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xx科技园升级改造项目可行性研究报告书

XX市XX区XX科技园升级改造

可行性研究报告

（仅供内部参考）

XX市XX咨询有限公司

20XX年XX月

§5.2.2收入估算54

第1章项目概况

§1.1单位概况

§1.1.1基本情况

XX市XX区XX科技园升级改造项目建设单位为XX市XXXX投资发展有限公司（以下简称“项目公司”）。

项目公司成立于2012年3月13日，注册地址为XX市XX区XX路433号，注册资金1000万元人民币，法人代表为XXX，公司股东信息见表1-1。

经营范围为：

投资兴办实业（具体项目另行申报）：

在具有合法土地使用权的地块上从事房地产开发、经营（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）。

项目公司现在主要从事房地产开发。

表1-1XX市XXXX投资发展有限公司的股东信息一览表

股东名称

出资额（万元）

出资比例（%）

股东属性

股东类别

XX市XXXX份有限公司

1000.00

100

本地企业

法人股东

XX科技园位于XX市XX区内环路以南，现有宗地面积17997平方米、地上建筑共27298.03平方米：

其中1号科技楼、2号厂房、3号综合楼及4号、5号住宅楼等五栋建筑物，现状建筑物概况见表1-2。

表1-2现状建筑物概况

序号

建筑物名称

建筑面积（平方米）

1

1号科技楼

9019.83

2

2号厂房

7264.02

3

3号综合楼

5497.13

4

4号住宅

3017.04

5

5号住宅

2500.01

合计

27298.03

§1.2项目概况

§1.2.1项目背景

根据XX府（2007）75号文及相关文件精神，经XX市政府第四届140次常务会议批准，XX市城市更新办将XX工业园列入全市第二批工业区升级改造试点项目。

XX科技园升级改造的产业规划已经批准，XX科技园升级改造专项规划由XX市规划国土委技术会议2010年第66次会议通过（附件19），并经公示后，由XX市城市规划委员会建筑环境与艺术委员会2011年1月19日第一次会议批准通过。

目前《XX区XX科技园升级改造专项规划》已经批复，XX市XX区XX科技园升级改造项目前期准备工作已基本准备就绪，现正式启动建设。

§1.2.2项目名称及建设地点

工程名称：

XX市XX区XX科技园升级改造

建设地点：

本项目位置位于XX区XX片区，处于XX中心区与XX商业旺区的中间地带，其西侧紧靠XX中心区，南与大小XX相望，地理位置十分优越。

§1.2.3专项规划

1.规划依据

《中华人民共和国城乡规划法》；2008-1-1

《XX市城市规划标准与准则》；2005-12-31

《XX市XX区分区规划（2002-2010）》（以下简称《分区规划》）；2005-01-05

《XX市XX01-03&04&05号片区[XX地区]法定图则》；2010-02-03

《城市规划编制办法实施细则》；2005-12-31

《关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》（深府[2006]106号）；

《XX市工业项目开发建设用地控制标准（试行）》；2006-07-01

《XX市城市更新办法》；2009-10-22

2.拆迁改造范围与建设用地范围

本规划范围包括：

拆迁范围、改造开发建设用地范围。

拆迁范围用地面积为17997.0平方米；改造开发建设用地面积15555.3平方米。

3.改造原则

技术合理性原则:

技术合理性指符合规划相关技术标准、规范的规定，满足上层次规划的基本要求，特别是市政设施、公共配套等方面的强制性要求。

对于不同类型的改造方案进行科学、合理的分析，从规划的角度评价其技术合理性。

可持续发展原则：

建设高效协调的节约型社区，实现发展循环经济、节约型经济的目标，促进可持续发展。

可操作性原则：

深入了解现状特征和改造条件，多方论证方案的经济适用性与空间可行性，提出操作性强、科学合理、特色鲜明的改造方案。

4.更新目标与主导功能

（1）更新目标

通过城市更新改造，园区将发展成为下一代互联网技术开发应用聚集基地总部经济区，构建国内下一代互联网应用与服务的平台，打造XX市高新技术产业基地的先锋地位及XX中心区的重要补充，实现“和谐滨海城区”的战略目标。

（2）主导功能

园区将建设成为XX下一代互联网技术及产品开发应用的集聚地，打造互联网技术研发及应用的总部经济区，树立园区在IPV6研发领域的核心地位；完善片区形象，形成XX中心区的有力补充。

