度反馈大连中原地产.docx
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度反馈大连中原地产
2010年11月大连市场月报
大
连
中
原
市
场
研
究
部
2010年11月30日
中原研究部名词解释
本报告中所涉及的相关房地产术语,罗列如下,谨供参考:
可售量:
从取得销售许可证起到统计日期,项目实际推出市场的建筑面积。
成交量:
从取得销售许可证起到统计日期,项目实际售出的建筑面积。
存量:
已经开工建设,但未推出市场的建筑面积。
潜在供应量:
项目中还没开工建设的建筑面积。
项目总销售率:
项目总销售套数/项目总套数。
潜在地块:
市内四区土地为招拍挂土地,新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究部掌握土地信息。
储备地块:
未开发地块。
剩余量:
已开发项目的剩余可售量。
储备量:
未开发土地的总建筑面积。
市场综述
本月大连市内四区住宅市场价跌量涨,前期出台的中央货币政策与大连“限购令”等调控政策的效果逐渐显现,尽管现有项目并无降价,但新开项目为追求现金流稳定均采用低价入市,有效拉低了大连本月整体均价,这也算是调控政策起到了不错的效果。
而低价新房的入市,也带动了大连原本就非常旺盛的需求,拉动本月成交量小幅提升。
城市化进程与人口红利的利好、中国经济主体结构的构成、地方财政过于依赖土地费用、房屋保守环节的税务制度缺失、民间财富投资领域的过窄、热钱涌入与人民币升值预期的结合,这些因素均保证了中国楼市在未来数年内整体上扬,不过在近期政策性用房尚未出现大面积供应的时间段内,依然存在第三波政策调整可能,在未来一段时间内政府、开发商、投资性购房者,普通购房者还将围绕楼市格局、成交价格等进一步展开博弈。
考虑到现有大连市场在售项目开发商资金充足,降价的可能性极小,因此单月的数据价格波动更多来自供应结构的调整。
目录
1、宏观市场动态分析-7-
1.1、政策法规及其影响-7-
1.1.2、大连出台政策-8-
1.2、城市建设及规划概况-8-
1.2.1、市政发展规划计划情况和完成情况-8-
3、大连市内四区房地产市场动态-10-
3.1、泛星海区域-10-
3.1.1、星海区域总体分析-10-
3.1.2、供应量分析-11-
3.1.3、成交量分析-13-
3.1.4、成交价格分析-14-
3.1.5、产品分析-15-
3.1.6、客群分析-16-
3.1.7、区域居住物业发展趋势判断-16-
3.1.8、区域住宅市场研究结论-17-
3.2、高新区域-18-
3.2.1、高新区域总体分析-18-
3.2.2、供应量分析-18-
3.2.3、成交量分析-20-
3.2.4、成交价格分析-21-
3.2.5、产品分析-22-
3.2.6、客群分析-23-
3.2.7、区域居住物业发展趋势判断-24-
3.2.8、区域住宅市场研究结论-24-
3.3、东部区域-25-
3.3.1、东部区域总体分析-25-
3.3.2、供应量分析-26-
3.3.3、成交量分析-28-
3.3.4、成交价格分析-29-
3.3.5、产品分析-30-
3.3.6、客群分析-31-
3.3.7、区域居住物业发展趋势判断-31-
3.3.8、区域住宅市场研究结论-32-
3.4、中心区域-33-
3.4.1、中心区域总体分析-33-
3.4.2、供应量分析-33-
3.4.3、成交量分析-35-
3.4.4、成交价格分析-36-
3.4.5、产品分析-37-
3.4.6、客群分析-38-
3.4.7、区域居住物业发展趋势判断-38-
3.4.8、区域住宅市场研究结论-39-
3.5、甘西区域-39-
3.5.1、甘西区域总体分析-39-
3.5.2、供应量分析-40-
3.5.3、成交量分析-42-
