物业管理概论讲义.docx
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物业管理概论讲义.docx
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物业管理概论讲义
物业管理概论
一、物业的概念
物业是指房产和地产等不动产。
含有财产权的概念,亦即是指:
土地及其相连的着物或其上建筑物,构筑物及其相关设施、设备。
也是指相关财产的物权或房屋所有权(加土地使用权)
书本:
物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。
从法律的角度讲:
凡是能够独立存在或设置独立产权的房地产均可以称为物业。
二、物业的分类
(一)按用途分:
1.居住物业
2.商业物业
3.工业物业
4.其它物业
(二)按经济功能
1.非效益物业管理
2.收益性物业经营
物业管理的产生与发展
一、物业管理的起源
(一)起源于19世纪60年代的英国。
原因:
1.工业发展高阶段,对劳动力需求大
2.量农村人拥入原有住房及设施满足不了人口增长需要,所建大量简易房廉租房给贫民和工人使用。
3.住宅、设施简陋,环境条件差,拖欠租金,损坏严重。
解决:
英国第二大城市伯明输市克维亚希尔女士制定了一套管理办法
1.对房屋设施按制度管理
2.承租人要遵守管理制度
改善居住环境,增加业主收益的效果。
波各国政府业主所推广到全世界,不断发展成熟。
宏观上:
1.伯明输市政府从城建角度出发,政府出面主持成片房地产开发经营。
2.对土地买卖契据进行政府登记,1862采用地产权零认制。
3.政府设立了管理住宅问题的
4.1885,英国政府颁布了世界上第一部物业管理法令《1885年工人产权住宅法》
5.1868年组建英国房地产专业协会——英国皇家测量师协会。
(三)在美国形式现代意义上的物业管理
现代主义上的物业管理的说法是
社会化、专业化、企业化、经营型
原因:
1.公寓大厦、摩天办公大楼是现代物业管理的催生剂。
(1)建筑材料的进步,钢结构、电梯成熟
(2)建筑现代化
使摩天大楼成为现实
2.巨大的摩天大楼不再被一个人独有,几个人共有而形成了数十、数百万业主区分所有。
管理化面向经理,谁来管理,客观上对社会化的专业管理机构产生了需求。
3.1929年的经济大箫条,大量的不动产落入金融业手中,竞争专项管理运作。
解决:
1.用现代管理理论指导的物业管理机构大量出现。
2.沟通信息,协调发展,成立行业协会
4.现代管理理论运用于物业管理,产生了现代化的物业管理理论。
管理事业即和ISO-9000的运用
计划与企业分离原理(管理和执行职能分开,管理和操作人员分工)
职能管理的原理:
管理职能专门由管理部门
经营控制原理:
低给人员管理日常事务,高级人员管理决策和对下级日常事务的监督
4.宏观管理手段配套运作
(1)财政、税收、金融、法律等手段,政府运作,统一调控,引导和规范物业管理行业。
(2)建筑物区分权理论的出现是物业管理进入现代化的一个重要标志。
(3)计算机技术有物业管理中的已用和普及。
三、物业管理在我国的产生与发展
(一)物业管理是随着住房的市场化、商品化、货币化产生和发展的。
现代主义的物业管理随着商品房在我国的出现而出现,随着商品房的发展而发展。
第一条:
1981.3.10,深圳市物业管理公司正式成立,因东湖丽苑小区实地物业管理。
对深圳经济特区的涉外商品房统一实行有偿管理。
1989年9月在大庆市召开了第一次全国住宅小区管理工作会议。
1993年4月,在广东番禺市召开了全国物业管理专题研讨会,确定了社会化、专业化、企业化、经营型模式的发展方向。
1994年4月建设部颁布了33号令《城市新建住宅小区管理办法》
明确:
住宅小区应当涉及推行社会化、专业化的管理模式。
由物业管理公司统一实施专业化管理。
1995年建设部在青岛召开了《第一届物业管理工作会议》
1996年各地普及设立物业管理工作专门办事机构,政府以行政名义全面推广物业管理。
2001年“规范发展物业管理业”九届人大四次会议《第十个五年计划纲要》
2003年六月颁布了9月1日正式成立了第一部物业管理行政法规《物业管理条例》标志着我国的物业管理进入了一个新的历史阶段。
2003年我国城市物业管理覆盖面已占物业总量88%,发达城市80%以上,深圳达90%。
物管企业总数超过2万家,从业人员超过230万人,占服务业人员量的23%,占国民生产总值2%。
物业管理基本概念
物业管理概念:
业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第一,物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式实现的对物业管理的活动。
对房屋等建筑物的管理一般有(从管理对象看)
1.业主自己进行管理
2.业主将不同的管理内容委托给不同的专业服务机构。
3.业主选聘专业的物业管理企业进行管理。
从管理主体看
1.社区自治组织管理
如:
居委会、村委会
一般只维持环境卫生和公共秩序,现在也有适应需求,提供建筑物、设施、设备有偿服务的。
2.开发商管理
前期服务期限
3.行政后勤管理
单位或原单位产权房
4.业主自行管理或结成业主自治组织管理。
第二,物业管理活动的基础是物业服务合同。
1.物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理企业提供的服务为标的所进行的一项交易。
2.市场经济条件下,交易的进行主要通过合同作为钮带完成,交易的双方就是合同的主体。
物业管理作为一项市场行为,也是通过合同产生的。
3.物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。
物业服务合同是物业管理活动产生的基础。
物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理和服务的,其权利义务直接来自于合同。
4.物业服务合同:
(1)确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系。
(2)明确了物业管理活动的基本内容。
物业管理企业根据物业服务合同内容提供物业管理服务。
业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用。
双方是平等的民事法律关系。
第三,物业管理的内容是业主和物业管理企业对物业进行维修养护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
物业管理的内容主要有两个方面。
一、对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理。
二、维护相关区域内的环境卫生和秩序包括物业管理企业提供的保安、保洁、绿化交通及车辆管理等服务。
根据收费关系还可分为
(1)综合服务(公共服务):
共用部位、公共事务
(2)特约服务:
特定对象、特定项目
(3)代办性服务:
公用事业单位委托
使用物业管理概念的理由是:
第一,物业管理区别于行政管理(有本质区别,是不同的管理)英文(同解)公共管理和行政管理是一个词。
物业管理企业受业主委托以经营方式提供专业化管理的服务是物业管理的特殊性。
行政管理是政府以行政法律为依据的执法管理行为,两者有本质的区别。
物依据性质主体地位
物业管理合同经营企业平等
行政管理法律法规执法政府下、下管理
第二,“物业管理”包含对物业及共用设施、公共环境的维护,管理及提供相关的服务。
“物业管理”的名称,准确的反映了物业管理的内容。
第三,“物业管理”中的管理和服务是就不同的对象而言,为业主提供服务,对物业实施管理,管理的内容就是服务并不矛盾。
第四,“物业管理”这一概念的约定给定已被社会和群众广泛接受和认同,从中央文件到各地制定的政策法规均采用这一名称,和各国交往中也均称“PROP.ERTY.MANAGEMENT”译成物业管理,已被普遍接受。
(法律译法不同)
物业管理的实质是业主行使财产权对拥有所有权的建筑物及其构筑物进行管理。
物业管理的职能
1.为业主管理物业;
2.使业主保值增值;
3.为业主创造来自物业的收入。
物业管理的内容
一、基础性管理
(一)房屋维护管理
1.(采取措施)使用管理
让用户按要求使用物业
(1)按设计用途使用,不得随意改变用途;
(2)按设计功能使用,不得随心所欲地滥用;
(3)按设备的系统功能或规定功能使用,不得随意拆改或增添;
2.技术性管理
(1)定期限制,确保物业处于良好状况。
(2)通过招投标方式选定合适的承包商或专业人才,以保证房屋及其设备的日常维修养护工作。
(3)编制维修计划和预算。
(4)监督承包商,按合同实施、维修、养护。
(5)按维修计划实施日常维修、养护。
(6)按政府规定接受检验(水、电梯、消防等)申领准运证书。
(7)准备好建筑业相关部门、单位的资料,以应急需。
与检验单位建立积极的合作关系
服务项目、收费标准、资质状况、坐落地点、通讯号码
(二)物业档案资料管理
1.及时收集、记载、妥善保管
主要包括:
A.
