承接查验程序.docx

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承接查验程序

接管验收流程

一、目的

维护公司利益，规范物业验收程序，保证物业入伙工作顺利进行，促进施工方提高工程质量。

接管验收是指：

物业管理公司项目部按照有关法规、规章和规范对物业规划、设计的执行、单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的再检验。

二、行为对象

接管验收是建设单位向物业管理公司项目部移交物业的过程。

接管验收前应具备的条件：

原则是必须在各项国家验收通过并且达到合格以上的标准后，方可进行接管验收。

三、接管验收的作用

1.明确交接双方的责任权利关系；

2.确保物业具备正常的使用功能，充分维护公司的利益；

3.确保物业使用的安全功能，保障公司的财产安全；

4.为日后的物业管理创造条件。

四、职责

1.物业管理公司项目部接到开发商竣工验收的通知报告后，物业管理公司项目部组织物业管理各职能负责人及专业的工程技术人员组成验收小组。

按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，具备条件的签发验收通知并约定验收时间。

2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书，设备和建材的试验报告书，设备运行记录等技术检验资料进行验收。

3.验收小组按移交设备清单的要求，对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求进行验收，并对设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。

4.验收小组对物业按运行系统验收，详见系统验收内容。

5.验收小组负责对所承接的物业进行验收并向各业务管理部门办理移交工作。

五、工作程序制定接管验收计划表

1.物业管理公司项目部在开始接管验收前与开发商及相关单位制定《接管验收计划》。

接管验收计划：

初验X天，XX月XX日至XX月XX日

初验整改X天，XX月XX日至XX月XX日

终验X天，XX月XX日至XX月XX日

终验整改X天，XX月XX日至XX月XX日

终验整改验收X天，XX月XX日至XX月XX日

具体时间可视现场状况修订，区域验收与系统验收相结合。

2.验收的准备

物业管理公司项目部验收小组根据开发商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划、验收标准。

3.验收的实施

（1）验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。

（2）在预验收过程中，检查出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备，提出书面整改报告返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。

（3）对在预验收中未达到要求的设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。

（4）设备的实物验收，要做到符合以下几点：

Ø设计图纸与设备的规格型号、数量符合。

Ø主要设备、设施的安装位置与安装质量符合设计要求与施工规范。

Ø设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在《物业移交书》中。

Ø验收的种类和数量与验收计划相符，不存在缺项和不符合项。

Ø对物业的其他配套系统、设施进行验收，验收结果记录在《物业移交书》的相应的表格内。

4.物业验收后的处理

（1）验收结束后一周内，验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告。

（2）验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业综合性验收报告的评定及意见书，呈交物业管理公司项目部。

（3）验收小组对不合格设备、设施，写出书面的报告，上呈物业管理公司项目部，并把解决的状态记录在交接记录中。

（4）工程竣工资料的验收、收集工作与接管验收同步进行，在一个月内完成。

物业管理公司项目部必须收集的竣工资料有：

竣工报告、工程竣工图、设计变更文件及设备技术资料。

在条件允许的情况下，尽可能将验收合格证书、开工报告、建筑红线图、隐蔽工程记录、各种材料化验单试验单、产品出厂合格证等资料收集齐全，作为日后物业管理的备档资料。

（5）验收完毕，验收小组将房门钥匙予以标识，交由指定的专人保管，以备领用。

（6）竣工资料在工程移交资料的七天内完成核对登记、存档。

（7）验收小组要填写物业竣工资料的验收记录，填写物业的交接记录。

（8）办理正式物业验收移交手续，物业管理公司项目部会同开发商、施工单位签字生效，将全部档案资料存档。

六、保修合同的签定

1.开发商、物业管理公司项目部与施工单位应签订三方保修合同，要明确维保起始和终止日期及保修期内施工单位应负的责任。

2.保修期间发现工程质量问题由物业管理公司项目部负责与承建施工单位联系进行保修施工，或根据三方保修合同由物业管理公司项目部直接联系施工单位进行保修施工。

3.原承建施工单位在保修通知发生后24小时内未进行保修施工时，按与三方保修合同执行或由物业管理公司项目部、开发商另聘施工单位解决需保修的工程，另聘施工单位的费用由原施工单位保修费用或工程尾款中扣除。

