绍兴商品住宅年度市场调研报告doc 29页.docx

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绍兴商品住宅年度市场调研报告doc29页

绍兴商品住宅年度市场调研报告（doc29页）

绍兴商品住宅市场调查报告

2007年8月

一、绍兴市区房地产市场发展回顾

（一）绍兴市区房地产业发展历程

（二）绍兴市区商品房价格走势轨迹

二、绍兴市区房地产业发展现状

（一）现阶段绍兴市区房地产业发展特点

（二）绍兴市区主要在售楼盘情况

三、绍兴市区住宅需求市场分析

（一）绍兴市区住宅需求市场现状及特点

（二）绍兴市区住宅需求市场调查与分析

四、调查结论

一、绍兴市区房地产市场发展回顾

（一）绍兴市区房地产业发展历程

绍兴市区房地产业是从八十年代中期开始发展起来的，到目前为止，走过了起步、崛起、调整、高速发展、再次调整这样五个阶段：

1、起步阶段（1984-1989年，约5年）。

1984年4月，诞生了绍兴市第一家房地产开发公司—中国房地产集团公司绍兴分公司，同年又相继成立了市房地产开发公司和市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业的正式起步。

随后，由于全国经济建设热潮的兴起，市区相继又有建设房产、信托房产、塔山房产、城区房产等公司成立。

2、迅速崛起阶段（1990-1993年，约4年）。

上世纪九十年代初，绍兴市政府决定开发建设中兴路和拓宽胜利东路，加上1992年邓小平南巡讲话发表以后，绍兴市又启动了城东绍兴经济开发区的建设，这给市区房地产业带来了新的发展机遇。

仅1992年和1993年，市区就冒出了30家房地产企业，开发了如“鹤池苑”等代表性房产。

到1993年，市区房地产投资达到了7.21亿元，比上年增长了3倍多。

3、调整阶段（1994-1997年，约4年）。

由于前两年房地产开发过热，给市区的房地产发展留下了一些隐患，加上国家实行宏观调控，市区房地产开发投资迅速下滑，从1994年到1997年，基本维持在4.7-5.0亿元这一水平，同比增幅在低位徘徊不前，房地产业发展处于低迷状态。

4、高速发展阶段（1998-2004年，约7年）。

三个原因促成了市区房地产业的迅速复苏并进而转入高速发展时期。

一是1998年，随着政府机关住房制度改革的开始实行（即停止实物分房，实行货币分配），市区住房制度改革进入了实质性阶段，有好大一部分单位，为搭上房改“末班车”，纷纷突击购房分房；二是当时我国为应对亚洲金融危机，而采取了积极的财政政策，发行特别国债，定向用于基础设施建设，其中包括用于经济适用住宅建设；三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也对市区房地产业起了推波助澜的作用。

这一阶段，市区先后开发了以“快阁苑”、“龙洲花园”、环城河整治、城市广场、袍江工业区房地产为代表的建设项目，使市区房地产业再次步入高速发展阶段，呈现出异常繁荣的景象。

其中：

前四年是投资高速增长期，1998年-2001年，市区房地产投资额年平均增长速度达到40.1%；虽然2002年后，房地产投资增幅有所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从1998-2004年，市区房地产实际销售面积年平均增长了35.2%，其中2004年的销售面积达到了177.91万平方米，超过了1998年-2001年这四年的销售面积总和。

5、调控调整阶段（2005-2006年，约2年）。

2005年开始，国家为了遏止略有抬头的全国性的房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要目标的宏观调控政策，绍兴市区房地产市场在调控政策的影响下迅速降温，房地产企业经营压力明显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。

（二）绍兴市区商品房价格走势轨迹

房地产市场发展形势，一方面反映在房地产开发投资量，而另一方面更反映在市场的供求关系及商品房价格的高低变化上。

绍兴市区进入实质性住房制度改革是在1998年，当时各级政府机关开始实行货币分配而停止实物分房。

也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。

因此，分析市区商品房市场价格的走势，也从1998年开始。

见表1：

表1：

绍兴市区商品房销售价格变化情况

单位：

元/平方米

年份

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

商品房屋

2158

2185

2042

2229

2919

4045

5895

5900左右

6170左右

价格涨幅

/

1.25%

-6.54%

9.16%

30.96%

38.57%

45.74%

未变

4.6%

住宅

1875

1937

1933

2010

2599

3704

5236

5250左右

5500

价格涨幅

/

3.31%

-0.21%

3.98%

29.3%

42.52%

41.36

未变

5%左右

■绍兴市区商品房价格在1998年-2001年间基本维持在相对稳定的水平；

■2001年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。

2004年到达5895元/平方米，比全省平均价格高673元，居全省第三，仅低于杭州和温州；

■2005年受宏观调控影响，绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与2004年基本持平；

■2006年，市区房屋销售价格比上年上涨4.6%，其中，商品房销售价格上涨4.2%，二手房价格上涨5.2%。

二、绍兴市区房地产业发展现状

（一）现阶段绍兴市区房地产业发展特点

1、房地产市场产销两旺，市区商品房供不应求

为绝对主力，这主要是几个方面的因素决定的：

首先，绍兴是历史文化名城，城市规划中有严格的古城保护原则，除了市中心豪华地段的住宅为高层建筑，其余住宅开发用地供应一般均有严格的容积率和建筑高度要求；其次，前几年绍兴市区平均房价相对较低，对绝大部分只卖5000元左右的楼盘来说高层建设成本较高且市场接受度不高，因此开发高层住宅的积极性也不高；最后，由于绍兴本地消费者在住宅消费上观念相对保守，多层住宅因其较为低廉的物业费用支出受到市场的普遍认同，而高层住宅高昂的物业费用让大部分消费者难以接受。

