危改房地产开发项目可行性研究报告.docx

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危改房地产开发项目可行性研究报告

危改房地产开发建设项目

可行性研究报告

第一章总论

一、项目概况

（一）项目名称:

广渠门外南街危改项目

（二）项目单位:

某房地产开发有限公司

（三）项目位置

广渠门外南街危改项目地处于东二环沿线，位于某市某区广渠门外南街。

项目用地四至为：

东至广渠门外北四巷及广和路沿线，南至广渠门外南五巷，西至东二环路辅路，北至广渠门外大街。

（四）项目用地

根据《关于进行某区广渠门外南街地区危旧房改造一期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》【京计投资字（2002）1044号】、《关于进行某区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》【京计投资字（2002）18号】，项目原建设单位为某嘉禾前门房地产开发有限公司。

2004年4月，某市发改委及建委下发《关于调整广渠门外南街危改一、二期工程可研批复内容的函》【京发改投资函（2004）1号】，批准项目建设单位调整为某房地产开发有限公司。

2005年3月24日，项目建设单位与某市国土资源局分别签订了A区、B区用地的《某市国有土地使用权出让合同》【京地处（合）字（2005）0177号、0176号】，合同地价款分别为12090.85万元及7230.45万元，根据项目建设单位提供的票据，合同地价款及契税已经全部缴清。

2006年5月12日，项目建设单位取得广渠门外南街危改项目《建设用地规划许可证》【2006规（崇）地字0007号】，项目总用地面积为126712.74平方米，总建设用地面积为87407.485平方米，代征道路用地为35649.093平方米，代征绿化用地为3656.162平方米。

2006年6月1日，项目建设单位取得某市规划委员会《关于同意广渠门外南街危改项目设计方案复函》【2006规复函字0267号】，项目总建筑规模为565943平方米，其中地上建筑面积为411340平方米，建筑高度10-80米,机动车位2277个，户数3478户，建筑高度不超过80米，容积率4.71，绿地率20.2%，自行车停车位9993辆。

2006年10月9日，项目建设单位取得了某市人民政府《关于某某房地产开发有限公司进行广渠门外南街危改项目申请使用广渠门外南街国有土地使用权的批复》【京政房地字（2006）150】，2006年10月，项目建设单位取得广渠门外南街危改项目《建设用地批准书》【京国土用（批）字（2006）第150号】。

以上批复明确回迁安置居民的住宅按照划拨方式供地。

2006年12月21日，项目建设单位取得项目A区用地《国有土地使用权证》【京崇国用（2006）第0070号】，土地使用权面积为29964.03平方米。

2006年12月31日，项目建设单位取得某市规划委员会《建设工程规划许可证》【2006规（崇）建字0083号】，C2回迁住宅楼建筑面积41190平方米，C3回迁办公楼建筑面积21257平方米，C区地下车库建筑面积6034平方米。

2007年1月18日，项目建设单位取得项目B区用地《国有土地使用证》【京崇国用（2007出）第00008号】，土地使用权面积为20583.13平方米。

2007年2月9日，项目建设单位取得某市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（崇）建字0005号】，D1回迁住宅楼建筑面积17608平方米。

2007年2月15日，项目建设单位取得某市规划委员会《关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函》【2007规复函字0070号】，项目总建筑面积为561555平方米，其中地上411400平方米（住宅建筑面积300400平方米，配套公建14700平方米，其他公建建筑面积96200平方米），总户数3629户。

建筑高度不超过80米，容积率4.7，绿化率20.2%，机动车停车2309辆，自行车停车位10449辆。

2007年2月16日，项目建设单位取得C2回迁住宅楼等3项《建筑工程施工许可证》【2007施建字0254号】。

2007年3月20日，项目建设单位取得D1回迁住宅楼《建筑工程施工许可证》【2007施建字0367号】。

2007年4月16日，项目建设单位取得某市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（崇）建字0016号】，B区地下车库建筑面积16760平方米，B区地下室建筑面积2400平方米。

2007年4月27日，项目建设单位取得某市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（崇）建字0019号】，B5商品住宅楼建筑面积15964平方米。

2007年5月18日，项目建设单位取得B区地下车库等2项《建筑工程施工许可证》【2007施建字0743号】。

2007年5月28日，项目建设单位取得某市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（崇）建字0023号】，D3回迁住宅楼建筑面积55562平方米。

