税二第3章土地增值税课后作业.docx

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税二第3章土地增值税课后作业

第三章土地增值税（课后作业）

一、单项选择题

1.我国计算土地增值税采用的税率类型是（）。

A.比例税率

B.定额税率

C.超率累进税率

D.超额累进税率

2.下列各项中，在计算应缴纳的土地增值税时，准予加计扣除20%的是（）。

A.房地产开发企业转让未经开发的土地使用权

B.房地产开发企业转让存量房

C.非房地产开发企业转让新建房

D.房地产开发企业转让新建房

3.2013年2月，位于市区的某房地产开发公司转让2011年购入的一块未开发的土地使用权，签订产权转移书据，取得转让收入700万元，取得该土地使用权时支付地价款200万元及相关税费10万元。

该房地产开发公司转让土地使用权应缴纳土地增值税（）万元。

C.195.4

4.2013年2月，位于市区的某工业企业委托建筑公司建造一栋厂房，取得土地使用权支付的金额为100万元，房地产开发成本为120万元，与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用合计为400万元，财务费用中的利息支出共计100万元，其中包括超过贷款期限的利息20万元和加罚的利息30万元，利息支出能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊；已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为4%。

则该企业在计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用为（）万元。

A.58.8

B.61

C.108.8

D.400

5.房地产开发企业取得销售（预售）许可证满（）仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

A.1年

B.2年

C.3年

D.5年

6.2013年2月，位于市区的某非房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得收入2500万元，签订了产权转移书据；该公司为取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本共计1900万元，利息支出80万元（不能提供金融机构贷款证明）；已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为8%。

该公司应缴纳土地增值税（）万元。

A.0

7.下列关于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用说法中，正确的是（）。

A.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，但是在计算扣除项目金额时，代收费用不得扣除

B.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，并作为加计20%扣除的基数

C.如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，但在计算扣除项目金额时，代收费用可以从收入中扣除

D.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数

8.根据土地增值税的有关规定，非房地产开发公司应自签订转让房地产合同之日起（）日内，向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。

A.3

B.7

C.10

D.15

9.自然人转让的房地产坐落地与其居住地不在同一地的，应在（）的主管税务机关申报缴纳土地增值税。

A.纳税人居住地

B.纳税人户籍所在地

C.纳税人工作单位所在地

D.房地产坐落地

10.对于符合土地增值税清算条件的项目，税务机关要求纳税人进行土地增值税清算且主管税务机关确定需要清算的，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起（）日内办理清算手续。

A.30

B.60

C.90

D.180

11.位于县城的某房地产开发企业开发一幢写字楼，取得土地使用权支付地价款和相关税费共计2000万元，发生房地产开发成本2600万元，其中装修费用600万元；利息支出80万元（能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊）；该写字楼竣工验收后，将总建筑面积的1/2对外销售，签订销售合同，取得销售收入4500万元；剩余的建筑面积对外出租，当年取得租金收入300万元。

已知当地省级人民政府规定，房地产开发费用扣除比例为4%。

该房地产开发企业在计算应缴纳的土地增值税时，扣除项目金额合计数为（）万元。

A.2323

B.2635

C.2723

D.3135

12.位于市区的某房地产开发公司，2013年1月通过竞拍取得一宗土地使用权，支付地价款和相关税费合计5000万元，当年占用60%的土地面积用于开发写字楼。

开发期间发生开发成本4000万元；发生利息费用200万元（其中能提供金融机构的贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊的利息支出为150万元、其余的50万元为向某大型工业企业借款的利息支出）。

10月，房地产开发公司将写字楼全部对外销售，签订销售合同，取得收入20000万元。

已知当地政府规定房地产开发费用的计算扣除比例为最高限额比例。

则该房地产开发公司在计算应缴纳的土地增值税时，准予扣除项目金额合计数为（）万元。

A.6750

B.8600

C.10000

D.12500

13.2013年5月，位于县城的某工业企业转让一栋2年前购置的办公楼，签订销售合同，取得销售收入300万元；因无法取得评估价格，经当地税务机关确认，按照购房发票金额计算扣除项目，企业提供的购房发票上注明价款100万元，购房日期为2011年4月5日，企业在购置办公楼时按照规定缴纳契税3万元，可以提供契税完税凭证；该企业转让办公楼应缴纳土地增值税（）万元。

