中规院复习考试资料(经济地理规划A).doc
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第一部分住房问题
一、住房
住房人类生存的基本条件、居住权的问题。
因此住房既具有商品温淑英、也具有社会保障属性。
“住有所居”是我国改善民生的重要课题,是学习和实践科学发展观的重要内容。
半公共物品就需要考虑政府和市场的责任。
市场主导资源配置,提高住房供给的效率、效益。
政府主要监督市场失灵的现象,调控住房市场,提供适当比例的公共性住房,保障中低收入群体的住房权力。
2004年国务院《中国的社会保障状况和政策》:
明确指出住房保障与社会保险、社会福利、优抚安置和社会救助共同构成了我国的社会保障体系
二、我国的住房体系
通过三十多年的发展我国的住房体系大致形成了三个层次住房保障体系。
第一个层次:
高收入家庭购买、租赁商品住房
第二个层次:
中低收入家庭购买经济适用住房和限价商品房、以及租赁公租房(这个方式:
牵涉到外来人口和夹心阶层,目前正在逐步推行)、私人租赁住房
第三个层次:
最低收入家庭、城镇居民住房困难户租赁由政府或单位提供的廉价住房、棚户区改造住房等保障性住房。
问题:
利用收入分层确定的住房体系,就需要在考虑对收入分层能够照顾的不同社会群体
住房供给:
政府和市场
住房类型:
商品住房、半公共住房(经济适用房、限价商品房、公租房)、公共住房(廉租房)
住房政策:
我国住房供应模式改革开放以后大致经过三个发展阶段:
第一阶段:
取消住房的福利制分配体制;
第二阶段:
推进住房的商品供应市场形成;
第三阶段:
构筑住房的社会保障政策。
三、我国现阶段的住房问题
1.住房问题及原因
1)农村问题:
房屋破旧、年久失修、基础设施不完善、房屋建设混乱:
布局混乱、风格迥异。
2)城市问题:
1、房价过快增长,投资性需求大于住房刚性需求,大量居民住房要求得不到满足(原因:
投机性投资、房地产市场供应量、支付能力有限)
2、现有的住房体系,存在大量“夹心层”住房得不到保障。
(现有保障体系没有起到全覆盖)
3、城市化进程中,大量外来人口涌入城市,存在住房环境差、安全得不到保障等问题。
4、住房改革以来,住房供给过度以来市场,造成保障性住房供给不足,低收入人群住房得不到保障。
(过分依赖市场)
2.解决住房问题的办法
1)农村问题:
1、加强危房修缮、改造的资金和政策投入。
2、通过镇规划、村庄规划合理布局居住用地、规范建筑风格和质量、配套基础设施
2)城市问题:
(一一针对)
1、政府发挥调控作用,平抑商品住房房价。
抑制投机性投资(二套房限制,首付、利率),增加商品房用地供给,打击囤地不建现象,提高居民收入,分享城市化收益,为刚性需求人群提供利率优惠、抵押贷款等业务。
2、扩大保障性住房的保障范围。
解决外来人口、夹心层的住房问题,但是需要严格审查制度和退出机制。
3、逐步加大保障性住房的供给,解决低收入人群的住房保障问题。
应注意因地制宜(居住面积,配套设施,配建规模)
4、构建多层地的住房供应体系,构建“区隔化”的市场解决不同消费群体的住房需求,着重保障中低收入住房群体的利益。
。
ü构建多层次的住房供应体系,解决不同消费群体的住房需求
ü适度增加保障性住房供给,集中力量解决无法通过市场途径解决住房的住房弱势群体。
ü逐步扩宽住房保障的范围,解决“夹心层”住房问题,解决外来务工人员住房问题,但是需要建立严格的审查机制和退出机制。
ü加强对房地产市场的调控。
(着宏观经济对住房市场酌依赖性越来越强,政府对其调控的余地也变得越来越小).通过平抑住房价格(价格控制、扩大土地供应量、规范开发秩序)、控制住房户型比例、提高居民住房支付能力(放宽信贷、通过住房补贴)等手段,提升居民的住房购买力。
3.未来住房体系健康构建的目标:
可持续发展的基本点,即以需求为中心,建立和完善多层次的城镇住房供应体系,其核心是对不同收入家庭实行不同的住房供应政策;
