集体土地使用权取得及拆迁安置程序.docx
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集体土地使用权取得及拆迁安置程序
房地产开发项目土地使用权取得
方式之一:
集体土地的征用
1、集体土地的征用
土地征用是发生在国家和农民集体之间的所有权转移,是指国家为了社会公共利益的需要,按照法律规定的批准权限和程序进行,并给集体和农民个人补偿后,将集体农民或所有的土地转变为国家所有。
但是国家并不直接使用所征的土地,也不是使用该被征土地建设项目的直接受益者,而用地单位则兼具这两个因素,按照市场经济规律,土地征用的补偿由用地单位支付。
由其支付征用土地补偿是合理的。
用地单位必须按照法定的标准,向被征用土地的集体经济组织和农民给予合理的补偿。
→征用集体土地用地申请
房地产开发公司提出用地申请时,应当提交建设项目用地申请书,申请书中应包括以下各项主要内容:
●申请单位名称
●项目的基本情况,包括立项、规划选址等情况
●建设用地基本情况,包括用地位置、用地面积、土地利用现状等
房地产开发公司提出用地申请时,在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料:
●用地单位有关资质证明
●项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件
●土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告
●初步设计或者其他有关批准文件
●建设项目总平面布置图
●占用耕地的,必须提出补充耕地方案
●建设项目位于地质灾害易发区的,应当提供地质灾害危险性评估报告
→到拟征地所在区(县)房地局立案
行政主管部门收到房地产开发公司提出的征用申请后,应自申请之日起30日内拟定各项征地方面方案:
拟定各项征地方案后逐级上报审批立案:
农用地转用方案,报请市、县审查同意;市、州签署意见。
→签订征地协议、签订补偿安置协议
征地协议书的签订必须体现自愿、公开、公正、平等、有偿的原则,既不能阻碍国家建设,又不能伤害集体和农民的利益。
拆迁安置补偿协议由拆迁人与被拆迁房屋所有人协商签订。
被拆迁人应当在房屋拆迁公告规定的期限内,携带房屋所有权证、土地使用权证或者其他合法证件,到公告指定的地点与拆迁人办理房屋拆迁补偿安置手续。
→确定补偿安置方案
区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况,拟订征地补偿、安置方案。
并且对征地补偿、安置方案进行公告,修改、确定、审批。
其一般操作过程如下:
征地补偿、安置方案的公告征地补偿、安置方案公告的实施征地补偿、安置方案的意见征地补偿、安置方案的确定征地补偿、安置方案的审批要求征地补偿、安置费用的管理
→区(县)房地局审核各项协议、市政府下文征地
区(县)房地局审核各项协议通过后,市政府下达具有国家强制性的征地批文。
征地事由、征地范围、征地的审批权限、审批程序、实施征地的主体、实施征地程序等都由法律具体规定。
→交纳各项税费
缴纳耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等各项税费。
各项税费由区局开单,银行收费,分别转到区财政局(耕地占用税)、菜田建设费(市蔬菜办)、征地管理费(区国土局)、粮差费(市粮食局)。
→办理批地文件、批地图
根据《海南经济特区土地管理条例》,耕地转为建设用地或者征收耕地的,由省人民政府批准。
耕地以外的农用地转为建设用地或者征收耕地以外的土地的,按照下列权限审批:
●海口市、三亚市人民政府13.5公顷以下;
●其他市、县、自治县人民政府3.5公顷以下;
●超过前两项规定限额的,由省人民政府审批。
→办理冻结户口、调查户口核实劳动力
拆迁范围和拆迁方案确定后,区、县国土房管局通过公安机关办理户口冻结手续。
拆迁人持《建设用地规划许可证》向国土房管局提出户口冻结申请,调查户口核实劳动力,国土房管局确定拆迁范围。
→办理农转工工作、农转居工作、办理超转人员安置工作
到市国土局核农转非指标,然后由村收取户口本,最后到派出所、公安局、劳动局等办理农转非及劳动力安置手续,办理农转工手续,落实需要安置农业人口的安置途径、安置工作。
根据《海南经济特区土地管理条例》,国家按照征用土地的比例分期分批将被征地单位的农业户口转为非农业户口。
每次转为非农业户口的人数,按照被征用的耕地面积除以征地时该单位的人均耕地面积计算。
被征地单位的农业户口转为非农业户口,由所在市、县、自治县人民政府按照规定的条件审批。
→地上物作价补偿工作
拆迁人将被拆除房屋的价值,以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。
这是一种货币补偿形式。
区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。
根据《海南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》,实行作价补偿的,作价补偿的金额可以按所拆房屋面积的重置价格结合成新,乘以130%结算。
→征地结案、申请《建设用地批准书》
办理“核减耕地通知书”及征用土地结案函,房地产开发公司需提供:
●“三表”原件
●耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等缴交证明或收据
●农转非办结证明原件
●征地补偿协议(复印件)
●征地补偿款付清证明(由村出)