14.某房地产开发企业取得一宗土地使用权用于建造写字楼，支付地价款和相关税费共计200万元；开发期间支付土地征用费及拆迁补偿费80万元、公共配套设施费50万元，支付建筑企业工程款640万元（合同规定工程总价款800万元，当期实际支付总价款的80%，剩余的20%作为质量保证金留存1年，建筑企业按照工程总价款开具了发票）；项目竣工后，企业对外销售了70%的写字楼、20%的写字楼用于抵偿前期欠材料供应商的购货款；剩余的10%用于对外出租。

则该房地产开发企业进行土地增值税清算时，可以扣除的房地产开发成本是（）万元。

A.651

B.693

C.770

D.837

15.2013年5月，位于市区的某房地产开发企业转让一栋2年前建造的办公楼，签订销售合同，取得收入500万元；经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为600万元，成新度折扣率为五成。

该企业转让办公楼应缴纳土地增值税（）万元。

16.根据土地增值税的有关规定，下列说法正确的是（）。

A.纳税人建造度假村出售的，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免税

B.纳税人建造别墅出售的，增值额超过扣除项目金额之和20%的，就其超过部分征收土地增值税

C.房地产开发企业的预提费用，一律可以在计算土地增值税时扣除

D.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用

17.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计扣除（）。

A.1%

B.3%

C.5%

D.7%

18.计算土地增值税时，纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的（）计算扣除。

A.10%以内

B.12%以内

C.15%以内

D.30%以内

19.根据土地增值税的有关规定，下列说法不正确的是（）。

A.对于利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息的，其允许扣除的房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内扣除

B.纳税人转让旧房及建筑物时，对取得土地使用权时未支付地价款的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额

C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

D.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除

二、多项选择题

1.下列关于土地增值税特点的说法中，正确的有（）。

A.以转让房地产取得的增值额为征税对象

B.征税面比较广

C.采用扣除法和评估法计算增值额

D.实行超额累进税率

E.土地增值税发生在房地产转让环节，实行按次征收

2.下列各项中，免征或暂免征收土地增值税的有（）。

A.一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用

B.被兼并企业将房地产转让到兼并企业中

C.个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实

D.出租房地产

E.房地产评估增值

3.非房地产开发企业转让新建房，在计算应缴纳的土地增值税时，下列各项中，允许作为“与转让房地产有关的税金”扣除的有（）。

A.营业税

B.耕地占用税

C.契税

D.城市维护建设税

E.教育费附加

4.下列情形中，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的有（）。

A.出售旧房及建筑物的

B.直接转让未经开发的土地使用权的

C.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的

D.纳税人不据实提供扣除项目金额的

E.转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，但能提供正当理由的

5.根据土地增值税的有关规定，下列说法中正确的有（）。

A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，减半征收土地增值税

B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免税

C.社会团体转让旧房作为经济适用住房房源，且增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免税

D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额之和20%的，就其全部增值额按规定征收土地增值税

E.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额之和20%的，就其超过部分的增值额按规定征收土地增值税