3.5.4、成交价格分析-43-
3.5.5、产品分析-44-
3.5.6、客群分析-45-
3.5.7、区域居住物业发展趋势判断-45-
3.5.8、区域住宅市场研究结论-46-
3.6、甘北区域-46-
3.6.1、甘北区域总体分析-46-
3.6.2、供应量分析-47-
3.6.3、成交量分析-49-
3.6.4、成交价格分析-50-
3.6.5、产品分析-51-
3.6.6、客群分析-52-
3.6.7、区域居住物业发展趋势判断-52-
3.6.8、区域住宅市场研究结论-53-
4、大连市内四区房地产市场总结-53-
1、宏观市场动态分析
1.1、政策法规及其影响
2010年11月03日
住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》
2010-11-10日
中国人民银行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
2010年11月15日
关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知
2010年11月29日
中国人民银行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
分析:
本月中央连续两次上调存款准备金率,通过“总量对冲”的手段限制境外热钱流入对我过资本市场的影响,抑制通货膨胀。
11月5日住房和城乡建设部规定:
境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房,进一步限制了境外热钱的“炒楼”行为。
此外,在国内方面,住房和城乡建设部颁布了住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》通知规定:
套型建筑面积在90平方米(含)以下的,贷款首付款比例不得低于20%;套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。
第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象,仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭,且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。
第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
这进一步限制了通过公积金贷款的炒房行为。
1.1.2、大连出台政策
无
1.2、城市建设及规划概况
1.2.1、市政发展规划计划情况和完成情况
表一:
10月份大连市发展规划计划一览表
分类
编号
时间
事件
市政配套
1
2010-11-29
大连湾新建机车库及办公楼工程项目规划公布
中山区公安分局地块改造项目规划公布
经济适用房(马栏小学西侧经济适用房和马栏街道社区文体活动中心)项目规划公布
2
2010-11-26
大连医科大学教学病房楼项目规划方案公示
甘区泉水区西侧锦泉源五期A区项目规划公布
3
2010-11-25
锦泉源五期D区项目规划方案公示
4
2010-11-23
中山区期货交易市场接建项目规划方案公示
5
2010-11-22
胜利路拓宽改造西岗回迁地块(东北路以西)项目规划方案公示
6
2010-11-22
胜利路拓宽改造西岗区回迁地块(东北路以东)项目规划方案公示
7
2010-11-19
大连大显集团公司显示器厂经济适用房项目规划方案公示
8
2010-11-18
沙河口区兰田街西侧地块项目规划公布
原大连饮食业集团公司周水子仓储宗地改造地块项目规划公布