(1)竣工总平面图、单位建筑、结构、设备竣工图配套及施地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(2)设施、设备的安装,使用和维护保养等技术资料
(3)物业质量保文件和物业使用说明文件。
(4)物业管理所必须的其它资料。
B.产权产籍资料
定义:
保密上的安全、保管上的安全
(借调制度)(防火、盗、湖、等)
2.建立规范、完善的物业档案资料体系
3.进行科学合理的分类存档
合理分类:
按资料本身的内在规、性质分类,有时有效,不要拖延,建立定期适时存档制度。
4.动态注记,按时报告
物业管理服务是一个流量值的,动态的过程,记录反映这一过程的物业档案资料也具有动态特征,教有关管理人员要进行及时、经常、定期、完备的动态注记,并要定期按政府相关部门报告统计报表。
二、日常性管理
(一)公共空间环境管理
1.公用市政设施管理
2.违章建筑、堆积物管理
(二)生态环境管理
1.空气
2.噪音
3.光
4.水
(三)景观标准管理
1.自然景观
2.人文景观(超越制止)
(四)综合标准管理
1.植物
2.护
(五)卫生环境管理
1.清洁
2.消杀
3.禁止(乱写乱画,乱张贴)
(六)交通环境管理
1.对人、车行道、停车场科学规划
2.设定交通制度,限时、限速、限位、限线
3.交通指标
(七)治安环境管理
1.建立规章制度
2.和公安、居委会协调
3.人防、封闭、巡逻
4.消防:
安装并适用等安防设备
5.设立报警程序和设备
6.向住户宣传、培训、报告
三、专项业务管理
带有经营和获利性质
1.如租、中介、代理、税
2.直接提供:
室内
以与人方便为宗旨
四、财务管理
1.物业类,强、收、使用情况公布
2.维修资金管理(代管)
3.特约服务价格管理
4.业主大资金管理(代管)
五、行政性管理
代政府部门
装修管理
六、应急处置管理
1.自然灾害管理
2.宣布事件管理
3.传递者管理
七、人文环境管理
社区文化管理
八、公共关系管理
1.业主大会、业主委员会
2.居委会
3.政府主管部门
九、前后调节管理
先期介入、前期管理、期中管理、尾期管理
物业管理方案
第一部分:
公司简介
1.公司简介、性质、注册情况、资质等级
2.企业文化
企业思想、企业精神、企业意识
经营理念、策略和目标
质量方针
3.企业形象
4.人力资源储备
5.管理业绩
第二部分:
管理服务设想
一、物业基本情况
1.名称、位置、建筑指标
2.性质、用途、功能
3.设施、设备、配套建筑
4.项目定位、使用人员定位
5.客户群品位、素质、客户需求
二、物业管理服务的设想
1.思路
2.体制——机构设置、垂直、偏平、矩阵
3.机制——指挥、执行、监督、反馈、响应
4.取费和服务标准
三、管理模式与运作机制
四、管理制度汇编
1.管理规章制度
2.操作手册
五、人力资源配置
1.定岗定编
2.人员配置资质条件
3.人员培训、管理、考核
六、物资其备计划
1.固定资产
2.低值工具
3.物料
4.工服
5.办公器具
七、采购及成本控制
1.采购管理
2.成本控制办法
八、外包工作选择的原则、方法
1.选择的控制
2.过程的控制
3.监督的控制
九、计算机技术(网络、自动化)在物业管理工作中的应用。
第三部分:
日常管理服务项目
一、管理服务承诺指标
二、管理服务项目、标准、采取措施(表)
第四部分:
房屋设施、设备的维养计划及实施方案
一、房屋建筑的日常养护维修与计划
1.计划维养
2.实时维修
3.应急维修(方案)
二、设备、设施的运行维护与计划
1.计划保养
2.实时维修
3.应急维修(方案)
第五部分:
财务管理制度与管理费标准测算
一、财务管理工作模式、制度、预算、决算的方式内容
二、能源费的预算与节能措施
三、物业管理费标准及测算明细
四、酬金及取酬方式
五、前期介入费用及预算
六、达不到管理目标的违约责任
第六部分:
接管程序
一、档案、资料的交接
二、现场交接验收方案
三、钥匙交接和客户入住程序
第七部分:
特殊问题解决方案
一、突发事件的防范和预
二、特约服务项目及费用
三、疑难问题的解决
物业管理的运作
1.组建物业管理机构
(1)按需要组成机构
(2)招聘人员
(3)培训考核、定岗
2.竞标运作和启动早期的介入性管理
(1)了解物业项目情况