4.承建单位保修到期后须到物业管理公司项目部办理手续，开发商按物业管理公司项目部意见支付质量保证金。

七、接管验收流程图：

八、成立接管验收小组

1．人员组成

物业管理公司项目部各职能经理、其他相关技术人员；

专业小组分为：

物业管理小组

机电设施小组

土建及给排水小组

其它

2．明确交接流程

竣工验收接管验收

九、移交档案文件管理系统（设备技术档案移交）

新建物业接管验收应提交的资料

1.产权资料

（1）项目批准文件

（2）用地批准文件

（3）销售许可证

（4）拆迁安置资料房屋所有权证

（5）土地使用权证

（6）有关司法、公证文书和协议

（7）房屋分户使用清册

（8）房屋设备及附着物清册

（9）规划说明书

（10）环境预评价书

（11）建筑执照

（12）开工许可证书；

（13）规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网、综合规划

图、绿地规划图。

（14）供用电合同；

（15）供用水合同；

（16）供用天然气合同；

（17）污水排放协议；

（18）通讯协议；

（19）接收卫星传送的境外电视节目许可证。

2.竣工验收技术资料

（1）竣工图─包括总平面、建筑、结构、设备、电气、附属工程及隐蔽管线的全套图纸（注：

因竣工图需物业竣工后6个月之内才能绘制完成，所以在接管验收前承建单位需提供有效设计图纸（专业图纸为主），以供物业管理部门熟悉、管理物业之用）

（2）设计说明；

（3）施工说明；

（4）设备明细表（含设备名称、规格型号、性能、数量、功能等）；

（5）地质勘察报告。

（6）工程合同及开、竣工报告

（7）工程预决算

（8）图纸会审记录

（9）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）

（10）隐蔽工程验收签证

（11）沉降观察记录

（12）钢材、水泥等主要材料的质量保证书

（13）竣工验收证明书；

（14）消防验收报告；

（15）饮用水检测证书；

（16）新材料、构配件的鉴定合格证书；

（17）水、电、采暖、空调、卫生器具、电梯等设备及配套产品检验合格证书、图纸、安装使用说明、维修保养程序、维保合同及供货单位、生产单位明细表。

（18）砂浆、混凝土试块、试压报告；

（19）供水、供暖、空调试压报告；

（20）水平衡、风平衡测试报告；

（21）高低压供配电系统绝缘测试报告，继电保护测试报告、统调发电检测报告；

（22）避雷系统测试报告；

（23）接地系统测试报告；

（24）排水系统试验报告；

（25）自控试验报告；

（26）卫星电视、无线与闭路电视系统测试报告、保安系统（监视、对讲、巡更、安全防范）验收、测试报告。

（27）新材料、构配件的鉴定合格证书

（28）卫生器具、电梯等设备的检验合格证书

（29）各项设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

（30）房地产平面图

（31）房屋分间平面图

（32）房屋及设备技术资料

一十、接管验收物质准备

1.强电验电插座（用于检查验收强电插座）

2.对讲机（用于检查验收中通信）

3.烟感探测器（用于检查验收消防烟感及消防联动）

4.红外线测温仪（用于检查验收风口温度）

5.水平尺（用于检查验收土建墙面、地面）

6.手电（用于检查验收管井）

7.万用表（用于检查验收强电配线箱）

8.数字照相机（对不合格部分进行实地拍照备案）

9.嵌型电流表（用于检查强电配电）

10.风速仪（用于风口的风速）

11.其它相关工具。

其中大部分设备应实地运行进行试验，监测设备运转情况并做记录。

各种强电开关和水系统阀门应进行开关闭合试验，各项电机及水泵应进行启动试验。

试验燃气泄漏和保护装置，保证所有设备正常运转。

十一、接管验收的主要内容（即质量与使用功能的检验）

1.主体结构：

地基基础工程、钢筋混凝土工程、砖石工程、钢结构工程、木结构工程、外墙面工程、屋面楼内面工程、室内外装修装饰工程，地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，不得引起上部结构开裂或毗邻房的损坏。

其中，房屋的主体构件无论是钢筋混凝土还是砖石、木结构，变形、裂缝都不能超过国家标准规定的范围，外墙不得渗水。

2.屋面与楼地面：

各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定，排水畅通，无

积水，不渗漏，地面的面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平整，没有裂缝、脱皮、起砂等现象。

卫生间的地面相对标高应符合设计要求，不允许倒流水和渗漏。

3.装修：

钢木门窗均应安装平正牢固，开关灵活；进户门不得使用胶合板制作

门锁安装牢固；门窗玻璃应安装平整，油灰饱满、粘贴牢固；油漆色泽一致，不脱皮、漏刷。

4.电气：

变配电系统、电气线路、照明系统、动力设备系统、用户电量计量、防雷系统、接地系统、线路应安装平整、牢固、顺直，过墙有导管，铝导线连接不得采用绞接或绑接。

每一回路导线间及时对绝缘电阻值不得小于规定要求。

照明器具等支架必须牢固，部件齐全，接触良好。

避雷装置必须符合国家标准规定，电梯应能准确、正常运转，噪声震动不得超过规定，记录、图纸资料齐全。

5.水、卫、消防、采暖：

给排水系统、生活水处理系统、污水处理系统、卫生间设备与给排水、厨房洗涤设备与给排水、生活热水交换系统、雨水系统、市政、公建配套工程。

管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象。

卫生间、厨房间排水管应分设，出户管长不超过8m；地漏、排水管接口、检查口不渗漏，管连排水流畅。

消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证。

采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平正，配件齐全，没有缺陷，并有专门检验合格证。

各种仪表、仪器、辅机齐全、安全、灵敏、灵活、精确，安装符合规定，运转准确正常。

6.附属工程及其他：

如室外排水系统的标高，管道坡度、管位、化粪池等都必须符合规定要求。

信报箱、挂物钩、晒衣架应按规定安装。

另外，还包括场地清除、临时设施与过渡房拆除清理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。

7.一次能源工程：

燃气管道系统。

8.暖通与空调工程：

热交换系统、采暖系统、制冷机组、空气调节系统、中央空调系统、水质处理系统、通风系统。

9.安保工程：

消火栓系统、消防喷淋系统、防火监控系统、保安自动化系统、消防排烟系统、正压送风系统、中央保安闭路电视监察系统、消防对讲系统、火灾自动报警系统、可视对讲系统、巡更系统、远红外防范系统。

10.有线电视、卫星天线及调频天线工程；电讯接入工程语音通讯接入系统。

11.户外工程：

围墙、车辆人行道路、消防车通道、交通管理设施、雨水泄水设施、绿化、广场照明、泛光照明、停车场、绿化水源。

十二、接管验收相关文件

1.建设部房屋接管验收标准；[建标（1991）第69号]；

2.建设工程质量管理条例；