用地单位办理建设用地批准书时,应向行政主管部门提交以下各项文件、资料:
●办理《建设用地批准书》的申请;
●市政府批准征(占)地的批文;
●《建设用地规划许可征》附件和附图;
●与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4份;
●钉桩坐标成果通知单;
●工程进度计划;
●计划任务结转单,但当年批准征(占)地的免交。
2、拆迁安置
→委托进行拆迁工作
当房地产开发公司采用委托拆迁形式时,按照房屋拆迁法规的规定,需要办理委托手续并交纳一定比例的代办费,由委托代办单位具体实施拆迁。
→办理拆迁申请
根据《海南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》,拆迁人应当持以下文件向当地房屋拆迁行政主管部门申领拆迁许可证:
●拆迁申请书;
●建设项目批准文件和资金证明;
●规划部门选址意见或者规划批准文件;
●建设用地批准文件附图;
●拆迁计划和方案(包括对被拆迁人安置地点、补偿形式、临时安置补助、搬迁过渡期限和搬迁方式等)。
→审批、领取拆迁许可证
市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内,对申请事项进行审查,对符合条件的,核发房屋拆迁许可证。
根据《城市房屋拆迁管理条例》,任何单位和个人需拆迁房屋,必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案,向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请,经批准并发给房屋拆迁许可证后,方可拆迁。
→签订房屋拆迁责任书
房屋拆迁责任书是拆迁人实施拆迁时需签署的书面文件。
拆迁人在领取房屋拆迁许可证时,与被拆除房屋所在地的区、县国土房管局签订责任书。
→办理拆迁公告与通知
根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,建设单位的房屋拆迁申请被批准后,由当地房屋拆迁行政主管部门向各被拆迁房屋的所有人或使用人发出《房屋拆迁通知书》,并通知各有关行政主管部门协助;同时,房屋拆迁许可证一经发放,房屋拆迁主管部门应当将拆迁入、拆迁范围、拆迁期限等以房屋拆迁公告或其他形式予以公布;房屋拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后,应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告,并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。
公告时间不得少于30日;但是,房屋征收范围较大的,公告时间一般不得少于60日。
→办理户口冻结
拆迁范围确定后,区、县国土房管局通过公安机关办理户口冻结手续。
1.拆迁人持《建设用地规划许可证》向国土房管局提出户口冻结申请,国土房管局确定拆迁范围。
2.拆迁人领取核发的房屋拆迁户口抄录函,经区、县公安局批准后到当地派出所抄录,并由派出所盖章确认。
3.拆迁人将抄录的建设房屋拆迁户口登记表一式三份,报国土房管局审核,经国土房管局核准后,由国土房管局向拆迁所在地区(县)公安局出具《暂停办理户口函》,并附拆迁户口明细表。
4.所在区(县)公安局接到《暂停办理户口函》后,签署意见并盖章,通知当地派出所冻结户口,并报市公安局备案。
5.派出所接到区(县)公安局通知后,冻结户口,暂停办理拆迁范围内迁入居民户口和居民分户的事宜,因出生、军人复转退、结婚等确需入户或分户的,经所在区(县)人民政府批准后,方可办理。
→暂停办理相关事项
房屋征收部门在应“房屋拆迁公告”时一并通知暂停办理相关手续。
拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动:
●房屋及其附属物的新建、扩建、改建、装修;
●改变房屋和土地用途;
●租赁房屋。
→确定拆迁安置方案
Ø确定拆迁方案:
拆迁人按照拆迁方案的各项内容,制作拆迁预分方案表,确定拆迁方案。
Ø方案审批备案:
拆迁人确定的拆迁方案报经区、县国土房管局审批后,报市国土房管局备案。
→签订拆迁补偿书面协议
房屋拆迁补偿安置书面协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名,协议必须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。
拆迁非出租房屋,拆迁人与被拆迁人签订协议;拆迁出租房屋,拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。
协议的主要内容有:
●拆迁补偿方式,货币补偿金额及其支付期限;
●安置用房面积、标准和地点;
●产权调换房屋的差价支付方式和期限;
●搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;
●搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;
●违约责任和争议解决的方式;
●当事人约定的其他条款。
→召开拆迁动员会,进行拆迁安置
拆迁人召集被拆迁人或拆迁单位参加,由国土房管局主持,召开拆迁动员会议。
拆迁人进行被拆迁人的搬迁、周转,进行拆迁安置。
拆迁安置完成后,原房屋作价拆除,做到场平地净。
→发放运作拆迁补偿款
发放运作拆迁补偿款一般程序:
开立资金专户→出具存款证明→资金使用监督→开具领款凭证→支取补偿款项
→拆迁施工现场防尘污染管理
拆迁人及其委托的拆除单位在进行房屋拆迁施工的同时必须严格按照标准落实扬尘治理措施。
→移交拆迁档案资料
拆迁人应当在被拆迁人全部搬迁完毕后1个月内向区、县国土房管局移交拆迁档案资料,并办理有关手续。
→房屋拆迁纠纷的裁决
拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时,拆迁人、被拆迁人双方任何一方均可向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决,房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。
→强制拆迁
根据《海南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》,被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的,县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定,逾期未拆迁的,由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。
取得房地产开发项目土地使用权的相关费用
Ø地价款(土地出让金)
地价=土地取得费+土地开发费+利息+土地增值收益,其中土地取得费包括征地费即三项补偿费(土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费);各类税费(耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、以及地级城市收取的新菜地开发建设基金);新增建设用地有偿使用。
根据《海南经济特区土地管理条例(修正)》,土地使用权受让人合同生效之日起10日内支付土地使用权出让金、余额应当在90日内付清。
逾期未付清出让金的,从逾期之日起每日加收未付部分1‰的违约金,逾期达90日仍未付清的,土地行政主管部门有权解除合同,定金不予退回,限期拆除地上建筑物和附着物,并可以请求赔偿。
Ø土地使用费
这里土地有偿使用费主要指的是新增建设用地土地有偿使用费。
根据国家财政部、国土资源部、中国人民银行《关于天调整新增建设用地土地有偿使用费用政策等问题的通知》。
海南省调整后调整后海南省新增建设用土地有偿使用标准:
Ø外商投资企业土地使用费
财政部指出外商投资企业缴纳的场地使用费或支付的土地出让金,都作为土地资源的取得成本进行财务处理,同时应当依法缴纳城镇土地使用税。
外商投资企业依法批准使用土地的,须与国土和房屋管理部门签定用地合同,合同中确定应纳费额。
Ø防洪工程建设维护管理费
防洪工程建设维护管理费按照以下各项标准收取:
●对征用土地、土地使用权出让的单位和个人,以建设用地规划许可证确定的土地面积,按每平方米20元的标准征收。
●对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人,以建设用地批准书确定的土地面积,按每平方米20元的标准征收。
●对使用土地从事非农业生产的单位和个人,以实际占地面积,按每平方米每年2元的标准征收。
Ø土地闲置费
按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)有关闲置土地处置的规定,加快处置利用闲置土地。
土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收。
根据《海南经济特区土地管理条例(修正)》,以出让方式取得土地使用权,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未满两年不动工开发的,按土地使用权出让金5%至20%征收。
Ø土地权属调查、地籍测绘费
土地权属调查、地籍测绘费按照以下各项标准收取,其中,地籍测绘费占50%,土地权属调查费占50%:
●党政机关、团体土地使用面积在2000平方米(含)以下的,每宗地征收200元,每超过500平方米以内加收25元,最高不超过700元;
●企业土地使用面积在1000平方米(含)以下的,每宗地征收100元,每超过500平方米以内加收40元,最高不超过4万元;
●事业单位按照以下规定征收:
(1)全额预算管理事业单位用地执行党政机关、团体收费标准;
(2)差额预算管理事业单位土地使用面积在5000平方米(含5000平方米)以下的,每宗地征收300元,每超过500平方米以内加收25元,最高不超过1万元;(3)自收自支预算管理事业单位用地执行企业收费标准。
●城镇居民住房用地面积在100平方米(含)以下的,每宗地征收13元,每超过50平方米以内加收5元,最高不超过30元;
●农村居民生活用地面积在200平方米(含)以下的,每宗地征收5元,200平方米以上的,每宗地征收10元。
Ø城镇土地使用税
根据《海南省实施〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉办法》标准收取。
●海口市、三亚市、各类开发区和旅游度假区土地使用税每平方米年税额幅度为1.5元至24元;
●其他征税区域土地使用税每平方米年税额幅度为0.6元至12元。
经省人民政府批准,经济落后市、县、自治县土地使用税的使用税额标准可适当降低,但最低额不得超过以上最低税额的30%。
Ø地价评估费