2007年5月30日，项目项目建设单位取得B5商品住宅楼《建筑工程施工许可证》【2007施建字0808号】。

2007年6月19日，项目建设单位取得某市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（崇）建字0026号】，回迁小学建筑面积10160平方米。

2007年7月4日，项目建设单位取得某市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（崇）建字0028号】，B6幼儿园建筑面积2590平方米。

2007年7月5日，项目建设单位取得某市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规（崇）建字0030号】，A6商品住宅楼建筑面积21257平方米，A8商品住宅楼建筑面积21257平方米，A7非配套商业建筑面积15186平方米，A区2#地下车库建筑面积7258平方米,A9东侧地下室建筑面积1422平方米,A10地下室建筑面积3990平方米。

（五）交通与环境

1、交通状况

项目地处某市某区广渠门东南角，紧临广渠门外大街及东二环路等多条出行道路，附近有23、52、715、721、754、800、821、907、957路等多条公交线路通过，交通出行便捷。

2、环境

项目西侧是二环路绿化带和护城河，东南两公里坐落着龙潭湖公园，具备优越的绿色空间和京城稀缺的水资源。

项目北部地区为某市中央商务区，其中规划和建设的大量写字楼和商业用房已形成浓厚的商务氛围。

（六）项目现状

项目目前已完成拆迁工作，B、C、D区已开始施工。

（七）开发内容

根据某市规划委员会《关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函》【2007规复函字0070号】和《建设工程规划许可证》【2006规（崇）建字0083号，2007规（崇）建字0005号、0007号、0016号、0019号、0023号、0026号、0028号、0030号】，本项目建设内容如下表所示：

表1-1：

广渠门外南街危改项目规划内容明细表

单位：

平方米

区块

建筑编号

规划内容

建筑面积

地上

地下

A、B

A1、A2

写字楼

办公

47479

底商

6312

地下

9216

A3

商住

公寓

30610

底商

2999

地下

4044

A678

商住

住宅

42594

底商

7716

地下

`

7492

A5、A9、A10

商业

地上

14741

地下

8736

B1

会所

地上

2690

地下

2400

B2、B3、B5

住宅

地上

83453

地下

12285

B6

幼儿园

地上

1680

地下

910

AD1、AD2、BD

地下车库（1518个车位）

45919

小计

240274

91002

C、D

C1

非配套商业

1746

C2

回迁办公及住宅

36442

4748

C3

回迁办公

3697

1827

C4

回迁骨科医院

4720

1800

CD地下车库（130个车位）

6034

D1

回迁住宅（首层配套商业和办公）

14308

3300

D2

回迁住宅（局部为商业和物业用房）

49734

6630

D3

回迁住宅（局部为办公及物业用房）

49710

5852

D4

非配套商业

1202

540

D5

回迁小学教学楼

5160

5000

D6

市政站

160

DD地下车库（618个车位）

23000

D8

办公

3955

714

小计

170834

59445

合计

411108

150447

561555

（八）项目实施进度计划安排

根据开发企业提供的资料，本项目开发建设的具体实施进度计划如下：

A区：

2007年8月20日开工

2007年11月1日结构正负零

2008年6月30日结构封顶

2009年12月30日竣工入住

B区：

2007年5月30日开工

2007年9月15日结构正负零

2008年4月5日结构封顶

2009年9月30日竣工入住

C区：

2007年2月15日开工

2007年8月10日结构正负零

2008年4月30日结构封顶

2008年12月30日竣工入住

D区：

2007年3月30日开工

2007年10月30日结构正负零

2008年6月30日结构封顶

2008年12月30日竣工入住

二、项目建设单位概况

项目建设单位：

某某房地产开发有限公司

注册资金：

8850万元人民币

法人代表：

某

单位地址：

某市某区广渠门南小街领行国际中心1楼1单元2505室

营业执照注册号：

某某x

成立时间：

2003年8月20日

经营范围：

房地产开发；销售自行开发的商品房；物业管理；销售机械电器设备、通讯器材、金属材料、五金交电。

房地产开发资质：

暂定资质【CM-A-0561】

三、项目建设的必要性

作为四大中心城区之一，近年来某区不断推进旧城改造工作，区域内居民的居住质量有了明显改善。

而项目用地内原住宅条件较差，居民改善居住条件的需求十分迫切。

本项目是某市和某区2006年重点落实实施的56件实事之一。

市长王歧山指示要加快该项目的建设，尽快解决危改回迁居民的回迁工作，彻底解决老城区居民居住条件。

另一方面，《某城市总体规划（2004-2020）》提出构建“两轴－两带－多中心”的新城市空间格局，“东二环交通商务区”在这样的机遇和背景下形成了，该区域成为二环以内除长安街、金融街之外的最佳办公选择。