甘井子区丰收路274号大连碧海服装厂地块改造(朗香小镇)项目规划公布
9
2010-11-17
三道沟车辆管理所搬迁改造地块本次批复1-5号楼项目规划公布
红凌路头道沟棚户区改造B区B7-B14、B19号楼及地下车库B-B、B-C项目规划公布
机场前石门新区本次批复A4区7-24号楼、地下车库P1号(余下部分)、地下车库P2号项目规划公布
10
2010-11-16
大连海事大学轮机实验楼项目规划公布
东港区C02-02地块(大连人民大厦)项目规划公布
大连麦德龙商场项目规划公布
11
2010-11-15
大连海事大学机舱实验楼项目规划公布
红凌路头道沟棚户区改造B区B1、B2、B3、B4、B5、B6号楼及半地下车库B-A项目规划公布
星海湾金融商务区XH-2-A项目规划公布
12
2010-11-12
大连大高阀门有限公司C区2号、4号车间项目规划公布
星海湾古城堡酒店改造项目规划公布
大连理工大学学生宿舍项目规划公布
13
2010-11-10
甘井子区大连第三人民医院二部宗地项目规划公布
星海国际展览中心配套设施B区项目规划公布
长江路小学马路操场改造B区(长江路小学)项目规划公布
长江路小学马路操场改造A区(中央复兴里)项目规划公布
【中原点评】
Ø近期中央强调加快建设经济适用房等保障性住房建设步伐,大连市影响中央号召积极建设保障性住房,本次公布经济适用房分别位于马栏小学西侧与大连大显集团公司显示器厂。
星海湾金融商务区XH-2-A项目规划公布,该项目位于中山路与金融商务区二号路拐角处,该项目建成后将进一步提升星海区域的金融服务功能。
1.3、大连市内四区土地市场分析
1.3.1、挂牌情况
表二:
大连市内四区10月挂牌情况
土地编号
土地位置
区位
规划用途
占地面积
(万㎡)
建筑面积
(万㎡)
容积率
保证金
(万元)
(2010)-50号
甘井子区泉水新区振兴路南侧
甘北
住宅用地
6.25221
15.458676
≥0
20000
(数据来源:
大连中原市场研究部统计)
1.3.2、摘牌情况
无
Ø土地挂牌方面,在经过了8月土地集中放量后,本月市内四区仅有1宗土地挂牌,位于甘井子区泉水新区振兴路南侧,用于居住,占地面积仅有6.25221万平方米。
Ø土地摘牌方面,本月市内四区没有新摘牌土地,主要是目前土地放量已经超过政府年度计划,年前不会再有大幅土地供应,因此摘牌市场较为冷清。
其次,由于调控政策的出台,开发商拿地热情受到了一定的影响,而且经过前段时间密集拿地,开发商土地储备基本能满足未来发展的需要。
3、大连市内四区房地产市场动态
3.1、泛星海区域
3.1.1、星海区域总体分析
11月星海区域在售商品房住宅项目有13个,总建筑面积约239.69万平方米。
形展示商品房住宅项目有4个,总建筑面积约11.54万平方米。
3.1.2、供应量分析
3.1.2.1、可售量分析
(注:
以上数据包含结转面积。
数据来源:
大连中原市场研究部统计)
Ø10月、11月主要以消化原有房源为主,新政后,市场趋冷,成交下降,开发商也放缓了入市脚步,导致本月可售量下降。
Ø区域在售项目相对有限,且部分项目为尾盘销售阶段,本月市场相对冷清,无开盘和加推,整体进入自然销售期。
区域市场在缓慢销售的基础上,可售量持续下降。
3.1.2.2、存量及潜在供应分析
(数据来源:
大连中原市场研究部统计)
Ø由于区域地段和自然环境的优势,使区域土地较为稀缺,此区域存量及潜在量相对较少,且主要集中在几个大盘。
Ø在新政影响下,开发商入市将较为谨慎,但是区域中高端产品的特殊性,市场一直保持有相对充足的可售量。
3.1.3、成交量分析
(数据来源:
大连中原市场研究部统计)
Ø本月区域成交量继续呈下降趋势,但下降幅度不大,颐和星海本月保留房源的推售,使区域成交量基本保持稳定。
Ø而9、10、11月份由于缺少新增量的补充,项目进入自然销售期,成交量开始下滑也在情理之中。
