南昌事业部九龙湖地块项目塑性报告.docx
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南昌事业部九龙湖地块项目塑性报告
九龙湖项目
产品塑造报告
绿地集团房地产事业部
2012年4月23日
一、项目概况:
1、项目区位:
1、项目来源:
出让
2、地块位置:
✓区位:
项目位于九龙湖组团片区的西客站组团,它是“西进”、“南延”战略意图实现的重要空间依托,是省西南部城镇对接的重要门户地区,是带动西南城镇发展的战略性区。
备注:
西客站规划围主要指生米大桥西连接线以南,320国道以东、赣江以西、站前南大道以北的地区,总用地面积11.92平方公里。
✓项目四至:
北接安丰路(向甫铁路)、南临站前南大道、东接丰和南大道、西接龙岗大道。
✓
本案示意图:
3、规划用地指标(首批开发用地):
土地面积(亩)
用地性质
容易率
总建筑面积(万㎡)
57
商业
4.5
17.10
181
居住
2
24.13
二、九龙湖片区情况概述:
1、城市南延,九龙湖组团将由城市的边缘融入都市区一体化发展。
✓九龙湖组团规划围:
规划中的九龙湖组团位于赣江以西、城市二环与高速西外环之间地域,规划面积约100平方公里,规划人口规模为70万人。
2008年1月成立九龙湖管理处,下辖四个行政村两个管理站。
现组团常住人口约1万人,区域面积26.92平方公里。
✓组团功能定位:
规划区按“两片五区”总体布局空间结构,将打造成集商务办公、流通服务、创新研发、先进制造业于一体的,功能相对独立的生态宜居新城。
✓轨道交通规划:
项目位于地铁2号线的起点。
2、九龙湖组团将作为都市圈的城市副中心打造。
2010年2月22日,市通过了《市山江湖综合开发战略——外围组团规划》,包括乐化组团、瑶湖组团、莲塘组团、九龙湖组团、湾里组团。
将五大组团开发建设作为市山江湖综合开发战略重要容,九龙湖组团的发展定位为集商务办公、流通服务、创新研发、先进制造业于一体的功能相对独立的生态宜居新城,打造成现代化的区域交通枢纽和生产性服务中心,建设成为都市圈的城市副中心。
✧整体布局:
两片五区一主两副多星
1)两片为生活片和生产片,生活片生活环境优越,顺接红角洲,布局生活和生产服务配套功能。
生产片则临高速、铁路、国道布局工业生产和物流市场等产业功能。
2)五区为西客站商贸居住综合区、九龙湖生态综合区、望城生活配套综合区、望城物流产业发展区、长堎外商投资工业区。
3)在公共服务中心方面,则按“一主两副多星”模式来规划。
一主为西客站站前城市副中心,两副为滨江片区中心、望城片区中心,多星则根据各功能组团或居住邻里布局相应等级的配套服务中心。
✧交通:
外环高速、地铁规划线、物流等综合性交通枢纽。
✧城市发展方向、人口密集、物流集散都将助力九龙湖组团发展。
✧利好分析:
1、奥体中心在七城会期间投入使用,大提升了社会对九龙湖区域的认知度
2、省政府将迁至九龙湖消息在坊间广为流传,为未来区域炒作造势。
3、九龙湖设施配套高速完善,房地产市场缓慢停滞不前,区域急需实力开发商撬动市场杠杆,快速导入居住人群,营造良好的居住氛围。
三、九龙湖片区近年市场情况:
1、近年区域房地产发展概况:
A、市场发展现状:
九龙湖片区尚处于发展的初步阶段,以“都市圈的城市副中心”为目标的发展轨迹值得期待。
目前在售的房地产项目非常有限,以风雅蓝山和华南城为主,风雅蓝山是九龙湖第一个商业住宅项目,一经推出便受到市场的欢迎。
B、案例分析:
项目名称
华南城
风雅蓝山
项目位置
红角洲与九龙湖交汇处
望城新区物华路55号
土地面积
200万平方米(含商业)
5.73万平方米
总建筑面积
428万平方米(含商业)
14.94万平方米
建筑类别
小高层、高层
多层、小高层、高层
容积率
2.14
2.2
户型
88-115平米
116-126平米
销售价格
4800元/平米
4000元/平米
客户分析
投资客和刚需客户,投资客比例占到60%
刚需为主、投资为辅
2、九龙湖片区未来市场研判:
✓政策机遇:
依托华南城物流城及在建的西客站,政府将重点将九龙湖片区打造为物流为主的居住新城,加快了九龙湖片区的房地产发展。
✓城运概念:
城运会的举办,加速了区域的基础设施建设,改变市民对九龙湖片区的认知。
✓轨道提速:
轨道2号线、轨道4号线规划以及西客站的告诉建设,九龙湖片区将形成围绕轨道交通、物流运输的综合功能区为核心,产业两翼发展,外围适度轴向拓展的空间格局。
✓巨大需求:
巨大的物流市场所带动的就业、生活人口将成为九龙湖片区的主要人口导入途径之一,未来规划70万居住人口,居住需求迫切中寻求释放。
四、
地块SWOT分析:
五、
五、项目开发客户调研:
五、项目定位:
1、定位推导:
新区——九龙湖;西客站——运输枢纽;省政府搬迁——市政带动;
人口导入——70万人;远景——有规划、有前景、有配套
西客站区域定位:
红角洲南部区域中心,是市对外交通的“门户”;是以商贸、物流、体育休闲等三大服务功能为主体的综合新区;是城市空间拓展、功能提升的亮点和增长点。
区域定位:
高标准、高起点、高规划
2、项目定位:
承袭红谷滩、红角洲板块对高端住宅的成功导入及片区的不断成熟和发展,九龙湖板块蓄势待发,生机盎然。
区域资源:
西客站、奥体中心、成熟路网建设、省政府搬迁地、公务员高档居住社区……
区域前景:
南门门户要地、政界新兴中心、城市交通枢纽、处女地域盘活……
项目价值:
区域开山鼻祖、树立百年标杆、传承人居典、矗立板块腾飞……
项目定位:
41万㎡·新城动力·城中城(综合体)
3、项目案名:
绿地·缤纷城
缤纷世界·五彩斑斓
备注:
案名依据集团品牌规可套用母品牌集群中的城市综合体旗下的“大中型枢纽类”,其产品特征主要是于高铁或城市大型交通枢纽旁,含住宅、商业、办公酒店等综合体。
A、住宅部分产品规划:
⏹居住地块推广名及形象定位:
九世名门
九龙湖·经传盛世·百年大宅
⏹居住目标客户特征:
1)需求特征:
改善居住、提升品质、生活惬意、事业宏通;
2)客户特性:
对生活充满憧憬和希望的“奋斗家族”;
对新城发展寄予厚望的“远见贵族”;
对子女成材寄予厚望的“中产贵族”;
3)购买动机:
需求与产品的心灵碰撞;
⏹居住地块产品塑造:
土地面积
性质
容积率
总建筑面积(㎡)
181
居住
2
241334.54
其中:
社区商业配套
/
12066.73
5%
其中:
会所
3200.00
商业
8866.73
社区住宅
229267.81
95%
●住宅以改善型住宅为主,并全力提升产品品质;
●产品形态:
建议有所创新,如洋房、11-18层小高层为主;
●产品细节提升:
Ø舒适度提升:
如客厅空间、主卧空间、收纳空间、厨卫洁净空间等全方位、立体化提升;
Ø细节上完善:
户型入户处设计独立玄关、阳台设计上(尤其是台)尽量大尺度设计(如在条件允许的情况下设计星光露台),窗户的开启方向、安放位置等都可以做细节的完善和改进(如卧室开窗面与门接近,最大限度保证室空间的对流)。
Ø外立面高档:
建筑风格“法式”经典传承、提升;
Ø营销中心:
样板段、情景体验馆、建筑文化精髓及人文精神展示;
●产品户型配比:
住宅部分(㎡)
房源
面积段(㎡)
销售价格(元/㎡)
销售体量(㎡)
配比(%)
总销售金额(元)
229267.81
二房/二卫
85
6500
22926.78
10%
149,024,077
90
6800
34390.17
15%
233,853,166
三房二厅二卫
110
7000
45853.56
20%
320,974,934
120
7200
68780.34
30%
495,218,470
130
7600
34390.17
15%
261,365,303
四房
160
8000
22926.78
10%
183,414,248
小计
229267.81
100%
1,643,850,198
备注:
以上面积段都是上限,且均以“建筑面积”进行统计,如130㎡三房即不宜超越130㎡,同时,建议每种户型增加超常规外2%左右的赠送面积,且此赠送面积能纳入“户型整体”,并可作为户实用性使用功能用。
商业部分(㎡)
商业配套分类
容积率
销售价格(元/㎡)
销售体量(㎡)
配比(%)
总销售金额(元)
12066.73
商业会所
16000
3200.00
27%
51,200,000
商业
20000
8866.73
73%
177,334,600
小计
12066.73
228,534,600
备注:
根据住宅性质用地对商业配套的需求,建议该地块规划一商业运营会所及社会便利型商业街(部分商业可与区域学校配套相连接)。
⏹居住地块产品规划:
A、北面建议建筑板式高层和小高层产品;
B、南面建设多层花园洋房产品;
C、沿街面设置会所及配套商业
B、商业部分产品规划:
⏹商业定位及命名:
定位:
区域商业中心,新城南门地标
推广名:
九天商业广场
备注:
区域全新打造,依据未来人口导入及板块发展要求,建议做足板块商业配套;
⏹商业产品塑造建议:
地块二
产品细分
面积(㎡)
单层面积(㎡)
栋数
层高(米)
层数
开发体量(㎡)
细分配比
建筑层高
57亩商业性质用地(容积率:
4.5)
绿地中心
200-1600
1800
1
4.1
36
64800
37.89%
不低于150米
LOFT
40-50
1200
1
4.2
20
24000
14.04%
42
准甲
80-1600
1600
1
3.6
20
32000
18.71%
72
商业MALL
/
8000
1
4.5-5
5
40000
23.39%
沿街商业店面
80-120
/
/
4.5-3.6
2
10201
5.97%
171001
100.00%
⏹地块产品划分建议:
⏹地块商业价值初步评估:
产品细分
面积(㎡)
单层面积(㎡)
层高(米)
层数
开发体量(㎡)
销售价格(元/㎡)
销售总价(元)
绿地中心
200-1600
1800
4.1
36
64800
16000
1,036,800,000
LOFT
40-50
1200
4.2
20
24000
9000
216,000,000
准甲
80-1600
1600
3.6
20
32000
8000
256,000,000
商业MALL
/
8000
4.5-5
5
40000
7000
280,000,000
沿街商业店面
80-120
/
4.5-3.6
2
10201
15000
153,015,000
合计
171001
11,356
1,941,815,000
综述:
绿地·缤纷城预计总销售金额为38.15亿元。
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