6.下列各项中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有（）。

A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的90%

B.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的80%，但剩余的可售建筑面积已经出租

C.取得销售许可证满2年仍未销售完毕的

D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

E.取得预售许可证满3年仍未销售完毕的

7.在土地增值税清算过程中，房地产开发企业发生的下列情形中，可实行核定征收的有（）。

A.拒不提供纳税资料

B.申报的计税依据明显偏低，但有正当理由的

C.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，且已清算的

D.虽设置账簿，但账目混乱，难以确定转让收入或扣除项目金额的

E.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的

8.在计算土地增值税时，下列项目准予据实扣除的有（）。

A.基础设施费

B.开发间接费用

C.销售费用

D.管理费用

E.支付的土地出让金

9.下列各项中，房地产开发企业转让新建房和非房地产开发企业转让新建房，在计算土地增值额时，均能扣除的项目有（）。

A.取得土地使用权所支付的金额

B.房地产开发成本

C.房地产开发费用

D.财政部规定的其他扣除项目

E.转让房地产缴纳的营业税

10.下列各项中，房地产开发企业转让存量房和非房地产开发企业转让存量房，在计算土地增值额时，均能扣除的项目有（）。

A.取得土地使用权所支付的金额

B.房地产开发费用

C.房地产开发成本

D.评估价格

E.与转让房地产有关的税金

11.下列各项中，房地产开发企业转让存量房和非房地产开发企业转让新建房，在计算土地增值额时，均能扣除的项目有（）。

A.房地产开发费用

B.转让房地产缴纳的印花税

C.转让房地产缴纳的城建税

D.转让房地产缴纳的教育费附加

E.转让房地产缴纳的营业税

12.根据土地增值税的有关规定，下列说法正确的有（）。

A.出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项目金额

B.对隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估

C.纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照房地产原值一次减除30%后的余值扣除

D.纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照房地产评估价格扣除

E.纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，应按评估的市场交易价确定其实际成交价

13.下列项目中，在计算土地增值税的扣除项目金额时，应计入房地产开发成本的有（）。

A.耕地占用税

B.前期工程费

C.与房地产开发项目有关的销售费用

D.基础设施费

E.开发间接费用

14.下列行为中，属于土地增值税征税范围的有（）。

A.甲企业以其自有的厂房向银行抵押借款50万元，厂房尚在抵押期间

B.甲企业将自用的厂房作价入股投资于本市一家房地产开发公司

C.土地使用权所有人通过中国红十字会将土地使用权赠与学校

D.某房地产开发企业为乙企业代建办公楼，取得收入200万元

E.合作建房建成后转让的

15.下列关于特殊售房方式下的土地增值税预征率的规定，正确的有（）。

A.东部地区省份不得低于2%

B.中部地区省份不得低于1.5%

C.东北地区省份不得低于1.5%

D.东北地区省份不得低于0.5%

E.西部地区省份不得低于0.5%

16.房地产开发企业将开发产品用于下列项目的，应视同销售房地产，缴纳土地增值税的有（）。

A.将开发产品出租给职工

B.将开发产品奖励给职工

C.将开发产品对外投资

D.将开发产品分配给股东

E.将开发产品用于抵偿债务

17.在计算土地增值税时，下列各项中，说法正确的有（）。

A.纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除

B.纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“房地产开发成本”项目中扣除

C.纳税人占用耕地而缴纳的耕地占用税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除

D.纳税人转让存量房，能取得评估价格的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除

E.纳税人转让存量房，不能取得评估价格，但能提供购房发票的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除

18.下列各项中，属于土地增值税征收范围的有（）。

A.转让国有土地使用权

B.房产所有人通过境内非营利的社会团体将房屋产权赠与学校

C.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营

D.因无法偿还到期欠款，以房地产抵债的

E.转让地上建筑物产权

19.根据土地增值税的有关规定，下列说法正确的有（）。

A.以出让方式取得土地使用权的，取得土地使用权所支付的金额为其支付的土地出让金

B.以行政划拨方式取得土地使用权的，取得土地使用权所支付的金额为转让土地使用权时按规定补缴的出让金

C.以转让方式取得土地使用权的，取得土地使用权所支付的金额为其支付的地价款

D.纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记费应计入房地产开发成本

E.纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关过户手续费应计入房地产开发费用

三、综合题

1.某市一家房地产开发公司，2013年1月发生业务如下：

（1）销售一栋旧办公楼，签订销售合同，取得销售收入2000万元；因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2009年1月，购置价款为500万元，缴纳契税15万元，并能提供契税完税凭证。

（2）通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计3000万元，本年度占用60%开发写字楼。

开发期间发生开发成本4200万元；发生管理费用1200万元、销售费用1500万元、利息费用500万元（能提供金融机构贷款证明且能按照转让房地产项目计算分摊）。

该写字楼竣工验收后，房地产开发公司将写字楼总面积的40%直接销售，签订销售合同，取得销售收入19000万元；剩余的60%对外出租，当年取得租金收入200万元。

相关资料：

当地政府规定，房地产开发企业其他房地产开发费用准予扣除的比例为4%。

要求：

根据上述资料，回答下列问题。

（1）该房地产开发公司计算转让旧办公楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（）万元。

A.682.5

B.683.5

C.697.5

D.698.5

（2）该房地产开发公司转让旧办公楼，应缴纳土地增值税（）万元。

（3）该房地产开发公司计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（）万元。

B.4041

C.4221

D.4530.5

（4）该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税（）万元。

2.位于市区的某房地产开发公司于2010年1月～2013年2月开发某住宅项目，发生相关业务如下：

（1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载的总价款为600万元，缴纳契税30万元。

因逾期开发，被政府相关部门按照规定征收60万元的土地闲置费。

（2）支付开发间接费用50万元、支付建筑企业工程款800万元（合同规定工程总价款1000万元，当期实际支付总价款的80%，剩余的20%作为质量保证金留存1年，建筑企业没有就质量保证金开具发票）；