Ø10月份虽然受新政影响,限制了部分外地客群置业,使一部分客户持币观望,但由于区域住宅拥有较高的保值性,在市场通胀预期较大的情况下,成交量情况依然较为稳定,下滑趋势相对较小,不过由于区域户型面积较大,所以从成交套数上看,本月降幅不大。
3.1.4、成交价格分析
(数据来源:
大连中原市场研究部统计)
Ø本月价格下降了4348元/平方米,使区域从8月份开始持续走高的价格大幅下降。
基于新政持续影响背景下,区域价格快速上升势头得到抑制,但在本月成交产品主要以品牌项目支撑的背景下,成交价格仍处于较高价格基数的运行区间。
Ø8月份区域高端项目集中入市,使当月价格大幅提升,随着项目进入平稳销售期,区域在9、10月份价格略有回落,但仍在高价位徘徊。
在经过了近几月高端项目密集入市及加推后,高端住宅进入自然销售期,而且受新政影响,成交量开始逐步下滑,而本月随着价格相对较低的项目推出新房源,且成交量有所回升,使区域整体价格回落。
3.1.5、产品分析
(数据来源:
大连中原市场研究部统计)
Ø目前区域仍以高端客群为主,表现以舒适型三室产品为主要供应状态。
Ø由于区域海景资源丰富,周边配套较为完善,产品定位多偏于高端,因此产品以舒适型二室三室为主,成为销售主力。
同时由于区域价格处于市场高位,大面积产品总价过高,产品有一定销售阻力。
Ø另外区域的稀缺属性与投资保值能力以及升值潜在被市场长期认可,表现投资性需求与奢华性需求主要对应的一室与四室产品也占有一定比例。
3.1.6、客群分析
(数据来源:
大连中原市场研究部统计)
Ø本月区域客群购成仍以本地改善型自住为主,特别新政出台后,外地客群受打压,在总体成交基数下降的同时,自住比例进一步升高。
Ø华业玫瑰东方、颐和星海等投资型公寓产品本月消化较少,新政虽然对区域品质改善型客群影响较小,但对投资客群影响明显,市场氛围转冷,使投资型客户更多的选择观望。
3.1.7、区域居住物业发展趋势判断
Ø目前区域中高端属性已经形成,土地资源已十分稀缺,在住宅土地供经预期减少的背景下,在客群对本区域的价值认可基础上,区域项目走高端路线,形成高价精品稀缺状态,成为物业产品主要趋势。
Ø区域潜在项目由于容积限制,高层产品将成为市场供应主要产品形式,
Ø品质型物业服务成为近期项目卖点与较高物业费的支撑,后期或将成为支撑豪宅价格的必备条件。
Ø区域以舒适型二室三室需求为主,同时小户型一室二室产品以良好的投资收益比,以及良好的转手预期,配以区域的升值预期,满足了部分投资及自住需求,也占有一定供给比例。
Ø区域价格仍然被豪宅项目向上拉动,项目定位高端,使价格将持续在高价位徘徊。
3.1.8、区域住宅市场研究结论
Ø区域高端项目拉高区域整体价格表现,高端竞争强烈。
Ø区域优秀的区位优势与产品特质以及区域发展良好的预期,形成为本区域较强的抗市场风险能力,吸客能力依旧强劲。
Ø客户观望心理或将在新开盘项目和加推,和稀缺资源的引诱下,渐显松动,对区域强烈的良好预期,成为目前接盘的重要因素。
Ø本月区域客群自住比例仍占主力,与新政带来的投资与外地客群压制相关,自住型客户近期将占主体成交地位,由此景观,户室舒适度与学区等自住较为看重的品质将成为新政影响下,区域竞争主要核心要素。
3.2、高新区域
3.2.1、高新区域总体分析
10月高新区域在售商品房住宅项目有16个,总建筑面积约550.2万平方米。
形象展示商品房住宅项目有4个,总建筑面积约266.58万平方米。
有1个新开盘商品房住宅项目,还有4个加推楼盘。
3.2.2、供应量分析
3.2.2.1、可售量分析
(注:
以上数据包含结转面积。
数据来源:
大连中原市场研究部统计)
Ø本月区域虽有5个项目开盘或加推,其中大有文园一期开盘推出5.2万平方米。