项目用地位于东二环沿线地区，原为具较长历史的企事业单位及单位宿舍区，与某市整体发展及区域规划不协调。

广渠门南街危改项目就是在以上背景下提出并实施建设的，总体规划占地面积12.67公顷，总建筑面积56.15万平方米。

项目内共有A、B、C、D四个区，A、B区是商品房开发区，C、D主要用于危改回迁。

危改回迁区总占地面积36860.325平方米，总建筑面积230279平方米；商品房建设区总占地面积50547.16平方米，总建筑面积331276平方米，由写字楼、住宅、国际名店商街和酒店式服务公寓组成。

项目不但可以提高居民居住条件、改善区域环境，而且作为“东二环交通商务区”的辐射地带，项目的建设弥补了周边区域内没有多功能综合项目的空白，将会成为地标性的建筑复合群。

项目的建设将取得社会效益和经济效益的双丰收，可见该项目的建设是必要的。

四、可行性研究报告编制的依据

1、《关于进行某区广渠门外南街地区危旧房改造一期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》【京计投资字[2002]1044号】

2、《关于同意进行某区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》【京计投资字[2002]1348号】

3、《关于调整广渠门外南街危改一、二期工程可研批复内容的函》【京发改投资函[2004]第150号】

4、《某市国有土地使用权出让合同》【京地出[合]字（2005）第0177号】

5、《某市国有土地使用权出让合同》【京地出[合]字（2006）第0176号】

6、《建设用地批准书》【京国土用（批）字（2006）第150号】

7、《国有土地使用证》【京崇国用（2006）第0070号】

8、《国有土地使用证》【京崇国用（2007出）第00008号】

9、《规划意见书》【2004规（崇）意字第0052号】

10、《某市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函》【2007规复字0070号】

11、《建设用地规划许可证》【2006规（崇）建字0083号，2007规（崇）地字0005号、0007号、0016号、0019号、0023号、0026号2006规（崇）地字0007号】

12、《建设工程规划许可证》【2006规（崇）建字0083号，2007规（崇）建字0005号、0016号、0019号、0023号、0026号、0028号、0030号】

13、《建筑工程施工许可证》【2007施建字0254号、0367号、0743号、0808号】

14、《企业法人营业执照》

15、房地产开发企业资质证书

16、《建设项目经济评价方法与参数》【第三版】

17、某市国土资源局、统计局等政府相关部门公布的相关经济指标和房地产指标

五、可行性研究报告编制的假设和说明

1、由于本项目尚未取得全部《建设工程规划许可证》，故本报告中建筑面积等数据依据某市规划委员会《关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函》【2007规复函字0070号】和《建设工程规划许可证》【2006规（崇）建字0083号，2007规（崇）建字0005号、0007号、0016号、0019号、0023号、0026号、0028号、0030号】综合确定。

但最终项目建筑面积以项目取得的《建设工程规划许可证》的为准。

2、本报告设定项目红线外基础设施为“七通一平”状态，即：

通路、供电、供水、排水、供暖、通气、通讯及场地内土地平整。

3、本报告中价格、费用等的取数均以2007年第一季度市场一般水平为基准，未考虑房地产价格和物价总水平在项目开发、建设、销售期间的涨跌因素、也不考虑其他非正常条件下的取数。

