小窑湾房地产市场分析18.docx

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小窑湾房地产市场分析小窑湾房地产市场分析18小窑湾国际商务区房地产市场分析报告大连辽宁咨询有限公司二一四年一月目录第一章大连市概况与经济发展情况1第一节大连市概况1第二节大连市经济发展情况分析3第二章金州新区概况与经济发展情况7第一节金州新区简介7第二节金州新区经济发展情况分析9第三章小窑湾国际商务区介绍11第一节小窑湾国商务区际总体规划11第二节小窑湾国际商务区发展前景分析13第三节小窑湾国际商务区交通网络分析16第四章房地产市场分析18第一节大连市土地市场分析18第二节大连市住宅市场分析20第三节金州新区住宅市场分析23第五章小窑湾区域房地产发展预测32第一章第一章大连市概况与经济发展情况大连市概况与经济发展情况第一节第一节大连市概况大连市概况大连（Dalian）全国15个副省级城市之一，5个计划单列市之一。

是中国东北对外开放的窗口，东北地区最大的港口城市，东北亚国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心，国际花园城市，全球环境五百佳城市。

是中国最佳旅游城市，全国文明城市，国家园林城市，国家卫生城市，中国14个沿海开放城市之一，也是振兴东北老工业基地的龙头及国家级战略辽宁沿海经济带开发开放的核心城市。

2013年12月，大连成为中国新一线城市。

大连位于辽东半岛南端，地处黄渤海之滨，背依中国东北腹地，冬无严寒，夏无酷暑，有“东北之窗”“北方明珠”“浪漫之都”之称。

是一座风景秀丽的旅游胜地。

大连是世界经济论坛夏季达沃斯的举办城市。

中国国际啤酒节，大连国际服装节，大连国际徒步大会，大连国际马拉松赛，大连赏槐会已成为大连的名片。

大连是京津的门户，北依营口市，辽宁省、吉林省、黑龙江省和内蒙古自治区是大连的广大腹地，南与山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻，是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。

位置在东经120度58分至123度31、北纬38度43分至40度10分之间。

大连2012年地区生产总值（GDP）为7002.8亿，人均生产总值（GDP）101844.10元，折合16203.02美元。

所有区市县人均生产总值（GDP）均高于全国平均水平。

大连工业基础雄厚，工业门类齐全，综合配套能力较强，具有较强的承载世界制造业转移的能力。

已形成以石化、电子、机械、轻纺服装、冶金建材、食品医药等行业为主的工业体系，有许多工业企业是中国同行业的骨干企业。

大连造船重工有限责任公司（原大连造船厂）具有百年历史，是中国最大的造船综合企业；大连新船重工有限责任公司（原大连造船新厂）是中国最大的现代化船舶总装厂，拥有30万吨级大型船坞，被海内外誉为中国造船业的“旗舰”；大连又是中国最大的出口船舶基地，已建造的最大出口船舶为30万吨；大连机车车辆有限公司是中国大功率内燃机制造厂家，中国使用的内燃机车50%以上出自这个厂，有些产品还远销国外；大连重工起重有限责任公司前身之一的大连起重机厂是中国生产起重运输机械历史最久、规模最大的专业厂。

此外，还有大石化、西太平洋石化、瓦轴、大钢等著名企业。

按照国家产业布局和实施东北地区等老工业基地振兴战略规划重点，大连正在建设以高新技术和新兴产业为先导，大型石化工业、电子信息产业和软件、先进装备制造业和船舶制造四大基地为支撑，新型材料、服装、家具、饮料和农产品深加工等优势产业快速发展的新型工业体系。