经过05—06年约2年的宏观调控，积压的购房需求在今年开始集中释放，且随着绍兴城市外来移民人口的快速增加以及城区用地的日益紧张，绍兴住宅市场供需矛盾开始变得突出，现实状况决定了政府在今年开始的土地供应计划中整体提高容积率以求提高土地利用率，根据绍兴市区今年已经推出的开发用地经济指标看，住宅开发用地的容积率最低在1.7左右，相当一部分地块容积率指标超过了2.0，在这样的背景下，随着市区存量多层房源的逐步消化和新增开发量的上市，高层和小高层住宅将成为今后市场供应的主流，而多层住宅产品将变得越来越稀缺。

5、政府加大土地供应，土地市场量价齐增

2006年下半年开始，绍兴房地产市场在经历了近2年的宏观调控后，开始了一波强劲的持续反弹行情，房地产价格快速上涨，各楼盘销售价格屡创新高，为了平抑房地产市场价格上涨，2007年绍兴市政府确立了通过增加土地供应量来稳定房价的政策，根据“2007年度绍兴市区经营性用地块出让计划”，今年计划出让的开发经营用地总量约达4370亩，其中住宅开发用地约3728亩，相比2006年土地出让计划2216亩住宅用地增加了近7成，土地供应量明显增加。

伴随着市区房价的上涨和良好的销售势头，绍兴市区住宅开发用地价格也节节攀升，据不完全统计，2007年上半年成交的住宅开发用地价格较上年同期上涨了近50%左右，如城东开发区舜江路一带的开发用地目前成交楼面价格达到3500元左右，而在2006年的成交价格仅为2000元左右；镜湖新区大滩区域新拍土地楼面价约4600元，而2006年的成交价不到3000元。

附表2、表3。

表2：

2007年度绍兴市区经营性用地块出让计划

序号

地块名称

地块座落

面积

（亩）

用途

权属

现状

1

铁甲营地块

市值

3

住商

国有

2

鲁迅故里观音弄地块

市值

3

商住

国有

3

原外山组团江家溇地块（一期）

市值

124

居住

国有

小计

130

4

卧龙路1号地块

经济开发区

49

居住

国有

小计

49

5

袍江工业区G1—2号地块

袍江工业区

14

商业（汽车4S店）

国有

6

袍江工业区G1—3号地块

袍江工业区

12

商业（汽车4S店）

国有

7

袍江工业区G1—4号地块

袍江工业区

10

商业

国有

8

袍江工业区F—8号地块

袍江工业区

52

商业

国有

小计

88

07年度已出让合计

267

1

人民医院退让地块（临中兴路）

市值

9

商业

国有

净地

2

解放南路6号地块

市值

89

居住

国有

净地

3

绍大线一号

市值

220

居住

国有

净地

4

中兴南路大环河东南地块B块

市值

37

居住

国有

净地

5

蕺山地块

市值

31

居住

国有

净地

6

寨下地块

市值

79

居住

国有

部分建筑未拆

7

胜利东路环城东路西南角八字桥周边地块（原公交公司地）

市值

28

住商

国有\集体

部分建筑未拆

8

原外山组团江家溇地块（三期）

市值

75

住商

国有

部分建筑未拆

9

霞西路绍大线东南地块

市值

126

住商

国有

部分建筑未拆

10

和畅堂原海尔曼期地块

市值

152

住商

国有

部分建筑未拆

11

八字桥原卫校及周边地

市值

35

住商

国有

部分建筑未拆

市值小计

881

12

阳明路1号

经济开发区

285

居住

国有

净地

13

舜江路8号地块

经济开发区

21

居住

国有

净地

14

东池路1号地块

经济开发区

42

居住

国有

净地

15

涂山路9号地块

经济开发区

75

居住

国有

部分建筑

16

涂山路10号地块

经济开发区

127

住商

国有

部分建筑未拆

17

秦望路1号地块

经济开发区

15

居住、仓库

国有

部分建筑未拆

18

迪荡D3地块

经济开发区

11

商业办公

国有

净地

19

迪荡F1地块

经济开发区

80

会展中心

国有

部分建筑未拆

经济开发区小计

656

20

望仙桥地块

会稽山

度假区

297

商服、旅游

国有\集体

净地

会稽山度假区小计

297

21

人民医院退让地块（临后墅路）

镜湖新区

20

商业

国有

净地

22

解放大道1号地块

镜湖新区

171

住商

国有

部分建筑未拆

23

解放大道3号地块

镜湖新区

180

住商

国有

部分建筑未拆

24

解放大道2号地块

镜湖新区

138

住商

国有

部分建筑未拆

25

解放大道4号地块

镜湖新区

225

住商

集体

净地

26

解放大道5号地块

镜湖新区

31

住商

集体

净地

27

绿洲路1号地块

镜湖新区

79

住商

国有

净地

镜湖新区小计

844

28

皋埠商贸区1号地块

生态产业园

73

住商

国有

29

皋埠商贸区2号地块

生态产业园

38

住商

国有

30

皋埠商贸区3号地块

生态产业园

58

住商

国有

31

皋埠商贸区4号地块