5.产业定位

XX科技园产业定位为：

集研发、生产、展示、交易等多种功能于一体，以研发IPV6技术和核心，XX下一代互联网技术及产品开发应用聚集地。

构建国内下一代互联网应用应用与服务的平台，进一步加强XX市作为国家高新技术产业基地先锋地位。

园区特点如下：

◆功能定位涵盖互联网产业链上多个环节，集研发、生产、展示、交易等多种功能于一体，尤其是占据价值链中最高端部分，如设计、展示、交易等功能。

◆园区建筑体现高科技创新产业的氛围，采用高层布局，打造高端产业用房，同时也符合土地利用的集约性和高效性原则。

◆促进片区产业升级，协调片区城市功能，体现都市产业生命力。

6.更新模式与改造策略

（1）更新模式

统一规划，拆除重建。

（2）改造策略

◆建设一座IPV6技术研发、培训、服务、体验交易以及相关的公共配套设施与生产性服务建筑综合体；

◆解决好生产、办公、配套服务的人流、车流、物流的组织；

打造现代与艺术相结合的建筑空间形象，形成标志性的城市空间节点，增加产业园的昭示性和影响力。

7.土地利用与地块控制

（1）土地使用性质

规划区内土地使用性质和分类代码采用《XX市城市规划标准与准则》，用地划分至中类，本次规划用地性质为混合商业、服务业功能（见XX市国土规划局文件P102-0052宗地规划复函）。

（2）土地开发强度控制

本次规划开发建设用地范围面积约15555.3平方米，容积率为5.80。

地上建筑面积90220.0平方米，其中产业研发用房建筑面积63160.0平方米（包括创新性产业研发用房1800.0平方米，建成后移交政府使用），配套单身宿舍建筑面积18060.0平方米，配套展示建筑面积7000.0平方米，配套设施建筑面积2000.0平方米。

（3）功能布局

规划区紧邻西部国际港口，是XX中心区的的重要组成部分，规划区建设发展应与XX中心区协调，应立足紧随世界经济发展脉搏的战略高度，创造良好的产业和投资环境。

结合XX中心区打造“一轴三区”结构：

A.功能衔接轴

以南北向的空间步行走廊为载体，贯穿规划区内各功能区，与东西两侧的生产研发、展示交易以及宿舍区域紧密联系，并实现与XX中心区的产业协调。

B.生产区

位于规划地块的东侧，邻近XX路的区域，包括产业研发用房及相应的配套服务设施，设置高端的互联网IPV6技术的生产研发、服务、交流平台。

C.配套单身职工宿舍

位于规划地块的西侧，结合西侧居住地块以及城市支路形成独立的配套服务区，包括配套单身宿舍、配套展示等。

D.核心景观区

结合生产区及配套服务区，在两区之间打造一个核心景观区，既作为人流的集散场地，也作为高品质的开敞空间，通过最直观的方式区分厂区和生活区，更好的避免了各类流线的混杂。

规划中确定的地块使用开发强度为强制性规定，建筑密度、容积率、绿地率应符合《地块控制指标一览表》规定。

8.城市设计

（1）设计原则

规划区内各城市设计要素结合周边整体建设现状确定，同时体现城市重要节点的风貌，与相邻用地协同考虑建筑公共空间布局、场地竖向关系和内部交通组织。

（2）建筑后退红线要求

建筑退红线应严格按《XX市城市规划标准与准则》有关规定执行。

地块沿XX路和地块北侧建筑退道路红线12米，沿XX二道、规划一号路建筑退道路红线9米。

（3）建筑高度

建筑间距必须符合国家有关日照、通风、消防、卫生、防灾、工程管线埋设和建筑设计规范以及《XX市城市规划标准与准则》的要求。

高层产业研发用房建筑高度宜控制在120米以下。

（4）公共空间

本次规划提供不少于780平方米的公共空间（不少于开发建设用地面积的5%），主要以节点广场的形势设置，位于XX二路与规划一号路交叉口处。

并将现状保留榕树移植至此开敞空间处。

（5）空间设计指引

规划延续区域景观格局，与研究区域周边的大型山体、海景形成景观的呼应与渗透，成为支撑本次规划景观系统的骨架，形成“点、线、面”相结合的“节点——轴线——空间”的景观构成形式。