第二节第二节大连市经济发展情况分析大连市经济发展情况分析根据大连市2012年国民经济和社会发展统计公报：

2012年地区生产总值7,002.8亿元，按可比价格计算比上年增长10.3%。

其中，第一产业增加值451.4亿元，增长5.1%；第二产业增加值3,634.8亿元，增长10.6%；第三产业增加值2,916.7亿元，增长10.6%。

三次产业构成比例为6.4：

51.9：

41.7，对经济增长的贡献率分别为3.1%、54.6%和42.3%。

人均生产总值102,216元，按年末汇率折算为16,261美元。

图2007-2012年地区生产总值及其增长速度财政税收：

全年公共财政收入750.1亿元，比上年增长15.2%。

其中，市本级249.1亿元，增长2.8%；县区级501亿元，增长22.6%。

公共财政支出891亿元,比上年增长21.2%,其中教育、科技、社会保障及就业、农林水事务支出，分别增长41.4%、18.5%、12.3%和27.4%。

地税局组织各项税收589.2亿元，增长16.3%；国税局组织各项税收556.2亿元，增长6.3%；海关代征税收488.3亿元，增长11.2%。

价格指数：

全年居民消费价格比上年上涨3.4%，其中消费品价格上涨3.4%，服务项目价格上涨3.2%（见表1）。

工业生产者出厂价格与上年持平。

工业生产者购进价格比上年下降1.7%。

表居民消费价格总指数建筑业：

全年资质以上建筑业总产值2,031亿元，比上年增长20.7%。

其中，公有制企业374亿元，增长21.4%，拉动资质以上建筑业总产值增长3.9个百分点；非公有制企业1657亿元，增长20.6%，拉动资质以上建筑业总产值增长16.8个百分点。

全年房屋施工面积12,381.7万平方米，比上年增长25.3%。

图2007-2012年建筑业总产值及其增长速度房地产开发：

全年房地产开发施工面积6,213.4万平方米,比上年增长0.2%；竣工面积750万平方米,下降21%。

商品房销售额861.5亿元，增长17.6%，其中住宅销售额733.3亿元,增长11%。

商品房销售面积1,076.4万平方米，增长18.3%，其中住宅销售面积966.9万平方米,增长16%。

商品房待售面积481.1万平方米，增长33.8%,其中住宅待售面积353.9万平方米，增长55.3%。

固定资产投资总量：

全年全社会固定资产投资总额5,654.1亿元，比上年增长23.5%。

全年固定资产投资（不含农户，下同）5,624.4亿元，增长23.5%。

其中，建设项目投资4,227.9亿元，增长22.7%；房地产开发投资1,396.5亿元,增长26.1%。

按产业划分，第一产业投资204.2亿元，增长11.6%；第二产业投资1,844.1亿元，增长31.8%，其中工业投资1,678.8亿元，增长25.2%；第三产业投资3,576.1亿元，增长20.3%。

城市居民年人均可支配收入27,539元，比上年增长13.4%；年人均消费支出20,417元，增长8.3%。

农村居民年人均纯收入15,990元，比上年增长12.5%；年人均生活消费支出7,637元，增长0.5%。

城市居民家庭恩格尔系数37.7%，农村居民家庭恩格尔系数41.1%。

图2007-2012年城市居民人均可支配收入及其增长速度第二章金州新区概况与经济发展情况第一节第一节金州新区简介金州新区简介金州新区成立于2010年4月9日，由大连经济技术开发区、金州区、金石滩国家旅游度假区和大连出口加工区合并而成，陆域面积1,040平方公里，海岸线长322公里，下辖20个街道，总人口110万。

其中，大连开发区是国务院批准设立的首个国家级开发区，具有“神州第一开发区”的美誉；金州区具有2100多年建制县历史，综合经济实力稳居辽宁省各区市县前三位；金石滩旅游度假区是国家5A级景区；出口加工区是对外开放的重点政策区。