4、假设委托方提供的资料属实且提供了全部相关的资料。

5、委托方应对所提供的资料的真实性和因所提供资料不实引起的后果负责。

六、可行性研究报告编制单位和编制人员

（一）可行性研究报告编制单位

某某房地产评估有限公司

某某联盟投资顾问有限公司

（二）可行性研究报告编制人员介绍

理学硕士

注册房地产估价师

注册土地估价师

高级经济师

注册咨询（投资）工程师

注册房地产估价师

注册土地估价师

注册资产评估师

注册造价工程师

管理学硕士

理学学士

经济学硕士

第二章项目投资环境分析

一、某市经济形势运行状况及对房地产市场的影响

房地产市场的稳定和发展与整个国民经济运行情况息息相关，2006年是“十一五”开局之年，某市经济保持了良好的发展势头，经济指标显示某市宏观经济形势呈稳定运行态势。

1．总体经济及产业发展稳定，市场运行良好，将带动房地产市场的发展

2006年某市实现地区生产总值7720.3亿元，比上年增长12%，连续第8年实现两位数增长。

按常住人口计算，2006年人均GDP达到49505元（折合6210美元），比上年增长8.8%。

第二产业增加值为2217.2亿元，同比增长12.6%；第三产业增加值5405.1亿元，同比增长11.9%。

人均GDP、地区生产总值的稳定增长，都说明某市整体经济形势运行良好；第二、三产业的迅速发展，必然有新的空间需求，将带动房地产市场的发展。

图2-1：

某市地区生产总值及指数变化趋势图

2．人口总量稳定增加，居民收入消费水平的提高，以及家庭户小型化，将进一步加大对商品住宅的需求

2006年某市常住人口继续增加，达到1581万人，比上一年增加了43万人。

城市总户数由2005年451.7万户上升到465.2万户，增加了13.5万户，户均人口数为3.4人，家庭户小型化趋势更加明显。

人口总量及家庭户数的增加，必然引致住房需求的增加，从而进一步加大对商品住宅的需求。

另外，2006年某市城市居民人均可支配收入19978元，比05年增长13.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%；城市居民人均消费支出14825元，比05年增长11.9%；城镇居民人均居住水平（人均住房使用面积）达到20.06平方米，同比增加0.61平方米。

常住人口增加、人均可支配收入增长，都将带动房地产市场住房需求。

图2-2：

某市常住人口及城市总户数图

图2-3：

某市人均收入消费水平及其增长率

3．社会通货膨胀水平较低，价格水平稳定，有利于房地产市场稳定发展

2006年全市居民消费价格指数为100.9%，低于上年0.6个百分点。

全市居民消费价格指数（CPI）趋于平稳下降，反映出社会通货膨胀水平较低，经济发展稳定，有利于房地产市场的稳定发展。

4．固定资产投资进一步加大，将带动房地产市场发展

全年完成全社会固定资产投资3371.5亿元，比上年增长19.3%，增幅比上年提高7.5个百分点。

其中，城市基础设施投资935.3亿元，同比增长53.2%；房地产开发投资1719.9亿元，同比增长12.8%，增幅提高9.3个百分点，占全社会固定资产投资的比重为51%。

从上面数据可以看出，2006年城市基础设施投资和房地产开发投资力度进一步加大，这将会带动房地产市场的发展。

二、某区城市功能定位

某区为某市四个中心城区之一，有着丰厚的文化底蕴。

近年来，某区积极探索首都中心城区现代化建设的发展之路，城市面貌有了很大变化，城区功能日渐明确和完善，投资环境日趋优化，正在形成“一场两区”的经济格局。

即以前门大街老字号传统商业文化街、祈年殿大街服务业一条街、崇外大街现代商务街和大都市街专业化主题市场街四条街组成的“‘王’字形经济磁场”，以龙潭湖为中心的“龙潭湖体育产业园区”和以永外百荣世贸商城为龙头的“永外现代商贸园区”两个功能区。

形成了集现代商贸、文化、旅游、体育、休闲、娱乐业为主的现代化城区雏形。

某区虽然区域面积不大，可开发利用的土地资源较为有限，但是凭借其所拥有的悠久历史文脉、丰富的文化旅游资源及一定的商业基础，以及与市中心、建国门商圈、CBD商圈、木樨园商圈等接壤的地理优势，具备了发展现代都市文化和体育休闲产业、商贸服务产业、旅游产业的基础。

改革开放以来，某区大力发展区域经济，从全面改善投资环境入手，加大市政基础设施建设和城市环境整治力度，进一步转变政府工作职能，努力为企业创造良好、宽松的发展环境，从而带动了全区经济和社会的全面进步。

《某市某区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》指出要在“十五”时期发展的基础上，再经过五年努力，到2010年，初步把某区建设成为现代城市服务经济较为发达，古都文化风貌和现代生态景观充分展现，环境优美、社会安定、生活舒适的商贸旅游居住区，基本构建起现代化国际大都市中心城区的框架。

按照《某城市总体规划》，某区的城市发展定位为适宜居住和适宜娱乐的首都核心区，具体是：

1．商业提升一个新的层次，把某区定位为体育产业的聚集区，都市商业区和传统文化旅游娱乐区；

2．突出城市规划，构建合理的城市空间布局，以天坛公园为中心，着力建设龙潭湖产业园区和天坛文化圈。

中心主要以天坛公园为核心，打造天坛文化圈；西北部以“王”字形经济磁场、前门大街为核心，建立传统文化保护区；中部发展体育产业园，作为某市发展奥运经济当中的一个项目；西南部发展永定门外地区，主要以现代批发和商贸服务为主；东北部以东花市为基础，发展适宜居社区。

