强烈推荐物流园建设项目可研报告.docx

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强烈推荐物流园建设项目可研报告

农九师巴克图工业园区物流园建设项目可行性研究报告（代项目建议书）

第一章项目提要

1.1项目名称

农九师巴克图工业园区物流园工程建设项目

1.2承担单位

农九师一六三团

1.3建设地点

农九师巴克图工业园区

1.4建设性质

新建

1.5项目区基本情况

1.5.1农九师概况

新疆生产建设兵团农九师位于塔城地区三县一市（塔城市、额敏县、裕民县、托里县）境内，在新疆的西北部，距乌鲁木齐570公里，距塔城市约57公里。

地理坐标：

东径82°15′～85°10′，北纬45°25′～47°03′。

地处准葛尔盆地西北部边缘的塔额盆地——额敏县朝阳区。

下设11个农牧团场及教育、科研、工交、建筑等二十几个师直企事业单位。

2010年年末全师现有人口71116人，其中师直13858人，下属团场57258人，汉族人口67965人，哈萨克族人口1849人，维吾尔族人口63人，蒙古族人口185人，其它民族1054人，属于多民族居住地。

2010年实现生产总值116373万元，比上年增长10.8%，其中第一产业增加值50741万元，增长22.1%；第二产业增加值24211万元，增长5.3%；第三产业增加值41421万元，增长3.3%，三次产业结构比为43.6:

20.8:

35.6.人均生产总值16177元，增长11.4%。

农九师共有十一个农牧团场，其中有八个分布在394公里长的中哈边界线上，呈现出点多、线长、面广的分布格局。

辖区面积539万亩。

农九师自然环境恶劣，冬季寒冷漫长，夏季干旱少雨，属多灾害性气候（旱灾、风沙灾、冻灾、病灾）。

农作物品种单一，经济落后，发展缓慢。

全师11个农牧团场均属国家级贫困团场，职工年均收入低，生活水平不高。

1.5.2农九师一六三团概况

（1）基本情况

辖区面积205.7平方公里即30.85万亩（北区106.5平方公里即15.97万亩;南区99.2平方公里即14.88万亩），其中耕地面积13.83万亩（北区8.47万亩;南区5.36万亩）。

团场属北温带大陆性半干旱气候，平均海拔高度（北区532.5米；南区447.5米）;年均降水量（北区280毫米；南区267毫米）左右（降水量呈现出五年一轮规律性周期，一般在逢0逢5的年份降水量偏少）；年光照时数（北区3029小时；南区2854小时）；有效积温10度以上（北区2851℃；南区2809℃）一般在每年的5月上旬至9月上旬；全年无霜期140天左右；年均气温6.7℃。

土地情况（北区土层薄、沙石地多、土壤肥力及有机质含量低、缺磷少氮；南区所处地势较低，地下水位较高，大部分地区排水不良，形成不同程度的盐渍化）。

气候变化无常，自然灾害频繁（主要自然灾害有寒潮、霜冻、干热风、冰雹、病虫害等），属边境贫困团场之一。

（2）综合

2010年我团实现全社会总产出3.36亿元。

生产总值（GDP）15115万元，较上年12897万元增长17.2%，其中第一产业增加值9867万元，较上年8295万元增长19%；第二产业增加值2056万元，较上年1942万元增长5.9%，其中工业增加值551万元，较上年742万元下降25.7%，建筑业增加值1505万元，较上年1200万元增长25.4%；第三产业增加值3192万元，较上年2660万元增长20%。

在生产总值中，第一、二、三产业增加值占生产总值的比重分别为65%、14%和21%。

人均生产总值16561元。

（3）工业和建筑业

全年实现工业产值1835万元，其中规模以上工业产值838万元。

分轻重工业看，轻工业产值1583万元；重工业产值252万元。

全年实现建筑业产值5375万元，其中：

建筑工程产值5255万元；安装工程产值120万元，房屋建筑施工面积90490平方米。

（4）公路运输业

全年营运运输车辆68辆，其中客运21辆；货运47辆。

全年完成客运量26.2万人，旅客周转量274万人公里；完成货运量9万吨，货物周转量1278万吨公里。

（5）商业经济

全年社会消费品零售总额1253万元。

其中餐饮业零售额455万元;商品零售额798万元。

2010年末，全团拥有各类零售商店65个；种子及肥料批发点6处;餐馆39家；居民服务业14家；其他服务业14家；移动、联通、电信通讯服务网点各1处。

（6）人口与职工生活

2010年末，全团总户数3162户（北区1685户；南区1477户），总人口9103人（北区4690人；南区4413人），其中男性4758人，占总人口的52%；女性4345人，占总人口48%。