◆“节点”：

标志性建筑物和景观节点。

新建建筑综合体作为XX街道西部地区的标志性建筑物，对XXX大道的沿街景观有着良好的视觉冲击力，也对提升XX地区整体形象有着重要的作用。

结合规划区入口广场设置景观节点，引导视线，丰富街道景观系统。

◆“轴线”：

交通景观界面和生活景观界面。

沿XXX大道的防护绿地，以林荫道的形式打造城市交通景观界面。

强调与XX中心区通过视线通廊形成整体的城市风格。

规划区沿XX路景观界面为重要的城市生活景观界面，重点强调建筑在高度、体量、色彩、风格等方面沿街的连续性，界面底部通过空间的开放性增加街道的活力，体现亲切宜人的景观效果。

◆“空间”：

广场景观空间和庭院景观空间。

广场景观空间位于地块中部的开敞空间，体现为节点广场，体现简洁、明朗的现代开敞空间景观，与标志性建筑物相呼应。

庭院景观空间是由空中花园组成，形成生产办公的景观开敞面，丰富园区环境，提升园区的配套水平。

（6）建筑设计指引

◆建筑设计应强调XX路界面连续性和整体秩序感，形成有节奏的城市建筑群体形态。

◆建筑设计应与周边现有建筑的建筑风格、材料和色彩相呼应，注重城市风貌的整体和谐。

◆建筑设计应考虑地块内部与城市景观的通透关系，道路交叉口部分的塔楼不应形成封闭呆板的高大街墙感受。

◆建筑底层空间布局应注意公共空间的营造。

裙房主体量宜布置在XX路与XX二道一侧；底层空间应充分利用街道、绿化以及建筑细部的变化形成多主题的集成式公共活动系统。

◆塔楼设计应考虑位于城市街角的区位特征，形成适度的场所标志性。

（7）环境设计指引

◆场地环境设计应配合XX路和XX二道的街景特征，以简明、现代的设计风格为主。

◆沿XX路与北侧地块应结合绿化设置步行道，街角处应布置街区广场形成外部公共空间节点。

◆消防通道可以做铺装处理，须以图案形成标示，确保畅通。

◆建筑立面上的任何广告及标识设置均应符合《XX经济特区户外广告设置指引》的规定。

◆建筑照明可选用中调、暖色、柔和的泛光照明手法，塑造真实、含蓄的夜间感受。

灯具必须结合建筑设计适当遮蔽、隐藏，不能干扰人、车的活动。

9.配套设施

根据《XX市XX01-03&04&05号片区【XX地区】法定图则》的要求和《XX市城市规划标准与准则》中对产业园区公共配套设施配置标准，改造地块主要配套设施有:

园区管理站、公共厕所、垃圾转运站、再生资源回收点、员工食堂、专业用户变电站、公众移动通信基站。

（详见附表三）

规划区使用的公共配套设施应与产业情况和产业人口分布情况相对应。

地块内公共配套设施为城市建设必须的基本设施，不得随意减少、更改，并应与土地开发同步规划、同步建设和同时投入使用。

如有更改，必须申报城市规划行政管理部门批准。

本次规划涉及的各类公共配套设施的分布和建设规模、建设方式须按《配套设施规划一览表》的规定执行。

公共配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范要求。

10.道路交通

（1）道路功能分级

根据《XX市XX01-03&04&05号片区【XX地区】法定图则》，道路功能分级如下：

E.城市快速路

XXX大道，双向八车道，红线宽度70米；

F.城市主干路

XX路，双向六车道，红线宽度43米；

G.城市支路

XX二道，双向两车道，红线宽度20米；

规划一号路，双向两车道，红线宽度12米。

（2）车行出入口

园区于XX二道和规划一号路上设置两个车行出入口。

（3）人流疏散和引导

人流主要通过广场进行疏散和引导。

结合园区周边利用建筑退让形成的区域广场空间和内部公共空间形成完善连续的步行通道。

（4）消防通道

消防通道利用内部车行环道及铺地广场等解决，建筑周边控制不小于5米消防通道。

消防通道可以进行铺装设计，但必须进行明确的图案暗示，同时保证其通畅性。

（5）停车位配置

园区配置777个停车位。

主要为地下停车方式，地下车库共有3个出入口，分别位于规划一号路和内部道路上。

11.地权重构

本次规划根据《XX市XX01-03&04&05号片区【XX地区】法定图则》的规划路网，需负责拆迁两条城市支路XX二道和规划一号路，红线宽度分别为20米和12米，面积为2441.7平方米。