（3）发生管理费用200万元、销售费用300万元、利息费用400万元（不能提供金融机构贷款证明）。

（4）2012年11月开始销售，可售建筑面积共计30000平方米，截止2012年12月底共销售可售建筑面积的80%，取得收入4200万元；剩余的建筑面积当年尚未销售，企业按照规定办理了土地增值税清算手续。

（5）2013年2月房地产开发公司将剩余的20%房屋打包销售，取得收入1050万元。

（6）其他相关资料：

当地政府规定，房地产开发费用扣除比例为10%。

要求：

根据上述资料，回答下列问题。

（1）2012年12月进行土地增值税清算时，可以扣除的房地产开发费用为（）万元。

A.104

B.118.4

C.134.4

D.154

（2）2012年12月进行土地增值税清算时，允许扣除项目金额合计为（）万元。

A.1090.2

B.1266.2

C.1539.2

D.1770.2

（3）2012年12月进行土地增值税清算时，应缴纳的土地增值税为（）万元。

（4）2013年2月房地产开发公司打包销售剩余20%房屋时应缴纳土地增值税（）万元。

A.252

C.300

D.384.8

参考答案及解析

一、单项选择题

1.

【答案】C

【解析】我国的土地增值税实行四级超率累进税率。

2.

【答案】D

【解析】房地产开发企业转让新建房，允许按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。

3.

【答案】C

【解析】扣除项目金额=200+10+（700-200）×5%×（1+7%+3%）+700×0.5‰=237.85（万元）；

增值额=700-237.85=462.15（万元）；

增值率=462.15÷237.85×100%=194.30%，适用税率50%，速算扣除系数15%；

应纳土地增值税=462.15×50%-237.85×15%=195.4（万元）。

4.

【答案】A

【解析】对于超过贷款期限的利息和加罚的利息不允许扣除；该企业在计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用=（100-20-30）+（100+120）×4%=58.8（万元）。

5.

【答案】C

【解析】房地产开发企业取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

6.

【答案】A

【解析】

（1）扣除项目金额合计=1900+1900×8%+2500×5%×（1+7%+3%）+2500×0.05%=2190.75（万元）；

（2）增值额=2500-2190.75=309.25（万元）；（3）增值率=309.25÷2190.75×100%=14.12%；（4）纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税；超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

所以该公司应缴纳的土地增值税为0。

7.

【答案】D

【解析】对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。

8.

【答案】B

【解析】房地产开发公司以外的纳税人应自签订转让房地产合同之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。

9.

【答案】D

【解析】自然人转让的房地产坐落地与其居住地不在同一地的，应在房地产坐落地

的主管税务机关申报纳税。

10.

【答案】C

【解析】对于符合土地增值税清算条件的项目，税务机关要求纳税人进行土地增值税清算且主管税务机关确定需要清算的，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

11.

【答案】D

【解析】

（1）可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=2000×1／2=1000（万元）；

（2）可以扣除的房地产开发成本=2600×1／2=1300（万元）；（3）可以扣除的房地产开发费用=80/2+（1000+1300）×4%=132（万元）；（4）可以扣除的与转让房地产有关的税金=4500×5%×（1+5%+3%）=243（万元）；（5）加计扣除=（1000+1300）×20%=460（万元）；（6）允许扣除项目金额合计=1000+1300+132+243+460=3135（万元）。

12.

【答案】C

【解析】

（1）可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=5000×60%=3000（万元）；

（2）可以扣除的房地产开发成本=4000（万元）；（3）可以扣除的房地产开发费用=150+（3000+4000）×5%=500（万元）；（4）可以扣除的与转让房地产有关的税金=20000×5%×（1+7%+3%）=1100（万元）；（5）加计扣除=（3000+4000）×20%=1400（万元）；（6）允许扣除项目金额合计=3000+4000+500+1100+1400=10000（万元）。

13.

【答案】C

【解析】纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

扣除项目金额合计=100×（1+5%×2）+3+（300-100）×5%×（1+5%+3%）+300×0.5‰=123.95（万元）；增值额=300-123.95=176.05（万元）；增值率=176.05÷123.95×100%=142.03%，适用税率50%，速算扣除系数为15%；应纳土地增值税=176.05×50%-123.95×15%=69.43（万元）。

14.

【答案】D

【解析】房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增