出生人口34人，出生率3.7‰；死亡人口33人，死亡率4.7‰；人口自然增长率0.11‰。

2010年全团职工工资总额3970万元，职均收入12608元（北区13004元;南区12110元）。

全社会人均收入8721元（北区8966元;南区8462元）。

1.6建设内容及规模

本项目总用地面积为155亩（折合约102300m2），总建筑面积20025m2。

根据项目的建设性质和规划要求，整个园区规划为三大区域，一是仓储区180002（其中冷冻冷藏库4000m2），集存货、理货冷冻冷藏功能，年储存量4万吨；二是物流商务中心2000m2，为3层框架结构，主要有物流信息服务功能、商务办公功能、物业后勤服务功能；三是货运车辆停车区18000m2，车位150个，满足进出车辆的要求，同时具有集装箱拆拼装箱、还箱等服务功能；通道出入卡25m2，配置符合监管要求的卡口设备（电子栏杆、电子读写设备、电子识别设备、电子监控设备、电子地磅等），并配套建设市场信息系统。

项目建成后，年交易量可达22万吨。

1.7可行性研究报告编制依据

1.7.1编制依据

（1）《印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》（发改运行（2004）1617号）

（2）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

（3）《新疆生产建设兵团国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

（4）《农九师国民经济社会发展“十二五”计划及2015年远景规划》

（5）农九师现代物流发展“十二五”规划；

（6）物流园总平面图；

（7）国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（8）其他有关的规程、规范、标准及项目的有关基础资料。

1.7.2编制范围

（1）通过对项目拟建地区经济发展和市场现状等进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件。

（2）确定项目选址用地与总平面规划。

（3）通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案。

（4）估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议。

（5）定性分析项目的经济效益和社会效益。

（6）从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。

1.8建设期限

2011年04月～2012年12月

1.9总投资及资金筹措

本项目总投资5000万元，其中：

工程费用3576.3万元，工程建设其他费用471.4万元，预备费用202.2万元，设备购置费用750万元。

其资金筹措方式为：

自有资金1000万元，申请国家专项资金4000万元。

2.0项目效益

2.0.1社会效益

现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的服务行业，加快发展现代物流业，建设现代物流中心，对提速某新型城市化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实意义。

项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货运物流过程进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的生产供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。

项目的建设，是适应现代物流业发展趋势，推进农九师工业化和城镇化进程的一项有利措施，是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区域商业市场的健康发展，优化资源配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升城市综合实力和竞争力具有重要的意义。

2.0.2经济效益

本项目完成后，经营年份的年均销售收入4966.8万元，年均总成本费用3502.1万元，年均营业税金及附加为266万元，年均利润总额为1077.1万元，年均所得税269.3万元，年均所得税后利润807.8万元。

财务内部收益率11.97%，财务净现值6024万元，投资回收期7.8年（以上均为税后），由此可见该项目具有较好的经济效益。

1.9主要技术指标

主要技术经济指标

序号

指标名称

单位

指标

备注

1

总规模

万吨

22

2

用地面积

亩

155

折合约102300m2

3

总建筑面积

m2

26856

其

中

仓储区

m2

18000

其中冷库4000m2

综合服务区

m2

2000

通道出入卡

m2

25

5

容积率

0.51

6

建筑密度

%

19.4

7

绿地率

%

28.5

8

项目总投资

万元

5000

9

投资利润率

%

21.54

10

财务内部收益率

%

15.03

所得税前

投资回收期

年

6.9

所得税前

财务净现值

万元

8189

所得税前

11

财务内部收益率

%

11.97

所得税后

投资回收期

年

7.8

所得税后

财务净现值

万元

6024

所得税后

12

盈亏平衡点

%

44.22

第二章项目建设的必要性

2.1项目背景

现代物流的发展是经济发展到一定阶段的产物，特别是后工业化社会对通过资源、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，对流通环节利益的获得既有动力，也是现实的途径。

从现代物流发展的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养需要、物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作等几个方面。

在经济发达国家和部分经济发展水平较高的发展中国家和地区，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力的培植外，更为注重维持稳定而有效的供应链、使产品的服务更贴近用户、建立即时供应系统、实现零库存等物流战略的建立。

当前，物流业已成为世界现代流通领域的重要组成部分，也是加快城市经济循环，提高流通效益的重要环节。

国家“十二五”发展规划纲要指出：

在“十二五”期间，商务发展要适应国际形势新变化和国内发展新要求，深入落实科学发展观，全面统筹国内发展和对外开放。

在国内贸易方面，要立足扩大消费，加快国内流通业发展，优化流通业结构，大力提升市场功能，着力建设统一开放、竞争有序的现代市场体系，积极培育经济增长的自主动力。

在对外开放方面，要在现有的基础上，创新开放方式，全面提升对外开放的层次和水平，增强在扩大开放条件下促进自主发展的能力。

要加快转变外贸增长方式，着力提高利用外资质量，积极稳妥推进企业“走出去”，建立和谐的对外经济关系。

要合理调整商务发展的区域布局，不断提高发展质量，形成大开放、大市场、大流通的商务发展新格局。

2008年下半年以来，随着国际金融危机对我国实体经济的影响逐步加深，兵团边境口岸物流仓储业作为重要的服务产业受到了严重冲击。

国际物流市场需求急剧萎缩，合同数量、口岸过货量、报关、报检、运输和仓储等收费价格及利润大幅度下跌，兵团一大批中小国际货代物流企业经营出现困难，提供运输、仓储等单一服务的传统物流企业受到严重冲击。