3．进一步加大产业调整的力度，提升某区整体竞争能力，除以规划作为保障，还有明确的产业导向为支撑，加快文化旅游，体育休闲等产业发展，努力把比较优势转化为现实的优势。

第三章某市房地产市场分析

一、某市房地产市场综合分析

2006年某市房地产市场运行状况总体平稳，供求偏紧的态势未发生明显变化。

房地产投资增速出现回落，商品房市场销售依然旺盛，空置面积减少，新建商品房价格继续有所上升。

总体看来，2006年某市房地产市场有以下特点：

1．土地供应有所增加，有助于稳定房地产市场

2006年全年土地供应总量6509公顷，比上年增长2%。

其中产业用地1311公顷，增长30.6%；住宅用地1318公顷，增长49.7%，其中经济适用房用地532公顷（含享受经济适用房政策保障性住房），规划建筑面积887万平方米，分别增长80.3%和71.6%。

土地供应量较2005年有一定的增长，主要用于二、三产业的发展及解决居民居住问题，土地供应的增加，尤其是住宅用地供应的增长，将有助于稳定房地产市场，调节供求不平衡状况，并且，2006年进一步加大了经济适用房和保障性住房的供应。

2．土地市场需求潜力较大

2006年某市预审批复建设项目1543个，总用地面积达14392公顷，是2005年土地实际供应量（6509公顷）的2.2倍。

建设用地的预审量远大于实际土地供应量，可见，2006年某市土地市场需求并没有得到完全的释放，土地市场需求潜力较大。

3．商品房供应量继续下滑，受政策影响，商品住宅供应减少

从新增商品房供应情况来看，2006年某共核发商品房预售许可证624个，批准预售面积约为2458万平方米（包括经济适用住房项目），与2005年同期相比，分别下降了15%和14%。

其中，商品住宅准售面积约为1717万平方米，同比下降21%。

从供应结构来看，2006年某商品房期房批准预售面积2458万平方米。

其中，商品住宅准售面积约为1717万平方米，所占比重约为70%，同比约下降了7个百分点；写字楼准售面积约为342万平方米，所占比重约为14%，同比提高了5个百分点；商业准售面积约为276万平方米，所占比重约为11%，同比提高了2个百分点；地下车库等其它准售面积约为123万平方米，所占比重约为5%，与2005年持平。

总之，与2005年同期相比，商品住宅所占比重有所下降，写字楼、商业所占重则略有所增加。

供应结构发生变化主要是受九部委《意见》中关于“新开工商品住房中90平方米以下户型所占比重，必须达到70%以上”政策影响，致使部分商品住宅须调整规划，从而减少了市场的供应量；而商业、办公用房的供应受政策影响相对较小，市场供应保持平稳上升态势。

4．商品房施工竣工面积下降，将一定程度上影响未来房地产市场供应

同样受宏观调控政策影响，2006年全市商品房施工面积10483.5万平方米，比上年下降2.5%；其中商品住宅6311.3万平方米，下降13.3%。

商品房竣工面积3193.9万平方米，下降15.3%；其中商品住宅2193.3万平方米，下降22.8%，将对未来商品房供应产生一定影响。

5．商品房价格继续攀升，房地产市场需求旺盛

2006年房屋销售价格指数为108.8%，高于上年1.9个百分点；其中，商品住宅销售价格指数为109.6%，高于上年2.5个百分点。

2006年房价继续保持高位运行，尤其是商品住宅价格，反映出房地产市场总体上需求旺盛、房地产市场过热的态势。

6．商品房尤其是商品住宅销售旺盛，空置率下降

2006年商品房空置率为10%，空置面积1039.7万平方米，比上年末减少334.5万平方米；其中商品住宅空置率仅为7%，空置面积494.1万平方米，比上年减少305.6万平方米。

商品房尤其是商品住宅空置率降低及空置面积大幅减少，说明商品房尤其是商品住宅销售旺盛。

图3-1：

某市商品房及商品住宅空置率变化趋势图

7．2007年商品房市场展望——供应增加、交易活跃、价格上涨但涨幅回落

从供应方面来看，2006年出台一系列政策，有利于促进土地供应尽快形成房地产供应。

此外，由于2008年举办奥运会的影响，大部分开发商将会让其开发的项目尽量在2007年入市。

从需求方面来看