拆迁完成后，土地移交相关政府部门建设。

12.实施方案

（1）拆迁和实施进度

本项目需要配合城市交通系统的完善，进行城市道路地面建筑物的拆迁工作。

对其在本项目规划范围内建筑须在项目建设完成之前或同期予以拆除，以满足道路建设实施的需要。

拆除由建设单位负责，市区有关部门应按照相关规定予以监督实施。

（2）配套设施

本项目在建设的同时，保证公共配套设施的落实，并在建设完成后，公共配套设施部分交付相关部门统一管理。

（3）创新产业研发用房

本次规划将提供1800平方米的创新产业研发用房，占产业研发用房的3%。

经济技术指标、规划土地利用、地块指标控制、公共配套设施一览表

表1-3项目总体规划经济技术指标一览表

序号

项目

单位

数据

备注

1

用地面积

1.1

拆迁改造用地面积

㎡

17997.00

1.2

建设用地面积

㎡

15555.30

2

总建筑面积

㎡

125552.40

2.1

地上计容积率建筑面积

㎡

90220.0

2.1.1

产业研发用房（写字楼）

㎡

61360.0

2.1.2

创新产业用房面积

㎡

1800.0

2.1.3

配套展示（商铺）

㎡

7000.0

2.1.4

配套宿舍（住宅）

㎡

18060.0

2.1.5

食堂

㎡

800.0

2.1.6

其它公共配套设施

㎡

1200.0

2.2

地下不计容积率建筑面积

㎡

35333.80

2.2.1

地下车库建筑面积

㎡

35333.80

3

建筑占地面积

㎡

7777.65

4

绿化面积

㎡

4666.59

5

人行道、消防通道、地面停车位占地面积

㎡

3111.06

6

容积率

5.79

7

建筑密度

50.00%

8

绿地率

30.00%

9

停车位

个

777.0

9.1

地面停车位

个

0

9.2

地下停车位

个

777.0

表1-4规划土地利用汇总表

序号

用地性质代码

用地性质

用地面积（m2）

比例（%）

1

M1

一类工业用地

15555.3

100.00

合计

15555.3

100.00

表1-5地块指标控制一览表

地块编号

1

用地代码

M1

用地性质

一类工业用地

用地面积（平方米）

15555.3

计容积率建筑面积（㎡）

产业研发用房（㎡）

63160（包含1800创新产业研发用房）

配套展示（㎡）

7000

配套单身宿舍（㎡）

21180.90

公共配套设施（㎡）

2000

合计（㎡）

90220

容积率

5.8

建筑覆盖率

40%

绿化率

30%

建筑限高（m）

120

公共配套设施项目名称和建筑面积

垃圾转运站：

300㎡

再生资源回收点：

50㎡

公共厕所：

100㎡

公众移动通信基站：

50㎡

园区管理站：

500㎡

员工食堂：

800㎡

专业用户变电站：

200㎡

停车场（个）

777.0

备注

拆除重建

表1-6公共配套设施一览表

设施类别

设施名称

数量

用地面积（㎡）

建筑面积（㎡）

所在地块号

备注

总量

规划增加

现状保留

规划

行政管理与社区服务设施

园区管理站

1

1

--

500

--

01

附设

员工食堂

1

1

--

800

--

01

附设

电力设施

专业用户变电站

1

1

--

200

--

01

附设

电信设施

公众移动通信基站

1

1

--

50

--

01

附设

环卫设施

公共厕所

2

2

--

100

--

01

附设

再生资源回收点

1

1

--

50

--

01

与垃圾转运站组合设置

垃圾转运站

1

1

--

300

--

01

与再生资源回收点组合设置

合计

--

--

--

2000

--

--

--

§1.2.4投资估算和资金筹措

投资估算

XX市XX区XX科技园升级改造建设投资额为168815.11万元，项目总投资为168815.11万元，其中各项成本费用的估算详见表1-7。

表1-7建设投资估算表

项目开发总投入（估算）

序号

项目名称

计划金额（万元）

备注

1

土方桩基工程

2351.52

2

地下室建筑结构工程

15000

3

地上建筑结构工程

18250.47

4

地上外墙装饰工程

4358.18

小计

39960.17

建筑工程部分

5

给排水工程

532.66

6

消防工程

1714.92

7

气体动力工程

155.9

8

通风空调工程

3897.54

9

供配电、防雷接地

2871.19

10

照明电气工程