以调控为手段,建立和健全规范运行的城镇住房市场体系,其核心是进行住房市场的预警和预报系统;
以消费主体为中心,建立以个人为主的住房消费和住房金融体系,其核心是实行住房分配货币化;
以科技为中心,创建住房的标准化、产业化体系和住房与人口、资源、环境协调发展体系,其核心是创新住房技术
四、现阶段住房问题研究有争议的地方
1、我国地域广博,地域差异较大,发展水平也较大,现阶段的住房问题的研究主要针对北上广等大城市,这其中得出的结论是否适合推及到全国是个需要深思的问题。
另外从关注的热度来说,对中小城市缺乏关注,是否从另外一角度上说明,住房问题在中小城市还不是一个严重的问题,如果未雨绸缪的话,应该需要有不同的思路。
2、在现有的研究中,缺乏基础的数据支持如:
住房量、住房比等,多数处于感性的认识给得出住房问题并推演出结论,这样的研究是否具有针对性和时效性,也是需要注意的问题。
五、保障性住房
住房保障政策是政府为解决市场失灵和保障居民基本居住需求而推行的一项公共政策,政府在支持保障性住房建设中应起到重要作用。
城市保障性住房的意义:
1.我国仍然处十快速城市化进程中预计未来十年内仍将有几亿农民进城落户这部分人收偏低其长期稳定的住房需求仅凭市场是很难解决的。
2.从历史经验看战后许多发达国家就是通过大规模的公共住房投费建设拉动经济快速恢复发展.2009年最国棚户区改造的顺利推进也是一个很好的例子第
3.拥有适当比例的保障性住房也有助于从根本平抑房价,让住房市场土地市场回归理性有助于宏观经济的稳定。
1.保障性住房建设中需要思考的问题
1)建多少:
需要以需求为中心,通过对实际需求的调查
2)建什么类型:
以售为主还是以租为主
3)资金的渠道:
财政预算拨款、公积金增值收益、土地出让一部分收益。
公共财政资金不足是否可以适当扩宽融资渠道。
4)在哪儿见:
在住房缺乏的大城市,中小城市需要建多少。
在城市建设的区位选择:
政府利益优先or公共利益优先
2.保障性住房存在的问题
1)区位选择的问题:
a.远离主城区的带状分布不利于低收入人群就业
b.离经济型公共交通设撞和公益型服务设
c.团聚集产生约柬下的居住空间分异和社会分化
2)资金的问题:
a.政府在保障性住房供给方面负主要责任,并占有垄断地位,市场无法发挥配置作用,在其他资本无法进入前提下,光靠国家和地方财政的投入,资金缺口巨大。
(国家财政预算拨款,土地出让收入一部分,公积金增值收益的一部分)
b.公共住房的微利性甚至无利性,投资回报低,社会资金介入不足。
(同时与绩效考核不挂钩,地方政府也动力不足)
3)管理机制的问题:
a.住房保障法律法规滞后.缺乏对利益主体的监管,导致寻租行为不断,不仅违背保障性住房政策设立初衷,而且严重破坏政府公信力;
b.保障性住房政策实施过程管理不到位,对购买对象界定不清,审查把关不严;
c.缺乏相关配套措施,如城镇居民收入未建立,甄别成本高,不能真正掌握购房者的实际收入,信用体系也未完全,难以客观公正审查供给对象。
3.解决问题的办法
1)区位问题:
a.编制有效的保障性住房规划,以及协调各部门的专项规划
b.通过总体规划、分区规划保障住房空间区位、规模、公共服务配套设施达到相应的标准。
详细规划层面确定设施配建标准、户型比强制性指标,并引导混合居住。
c.通过高效率的土地利用,通过商品房住区配建保障房等措施,既可以借用商品住区的公共设施,减少投资,又可以促进居住融合。
推进各种类型各个层次,各类群体住房的相对混合布局,存进社会阶层融合。
d.采用TOD模式,提倡混合用地,推动保障性住房所在区域就业和居住相对平衡,减少受保障群体的通行成本。
2)资金问题
a.逐步转变政府角色。
从直接投资者和经营管理者,逐步转变为保障性住房融资的引导者、合作者监督者。
b.采取有效的财政和金融政策,加强与私营企业的合作,发挥资本市场融通资本的作用,采取ppp(公私合营)的融资模式,强调优化资源,降低风险和增加回报的双赢合作。
