房地产业武汉凯乐花园销售策略整合15页.docx
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房地产业武汉凯乐花园销售策略整合15页
【凯乐花园】
销售策略整合
汉嘉投资顾问有限公司
第一部分:
销售环境动态分析
一、区域市场环境分析
今年6月新政出台,武汉市房地产市场陷入低弥,买方市场持币观望;卖方市场压缩放量,谨慎入市,整个市场疲软萧条。
自进入“金九银十”以来,新政阴影逐渐散去,市场活跃起来,12月每日成交量可达300多套,成交量平稳上升,市场消费潜力大,走势看好。
二、竞争环境分析
据统计,本项目周边楼盘有城市公园、中南国际公寓、领秀中南、CEO公馆。
中南国际公寓、领秀中南、CEO公馆与本案定位上有着较大的差距,因此与本案竞争性不强,在这我们不做考虑。
城市公园在其盘量、定位上虽都与本项目有着较多相似之处,但仔细分析,我们可以看出,在地理位置,交通便利上,及建筑品质上,城市公园与本案都着较大的差距。
并且在销售时间上,与本案有者一定的时间差,因此竞争亦不明显。
位于洪山广场的在建项目――星海虹城,同样值得我们关注,该项目属于纯住宅项目,大户型、大面积,将于明年3-4月开盘,其价格约为4200元/㎡。
此项目在开盘时间上与本案接近,其大户型、大面积将会冲击本案的景观豪宅,在销售控制过程中,我们应将尽量规避其影响。
第二部分:
推广策略
一、推广主题定位
本案宣传主题为:
20万方·低密度·全程教育社区
卖点一:
凯乐上市公司打造精品楼盘
卖点二:
风水宝地,黄金教育
卖点三:
市中心一环线内20万方的生态绿城
卖点四:
小区规划完善,独具风格
二、推广整合
1、媒介整合方式
1、报纸:
报纸广告是房地产信息发布的重要媒体,我们选择发行量较大的《武汉晚报》、《楚天都市报》、《楚天金报》刊登一系列的硬广。
2、户外:
围墙、路旗、车站灯箱等
3、杂志:
《万事通》、《购房指南》
4、夹报:
持续销售期可选择夹报
5、网络:
搜房、亿房
6、车身(选择)
2、广告阶段划分建议
房地产广告阶段的划分必须结合销售节奏来做。
在项目导入市场的升温期中,广告投放的频率较慢,主要在于预知消费群。
接下来是广告的强销期,这个阶段的样板间完成,项目的宣传工作进入高潮,广告投放频率急速增加,引起目标客户群的购买欲望。
最后是保温期,这是项目的持续宣传期,广告的频率逐渐降低,展示项目销售进度,对剩余单位进行促销,为二期开盘蓄水。
时间
阶段
主要内容
05年12月-06年4月
导入升温期
围墙、户外、报纸软文、杂志、网络
06年4月-6月
强效期
广告牌、硬广、网络、DM
06年6月以后
保温期
广告牌、软文、夹报
3、公关活动
1、捐赠辛亥革命博物馆凯乐展览中心
2、凯乐花园宝宝建,我们与孩子共成长
世纪中商门前举办活动。
关爱下一代,未来更精彩。
开办宝宝用积木搭建凯乐花园比赛。
设;最佳创意奖,最杰出建筑师奖。
小小天才奖、最具专业气质奖、最具专业精神奖、最具挑战精神奖,最受欢迎建筑奖、最具成本概念奖…
3、产品解析会
4、开盘仪式(摇号选房)
4、促销方式
1、认购期:
购卡5000抵10000
2、开盘期:
贷款客户9.9折优惠,一次性付款9.8折优惠
3、持续期:
旧业主介绍新业主成功购买,可享受现金2000元或一年物业管理费的优惠,而新业主可享受9.9折。
第三部分:
凯乐花园项目分析
凯乐花园占地9.34万方,总建面约为20万方,由9栋17-30层高楼组成。
分两期开发,一期开发总面积为:
114983.6㎡,总户数958户,分别为1、2、3、5、6栋住宅。
户型配比如下表:
栋号
总户数
房型/面积
户数
比例(%)
1、3栋
204/栋
3*2*2(A、C)
127.6㎡
208
21.71
3*2*1(B)
118.7㎡
200
20.88
2栋
202
4*2*2(H)
160㎡
90
9.39
2*2*1(J)
99.8㎡
108
11.27
1*1(L)
61.4㎡
4
0.41
5、6栋
174/栋
3*2*2(D)
136㎡
104
10.86
3*2*2(E)
152.5㎡
68
7.1
2*2*1(F)
86.1㎡
104
10.86
2*2*1(G3)
99.3㎡
36
3.76
1*1(G4)
62.1㎡
36
3.76
一期共5栋住宅,958户,我们建议分三次推出:
5月28日首推3、6栋住宅,共378户
3、6栋住宅户型丰富,共7总户型,产品线丰富,市场面广,易于销售的展开。
3栋住宅位于武珞路五巷与中南一路交汇路口,地理位置略次于同户型的1号住宅;6栋住宅较同户型的5栋住宅靠近铁路,相对噪音略大于5栋住宅。
因此,一期首推3、6栋住宅,低价启动销售。
7月8日推出景观豪宅2号楼,共202户
位于洪山广场的“星海虹城”以豪宅著称,住宅面积普遍大于140㎡,并于3-4月开盘,将影响本项目160㎡的住宅销售,因此,我们建议2栋大户型在本项目开盘40天后推出,一则有良好的销售氛围烘托,再则,避免与“星海虹城”项目发生正面竞争。
9月加推1、5栋住宅,共378户
1、5号楼住宅优于3、6栋住宅,因此,在开盘3-4月后推出,利于提高价格,创造更高利润。
第三部分:
住宅部分销售推广策略
一、价格策略的整体思路:
低价入市、逐步提升、快速出货、滚动发展
针对武汉市房地产市场目前的销售状况和项目周边市场状况分析,结合项目价格定位和营销特点,采取低开高走的入市策略,使得本项目在日后的销售过程中具有:
A.较大的市场弹性空间
B.较强的市场竞争力
C.先购者的物业升值
D.快速强占市场份额
E.提高发展商的市场口碑
本案在具体的实际销售中,如果通过内部认购能引爆市场的话,在正式开盘的时候,可以适当地将价格提高,具体提高的幅度需要根据市场、购房者的反应而定。
定价原则:
A.制定切实可行的市场价格
B.快速出货,以获得最大的经济效益和社会效益
C.培养战略性的长远而正确的目光和思维
二、推盘的总体思路
准备期:
时间:
05年12月-06年4月
目的:
✧研究项目规划、工程开发进度、定位及销售策略、营销计划及方案
✧围墙广告、报纸软文炒作
✧客户登记
✧接待中心启用
✧销售道具、销售物料制作
✧销售人员的培训
活动:
1、捐赠辛亥革命博物馆凯乐展览中心
2、06年2月凯乐花园宝宝建,我们与孩子共成长
认购期:
时间:
06年4月8日-5月28日
目的:
✧推出认购期活动
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产业 武汉 花园 销售策略 整合 15