865

小计

10037.21

工程安装部分

11

有线电视

155.9

12

电话及数码网络系统

389.75

13

闭路电视监控系统

480.7

14

停车场管理系统

103.93

15

楼宇设备自动控制系统

194.88

16

数字会议系统

129.92

17

电梯工程

2000

小计

3455.08

系统工程部分

18

室外道路广场

363.77

19

室外绿化景观、屋顶及空中花园

285.82

20

室外电气、给排水、燃气管网

727.54

小计

1377.13

室外工程部分

21

工程建筑其他费用

4227.83

22

工程预备费（总价10%）

5345.25

小计

9573.08

23

补交地价款

9002.44

已发生

24

设计费用

1400

25

监理费用

450

26

前期工程费用（三通一平等）

560

已发生

27

财务费用

8000

28

管理费用

5000

29

拆迁补偿费用

80000

小计

104412.44

总计

168815.11

资金筹措：

本项目的建设资金来源于自有资金、银行贷款，其中银行贷款约占65.64％，自有资金约占34.36％。

§1.2.5项目销售情况分析与预测

XX市XX区XX科技园升级改造项目规划建设产业用房建筑面积61360平方米，创新产业用房建筑面积1800平方米，配套展示建筑面积7000平方米，配套设施建筑面积2000平方米，配套宿舍建筑面积18060平方米。

项目经营情况分析与预测见表1-8。

按上表的销售和租赁分析，假设本项目可销售部分及出租部分全部销售及出租，初步概算XX科技园项目回款如下：

表1-08项目经营情况分析与预测表

序号

建筑用途

总面积（m2）

出售（m2）

自留（m2）

备注

1

产业研发用房

（写字楼）

61360

61360

0

占比

100%

100%

0%

2

创新产业用房面积

1800

0

1800

建成后全部移交政府使用

占比

100%

0%

100%

3

配套展示（商铺）

7000

7000

0

占比

100%

100%

0%

4

配套宿舍

（住宅）

18060

18060

0

占比

100%

100%

0%

5

食堂

800

800

0

占比

100%

100%

0%

6

其它公共配套设施

1200

0

1200

不能出售

占比

100%

0%

100%

1-6汇总

地上建筑面积

90220

87220

3000

占比

100%

96.67%

3.33%

7

停车位（地下二层、地下三层）

777（个）

777（个）

0

地下三层均用作车库，全部对外出售

占比

100%

100%

0%

§1.2.6主要财务指标

按上表的销售分析，假设本项目可销售部分全部销售完毕，概算XX科技园项目回款如下：

序号

项目

销售单价（万元/m2）

销售回款（万元）

1

配套住宅

3.3

59598

2

产业研发用房

3.85

236236

3

食堂与配套展示

3.85

30030

4

车位

20（万元/个）

15540

5

项目回款合计

341404

表1-09主要财务指标表

单位：

万元%

序号

项目

合计

说明

1

现金流入

341404

1.1

销售收入

341404

1.2

其它收入

——

2

现金流出

197127.43

2.1

成本投资

168815.11

项目总投资

2.2

销售税金（6%）

20484.24

2.3

管理费用

——

已经包含在总投资成本中

2.4

销售费用

1000

2.5

财务费用

——

已经包含在总投资成本中

2.6

土地增值税（2%）

6828.08

3

税前利润额

144276.57

4

所得税（7%）

23898.28

5

税后利润

120378.29

6

项目税前利润率

42.25%

7

项目税后利润率

35.26%

第2章发展规划、产业政策和行业准入分析

§2.1发展规划分析

§2.1.1《XX市城市总体规划（2007-2020）》

《XX市城市总体规划（2007-2020）》规划确定2个城市主中心，即福田－罗湖中心和XX中心。

在强化福田－罗湖中心对全市综合服务功能的基础上，推进XX中心的建设，积极承接区域性高端服务业的转移，构筑区域性高端服务业集聚区。

逐步形成发展有序、功能互补、区域辐射功能强大的双中心结构。

XX中心，包括XX、后海和宝安中心区，主要发展区域性生产性服务业与总部经济。

《XX市城