金州新区示意图2011年，金州新区经济总量位居东北各县区首位，在全国140个开发区中排在前5位。

有三项指标突破千亿元大关，其中地区生产总值1,320.6亿元，固定资产投资1,025亿元，规模以上工业总产值2,114亿元，均占全市的1/5。

地方财政一般预算收入90.6亿元，占全市本的14%。

实际利用外资35亿美元，占全市的1/3，占全省14.6%。

出口总额91亿美元，占全市近1/3。

金州新区是辽宁沿海经济带重要的现代产业聚集区，已经形成了较为完备的现代产业体系。

石化、装备制造、电子信息3个产业集群产值均超550亿元，正在向千亿级产业集群迈进。

生物医药、食品加工、现代冶金等产业集群产值也超百亿元。

全区产值超10亿元的企业达到29个，其中超百亿元的企业6个。

工业增加值占全区生产总值、工业税收占全区税收总额比重均达到了60%以上。

按照市委、市政府的战略部署和总体要求，新区党工委、管委会结合发展实际，明确了产业化、城市化双轮驱动的发展思路，确定了建设“一极两区三城四大基地”的发展定位。

“一极”就是辽宁快速发展增长极，“两区”就是现代产业聚集区、和谐发展先行区，“三城”就是科技创新城、国际文化旅游城、生态宜居城，“四大基地”就是高新技术产业基地、战略性新兴产业基地、现代装备制造业基地和高端服务业基地，最终要把金州新区建设成为辽宁沿海经济带现代产业聚集核心区、大连新市区中心区、国内一流国际知名新区。

围绕上述思路，金州新区提出了“十二五”时期全区经济发展的目标任务：

到2015年，全区实现地区生产总值2800亿元，年均增长17%；完成固定资产投资3000亿元（老口径），年均增长20%；地方财政一般预算收入突破200亿元，年均增长18%；实现规模以上工业总产值5000亿元，年均增长19%，形成5个千亿级、10个百亿级产业集群；实际利用外资年均增长15%以上，实际利用内资年均增长30%以上。

第二节第二节金州新区经济发展情况分析金州新区经济发展情况分析根据“2012年金州新区国民经济和社会发展情况统计公报”，2据初步核算，2012年全区实现地区生产总值1472.1亿元，按可比价格计算比上年增长10%。

其中，第一产业增加值55.2亿元，增长5.1%；第二产业增加值1032.4亿元，增长9.6%；第三产业增加值384.5亿元，增长11.7%，三次产业构成比例为3.8:

70.1:

26.1。

财政税收：

实现地方财政一般预算收入105.2亿元，比上年增长16.1%。

建筑业：

资质以上建筑业企业完成总产值492.8亿元,同比增长18.9%。

其中，建筑工程产值439亿元，安装工程产值41亿元。

实现竣工产值322.3亿元。

房地产开发：

房地产开发施工面积1462.4万平方米,比上年下降0.6%；竣工面积237.7万平方米,比上年增长119.7%。

完成商品房销售额172.8亿元，同比增长16.7%，其中住宅销售额146.4亿元,同比增长6.9%。

商品房销售面积226.5万平方米，同比增长22.7%，其中住宅销售面积196.3万平方米,同比增长13.5%。

投资总量：

完成全社会固定资产投资总额1273亿元，比上年增长24.2%。

其中，城镇投资1249.3亿元，增长24.3%；农村投资23.8亿元，同比增长18.8%。

在城镇固定资产投资中，建设项目投资951.1亿元，增长27.4%；房地产开发投资298.1亿元,增长15.2%。

投资结构：

按产业划分，第一产业投资38.2亿元；第二产业投资372.4亿元；第三产业投资862.4亿元。

三次产业投资比例为3:

29.3:

67.7。

基础设施建设：

振连路、金七线等重点道路工程竣工通车，跨海交通工程前期工作、渤海大道一期工程建设进展顺利。

高质量完成城市“五个一”工程。

大魏家、七顶山引水工程供水入户。

公交一体化建设取得实质进展。

居民收入：

城市居民人均可支配收入28426元,比上年增长14.8%；农民人均纯收入22630元，比上年增长14%。

2012年金州新区面对错综复杂的国内外经济形势，经济社会发展呈现稳中求进的良好态势。

第三章小窑湾国际商务区介绍第一节第一节小窑湾国商务区际总体规划小窑湾国商务区际总体规划小窑湾位于大连金州新区的开发区，西接大窑湾保税港区，东临金石滩国家旅游度假区，北依广阔腹地，是通往东北地区的门户，是辽宁沿海经济开发战略的重要节点，是大连北进战略的核心区之一。