兵团物流领域中的“电子口岸”运用、现代信息技术应用和普及的程度不高，发展十分不平衡，远远不能满足现代物流服务的需要。

兵团货代物流企业中有95%完全没有信息系统支持，而在有信息系统支持的5%的企业中，绝大多数企业信息系统功能不完善， 有的只有单一的仓储作业管理、库存管理和运输管理。

拟建项目正是在国家“十二五”规划方针政策下提出的，旨在加快边境团场、边境连队少、偏、穷地区现代物流的建设，以推动西部地区经济快速、高效发展，进而缩小东西部差距，实现经济均衡发展。

农九师基本建设在不断完善，人民生活水平也全面提高，但是流通领域建设还很落后，这与农九师的经济发展不相适应，这就形成了本项目的建设背景。

2.2项目建设的必要性

（1）项目建设是引导和转化农九师潜在物流需求的需要

物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。

虽然农九师及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。

管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。

随着农九师整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高农九师在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。

本项目建成后将有力地加强现有设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。

（2）项目建设是支持有效的物流市场机制建立的需要

物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。

有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。

同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托。

代理与被代理的关系。

服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。

建立集中服务运作的物流园区，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。

因此，该项目的建设与运营，对农九师与境内、境外和周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。

（3）项目建设是促进区域经济发展的需要

物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化程度的重要标志，发展物流业是推进城市工业化、城市化、市场化和国际化进程，进而提升综合实力和国际竞争力的重要举措。

物流业是不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动力，加快发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推动比较优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会多样化的服务需求；有助于实现集约式发展，提高经济竞争能力和人民生活质量。

项目的建设，对提高城市经济运行效率及城市在经济区域的地位和作用具有积极的意义，可促进农九师现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为经济的可持续发展提供新的产业成长支持，为提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。

第三章市场分析

3.1物流园区的发展概况

物流园区的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。

自1998年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，工业、商业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园区（或物流基地）正是在此种背景下出现并开始大力发展的。

4.1.1物流园区的产生

物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。

随着我国传统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定了促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷开始筹建物流园区。

然而，对于物流园区的规划建设和运营管理，我们还缺乏经验，尚未有完善、有效的做法可以借鉴。

随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及园区一货物配送转运中心应运而生。

伴随着物流业的进一步发展，各个企业都逐渐意识到配送转运中心分散建设。

各自为战带来的资源浪费，各级政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。

物流园区作为物流业发展到一定阶段的必然产物，在日本。

德国等物流业较为发达的国家和地区相继出现。

物流园区在日本称为物流园区（DistributionPark），在德国被称为货运村呼reightVillage人虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是它们的建设目的、服务功能是基本相同的。

3.1.2国内物流园区的发展情况

1、物流基础设施的能力大大提高，国际物流量快速增长

经过多年发展，目前我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。

目前绝大部分生产资料已通过市场解决，物资流通市场主体向多元化发展。

过去从事物资流通的企业已经脱离了计划体制的束缚,大步走向市场经济,初步形成社会化、专业化的产业队伍，并建立了以中心城市为依托的城乡一体的流通网络。

2、物流质量有所提高,物流效率有待改善

物流质量主要由物流时间、物流费用和物流效率来衡量。

中国物流业由于受多方面因素的影响，物流质量总体水平比较低。

据有关资料介绍，工业生产中物流所占用时间几乎为整个生产过程的90%。

在货物运输中，中国现行运输管理体制也制约了不同运输方式之间的高效衔接，一定程度上也减缓了物流速度。

在国民经济各部门中，运输费用在生产费用中因各部门产品对运输的依赖程度不同，其所占比重也不同。

３、物流产业发展正在引起各级政府的高度重视

目前深圳、北京、天津、上海、广州、山东等地政府极为重视本地区物流产业发展，并已开始着手研究和制定地区物流发展的规划和有关促进政策。

其中，深圳市已明确将物流产业作为支持深圳市二十一世纪经济发展的三大支柱产业之一，并初步制定了物流产业发展的策略；北京市就物流产业发展所需要的物流设施系统进行了比较全面的研究和规划；天津市也根据其城市功能定位和物流经济发展的需要正在积极研究制定天津现代物流发展纲要。