根据国家计委国家土地局《关于土地价格评估收费标准的通知》(计价格〔1994〕2017号)规定,一般宗地评估采取差额定率累进计费,按一般宗地地价评估收费标准”执行。
一般宗地评估收费标准为最高限标准。
Ø出让土地预订金
根据《海南经济特区土地管理条例(修正)》,受让人应从土地使用权出让合同生效之日起10天内缴纳地价款总额10%作为定金,其余的在90天内付清,所付定金可抵充地价款。
Ø征地管理费
根据《海南经济特区土地管理条例》及省发展计划厅、省财政厅琼计价管[2001]1104号规定:
●一次性征用耕地在66.67公顷(1000亩)以上(含66.67公顷)、其他土地133.34公顷(2000亩)以上的(含133.34公顷),征地管理费按三项补偿费(三项补偿费=土地补偿费+安置补助费+青苗和附着物补偿费)的2.1%收取。
●征用耕地在66.67公顷(1000亩)以下的,征用耕地在66.67公顷(1000亩)以下的,征地管理费按三项补偿费(三项补偿费=土地补偿费+安置补助费+青苗和附着物补偿费)的2.8%收取
Ø土地补偿费和安置补助费
土地补偿费+安置补助费=征地统一年产值
海南省范围内征收农民集体所有土地,均根据《海南省征地统一年产值标准》中《XX市/县征地统一年产值标准表》标准收取。
Ø青苗及树木补偿费
在海南省范围内依法征收农民集体所有土地涉及青苗及地上附着物补偿的,均按《海南省征地青苗及地上附着物补偿标准》执行。
同一地块上间种或套种其他种类作物的,其套种或间种的青苗补偿标准由市、县土地行政主管部门实施征地时按照实际情况与产权人协商确定。
《海南省征地青苗及地上附着物补偿标准》中的青苗不包括花卉、景观苗木、名贵树木、特大树木等特殊苗木。
涉及特殊苗木补偿的,应委托有相关资质的估价机构评估确定其补偿标准,取得产权人同意的也可以按照议价方式确定其补偿标准。
Ø地上物补偿费
根据《海南省征地青苗及地上附着物补偿标准》规定,地上附着物的补偿标准由各市、县政府按照各类建筑物、构筑物的市场重置价格制定并公布实施。
涉及补偿被征收土地上的电力、通讯、水利、交通等设施的,应委托有相关资质的估价机构评估确定其补偿标准。
Ø新菜田开发建设基金
新菜地开发建设基金是指国家征用城市郊区菜地时,有用地单位支付的,用于开发新菜地费用。
海口市的新菜地开发建设基金标准为10元/平方米。
Ø耕地占用税
根据《海南省实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法》标准收取,全省各市县耕地占用税额规定如下:
●海口市、三亚市每平方米为35元;
●洋浦经济开发区、文昌市、琼海市、万宁市、澄迈县、临高县、儋州市、东方市、昌江黎族自治县、乐东黎族自治县每平方米为25元;
●定安县、屯昌县、白沙黎族自治县琼中黎族苗族自治县、保亭黎族苗族自治县、五指山市每平方米20元。
国有农场(含县、市、自治县管的农、林、牧、茶、渔、盐场)的适用税额按所在县、市、自治县税额标准执行。
占用基本农田的,适用税额应当在以上基础上提高50%。
Ø耕地开垦费
根据《海南省耕地开垦费收缴使用管理办法》具体地块的耕地开垦费=基本标准×区域因素修正系数
耕地开垦费用的基本标准:
区域因素修正系数:
其中在集体土地征用时拆迁安置各项费用:
Ø房屋拆迁补偿费
货币补偿的金额,根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。
被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构,按照房地产估价规范和有关规定确定,但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。
Ø搬家补助费
根据《海南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》,被拆除房屋使用人因拆迁而搬迁的,由拆迁人按被拆除房屋建筑面积每平方米不低于5元的标准,付给搬家补助费。
Ø提前搬家奖励费
提前搬家奖励费是指被拆除房屋使用人在规定的搬家期限届满前搬迁的,拆迁人可以对这部分使用人支付一定的提前搬家奖励费。
一般由拆迁人自行制定奖励标准。
Ø临时安置补助费(周转费)
根据《海南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》,在规定的过渡期限内,被拆迁人自行解决过渡用房的,由拆迁人按被拆除房屋建筑面积每平方米每月不低于5元的标准,付给临时安置补助费。
被拆迁人由所在单位解决过渡用房的,由拆迁人按上述补助标准付给被拆迁人所在单位。
临时安置补助费付给时间从被拆迁人交出房屋之日起至拆迁人通知被拆迁人迁入安置用房之日止,超过协议规定时间的,从逾期之月起,按原标准的200%付给。
Ø停产停业综合补助费
对因征收非住宅房屋造成停产、停业的,应当给予适当补偿。
根据《海南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》,因拆迁造成停产停业的损失,以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。
补偿期限最长不得超过18个月。
利润的计算以税务部门核准的纳税申报为准。
拆除被拆迁人的商业用房,因拆迁影响不能营业的,根据以税收为准的营业额给予补偿;补偿最高限额每月不超过停业前3个月平均月营业额的8%。
Ø房屋拆迁服务费
房屋拆迁服务费,由承担拆迁服务的单位按照一般不超过房屋拆迁补偿安置费用的15%向拆迁人收取。
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