小窑湾国际商务区的开发建设将对拓展大连城市和产业发展空间、完善大连国际航运中心功能、实现国际化城市与现代产业良性互动、推动金州新区在新的起点上又好又快发展，具有十分重要的意义。

小窑湾地理位置图随着大连发展“北进”战略的推进和建设东北亚重要国际航运中心目标的确定，小窑湾公共中心区的规划建设对于金州新区下一步的发展、乃至大连市的整体发展和布局有着深远意义。

大连城市总体规划（2009-2020年）确定小窑湾为城市副中心，承担最高端服务业功能，带动城市整体环境品质提高。

大连市人民政府关于同意建立大连小窑湾国际商务区等4个重点经济区的批复进一步明确了小窑湾的地位和功能。

“十二五”期间，小窑湾将作为金州新区经济社会发展总体战略“一核两带、十区联动”中的“一核”重点发展，其定位为“大连新市区的中心区、大连城市副中心、东北亚国际航运中心港航服务核心功能区、区域性金融中心聚集高地、生态宜居新城”。

小窑湾国际商务区规划面积20.6平方公里，建设用地13平方公里，总建筑规模1500万平方米，居住人口12万，就业人口30万，属于较大规模的商务区。

在功能划分上，充分考虑人气和商气聚集因素，根据大连和金州新区自身经济容量，综合运用土地资源，科学地划分为港服配套区、行政办公区、创意创智区、中央商务区、生态居住区、滨海休闲区、中心商业区7个功能区，主要形成商贸金融、商业服务、行政办公、生产服务、文化娱乐、科技会展、体育休闲、生态居住8大业态。

中央商务区重点发展金融贸易、商务办公、商业服务、休闲娱乐；创意创智区重点发展文化创意、科技研发、体育休闲；港航服务区重点发展科技研发、生产服务、商业休闲；行政办公区重点发展行政办公、总部经济；中心商业区重点发展大型商业中心、体育休闲中心和医疗保健中心；生态居住区重点发展生态居住、教育医疗；滨海休闲区重点发展休闲文化公园、生态廊道、教育培训基地等。

小窑湾区域规划图第二节第二节小窑湾国际商务区发展前景分析小窑湾国际商务区发展前景分析辽宁沿海经济带开发开放纳入国家发展战略，给小窑湾国际商务区开发建设带来了前所未有的机遇。

新区“十二五”规划纲要明确提出，培育现代产业集群，壮大区域经济实力，把小窑湾国际商务区建设成为企业总部聚集区、国际物流中心重要枢纽、区域性金融中心聚集高地、港航服务核心功能区和生态宜居新城。