(2)对物业项目进行可行性、可靠性、可盈利性分析
(3)测算物业费用,拟制管理方案(管理模式、管理制度)
(4)编制投标书
(5)竞标
(6)签合同
(7)进驻现场管理
3.前期物管服务
(1)接管验收
(2)前期开荒
(3)布岗
(4)上岗、各类人员就位
物业管理的内容
一、收费的角度或对象的角度可分为
公共性服务又称综合性服务——全体委托人——全体业主收取物业服务类——合同约定
特约性服务:
——特定委托人——个别业主收取特约服务——公布价格——面议
代办性服务——向委托人公共服务企业收费。
二、从工作项目分
1.房屋建筑管理
(1)房屋资料管理
(2)房屋维护、修缮管理
(3)房屋共修管理
三、从管理范围分:
建筑、设备内管理
小区管理
四、从工作性质分:
1.公共事务管理
(1)交通
(2)环境
(3)装修
2.劳务性服务
(1)清洁
(2)过程
(3)保安
(4)绿化
五、从阶段分:
1.先期介入物业规划——竣工
2.前期服务竣工——业主大会另聘
3.物业服务
4.尾期管理拆拆迁代理——环境保护
三、立法原则
(一)物业管理权利和财产权利相对应的原则
1.了建筑物区分所有权的理论
2.明确了业主作为区分所有权人的权利义务
3.规定了首次业主大会额基于业主拥有的财产权份额
4.业主的管理权利建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。
(二)维护全体业主合法权益的原则
法律责任体现优先保护全体业主利益的原则
(三)现实性与前瞻性有机结合的原则
1.保持法规、政策的连续性和稳定性,保留业主自律(公约)物业管理企业资质管理等制度。
2.将对业主大包的指导和监督,管验收等确立为法律规范
3.贯穿发展的指导思想,设立的业主大会,强制性维修养护等制度。
(四)从实际出发,实事求是的原则
(1)对分业经营、物业管理区域划分原则规定
(2)授权地方自行规定
七个制度
一、业主大会制度
二、业主公约制度
三、招投标制度
四、接管验收制度
五、物管企业资质制度
六、专业人员职业资格制度
七、维修基金制度
职业资格制度:
两个层次
(1)注册物业管理师执行资格
(2)物业管理员从业资格管理
学习贯彻《条例》
首先要准确把握《条例》所设的法律制度的内涵
1.尊重和维护业主的财产权利,物业管理的基础是业主的财产权,对物业进行管理是业主行使财产权的行为。
《条例》本着尊重业主财产权利的原则,并不强制业主必须实行物业管理,而只是规范物业管理时各方的行为。
遵循民事法律关系原则,强调:
(1)物管企业与业主是平等的民事主体。
(2)是服务与被服务的关系。
(3)对业主财产权的上,建筑管企给业主造成损失的,承担民事赔偿责任。
(4)擅自改变用途或利用共用部位、设施经营的,收益归于业主。
A.用于共用、部、设、维、养B.利于业主大会制定体现了保护业主收益的立法精神。
2.建立业主民主协商,自我管理,平稳了利益机制。
共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。
共同财产的管理,共同利益的平稳了,需要民主协商的机制来完成。
业主大会制度和业主公约制度,就是建立业主民主协商,自我管理,平稳了利益的机制。
(1)业主大会是业主共达意愿,实现利益促了组织形式,一基本准则是民主协商,(少数服务人员数)
(2)业主公约是共同遵守的行为准则,是自律性规范;共同性约定,调整业主之间权利与义务关系的基础文件。
从四个方面保护业主的财产权利
(1)明确业主在物管中的权利、义务内容
(2)成立业主大会,提供组织保护
(3)规范议事规则,提供程序保护
(4)规范建设、物管单位行为,保护业主全体利益
从五个方面规范物管企行为
(1)实行市场准入制度2个资质
(2)规范服务合同
(3)物企按合同提供服务
(4)接管验收分清责任
(5)物企安全工作
从四个方面规范前期物管
(1)招投标
(2)临时业主公约必须明
(3)购房合同、物管合同内容
(4)接管验收和交接资料
尊重业主权利体现在:
(1)选聘物管企业管理是方式之一,和一个模式,而规范行为
(2)遵循民法基本原则
A.主体平等
B.协商解决
C.法律经济——民事赔偿
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