2）面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。

检验方法：

观察和采用泼水或用坡度尺检查。

3）水泥砂浆踢脚线与墙面应紧密结合，高度一致，出墙厚度均匀。

检验方法：

用小锤轻击、钢尺和观察检查。

注：

局部空鼓长度不应大于300㎜，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。

4）楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求。

楼层梯段相邻踏步高度差不应大于10㎜，每踏步两端宽度差不应大于10㎜；楼梯踏步的齿角应整齐。

检验方法：

观察和钢尺检查。

5）水泥混凝土面层的允许偏差和齿角应整齐。

检验方法：

观察和钢尺检查。

6）水泥混凝土面层的允许偏差和检验方法应符合表表3-03-2的规定。

水泥混凝土面层的允许偏差和检验方法表3-03-2

序号

检查内容

表面允许偏差

检查方法

1

表面平整度

5㎜

用2m靠尺板和楔形塞尺检查

2

踢脚线上口平直

4㎜

拉5m线和用钢尺检查

3

相邻踏步高度差

10㎜

观察和用钢尺检查

4

踏步两端宽度差

10㎜

观察和用钢尺检查

（4）实测项目

水泥混凝土面层分户质量验收实测内容分别是：

表面平整度、踢脚线上口平直、相邻踏步高度差、踏步两端宽度差。

检查时，宜在分户验收抽查点分布中规定的房间，按照上述实测内容，使用相关测量工具，参照下列测量位置和数量，对水泥混凝土面层实测内容进行检查，并全数记录。

1）检查表面平整度时，使用2m靠尺板和楔形塞尺等测量工具，测量点宜设在房间地面中心区域，按纵、横方向测量，且各不少于1点。

2）检查踢脚线上口平直时，采用拉5m线和钢尺等测量工具，对每面墙踢脚线上口进行测量，且不少于1点。

3）检查相邻踏步高度差时，宜对每跑楼梯上下端踏步高度差进行观察，并使用钢尺测量，且测量点不少于2点。

4）检查踏步两端宽度差时，宜对每跑楼梯上下端踏步宽度差进行观察，并使用钢尺测量，且测量点不少于2点。

7.4地面水泥砂浆面层质量分户验收

7.4.1地部面水泥砂浆面层质量检查部位：

楼梯、地下一层～二层管理用房的地面

7.4.2质量标准、检查数量、方法

（1）一般规定

见5、土建工程分户验收的方法中的5.1。

（2）主控项目

面层与一层应结合牢固，无空鼓、裂纹。

检验方法：

用小轻击检查。

注：

空鼓面积不应大于400㎝²，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。

（3）一般项目

1）面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。

检验方法：

观察和采用泼水或用坡度尺检查。

2）面层表面应洁净，无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。

检验方法：

观察检查。

3）踢脚线与墙面应紧密结合，高度一致，出墙厚度均匀。

检验方法：

用小锤轻击和观察检查。

注：

局部空鼓长度不应大于300㎜，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。

4）楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求。

楼梯踏步的齿角应整齐。

检验方法：

观察。

5）水泥砂浆面层的允许偏差应符合表3-04-2的规定

地面水泥砂浆面层的允许偏差和检查方法表3-04-2

序号

检查内容

表面允许偏差

检查方法

1

表面平整度

4㎜

用2m靠尺板和楔形塞尺检查

2

踢脚线上口平直

4㎜

拉5m线和用钢尺检查

3

缝格平直

3㎜

观察和用钢尺检查

4

相邻踏步高度差

10㎜

观察和用钢尺检查

5

踏步两端宽度差

10㎜

观察和用钢尺检查

（4）实测项目说明

水泥砂浆面层分户质量验收实测内容分别是：

表面平整度、踢脚线上口平直、相邻踏步高度差、踏步两端宽度差。

检查时，宜在分户验收抽查点分布图中规定的房间，按照上述实测内容，使用相关测量工具，参照下列测量位置和数量，对水泥砂浆面层实测内容进行检查，并全数记录。

1）检查表面平整度时，使用2m靠尺板和楔形塞尺等测量工具，测量点宜设在房间地面中心区域，按纵横方向测量，且各不少于1点。

2）检查踢脚线