而大有恬园二期、半山壹号、蓝湾二期、大华锦绣华城都有一定量的加推,使区域可售量增多3万多平方米,在相对冷清的市场氛围里,带来了一股小高潮。
Ø5月开发商为抢占政策落地时间差,大量入市销售,促使可售量大幅增加外,一直鲜有新房源供应,但随着9、10、11月份新盘的入市,区域可售量得到明显补充,在一定程度上也促使了成交量的上涨。
3.2.2.2、存量及潜在供应分析
(数据来源:
大连中原市场研究部统计)
Ø近年来政府加大了区域土地供应,使其存量和潜在量巨大。
Ø由于本月高新区域有8万平方米左右的放量,使区域存量和潜在供应量有所下降。
Ø区域存量主要集中于在售项目,而基于目前市场背景,各项目多采取小量濒开策略影响,存量去化将处于相对平稳区间。
Ø区域大盘特质较为明显,潜在供应量的相对集中,同时也导致潜在供应量转化为可售量需经过长期过程。
3.2.3、成交量分析
(数据来源:
大连中原市场研究部统计)
Ø市场的回暖以及大量新增房源的入市,使区域11月成交量仅比“金九”少1.17万平方米,比10月份成交量增加了3.18万平方米。
Ø本月大有文园开盘,推出5.2万平方米的可售量,虽然新政对外地客户有一定影响,但是高薪区域刚需型客户居多,大有文园本月消化了近5万平方米。
新加推项目的良好宣传,和亿达蓝湾二期别墅的推盘,使本月可售量大幅上升。
Ø在整体低迷的情况下,品牌项目基于良好客户认可度,销售优势表现较为明显。
自住客群成为需求主体,导致性价比高,品质优秀的项目销售表现相对较佳,品质与价格成为双重销售核心支撑。
3.2.4、成交价格分析
(数据来源:
大连中原市场研究部统计)
Ø本月高新区域虽然有亿达大连天地悦翠台和蓝湾二期别墅项目的高位价格支撑,但大有文园等住宅项目大量成交,使区域整体价格没有大幅提升。
Ø目前区域整体项目价格比较平稳,良好的区域规划与客群吸引力的支撑,下行压力较少。
Ø区域产业发展势头强劲,区域购买力稳定提升,而区域长期规划利好因素影响,以及客群区域价值认知的不断增强,随着基本生活配套的进一步完善,与品牌项目的引领,区域房地产价格长期仍呈上升趋势。
3.2.5、产品分析
(数据来源:
大连中原市场研究部统计)
Ø调控对客户资金要求加大,具备较强支付能力的改善型客群成为需求主力,导致区域市场以改善型二室三室产品为区域成交主力。
Ø相对置业成本较低,总房款压力较小的具备过渡性质的一室和经济型两室仍然占有一定比例,刚性需求在本区域表现明显。
而总款过高的四室以上产品销售滞缓。
Ø本月蓝湾二期别墅产品的加推,使区域特殊产品的比例进一步提升。
Ø高层住宅成为主要建筑形式。
3.2.6、客群分析
(数据来源:
大连中原市场研究部统计)
Ø基于房地产信贷调控,自住需求占成交占比进一步突显,自住客群比例进一步上升,而大连限制外地人购房政策,和置业成本的增加与未来的不确定因素预期,对外地人购房心理仍造成一定影响,促使外地人购房有所下降。
Ø区域投资性客群有所减少,新政和限购令的影响,使大多外地和投资客群仍然持观望态度。
但是高新区产业的特殊性,在高新区就业一年以上的需要置业的外地客户仍然占有一定比例。
Ø同时,产业发展带来的住房需求使区域近年房地产市场快速发展,学府区域与高新产业带来的高知人群,使区域客群由中低档逐步向中高档转变,也为区域提供稳定的客群来源。
Ø基于对高新区域的前景价值认可,相对大连中心区域的价格优势,与相对甘西北的环境与前景优势,带来越来越多的本地其它区域客户前来置业。
3.2.7、区域居住物业发展趋势判断
Ø区域良好的山海资源,决定别墅等特殊产品存在一定的生存空间,具有一定的供给预期。
另外高层产品在土地容积率限制下,将成为普通住宅市场上绝对主力建筑形式。
Ø未来面向本区域自住客群为主趋势未变,针对刚性自住需求,一室与小二室产品仍占有一定的供应比例。
同时在品牌项目的支撑下,区域改善型客户所需求的舒适二室三室产品或将进一步提高。