c.积极引导政企合作共建的局面:
建立健全相应的投资法律体系;制定合理的风险分担机制和有效监管机制,让私营企业放心进入。
d.还要采用激励手段:
原有的土地划拨,税收减免;加大政策扶持力度,提高回报率。
保护私营资产安全,降低企业融资风险。
e.政府引导和创新其他融资渠道。
推行房地产投资信托基金模式(REITs),利用土地市场为保障性住房建设间接性融资等方式。
3)管理机制问题:
a.建立健全相关法律法规,加强监督管理,避免寻租行为出现。
b.建立严格的资格审查程序和退出机制,保证需要保障的群体能够得到住房保障。
c.相关制度的配套的建立,如收入体系、信用体系等。
六、住房规划与城市规划协调问题
1.概况:
2006年住建部首次提出:
住房建设规划是对城市近期住房建设进行总体安排,确定年度计划.指标控制和措施保障.规划期限为5年。
重点在于满足中低收入阶层的保障性住房.类似于针对住房的专项规划。
规划内容侧重于各类住房建设量的计划安排,包括总量计划、结构计划、时序计划。
但是住房规划在用地空间布局内容较弱,主要是分区域指向性的,住房计划无法予以明确的空间落实。
2.问题
自身问题:
缺乏与城市规划的协调统筹(还是比较粗的分区指标,缺乏与居住用地布局的协调)、规划的技术路线有待完善(规划依据不充分、住房需求预测不到位、编制缺乏必要的论证环节)
城市规划中住房问题:
1)规划内容缺乏对住房问题的关注
2)规划中存在不足:
研究不足,对城市住房整体住房去求,低收入人群分布缺乏调研,设施配套缺乏考虑(只考虑用地空间布局)控规编制暂无保障性住房的相关要求.总规中确定的保障性住房用地在控规阶段无法予以明确的用地控制。
3)规划实施不到位:
虽然确定了居住用地布局,但是是20年的总体蓝图,缺乏年度的计划安排。
保障性住房微利性,倒是建设动力不足,时序排列靠后。
3.解决问题的办法:
1)提高规划编制的科学性:
深入调查住房需求(数量、面积、价格承受能力);拓宽相关的研究领域(有针对新研究保障群体的住房,探讨其宜居的模式、研究外来人居住问题、研究怎样提供舒适的居住环境);强调公共参与
2)加强住房建设规划与城市规划的协调:
体现在住房规划与城市总体规划、近期建设规划的协调。
住房规划的中的近期住房建设年度计划对应的用地空间布局可以通过城市近期建设规划落实。
3)完善城市规划中各层次规划的主要内容。
主要目的是:
确保保障性住房和住房的多层次配置,在法定规划层面确定住房资源的空间配置。
总体规划统筹长期住房安排,明确保障性住房用地布局。
通过分区规划确定分区内住房用地指标,具体到地块可通过控制性详细规划完成。
4)保障性住房用地的管理严控。
在各层次规划中保障性住房的用地布局及控制指标应作为强制性内容,保证此类用地不被占用。
七、当前关注的热点问题
1、外来人口的住房问题:
(户籍和住房脱钩、公租房的建设、逐步缩小城乡差距)
2.夹心层的住房问题:
(扩大保障性住房的保障范围、更加严格审查和退出机制)
3.ppp公私合营的方式方法
八、国外的先进经验
1.英国:
融资渠道
2.香港:
双轨制。
第二部分:
城市更新
一、城市更新及其意义
1.城市更新的内涵:
起源于60年代的城市更新运动,从刚开始关注物质空间不断发展出多元化的目标
定义一:
用一种综合的、整体性的观念和行为来解决各种各样的城市问题,应该致力于在经济、社会、物质环境等哥哥方面对于变化中的城市地区作出长远的、持续性的改善和提高。
定义二:
(方式)通过政府或市场对空间资源和服务再分配,(目的)达到综合环境质量提升,公共事业更完善、弱势群体的利益得到进一步保障,同时传承文化。
定义三:
城市更新体现了一种更加审慎、明智和和谐的发展过程,这个过程采取了一系列更加明智的
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