五点一线沿海发展带示意图在大连城市总体规划（2008-2020）纲要中将城市布局划分为一圈、三湾、四城区，小窑湾属于“三湾”之一，同时又是三个城市副中心之一。

大连市城市总体规划布局小窑湾作为大窑湾片区自由贸易港区的核心部分，承担金融服务功能。

小窑湾国际商务区建成后将作为中心城区功能分担的重点区域。

作为大连城区的重要组成部分，小窑湾商务区的构建对大连多中心战略的深化有着重要意义：

1、城市中心功能的疏解与转移。

小窑湾区域能疏解大连主城区的功能，成为主城区功能和人口的承接地2、多中心公共体系的构建。

重大公共设施、公共服务体系的建立与完善,促进分解主城职能的公共体系的建立3、退二进三，产业结构升级。

对工业布局进行调整，为中心区服务业发展提供空间资源，同时提升城市环境品质。

4、现代服务业体系的建立。

向高科技产业技术总部、信息管理、国际贸易、经销代理、连锁经营总部等为代表的现代专业性的服务机构转型。

5、综合交通体系完善和优化。

随着一批重点交通工程的建成，新旧城区的联系更加紧密，促进整体发展。

6、城市生态环境系统的建设。

小窑湾的规划注重和谐的生态环境的构建，同时也将成为大连城市环境系统重要的一个组成。

在大连发展多中心的过程中，作为中心城区重要组成部分的小窑湾从区位上可以作为城市中心功能的完善和提升，增强中心辐射力，未来发展潜力巨大。

第三节第三节小窑湾国际商务区交通网络分析小窑湾国际商务区交通网络分析本项目位于大连市金州新区小窑湾区域，周边未来规划有地铁、快速路等大型城市交通项目。

并且临近大窑湾港口码头等，预计随着跨海大桥等城市交通系统建设完工，该区域的交通会更加便利。

外出更加便捷。

小窑湾国际商务区区域交通规划图第四章房地产市场分析第一节第一节大连市土地市场分析大连市土地市场分析2013年上半年大连市主城区供应土地建筑面积334.08万平，成交建筑面积182.66万平，土地出让金63.36亿元，土地成交均价为3,469元/平。

从2006年到2009年大连主城区土地出让及成交基本上保持平稳上升趋势。

进入2010年后，受城市改造及西拓北扩的影响，土地供应、成交均大幅攀升，全年主城区土地供应、成交双双达到峰值，直攀1,700万平。

进入2011年主城区土地供应大幅度缩减，而流标、流拍现象较为严重也导致成交大幅度跌落。

2012年，土地供需面积仍继续下降，但供应方面下降幅度不明显，下降至798.63万平方米，而成交建面则下降幅度过快，跌至600.12平方米。

进入2013年，整体市场呈现出平稳态势，供应方面基本上保持了去年同期的水平，供应面积为334.08万平方米，成交方面距离2012年成交量的50%尚有一定的距离，成交建面达到182.66万平方米。

从土地成交价格来看，从2006年至2011年，大连市主城区土地成交均价持续上升。

2012年主城区土地平均楼面价4,333元/。

进入2013年，土地楼面价有所下降，下降至3,469元/。

今年上半年大连市的房地产市场成交地块较少，且由于沙河口区的两块土地面积大但价格低，导致总体的楼面价格较低，拉低了上半年整体的均价。

从成交金额来看，从2006年至2011年，大连市主城区土地成交金额持续缓慢上升。

2011年全年大连市主城区土地成交274.4亿元。

进入到2012年，土地成交额继续缓慢下降，主要原因在于成交地块较比2011年有所减少，导致土地成交额仅为260.01亿元，比2011年降低约5.8%。

2013年总成交面积为63.36亿元，主要原因在于上半年土地成交主要集中在甘井子区，甘井子区的成交价格较比于中山区的成交价格略有偏低，加之沙河口区的两块土地分别成交了319万元和218万元。

整体拉低了上半年的成交价。

第二节第二节大连市住宅市场分析大连市住宅市场分析2013年上半年“国五条”调控政策在出台后全面遇冷，在大连地方政府的层面上被普遍消极对待，上半年各项目并没有减缓入市步伐，市内各区均有新房源入市，成交上整体市场表现并不平庸。

在大环境慢慢复苏的情况下，刚需、刚改类项目受到购房者的热烈追捧，新政的出台并没有阻止当前市场回暖的趋势，楼市随季节逐渐趋暖。

成为调控主基调的房价控制目标对市场的影响在短期效果明显，2012年市场从谷底逐步爬升，为迎合市场的需求，2013年上半年各区域加推新品低价入市，同时以刚需刚改为主的产品良好去化使得市内四区中低价产品走量较多，大连整体均价结构性下调。

刚改类产品占整体市场份额有所加大，同时，市场不断释放回暖信号，在大势向好的情况下，市内四区整体成交均价将有所回升。

图大连市主城区住宅供销量变化2013年上半年大连整体供应量为248.06万平方米，环比下降15%；2013年上半年大连市内市场不断有新盘入市，过往长期积压的存量进行了一定量的释放，使市内整体可售量依旧较为充足；从成交情况上看，2013年上半年大连市内成交量为135.13万平方米，环比下降15%；2012年，市场处在一个缓慢复苏的状况下。