Ø区域项目品质不断向中高端迈进。
产业带动的高薪客群与学府客群对项目品质要求日益提高,未来区域项目为提高竞争力将在产品品质,社区景观,物业服务上进一步增强。
3.2.8、区域住宅市场研究结论
Ø区域产业发展稳定,未来规划预期良好,基本生活配套不断完善,区域价值认可度更加广泛,吸引力走强。
Ø同时行业政策在接下来至少两三个月预期稳定,区域产业发展长期向好,区域购买力不断提升。
Ø区域价格相对稳定,增幅放缓,市场的观望情绪导致成交量近期萎缩,但基于区域良好发展前景预期,未来区域价格仍将在上升通道运行。
Ø区域潜在供应量巨大,品牌开发商逐步跻身于此,2010年高新区域在品牌的带领下,认知度大幅提升,区域配套进一步完善,带动区域整体向高品质发展。
Ø区域品牌项目,产品品质与资源丰富的项目仍受客户青睐,自住型客群占主力地位,同时客户一次性付款比例有所增加。
Ø区域产业人群以及学府客群为区域提供稳定的客群来源,同时其它区域的外来客群也将形成有效补充。
Ø新政对外地客户的贷款制约的影响,使本区域客群受到一定影响。
但是由于自住和首次置业客群较多,成交量仍然乐观。
3.3、东部区域
3.3.1、东部区域总体分析
11月东部区域在售商品房住宅项目有8个,总建筑面积138.31万平方米。
形象展示商品房住宅项目有6个,总建筑面积48.22万平方米。
本月无新开盘项目,有一个新加推项目。
3.3.2、供应量分析
3.3.2.1、可售量分析
(注:
以上数据包含结转面积。
数据来源:
大连中原市场研究部统计)
Ø本月东部区域整体可售量为18.26万平方米,环比下降13.09%,区域可售量下降的原因有二:
一方面是因为10月份区域消化量出现井喷,导致10月剩余量减少;另一方面区域本月虽然有新加推产品,但是加推体量较少,以上两种因素导致本月可售量下降。
Ø东部区域以高端产品为主打,区域内产品单价高、品质好,整体消化周期较长。
由于目前处于年终岁尾,预计未来一段时间入市项目较少,但区域内可售房源相对区域的消化速度仍比较充足
3.3.2.2、存量及潜在供应分析
(数据来源:
大连中原市场研究部统计)
Ø东部区域目前存量为93.57万平方米,本月一部分存量转化为可售量导致区域存量减少。
Ø区域潜在供应量主要来自卡纳意乡、明秀庄园等项目。
目前东部区域的大部分项目潜在供应量不会快速的转化为存量,但目前区域的消化速度来看,区域内可售房源相对区域的消化速度仍比较充足。
Ø目前东港区成为东部区域的热点,大量的土地挂牌预示着未来该区域的潜在供应量会大幅增加。
Ø预计下月入市量在1.1万平方米,新产品的入市为东部区域房地产市场注入新鲜的血液。
3.3.3、成交量分析
(数据来源:
大连中原市场研究部统计)
Ø由上图可以看出,本月东部区域的成交量环比下降36.9%。
Ø本月区域成交量下降,一方面是因为区域成交主力项目在本月成交量有所下降;另一方面有一部分小体量的以大面积产品为主打的项目已处于尾盘,加上成交单套面积较小,种种因素导致本月成交量下滑。
Ø东部区域项目大部分为高端产品,政策的出台对东部高端的产品影响甚微,通过近期的市场调研发现,高端产品的成交量较政策出台之前无明显变化,其中70年产权的小户型公寓产品受到政策的影响,成交量有所下滑。
3.3.4、成交价格分析
(数据来源:
大连中原市场研究部统计)
Ø从图表可知,本月东部区域的价格环比上升1.05%。
Ø本月东部区域项目的均价较10月有小幅的上升。
上升的主要原因在于本月有一高端项目成交量比较可观,整体抬高区域均价。
Ø由于东部区域产品大部分为高端项目,受外界影响较小,因此近两个月以来区域成交价格一直比较稳定,变化幅度不明显,东部区域整体产品消化速度比较缓慢。
3.3.5、产品分析
(
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