中央政府有关部，如国家经贸委、国家计委、交通部、外经贸部等，也从不同角度关注着我国物流产业的发展，并积极地研究促进物流产业发展的有关政策。

3.2物流业发展现状

近年来，随着经济发展，农九师物流业的发展步伐不断加快。

目前，全师拥有物流企业10多家；2010年完成公路货运量429.25万吨、周转量32210万吨公里，物流费用约1.15亿元，占全师GDP的10.18%；占第三产业增加值的29.9%。

物流业发展主要呈现出以下特点：

（1）现代物流市场发展加快。

近年来，农九师物流市场得到较快发展，市场结构和功能大为改善。

主要表现在：

一是农业物流加快发展。

初步形成了“农产品批发市场+物流企业（中介组织）”的农产品物流网络。

目前，全师拥有12个农副产品市场，农民经纪人2000人左右。

粮食、生猪、禽蛋、蔬菜等一批农村合作经济组织蓬勃兴起，农民经纪人的迅速发展，为加快现代农业物流发展提供了良好的发展条件。

二是商业物流初具规模。

近年来，巴克图工业园区结构和功能得到改善和提升。

同时，全师出口的水果、无公害蔬菜、牛羊肉等在巴克图工业园区进行产品中转、分装和配送，促进了商业物流业的发展。

（2）现代物流设施日趋完善。

一批支撑现代物流业发展的基础设施日益完善。

一方面，交通基础设施不断完善。

农九师巴克图工业园区交通极为便捷，具有建设区域性现代物流中心的独特区位优势。

通团公路、213国道、口岸公路等纵贯全境，构成密集的交通网络。

（3）现代物流技术逐步应用。

为适应市场竞争的需要，农九师一些企业开始重视现代物流技术的应用，传统的运输、仓储企业依托原有的设施、客户、业务基础和经营网络正向现代物流企业转变，具有一定技术水平和经营规模的第三方物流企业迅速兴起。

3.3物流业发展中存在的问题

虽然，农九师现代物流业有所发展，但总体来看，目前尚处于起步阶段，与国际物流业发展趋势及经济发展的需求比，还存在不少的差距。

突出表现在以下几个方面：

一是物流成本太高，流通周期过长，效率偏低。

大部分工商企业都建立了自己“大而全”、“小而全”的物流体系，但由于管理粗放，大多数企业的物流成本占产品总成本的比重均在20%以上，而发达国家物流成本仅为10%左右。

二是物流企业服务功能单一，服务方式落后。

传统物流企业向现代物流企业的转变尚未完成，只能提供一些低水平、低层次、单项服务功能。

三是物流设施与装备落后。

物流基础设施建设滞后，装运机械化水平低；物流信息化普及程度低，制约了物流功能的发挥和效率的提高。

四是物流管理体制不健全。

目前，某物流管理条块分割层次多、秩序乱，行业垄断严重。

现有的规章制度和管理方式不能适应现代物流业发展。

3.4物流业的发展趋势

从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，农九师物流业的进一步发展主要是物流内涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以及物流管理的日益专业化、标准化和信息化。

（1）物流服务的内涵将继续拓展

物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸。

搬运、仓储、保管乃至报关。

通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税等业务统一进来，把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐渐涵盖进来。

（2）物流服务过程在继续延伸

物流服务的过程经历了“港日一港日”、“门一门”和“生产车间一货架”等几个阶段，其过程在逐步延伸。

从开始时期将产品从生产线终端送到消费者手中到后来协助生产企业以“即时供货（JIT）”和“零库存（ZI）”等手段加速资金与物资的周转利用，物流业的服务过程不断向前延伸。

此外，环境法规的日益严格，消费后的废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。

（3）专业化物流服务在不断壮大

发达国家目前非常重视发展“第三方物流业”。

所谓“第三方”指从事专业化物流服务的企业。

物流企业与传统的运输企业的不同之处在于，物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一个独立的参与者，而是代表发货人或收货人来执行。

发展第三方物流将支持物流运营的专业化、科学化，并使物流企业与物流需求者之间建立更紧密、有效的联系。

3.5项目地区物流业市场预测

近年来，农九师经济步入了快速发展轨道。

宏观经济的稳定增长，预计2011年生产总值将达到1.5亿元，年均增长26%，居民人均可支配收入达到15000元，进出口总额年均增长15%、实际利用外年均增长15%左右。

并将实现由农业大师向农业强师转变，国民经济有较大发展，城市化水平达40％以上。

根据十二五规划，农九师将进一步推进工业化、农业产业化和城镇化、信息化进程，加快发展开放型经济、劳务经济和民营经济，大力发展商贸业，依据单位GDP对物流需求系数比为1：

3的方式计算，2011年货运量预计可达到0.5亿元，其中：

工业货运需求量将达到0.3亿元，农业及商业货运需求量将达到0.2亿元。

城乡居民收入将保持较快增长，团场职工