而2013年上半年新政再次出台，而从政策的内容和力度来看，区域市场并没有太大影响，上半年市内四区整体成交状况依旧较好。

图大连市内四区存量及潜在量示意图当前市场剩余量为112.93万平方米，剩余量较为庞大，主要集中在高新园区及甘井子北部区域；现阶段市内四区存量及潜在供应量惊人，高库存量集结，未来竞争压力升级；在房地产市场形势逐渐好转的情况下，预计2013年下半年存量还会进一步释放，品牌开发商项目林立，未来市场竞争将会更加激烈。

中山区东部区域是城市核心CBD区域，近年政府重点打造，远景规划恢宏，目前区域潜在量较大，未来高品质项目云集，市场竞争将较为激烈，同时也反映了投资者的信心较强。

图大连市内四区住宅价格半年度走势图上半年整体成交均价为13,525元/平方米，环比下降2.6%，除高新园区及中心城区价格略微上涨之外，其它区域成交均价均有一定幅度下调；2012年，市场从谷底逐步爬升，呈现“以价换量”的销售态势，迎合了市场的需求，成交较好，拉低整体价格；进入2013年，中高档产品聚集的星海及东港区域，进一步充实了住宅市场；同时，刚需产品依旧为当前市场成交主力，价格并没有上扬的态势。

年初的“国五条”及细则的落地并没有使大连的房地产市场再次陷入“冰冻”，预计下半年调控加码的可能性极小，宏观经济面临的不确定性增强，房地产作为当前的景气行业和经济增长的重要支柱，政府出台新政打压的可能性不大；此外，从中央高层近期支持首套房的表态来看，下半年针对首套房贷款的放松政策将成为大概率事件。

大连市场下半年的供需将依旧持续两旺的态势，保利、招商等品牌开发商大势拿地，东港项目的不断入市，使未来的大连市场向品质类产品发展。

第三节第三节金州新区住宅市场分析金州新区住宅市场分析一、区域综述2013上半年，国家各项调控政策持续收紧，区域市场从谷底开始缓慢的爬升，在上半年市场“观望”态度情绪严重。

开发区与金州区的合并之后，更多政策利好的情况下，下半年该区域的推盘及规划将使得现今区域市场产品趋于多元化，将涵盖小户型公寓、多层洋房、高层、联排、双拼、独栋别墅等产品。

未来该区域物业发展将保持以中端产品为主要供应结构、辅以高端投资类产品的状态，并且区域项目将在产品品质与附加值上形成重点竞争格局。

二、供应量分析金州新区2012年上半年可售量为122.59万平，环比上涨16.71%，同比下降10.88%；区域上半年多个项目开盘和加推新品，推使区域可售量始终维持在百万平方米之上，但受市场的政策影响，大多数开发商采取“小步慢跑”的加推策略，顺推现象变现严重，因此相较于2012年下半年众多大体量项目的积极入市，区域整体可售量环比有所大幅增长；滨海板块作为金州新区区域的供应主力，可售量占整体的27%，东部板块、中心板块及金石滩板块上半年也有部分项目连续加推，板块可售量也维持在20-30万平方米左右，西山板块在售项目较少，可售量始终无法突破。

三、消化量分析2013年上半年区域成交量为65.89万平方米，环比下降22.6%，同比上涨58.43%；区域2013年上半年的成交量较往年均有明显起色，亿锋广场二期和万达金石天成的销售量好于预期，使得金州新区整体板块的销售量成为近三年的销售顶峰。

下半年仍有项目入市，其中不乏高端和刚性需求产品。

预计未来一段时间金州新区仍将持续良好的销售状态；从各板块来看，进入2013年，东部板块上市项目较多，在一定程度上超越了滨海板块的稳坐第一的地位，6月份亿锋广场二期项目销售并售罄，同时拉动了该区域的销售成交量。

四、价格分析进入2013年，区域内打折优惠项目不断增加，同时新入市金石滩度假产品，两者双重作用使区域整体均价环比上涨3.99%，同比下降2.75%，增至7998元/平方米；细分板块来看，滨海板块由于品牌开发商品质大盘的进入，一直引领着区域成交和价格走势，随着上半年中心板块亿锋广场二期的入市，产品的优质和良好的地理位置，使得该区域的价格大幅增长；东部板块上半年新入市两个低价位产品，使板块成交均